08年房地产估价师理论与方法练习题.doc

08年房地产估价师理论与方法练习题1、估价机构接受估价委托后，由于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。( )A、对B、错2、房地产估价的重要性在于( )。A、为了建立合理的房地产交易秩序B、促进房地产公平交易的基本保障C、有助于将房地产价值导向正常化D、为了方便买卖双方3、下列一定可以增加房地产的价格的因素有( )。A、空气质量变好B、修了一条铁路C、地下水、沟渠、河流污染得到治理D、绿化率增加4、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。A、临时用地土地使用权B、农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C、宅基地使用权(为农民集体土地上的)D、行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)5、估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。拟定估价作业方案；受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的、估价对象、估价时点)；搜集估价所需资料；获取估价业务；选定估价方法测算：实地查勘估价对象；确定估价结果；撰写估价报告并审核；估价资料归档；交付估价报告A、B、C、D、6、 甲土地的楼面地价为2000元m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则( )的总价多。A、甲B、乙C、甲、乙一样多D、无法比较7、房地产价格政策是指政府对于房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。( )A、对B、错8、一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即( )。A、封面；目录B、致委托人函；估价师声明C、估价的假设和限制条件；估价结果报告D、估价技术报告及附件9、当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的其他房地产的价格发生变化时，该种房地产本身的需求也会发生变化。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的( )。A、替代品和互补品B、替代品C、互补品D、其他10、( )年9月，国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除10-30后的余值或房产的租金收入。A、1984B、1986C、1988D、199111、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。A、法律上允许B、程序上合理C、技术上可能D、财务上可行12、下列关于农地征收费用表述不正确的是( )。A、青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B、征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C、新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D、地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定13、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为3000元m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元m2。A、3314B、3347C、3380D、303314、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60，第2年投入40，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3，年利息率为6，销售税费为50万元，开发利润为120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，己使用8年，假设残置率均为零，计算该建筑物的折旧总额应为( )万元。A、301.13B、308.86C、200.42D、301.3415、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。A、未来净收益的大小B、获得净收益的可靠性C、获得净收益期限的长短D、获得净收益预期16、从卖房的角度看，成本法的理论依据是( )。A、销售状况价值论B、市场供求价值论C、生产费用价值论D、经济花费价值论17、在进行房地产估价时，一般以实地查勘之日作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。( )A、对B、错18、净收益每年不变公式的作用有( )。A、不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算B、比较不同年限价格的高低C、用于市场法中因年限不同进行的价格调整D、描述房地产市场价格变化规律19、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。A、土地取得成本B、开发成本C、管理费用D、销售费用20、房地产的交易类型有( )。A、土地使用权协议出让B、一般买卖C、租赁D、征用21、运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握( )。A、待开发房地产在开发前后的状况B、开发后的房地产经营方式C、开发完成后的房地产价值D、开发成本和管理费用等费用22、在市场经济中，( )是最普遍、最广泛应用的一种分配方式。A、抽签B、计划C、价格D、礼让23、房地产的收益可以分为有形收益和无形收益，由于无形收益难以货币化，因而在计算净收益时，不必考虑。( )A、对B、错24、应用现金流量法进行测算时，要注意做到( )。A、尽可能准确估计开发经营期长短B、尽可能准确估计出各项支出、收入的发生时间C、各项支出发生时发生的数额要尽可能估计准确D、各项支出发生时的银行利息要尽可能估计准确25、在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的，因此估价时点应为未来。( )A、对B、错26、房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。( )A、对B、错27、毛租金乘数法的优点有( )。A、方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料B、由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值C、消除了不同房地产的空置率和运营费用差异的影响D、避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计28、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运用中，移动平均法有( )和( )之分。A、指数平滑法B、简单移动平均法C、指数移动平均法D、加权移动平均法29、下列可以作为假设开发法适用的对象的有( )。A、待开发的土地B、在建工程C、有收益或有潜在收益的房地产D、可装修改造或可以改变用途的房地产30、报酬资本化公式V=A/Y1-1/（1+Y）n的假设前提有( )。A、净收益A每年不变B、收益年限n为有限年C、报酬率Y不等于零D、价格V符合评估时点市场情况31、为评估出公平合理的价值，估价人员应当遵循( )。A、具有良好的职业道德B、假设各方当事人都是理性的、精明的C、“换位思考”D、以专家的身份反复、精细的权衡评估价值32、下面有关城市规划的对土地价格影响的表述，正确的是( )。A、城市规划对土地价格的影响主要表现为它对土地用途的限制B、就某一块土地而言，由于城市规划限定了土地的用途，会降低地价C、从总体上看，科学合理的城市规划考虑了土地的协调利用，有提高地价的作用D、不合理的城市规划会降低整片土地的利用率，从而使地价下降33、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括( )。A、弄清土地的位置B、弄清土地的自然条件C、弄清城市规划设计条件D、弄清将拥有的土地权利34、在实际估价中，我们采用的是实际成本。( )A、对B、错35、某一厂房建成后5年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。A、40B、42C、45D、5036、在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。( )A、对B、错37、房地产之所以有价格，前提条件是( )。A、有效供给B、有效需求C、有用性D、稀缺性38、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年存款的年利率2.25，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于( )。A、2.5%B、2.35%C、2.38%D、3.25%39、以某个固定时期作为基期的价格指数，我们常称为( )。A、定基价格指数B、固定价格指数C、长期价格指数D、涨落比价格指数40、房地产估价人员应遵守的职业道德包括( )。A、应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务B、应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人C、尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托D、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争41、在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格 5000元m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元；丙成交价格4700元m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元m2，建筑面积l10m2，成交时支付20万元，一年后付清3236万元。已知折现率为10，那么这4个可比实例单价的高低排序为( )。A、甲乙丙丁B、乙丁甲丙C、乙丙甲丁D、丙乙丁甲42、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( )作为标准深度。A、中位数B、众数C、平均数D、分位数43、房地产估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定。其作用主要 。A、成立受法律保护的委托与受托关系B、明确合同双方的权利和义务C、载明估价的基本事项D、防止出现纠纷44、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A、预期收益大小B、预期收益能力C、预期价格高低D、预期价格涨落45、与报酬率性质不同的名词有（ ）A. 利息率B. 折现率C. 内部收益率D. 空置率46、( )年12月1日，中国首次以拍卖方式出让的一块土地的底价为200万元，最后成交价为525万元。A、1986B、1987C、1988D、198947、对于估价对象为已经消失了的房地产，由于实地查勘的意义不大，所以不需要对估价对象原址进行调查了解。( )A、对B、错48、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8。该房地产的价格为( )万元。A、695.83B、681.25C、715.83D、718.7549、某宗房地产2003年5月1日的价格为2500元m2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2003年3月1日至lO月1日的价格指数分别为96.4，96.5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2，117.8(均以上个月为100)。则将该宗房地产调整到2003年10月1日的价格为30267元m2。( )A、对B、错50、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8。那么该宗工业用地的价格为( )元m2。A、782.94B、817.06C、792.85D、768.06答案：1、B2、A B C3、A C D4、A B C5、C6、B7、A8、A B C D9