心海伽蓝项目阶段营销调整方案.doc

心海伽蓝项目阶段营销调整方案项目现存问题分析1、产品分析（1）剩余户型分析楼号户型面积剩余套数备注 栋心怡阁 32143.32143.4241 42191.062为顶层空中公馆 栋海鸣阁 22106.15107.8815 32138.9138.9111 栋伽霞阁 1174.5925 22101.230 32195.594为顶层空中公馆 栋蓝韵阁 1174.5374.8251部分带入户花园 22101.5230不带入户花园 32199.751为顶层空中公馆 42190.73 合计213套 由上表可以看出，目前存在最大销售压力的户型为74.5374.82的11户型，共为76套，占总剩余套数的35.7；其次为101.2107.88的22户型，共为75套，占总剩余套数的35.2；再次为138.9143.42的32户型，剩余52套，占总剩余套数的24.4；其余均为顶层空中公馆，如下图所示： 剩余户型均为全复式空间户型，多为东南、西南朝向，多种户型选择，包括一房、二房、三房、四房复式洋房、TOWNHOUSE、顶层空中公馆、独立别墅等，但户型面积分配定位与人们认可的传统度假物业存在一定落差，传统度假物业的面积区间主要集中于3050平米超小户型、200平米以上的度假别墅；推广面向的客户群体存在定位不清问题，例如70100户型的主要客户群应该为城市中注重生活品质，工作压力较大，喜欢度假的白领阶层，而130140户型的客户群体应该为城市中事业有成的富有阶层，而独立别墅的客户群体应该为城市享受成活的闲富、知富人氏，这就使得宣传难以兼顾，受众缺乏针对性；小结：由以上分析可以得出，目前主要的销售障碍为一房、二房的户型，共占71，而此类户型的客户群体主要为注重生活品质的城市白领阶层，可以此作为下阶段销售障碍突破点重点突破；（2）建筑、规划设计分析项目为四栋15层版式高层建筑，现代的立面设计，充分照顾每一个房间的最佳景观，洋溢着浓郁的房地产E网 / 企管智库 / 范文汇 / 论文汇 /海滨气息，全复式空间户型，每层带有宽3.5米，高5.6米的休闲联廊，户户带面海大露台，产品具备明显的优越性；产品户型分区明显，形成半围合状，社区入口处为独立别墅，中间为TOWNHOUSE，周围为普通套间，但分布存在一定的不合理性，独立别墅属高端产品，却放置在最外围靠近内环路处，存在噪音、灰尘的影响，而消费客户为城市闲富享受派，更注重度假生活品质，要求远离尘嚣，一个纯净的空间，无法接受噪音与灰尘，因此导致的独立别墅的滞销；宽3.5米，高5.6米的宽景休闲走廊是片区独有的设计形式，完全具备提升竞争力的潜能，但却没有很好地发挥其最大化效果，很好地体验其在营造度假生活氛围中的作用；小结：建筑规划设计早已木已成舟，是不可改变的，可变的只有策略，只能通过改变宣传推广策略来趋其利而避其弊，发挥其建筑规划设计中的最大益处，规避其对销售有一定障碍的不利之处；（3）园林设计分析大梅沙片区由于天然景观较为优越，很多度假物业并不注重社区园林设计，如倚天阁、天琴湾等半山物业都是以自然山景为主，海世界、I领海等则以海岸景观为主，园林较小，不注重社区生活氛围的营造，而万科东海岸因为远离海岸，更为注重社区园林建设，大社区感觉从园林细处就可充分体现，很好弥补了其远离海岸的不足，打动了部分客户；本项目园林设计较为优越，园林设计中有泳池、水景、私家花园、高尔夫练习场、儿童游乐场等，使项目在具有海景、山景的同时，还有社区园景，可谓处处皆景，同时也弥补了将来对面物业建成后阻挡海景的不足，但园林的优势并没有在推广中得到充分体现，没有营造处社区人文生活氛围，缺乏有力的提升；小结：园林设计在大梅沙项目中具有一定优势，可以如万科东海岸一样着力营造出浓厚的社区生活氛围，使短期度假的住所具有“家” 的味道，符合现代人追求归属感的思想；2、客户群分析深圳游客此类客户多为中产阶级，认同片区物业，喜爱度假生活，但承受能力有限，对价格的敏感度也比较高，普遍认为稀缺性度假物业均属于高价物业，故没有产生购买欲望，此类客户通过引导后将是本项目强大的潜在消费客户；在海景酒店培训、开会的集团公司人员此类客户有一定的经济基础，但由于时间比较紧张，须通过有效的广告吸引他们在会议结束后前来咨询，部分人可能没有置业的计划与目的，但部分集团公司对此类物业有隐性需求，在展示的引导下会产生购买冲动；外省游客冬季、春季很多外省旅客来深旅游，此类客户由于喜爱深圳温暖的气候，在展示的引导下异地置业作为其长期度假居住也将成为可能；投资客户投资客户看重的是片区升值潜力、投资汇报率，深盐第二通道的开工、东部发展规划的出台、东部华侨城的落成将是片区升值潜力的有力支撑，此部分客户是本项目的重要潜在客户；前期积累意向客户此类客户诚意度较高，可通过营销活动进行老客户维护，辅助以一定的促销优惠措施，打动部分客户购买；香港游客港人对海景物业向来比较认可和向往，但目前项目的景观及剩余户型与其需求有一定差距，无法很号地打动改类客户，故暂不作为主要客户群体；小结：项目目前上门客户少，这与项目的客户定位有着直接的关系，项目客户的来源应该是深圳本地中产阶层、前来大梅沙培训、开会的集团公司人员、外地游客、投资客户、前期积累客户等，但这些客户资源的前提是通过有效的广告、营销活动吸引客户上门，再由项目的充分展示及销售人员专业的引导可刺激其产生购买欲望，这些都需要销售策略的支撑；3、待售单位价格分析（1）对比项目价格分析单位差万科东海岸：同楼层最佳单位与最差单位价差1100元/I领海：同楼层最佳单位与最差单位价差1500元/倚天阁：同楼层最佳单位与最差单位价差1200元/本项目：顶楼同楼层最佳单位与最差单位价差2000元/，普通楼层为同楼层最佳单位与最差单位价差968元/【分析】根据项目作为休闲度假功能物业的特殊性，在定价中将景观作为主要考量因素，其中远海景与视野是本项目的最大特性，作为首要考虑，另外片区的杂乱农民房对项目部分单位视线有一定影响，也列为考虑因素之一；因此在制定价格时应参照客户的消费心理对户型面积进行综合考虑，拉开不同户型、面积单位在单价上的差异，来平衡不同单位的销售情况；相对参考项目而言，本项目同楼层间最佳单位与最差单位的价差没有拉开，普遍价差在300700元/之间，只有D栋11层价差达到968元/；顶层为大面积单位，总价比较高，本已在销售过程中存在一定难度，单位价差却最大，达到2000元/，单位差的制定欠合理；楼层差万科东海岸：楼层差250元/I领海：楼层差500元/倚天阁：楼层差300元/，顶层跳差至1000元/本项目：楼层差400元/，顶层部分单位跳差至4000元/【分析】由于景观和视野是定价中的主要考虑因素，楼层差必须拉大；综观剩余单位，主要是以低楼层，海景视野较狭窄单位为主，由此可判断原价格楼层跳差没有拉开差距； 不考虑顶层单位，依据本项目面积74的单位计算，增加400元/的层差在总价上最大增加值约3万元/套，这对于全复式度假物业而言是欠合理的，没有拉开差距，导致了低层单位的滞销；顶层单位最大跳差为4000元/，按照191单位计算，增加4000元/的跳差在总价上增加76万，这对于本来面积及总价就高的单位而言幅度过大； 均价对比分析计算内容东海岸I领海倚天阁本项目 对比项目均价650012000130008500 【分析】对比均价选取的是对比项目中与本项目产品相类似的的单位的均价进行比较，与本项目最为接近的是东海岸，故东海岸的参考权重应该是最大的；相对同样以景观、视野为主导的度假物业而言，本项目相比东海岸距离海更近，视野更为开阔，还多加愿望湖的湖景，具备价格的支撑，与东海岸2000元的单价差相对是合理的；点对点比较对比项项目名称所处位置朝向景观面积单价总价 万科东海岸临湖12层单位东南向山景海的远景557600418000 I领海南向8层单位南向山景全海景5014000700000 倚天阁1号楼1A东南向山景全海景72.0411665840356 本项目C栋405西南向海远景山景74.597789580963 【分析】：通过上述比较可以看出，按照目前所制定的价格，在片区是较低的，具备一定的竞争力；而根据目前的销售情况来看，在均价具备竞争力的情况下，销售却出现障碍的主要原因是价格内部的分配欠合理，层差没有拉开，跳差过大，缺乏价格突破口；（2）待售单位价格区间分析单价区间价格区间6000699970007999800089999000999910000以上 套数3359882310 总价区间总价区间5069万7099万100199万200万以上 套数101495310 【分析】：从上述表格来看，单价聚集区间为80008999，总价的聚集区间为5069万；各区间单价数量在整体比较中呈中、高、低的走势，即低价与高价单位数量较少，中等价格单位数量最多；但是在总价区间数量上却反映呈高、低、中的走势，即低价单位和高价单位数量相对较多，中等价位单位数量较少，由此说明不同质素单位的价格差距未拉开，增加了大面积单位的总价承担部分，而小面积单位承担总价比较低，为大面积单位销售造成一定难度。（3）各栋均价分析剩余套数总面积总金额均价 A栋心怡阁436261.8452981256 8461 B栋海鸣阁 263128.86240735387694 C栋伽霞阁595683.11 491409118647 D栋蓝韵阁857628.34 639071528378 合计21322702.151901028578374 【分析】：根据项目操作的经验，一般项目会根据建筑群不同的朝向、视野、景观拉开各栋的均价差距，选取综合条件较差的作为项目突破口，最终达到均衡销售的目的；本项目为半围合式建筑群，各栋间的朝向、景观、视野的差异较为明显，应该导致各栋的折合均价差异性拉开，但由上表可以看出，各栋均价均衡，没有根据朝向、景观、视野拉开差价，使得项目缺少价格的突破口，导致各栋间销售的失衡，可见价格表的内部分配是欠合理的；（4）小结均价在片区中具备一定竞争力，为项目的优势之一；楼层跳差没有拉开，顶层跳差过大，导致楼层销售的失衡；价格内部分配失衡，导致各栋销售的不均衡；建议在保持均价不变的基础上对价格进行内部的调整，拉开价差，最终实现均衡销售；4、总结目前项目存在的阶段销售障碍主要为户型定位偏差：作为非长期居住的度假物业普遍被接受的面积分为两个极端：3050平米的超小户型、200平米以上的度假别墅，而本项目的户型定位恰好处在中间的尴尬位置，导致了此类户型的销售障碍；价格制定偏差：由价格分析可以看出，价格的制定是欠缺合理的，层差没有拉开，顶层高价单位跳差过大，导致底层单位的滞销，各栋价格分配的失衡导致了各栋销售的不均衡；建筑规划的偏差：半围合型建筑却把独立别墅放置在社区的门口靠近马路的地方，具有噪音灰尘的影响，导致了独立别墅的滞销；营销推广的偏差：推广中没有准确地把握目标客户群体，缺乏针对性，对于产品中具有个性化的特点的挖掘不够深入，没有很好的利用之来创造销售更大的利益；大梅沙片区现状分析5、片区目前发展状况根据国土局公布的数据，2004年111月，深圳住宅销售共80565套，销售面积为7101383.74，交易总金额为43616446990.5元，合同均价为5933.899元/，其中成交别墅256套，成交面积66743.18，成交总金额为85687318.2元，实现均价为12749.76元/；盐田区成交住宅面积占全市住宅总成交面积的的2，共1410套，151400.71，实现均价8799.6元/，为全市开发量、成交量最低的区域。随着东部旅游业的发展，带动了该片区的房地产发展，吸引了大批房地产发展商在该片区投资开发项目，如万科、富春东方等。出现了不少主打海滨度假的尖端产品，使得该片区的房价呈现不断上涨状态。2004年，盐田的住宅均价为每平方米8945元，高于罗湖的7996元和福田的7763元。但是根据大梅沙派出所统计，目前大、小梅沙两个海滨度假村，常住人口385户1094人，暂住人口7258人，工厂14间，企事业单位24个，宾馆、酒店14间。整个片区常住人口较少，缺乏浓厚的生活氛围。且由于该片区目前仍存在着交通出行的瓶颈问题、生活娱乐配套不够成熟等问题，目前对于大多数在罗湖、福田等较繁华片区工作的客户来说，在此片区置业作为长期居家暂时不太适宜的，只能作为短期度假居住之用。6、片区发展前景深盐第二通道2005年2月2日总投资约17亿元人民币的深盐第二通道正式动工，深盐第二通道全长11.34公里，设计车速80公里小时，路基宽度27米，计划施工周期22个月。深盐二通道连接罗湖区、盐田区及深圳东部地区，通往惠州澳头，是通往惠州的第二快速通道，而且连接盐坝高速公路，该项目对于促进东部旅游业发展及华侨城三洲田项目建设、大亚湾核电应急疏散、服务南海石化、坝光精细化工城等有着重要意义。深盐二通道的动工，将彻底破解制约深圳市东部地区发展的交通瓶颈，市民可全程高速从罗湖抵达盐田，仅需10多分钟，而且不会遇到任何收费路口，这对于盐田及东部房地产的拉动作用是相当大的，它将使东部的中高档房地产与旅游紧密结合起来，推动旅游地产开发。为盐田地产带来新的机遇，房地产也将从原来单一的以投资为主的地产开发形式向商住、旅游等多元化的地产开发形式转变。周边住房品种将日臻丰富，随着盐田第二通道的开通及其周边生活片区配套成熟，东部地产楼市行将步入“黄金通道”。在罗湖、福田上班，在大梅沙居住的置业形式将不再是遥远的梦。东部滨海地区规划深圳市东部滨海地区发展规划已宣告完成。按照规划，深圳东部将建成具有国际水准的生态型滨海旅游胜地，成为我市未来旅游发展新龙头。东部地区还将拥有21处可供利用的沙滩，大、小梅沙和三洲田片区仍是今后5至10年内重点开发的区域，大梅沙、小梅沙要继续做好滨海旅游度假休闲项目的配套服务，三洲田要发展成为生态旅游区，整个片区要形成一个整体。旅游的发展对于片区房地产楼市的发展有着不可忽略的作用，以度假旅游为主的物业有着稳定而长远的市场。东部华侨城华侨城集团继西部华侨城的成功开发后，把眼光投向了蓝色东部。2004年12月31日，投资3亿元的东部华侨城22项工程全面启动，东部华侨城项目占地面积6.9平方公里，是深圳目前面积最大、投资额最大的综合旅游项目，以生态旅游、休闲度假、体育娱乐为主题，建设世界茶艺博览园、高尔夫运动区和综合生态旅游区三大园区及度假酒店、公寓、山地观光缆车等配套设施。其中一期项目预计投资11.8亿元，将于2006年建成开放。可以预见，与旅游结合的又一个华侨城将再现于东部，旅游可以有效带动人流，人流带动居住及完善生活配套，南山华侨城将再现于东部大梅沙。7、总结由以上分析可以看出，大梅沙片区目前由于交通的瓶颈问题及生活娱乐配套设施的不完善，暂时还不具备长期居家的条件；随着深盐第二通道的建成、东部滨海规划的逐步实现及东部华侨城的建成，该片区将成为为深圳最重要的旅游圣地，度假物业将成为人们的追捧并为之骄傲的物业，同时旅游业的发展将有效带动片区人居环境的发展，长期居家在不远的将来将会成为现实。竞争项目分析8、竞争项目锁定综观大梅沙片区内同为度假物业、同档次的项目，主要有万科东海岸、海世界、I领海、倚天阁等；根据项目的户型、景观、销售模式，海世界、I领海采用的是反租模式销售，主要客户群为投资客，占据70以上的比例，对于本项目不具备可比性，因此锁定户型产品相当，推广同样主打海景、山景的度假物业东海岸、倚天阁作为本项目的主要竞争项目；9、各项目情况分析（1）竞争项目概况项目推售情况销售价格销售进展客户情况 万科东海岸一期总量764套，联排别墅24套，小户型公寓412套，多层328套公寓均价6000元/m2，TOWN HOUSE均价10500元/m2总体销售260套左右，第一批推出的170多套小户型公寓已经基本售罄，TOWN HOUSE售出18套中产阶级的白领人士为主力客户，且万科会的力量非常大 倚天阁163套均价13000元/m2实现销售率95上层阶级的闲富人士为主力客户。 本项目82套左右8500销售率为30中产阶层客户 （2）主要竞争项目情况分析倚天阁1倚天阁的户型分配如上表，可见倚天阁主要是以小户型为主，其中一房一厅(47.7M*268.3M*2)的小面积户型由于空间和功能上的局限,基本只适用于短期度假式的居住,不能完全满足日常居家的要求，因此该户型较适合购房者度假和部分投资的要求；二房二厅的户型由于功能区分明显，适合于居家要求，同时对于中大公司也可做商务接待；倚天阁景观优势较为明显，属于半山海景物业，户户180度全海景，视野更为开阔，低容积率坡地建筑、资源稀缺性等成为其高价格的有力支撑；倚天阁建在海拔80米以上，为坡地建筑，出行极为不便，周边完全没有生活配套设施，生活不方便；倚天阁的客户群体主要为闲富、知富人士、商务企业和人士、投资客，与本项目有一定的相似性，但同比情况下，本项目更具有价格优势；东海岸：东海岸小户型公寓售价比较低，吸引了许多白领客户购买，而两房与三房单位销售相对较为缓慢，由此可见消费者对滨海物业的选择还是以休闲度假为主，作为居家物业还是欠成熟，即使是品牌企业，在片区对客户的导向还是有待市场检验的；万科的主力客户为白领中产阶级，在宣传推广物料的设计上针对这部分客户群的心理，走小资情调的路线，从目前客户情况来看是比较准确的，各种宣传品所传递出来的现代、时尚的滨海气息对这部分客户有极大的吸引力，但前提还是无法脱离价格，这部分客户在购买选择上对价格的敏感度比较高，对休闲度假的投入无高额预算。相对本项目而言，东海岸的地段在处于劣势，离海较远，其主打的海景度假物业难以名副其实，所以万科在宣传推广上投入了较大的气力，整体的宣传已经持续了一年，且运用了多渠道的营销手法，从户外广告到媒体推广到网络营销，在密集的宣传投放中东海岸已经深入人心，巨大的推广投入产生的一定效果，由此可见宣传力量的作用不容忽视。（3）综述： 通过以上的分析可以看出，本项目相比倚天阁有着交通方便，生活配套设施较为完善及园林景观规划的优势，相对万科东海岸有着离海岸更近，海岸景观更为优越的优势，这些在片区中具有不可忽视的竞争力； 随着片区竞争越来越激烈，客户对价格敏感度的增加，本项目对核心价格进行调整后可以产生更大的竞争力；个性的推广和形象展示是从竞争中出位的手段，项目可通过塑造与众不同的形象，有效拔高项目的形象，成为价格的支撑点之一；结论：本项目是片区综合因素最好的海岸度假物业！项目定位10、产品定位大梅沙空中叠house度假物业 （1）别墅式前园（2）空中叠加式建筑（3）休闲联廊（4）完美不（5）被打扰的自我空间11、形象定位 海岸空中叠house生活 我是中产阶层，我有我个性主题形象演绎：我是中产阶层，我的房子是一种姿态我有我风格我是中产阶层，我的房子是一种生活我的生活我作主我是中产阶层，我的房子是一个世界我的世界我show12、客户定位第一类：企业职业经理人、高级白领置业功能：休闲度假，家庭旅游第二居所客户特征：年龄层在2535岁在职场上取得了较大成功，有较丰厚的积蓄，文化程度较高，普遍为多次置业人士讲究生活品味，注重生活质量，懂得享受生活，自身有着尊荣感注重工作与度假的时间平衡多数选择风景怡人、空气新鲜海边物业做为第二居所或者短时度假主流面积需求：70100平方米需求注解：这部分客户一般情况下为单身或两个人对面积的要求不大，大多目的是为了休闲度假希望总价在50万左右，首期付1520万之间，月供在2000元3000元之间广告心理利用：强调项目的高尚性，突出文化内涵，使此部分客户认为拥有此物业能满足自身的尊荣感，享有更高层次的生活。第二类：商务企业或人士置业功能：企业小型会议、商务接待主流面积需求：100140平方米广告心理利用：此项目可用于员工度假和高层干部培训，并可显示企业实力，还可有一定投资收益。第三类：投资人士置业功能：看好片区及项目的前景，作为投资收益投资缘起：地理位置环境稀缺性和产品的独特怀决定民它的投资价值，随着“假日经济”热潮的持续升温，旅游地产已成为近来炙手可热的投资品种，加之政府对东部地产开发前景的规划，投资前景极为广阔。主流面积需求：70100平方米第四类：内地客户置业功能：认同本片区价值，作为家庭旅游段时居住用用途客户特征：年龄层在4055岁在职场上取得了较大成功，有较丰厚的积蓄，喜爱在冬季、春季时全家出游，到温暖的地带享受阳光与海岸 多数选择风景怡人、空气新鲜海边物业做为第二居所或者短时度假主流面积需求：140200平方米小结：目标客户共性：拥有较好的物质和精神财富，具备了追求更高生活品味的条件。差异性：分布地域较广，“锁定”难度较大，在媒介策略部分要充分考虑到这一因素。营销执行13、营销推广主题项目价值三大引导：之一片区价值： 深圳桃花岛 黄金海岸线旅游与增值的共存前景注解：深盐第二通道的开通、东部规划的启动、东部华侨城的动工，带来的不仅仅是方便的生活与旅游，还有无限的增值空间。之二景观价值：海景、山景、湖景与人与海，心情度假项目的珍贵体现在：它的海景资源，山景资源，湖景资源并存，宽广的视野让心情永远舒畅。之三产品价值：海岸空中叠huose设计内与外的灵性空间，生活与个性的诠释心灵与自然的沟通人与海的对话 项目的产品体现在合适的户型，宽大的阳台，闲适的空中联廊，灵动的空间，形成一个体现全新度假生活的轻松、休闲的心态。 由此，我们升华出推广主题语为：海岸空中叠house度假物业 实现中产阶级梦想的天堂14、营销总策略借势营销借助目前东部海岸各项目在市场上营造的影响力，在大梅沙片区尽可能铺排广告，达到墙外花开墙内香的功效，使被吸引来大梅沙的客户都能得到本项目的信息，再辅以有针对性的各类营销活动，快速积聚人气，迅速消化产品。 凸现产品差异性在广告宣传系统着重突出项目的个性化生活，体现项目在片区同质产品中所独有的私密感、尊贵感，降低竞争压力 ，同时吸引目标客户。15、营销分段实施（1）2月份春节期间工作准备及媒体宣传完成140平米样板房的装修工程，月底投入使用；增加74101平米户型样板房，体现各种个性化生活空间，如视听式空间、个性收藏空间、艺术工作空间等，吸引个性白领置业；投放电台广告及电视广告的前期准备；小众传播：春节期间前来大梅沙旅游的人数增加，为海景酒店、雅兰酒店免费提供印刷有项目LOGO及相关宣传资料的杯垫、餐具等，充分把握这个销售机会；营销活动【产品推荐会】时间：2005年2月26日地点：销售中心目的：动用各方客户资源，全面扩大项目影响力，推动产品销售形式：联系项目前期积累客户资源、心海地产客户资源、德思勤公司客户资源举行产品推荐会促销优惠春节促销：春节期间成交给予1的优惠；2月26日产品推荐会当天成交客户可享有额外2的优惠；说明：优惠是在保证实收基础上给予，这种优惠方式是最实际最能打动客户的，可以有效刺激部分犹豫客户的购买决心；（2）3月份媒体宣传 媒体选择：特区报、深圳电台、深圳电视台在权威报纸特区报上启动海岸空中叠house度假物业新形象报纸宣传，通过个性生活空间演绎新的生活方式，打动目标客户群体，同时做入伙前的预热宣传；延续2月份的电台广告，加入项目动态信息，如优惠信息、营销活动信息等；启动电视广告宣传，广告须结合个性样板间诉求新的生活方式，从新的角度展示项目新形象与报纸宣传呼应；小众传播：经过2月份小众传播效果的检验，可以考虑把为酒店提供杯垫、餐具的传播模式扩大到深圳市区的部分商务酒店，进一步扩大影响力；更换户外广告牌内容，发布入伙信息；营销活动 【我show我收藏】时间：2005年3月5日地点：售楼中心目的：聚集人气，营造热销氛围 制造市场话题，引起社会关注，提高影响力形式：收藏品展示会诠释：很多人都有着收藏的爱好，杯子、鞋子、耳环、化妆品、漫画书等各种有趣的东西，不一定贵重，但收藏的却是一种爱好，一种生活，一种个性； 【心情驿站】时间：每周末地点：销售中心目的：聚集人气，营造热销氛围 让客户更深刻更直接地体验海岸生活 在社会上产生良好的口碑传播形式：每周评选客户入住独立别墅度周末，切身体验空中叠huose 海岸度假生活诠释：客户评选以报名形式参加，通过综合考虑客户的信誉度及经济能力评选出入住客户【入伙活动沙滩狂欢节】时间：2005年3月36日地点：大梅沙沙滩目的：通过盛大的入伙活动产生爆炸性社会影响力，掀起入伙前 的新一轮销售高潮，快速消化剩余单位形式：沙滩狂欢节 成交业主大抽奖前提：充足的媒体宣传铺垫，引起社会的充分关注 促销优惠入伙大抽奖：凡入伙前成交客户皆可参加大抽奖活动，奖品设置为家电用品，为业主节约购买家电的时间；说明：抽奖活动结合入伙活动开展，对于活跃现场气氛具有良好效果；（3）4月份媒体推广 媒体选择：深圳商报、深圳电台在深圳商报上发布现楼热销信息及优惠信息;延续电台广告投放，发布动态优惠信息及活动信息；更换户外广告牌，发布现楼热销信息；营销活动 【浪骑游艇会活动】时间：2005年4月9日地点：南澳西冲目的：增进与业主之间的感情交流，经营老客户，鼓励老客户带新客户成交形式：南澳浪骑游艇俱乐部一日游【汽车沙龙】时间：2005年4月30日地点：清远目的：联合心海所有项目的客户资源及德思勤公司现有客户资源，成立“心海汽车沙龙会”，定期举行自驾游，增进与业主之间的感情交流，经营老客户，鼓励老客户带新客户成交形式：清远一日自驾游（4）5月份媒体推广 媒体选择：深圳商报、深圳电台在深圳商报上发布现楼热销信息及优惠信息;延续电台广告投放，发布动态优惠信息及活动信息；营销活动 【业主登山会】时间：2005年5月14日地点：南澳西冲目的：提出健康生活主张，联合心海所有项目的客户资源及德思勤公司