房产交易小心遭遇隐性居住权人.doc

房产交易小心遭遇隐性居住权人 与房产证上登记的产权人进行房产买卖，买方支付放款取得产证后仍有可能无法入住，问题就在于该房产存在对该房产享有隐性权利且不肯搬离的第三人。 如果该第三人仅仅是承租人，问题比较好解决，因为上海市相关规定非常明确：未经登记的租赁合同不对抗第三人，买方可以要求承租人搬离该房产。但是如果第三人是居住权人，则问题就会复杂得多。居住权的保护主要目的在于维护社会的稳定，保证“弱势群体”最基本的生存权利，使他们不至于因丧失居所而流落街头。但对于不知情的购房者来说，买了房却无法入住无疑是一个沉重打击。我国法律对于何谓居住权以及对该种权利的保护力度缺乏明确的规定。学术理解和司法实践主要依据有：家庭婚姻法律关系，如婚姻法中规定的夫妻抚养义务，老年人权益保护法中子女对父母的赡养义务，未成年人保护法中父母对子女的抚养义务；其他法律保护，如公房买成产权房后，原同住人、承租人的居住权。以上居住权均为具有人身属性的法定居住权；理论上尚存在投资性意定居住权，但我国物权法尚未正式确认该权利。购房者因居住权问题而陷入窘境的原因在于：第一，我国法律对于何谓居住权以及对该种权利的保护力度缺乏明确的规定。据笔者检索，仅最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第二十七条明确提出了“居住权”的概念。这就造成各地法院在有关居住权的裁决中标准不一，当前的居住权案件实际上是法院在依据自身的自由裁量权在进行裁判。第二，普通购房者对居住权问题缺乏足够的认识。大多数老百姓在购买房屋时将全部的注意都放在了房屋的权属、质量等方面，而对于交易的房屋是否涉及“弱势群体”的居住问题则通常不作考虑。购房者不可能像法院一样站在维护社会稳定的高度去判断一桩房产交易。第三，居住权的存在具有极大的隐蔽性。现行法律中，居住权的确立是不要求进行登记的。因此，购房者无法通过查阅房产登记资料等手段判断居住权是否存在。有的售房者家中可能长期居住着患有残疾的亲友，但除非买卖双方相互熟识或购房者做了充分的调查，这种情况通常是难以获悉的。许多购房者即使在售房者家中看到了老人或残疾人，可能也不会想到他们会对自己的购房行为产生何种影响。就目前的法律状况和司法实践而言，为了避免因居住权问题而卷入房产纠纷，购房者可以从以下三个方面加以防范：第一，应当尽可能了解房屋的居住情况。从实际发生的案件来看，房产交易中心的登记材料根本无法为购房者的利益提供充分的保障。在交易的过程中，购房者应当到所购的房屋走一走，看一看，了解同住人对于房屋交易的意见。如果同住人明确反对产权人售房，则购房者最好放弃交易。此外，购房者还应当到房屋所在的社区或街道了解房屋的居住情况。第二，约定售房者的违约责任。购房者应当就房屋的居住权问题与售房者进行协商，要求售房者保证交易的房屋不涉及居住权争议。如果出现购房者无法入住的情形，则售房者应当对购房者进行赔偿。第三，先入住后付款。如果有可能的话，购房者可以要求在进行交易之前，先搬进所购的房屋居住一段时间，如一个月或三个月等。在此期间，购房者和售房者可以房屋租赁的方式结算。如果在