鄂尔多斯凯威世博荟项目可研报告

鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 鄂尔多斯凯威世博荟项目鄂尔多斯凯威世博荟项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 提交报告日期 二零一五年十二月提交报告日期 二零一五年十二月 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 1 目目 录录 第一章第一章 总论总论 1010 1 11 1 项目背景项目背景 1010 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 1010 1 1 21 1 2 工程性质工程性质 1010 1 1 31 1 3 承办单位概况承办单位概况 1010 1 1 41 1 4 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1111 1 1 51 1 5 编制范围编制范围 1111 1 1 61 1 6 项目建设的意义项目建设的意义 1111 1 21 2 项目概况项目概况 1313 1 2 11 2 1 项目公司简介项目公司简介 1414 1 2 21 2 2 项目法人简介项目法人简介 1515 1 2 31 2 3 拟建地点拟建地点 1515 1 2 41 2 4 预期目标预期目标 1616 1 31 3 问题与建议问题与建议 1616 第二章第二章 项目开发经营环境分析项目开发经营环境分析 1818 2 12 1 国家政治经济形势及有关政策国家政治经济形势及有关政策 1818 2 22 2 鄂尔多斯经济状况鄂尔多斯经济状况 1919 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 2 2 32 3 鄂尔多斯投资环境分析鄂尔多斯投资环境分析 2222 2 42 4 东胜区宏观经济环境分析东胜区宏观经济环境分析 2424 2 4 12 4 1 东胜区经济社会发展概况东胜区经济社会发展概况 2424 2 4 22 4 2 增长因素分析增长因素分析 2525 2 4 32 4 3 经济发展趋势预测经济发展趋势预测 2828 第三章第三章 鄂尔多斯房地产市场分析鄂尔多斯房地产市场分析 2929 3 13 1 房地产业总体概况房地产业总体概况 2929 3 1 13 1 1 房地产业发展进程房地产业发展进程 2929 3 1 23 1 2 呼和浩特市房价以呼和浩特市房价以 16 2 16 2 的涨幅位居全国之首的涨幅位居全国之首 3131 3 1 33 1 3 房地产市场发展特点房地产市场发展特点 3131 3 23 2 鄂尔多斯房地产宏观背景鄂尔多斯房地产宏观背景 3333 3 33 3 鄂尔多斯房地产发展阶段研究判断鄂尔多斯房地产发展阶段研究判断 3636 3 43 4 鄂尔多斯住宅市场分析鄂尔多斯住宅市场分析 3838 3 53 5 东胜区房地产市场分析东胜区房地产市场分析 4141 3 63 6 东胜区房地产供求分析及预判东胜区房地产供求分析及预判 4343 3 6 13 6 1 房地产市场供求分析房地产市场供求分析 4343 3 6 23 6 2 房地产市场供求预测房地产市场供求预测 4444 第四章第四章 项目区域分析项目区域分析 4646 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 3 4 14 1 投资地块的地理投资地块的地理 4646 4 24 2 鄂尔多斯地区区域分析鄂尔多斯地区区域分析 4747 4 34 3 周边物业分析周边物业分析 4949 第五章第五章 消费市场分析消费市场分析 5050 5 15 1 消费市场总体概况消费市场总体概况 5050 5 25 2 城镇人均可支配收入统计分析城镇人均可支配收入统计分析 5050 5 35 3 消费增长因素分析消费增长因素分析 5252 5 45 4 消费发展趋势预测消费发展趋势预测 5353 5 55 5 新的消费阶层兴起新的消费阶层兴起 5353 5 65 6 消费需求的变化消费需求的变化 5353 5 75 7 消费结构的变化消费结构的变化 5454 5 85 8 消费特征分析消费特征分析 5454 5 8 15 8 1 区域消费特征分析区域消费特征分析 5454 5 8 25 8 2 消费文化消费文化 5656 5 8 35 8 3 外来消费分析外来消费分析 5656 5 8 45 8 4 外来消费前景预测外来消费前景预测 5757 5 95 9 东胜区消费者调查分析东胜区消费者调查分析 5858 第六章第六章 项目开发经营优势分析项目开发经营优势分析 6060 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 4 6 16 1 房地产投资项目开发经营机会形成模式房地产投资项目开发经营机会形成模式 6060 6 1 16 1 1 城市传统核心区发展现状城市传统核心区发展现状 6060 6 1 26 1 2 城市传统核心区存在的问题城市传统核心区存在的问题 6060 6 1 36 1 3 城市传统核心区发展预测城市传统核心区发展预测 6060 6 26 2 项目开发经营优势点项目开发经营优势点 6161 第七章第七章 项目定位项目定位 6262 7 17 1 客户需求分析客户需求分析 6262 7 1 17 1 1 鄂尔多斯城市客户整体特征鄂尔多斯城市客户整体特征 6262 7 1 27 1 2 问卷定量分析问卷定量分析 6464 7 1 37 1 3 客户需求分析客户需求分析 6666 7 27 2 项目销售目标市场定位项目销售目标市场定位 6767 7 37 3 产品定位产品定位 6868 7 3 17 3 1 鄂尔多斯市目前的开发主题分类鄂尔多斯市目前的开发主题分类 6868 7 3 27 3 2 凯威世博荟产品定位凯威世博荟产品定位 6969 第八章第八章 项目规划 建筑设计建议项目规划 建筑设计建议 7171 8 18 1 项目总体规划建议项目总体规划建议 7171 8 28 2 产品组合及配套建议产品组合及配套建议 7272 8 38 3 小区配套设施建议小区配套设施建议 7474 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 5 8 48 4 园林景观设计园林景观设计 7676 8 4 18 4 1 园林景观设计理念园林景观设计理念 7676 8 4 2 8 4 2 园林景观营造园林景观营造 7676 8 58 5 室内精装标准室内精装标准 7777 第九章第九章 项目市场营销策略项目市场营销策略 8383 9 19 1 营销理念营销理念 8383 9 1 19 1 1 销售就是提供优质服务销售就是提供优质服务 8383 9 1 29 1 2 服务就是在为客户创造价值的同时实现服务就是在为客户创造价值的同时实现 双赢双赢 8484 9 1 39 1 3 科学的运营管理模式科学的运营管理模式 8484 9 1 49 1 4 激励机制激励机制 8484 9 29 2 营销策略营销策略 8484 9 2 19 2 1 目标市场定位策略目标市场定位策略 8585 9 2 29 2 2 产品定价策略产品定价策略 8585 9 39 3 销售渠道策略销售渠道策略 8686 9 49 4 广告宣传策略广告宣传策略 8787 9 59 5 综合策略实施方案综合策略实施方案 8888 9 5 19 5 1 推广渠道推广渠道 8888 9 5 29 5 2 媒体宣传组合媒体宣传组合 8888 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 6 第十章第十章 节能节水措施节能节水措施 9090 10 110 1 设计依据设计依据 9090 10 210 2 建筑部分节能设计建筑部分节能设计 9090 第十一章第十一章 环境影响评价环境影响评价 9191 11 111 1 编制依据编制依据 9191 11 211 2 环境现状环境现状 9191 11 311 3 项目建设对环境的影响项目建设对环境的影响 9292 11 411 4 环境保护措施环境保护措施 9292 第十二章第十二章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 9494 12 112 1 指导思想指导思想 9494 12 212 2 设计依据设计依据 9494 12 312 3 职业安全卫生健康对策与措施职业安全卫生健康对策与措施 9494 12 3 112 3 1 安全施工保障措施安全施工保障措施 9494 12 3 212 3 2 职业卫生健康对策与措施职业卫生健康对策与措施 9595 12 412 4 消防设计消防设计 9595 12 4 112 4 1 设计依据与原则设计依据与原则 9595 12 4 212 4 2 总体消防设计总体消防设计 9696 12 4 312 4 3 室内装修防火室内装修防火 9696 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 7 12 4 412 4 4 消防道路设计消防道路设计 9696 12 4 512 4 5 水量水量 9797 12 4 612 4 6 室内消火栓系统室内消火栓系统 9797 12 4 712 4 7 室内消火栓系统室内消火栓系统 9797 12 4 812 4 8 自动喷水系统自动喷水系统 9797 第十三章第十三章 项目投资估算与资金筹措项目投资估算与资金筹措 9898 13 113 1 项目投资估算与筹资计划项目投资估算与筹资计划 9898 13 1 113 1 1 项目总体规划项目总体规划 9898 13 213 2 项目实施进度安排项目实施进度安排 9898 13 2 113 2 1 开发进度开发进度 9898 13 2 213 2 2 销售节点销售节点 9898 13 2 313 2 3 推盘节奏推盘节奏 9898 13 2 413 2 4 项目实施中的控制措施项目实施中的控制措施 9999 13 313 3 项目投资计划项目投资计划 100100 13 413 4 项目经营成本估算依据项目经营成本估算依据 100100 13 513 5 项目经营成本估算项目经营成本估算 100100 13 613 6 项目投资收益测算项目投资收益测算 102102 13 6 113 6 1 测算范围测算范围 102102 13 6 213 6 2 测算依据测算依据 102102 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 8 13 6 313 6 3 社会效益社会效益 102102 13 6 413 6 4 项目经济收益静态测算表项目经济收益静态测算表 103103 第十四章第十四章 财务评价财务评价 104104 14 114 1 财务管理财务管理 104104 14 1 114 1 1 财务职能财务职能 104104 14 1 214 1 2 主要职责主要职责 104104 14 1 314 1 3 财务部组成财务部组成 106106 14 214 2 评价方法的选择及依据评价方法的选择及依据 107107 14 2 114 2 1 评价方法的选择评价方法的选择 107107 14 2 214 2 2 评价依据评价依据 107107 14 2 314 2 3 回收期分析回收期分析 107107 14 314 3 项目经济测算综合评价项目经济测算综合评价 108108 第十五章第十五章 项目开发经营风险分析项目开发经营风险分析 109109 15 115 1 不确定性分析不确定性分析 109109 15 1 115 1 1 敏感性分析敏感性分析 109109 15 1 215 1 2 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 109109 15 215 2 项目开发经营主要风险及对策分析项目开发经营主要风险及对策分析 110110 15 2 115 2 1 市场风险市场风险 110110 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 9 15 2 215 2 2 经营风险经营风险 111111 15 2 315 2 3 政策风险政策风险 112112 15 2 415 2 4 财务风险财务风险 113113 15 2 515 2 5 其它不可抗拒的风险其它不可抗拒的风险 115115 15 2 615 2 6 综合分析综合分析 115115 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议 118118 16 116 1 可行性研究结论可行性研究结论 118118 16 216 2 建议建议 118118 第十七章第十七章 结束语结束语 120120 第十八章第十八章 附录附录 123123 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 10 第一章第一章 总论总论 1 11 1 项目背景项目背景 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 鄂尔多斯凯威世博荟项目 1 1 21 1 2 工程性质工程性质 凯威世博荟项目属于天佑大厦项目二期 为鄂尔多斯东胜区旧城改造项目 1 1 31 1 3 承办单位概况承办单位概况 单位名称 鄂尔多斯市凯威房地产开发有限公司 单位性质 有限责任公司 注册资金 人民币 1000 万元 单位住所 鄂尔多斯市东胜区天佑大厦 15F 业务范围 房地产开发 销售 法定代表人 贾严生 建设单位简介 鄂尔多斯市凯威房地产开发有限公司位于鄂尔多斯西街七完 小东侧 公司成立于 2005 年 10 月 由内蒙古建设厅批准专门从事房地产开发的 四级资质企业 公司目前以土地一级开发 房地产开发经营和廉租 商住房开发 为主 我们始终坚持 让百姓安心 让政府放心 让自已舒心 的企业宗旨 受 到广大用户 同行业和政府的认同 实现了良好的经济效益及社会效益 公司拥 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 11 有一支素质较高的员工队伍 现有各类管理 技术人员共 25 人 100 拥有大专 及大专以上学历 其中有技术职称的 17 人 公司下设工程部 人力资源部 财 务部 售楼部 行政部五个职能部门 1 1 41 1 4 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1 与委托方签订的咨询协议 2 国家计委计办投资 2002 15 号审定的 投资项目可行性研究指南 试 用版 3 国家发展改革委员会 建设部联合颁发的 建设项目经济评价方法与 参数 第三版 4 城市房地产开发经营管理条例 5 房地产项目经济评价方法 1 1 51 1 5 编制范围编制范围 依据国家有关政策 法律 法规 规程 规范 对凯威世博荟项目建设的目 的 必要性 项目区域概况 项目规划方案及建设内容 项目建设组织管理 项 目招标方案 投资估算 融资方案与效益分析 财务分析 项目风险分析等方面 进行全面论证和研究 1 1 61 1 6 项目建设的意义项目建设的意义 1 项目建设符合国民经济发展 当前 我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期 为了促进国民经济的稳 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 12 步健康发展 必然要求扩大内需 优化消费结构 把住宅建设作为推动国民经济 发展的支柱产业之一 根据国家统计局的分析和研究 房地产对国民经济的拉动 作用约 1 5 2 个百分点 东胜地产占 GDP 的比重还将快速上升 对 GDP 的贡献 率还将逐步增大 根据国家有关部门的分析和预测 我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型 方向转变 到 2014 年 我国城镇居民人均建筑面积将达到 30 平方米 平均每户 拥有一套功能基本齐全的住房 住房消费占整个消费的比重将达到 39 城市化 水平将提高到 47 左右 我国居民住宅的近期发展目标是户均一套 人均一室 力争 2014 年达到人均建筑面积 35 平方米 主导户型为三室两厅和两室两厅 正因为房地产投资的带动作用较大 国家为推动我国国民经济的持续健康稳 定发展 将建筑业列为国家的支柱产业之一 因此 本项目的建设是国民经济发 展的需要 2 项目对城市建设将起到促进作用 世博荟项目是鄂尔多斯市政府重点主抓课题 蓝天 碧水 宁静 亮化 洁净 畅通 生态 安全 八大工程项目是建设和谐鄂尔多斯的重要目标 目 前 鄂尔多斯市的人均住宅面积偏小 而且居住条件也比较差 与内蒙古自治区 住宅与房地产产业发展规划相差甚远 因此 改善鄂尔多斯市人民的居住条件已 经成为鄂尔多斯市政府特别关心的主要问题之一 同时 随着鄂尔多斯经济的发 展和人民生活水平的不断提高 人们对居住环境等方面的要求也越来越高 近年 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 13 来实施的房地产开发建设就是为了使鄂尔多斯城市居民的生活环境 居住环境不 断得到改善 凯威世博荟项目符合鄂尔多斯城市建设总体规划 贯彻了鄂尔多斯城市群建 设的发展战略 其对加快城镇化进程 美化城市空间 创造新的城市景观 提升 城市品位都具有积极意义 3 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期 部分行业职工下岗再就业也就在 所难免 广开就业渠道 解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等 大事 而投资 消费 出口是国民经济增长的原动力 因此国家固定资产投资总 的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长 以创造更多的就业机会 据有关权威人士测算 我国 GDP 每增长 1 个百分点 全国可新提供 80 多万 个就业岗位 而住宅投资每增加 10 大约可以拉动 GDP 增长 0 5 个百分点 则 可提供 40 多万个就业岗位 因此 住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会 有着不可忽视的作用 而本项目作为鄂尔多斯市重点商品住宅建设项目工程之一 将为增加鄂尔多斯市当地社会就业岗位作出一定的贡献 1 21 2 项目概况项目概况 凯威 世博荟项目位于鄂尔多斯东胜城市核心区 鄂尔多斯大街北 街心公 园西 毗邻王府井步行街 周边配套完善 项目占地面积约 3 6 万平方米 容积 率 4 5 建筑面积 15 6 万平米 其中住宅 3 栋 约 4 2 万平米 公建 公寓及商 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 14 业 3 栋 约 11 4 万平米 项目计划于 2016 年 8 月现房销售 8 月底开盘 住宅预计 2016 年 7 月毛坯 交房 户型面积为 110 300 平米 住宅式公寓及公建预计 2016 12 月交付 3 4 楼使用 2017 年 12 月交付剩余 2 楼 项目结束 周边同类现房住宅 公寓 6800 办公 6800 精装修公寓 8800 产品延续欧式新古典Art Deco建筑风格 运用白砂岩石材经典立面高贵典 雅 新欧式主义风格园林和精装 超尺度 3 2 米和 3 6 米层高 13 大科技体系 等进行全面精细化的产品营造 与伊泰华府世家 华府领袖同时成为鄂尔多斯市 地区城市高档标杆楼盘 于上风上水中心区 定位城市核心区中高档商住社区 打造一流精品社区 引导现代生活方式 以至诚之道 书写最具人文关怀的当代 城市人居代表作 1 2 11 2 1 项目公司简介项目公司简介 鄂尔多斯市凯威房地产开发有限公司位于鄂尔多斯西街七完小东侧 公司成 立于 2005 年 10 月 注册资金为 1000 万元 由内蒙古建设厅批准专门从事房地 产开发的四级资质企业 公司目前以土地一级开发 房地产开发经营和廉租 商 住为主 我们始终坚持 让百姓安心 让政府放心 让自已舒心 的企业宗旨 受到广大用户 同行业和政府的认同 实现了良好的经济效益及社会效益 公司 追求的目标 博采众长 整合资源 共同发展 经营理念 推存创新为企业核心 竞争力 打造自己的品牌逐步实现品牌化运作 最终达到规模化 多远化经营 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 15 公司成立六年多以来 本着 团结 务实 合作 创新 的企业精神和 以 人为本 实现共赢 的企业价值观 团结全体员工向着 发展企业 奉献社会 的战略目标迈进 1 2 21 2 2 项目法人简介项目法人简介 公司法定代表人贾严生 男 出生于 1964 年 6 月 大学专科学历 1986 年 7 月毕业于内蒙古建筑学校工业与民用建筑专业 1988 1991 年天津大学工程造 价管理专业毕业 1986 年至 2000 年在伊盟建筑设计院工作 其间历任伊盟建筑 设计院预算室主任 设计室 结构室主任 其间参与并主持了东乔玻化砖厂 化 工厂 热电厂 煤炭公司办公楼等设计工作 2001 年至 2005 年 转入建筑工程 施工 承建了康乐宫游泳馆 天伦商场 乌审旗文化中心 林业种子加工中心厂 区等建设项目 取得了一定的经济效益和社会效益 并主持了金梦园小区等住宅 区的总规划 设计任务 受到了同行的一致认可 2005 年 10 月成立凯威房地产 开发有限公司任公司董事长 总经理至今 贾严生先生无论在企业管理经验方面 还是在专业知识方面 都是一个成熟稳健的创业者 是鄂尔多斯市为数较少的专 业房地产企业 1 2 31 2 3 建设地点建设地点 本项目位于鄂尔多斯市东胜区核心区中部的七完小东侧 北距伊金霍洛街王 府井核心商业区 200 米 地块西邻七完小北靠公立幼儿园 东侧临城市绿化公园 交通便利 自然环境极佳 是位于东胜区老城区少有的高素质土地 适合开发高 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 16 品质楼盘 1 2 41 2 4 预期目标预期目标 凯威世博荟项目以建筑 自然与人和谐为理念 旨在打造尊贵 健康 运动 休闲 生态 养生 宁静的生活品味 凯威世博荟 高档商住小区与凯威天佑大厦办公写字楼项目位于内蒙古 鄂尔多斯市西街七完小东侧 鄂尔多斯街北 是一个以 新都市主义 为核心概 念 以 景观与建筑和谐共生 为主题 以 自然植物绿化和人文景观完美结合 为特色的城市综合体 凯威世博荟小区 以健康理念贯穿业态布局 销售 招 商 运营 物业服务各环节 以高品质高绿化率为设计理念 配以大型活动广场 以及欧式园林景观 先进的人文健康管理体系 提升项目竞争软实力与性价比 引进智能物业管理理念 打造一个完美和谐 舒适高档的健康的居住环境 1 31 3 问题与建议问题与建议 项目开发商拟定合法取得本项目土地使用权后 办理各项建设手续 分析测 算过程依照本项目在土地取得 立项 开发建设 销售等方面均遵照国家及鄂尔 多斯的房地产项目开发程序及规定 根据测算 在预计的销售价格 销售率条件下 本项目具备良好的可行性 鄂尔多斯市房地产市场正处于开发高潮过后的消化时期 要求产品的实在优 势体现出实惠及性价比 因此需要切实考虑市场产品品质和软性优势 在建设过 程中 需要严格控制工程成本和管理成本 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 17 充分利用地块区域优势和景观资源 与知名专业设计公司 中介顾问公司合 作 地区健康产业协会合作 强强联合 打造小区品牌和企业品牌 制定合理的 市场营销方案 扩大媒体宣传 注重营销推广 由于体量较小 能保证销售资金 陆续回款 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 18 第二章第二章 项目开发经营环境分析项目开发经营环境分析 2 12 1 国家政治经济形势及有关政策国家政治经济形势及有关政策 2014 年全年国内生产总值 246 619 亿元 比上年增长 6 9 分产业看 第 一产业增加值 28 910 亿元 增长 3 7 第二产业增加值 121 381 亿元 增长 13 4 第三产业增加值 96 328 亿元 增长 11 4 第一产业增加值占国内生产 总值的比重为 11 7 与上年持平 第二产业增加值比重为 49 2 上升 0 3 个 百分点 第三产业增加值比重为 39 1 下降 0 3 个百分点 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资 137 239 亿元 比上年增长 24 8 在城镇投资中 第一产业投资 1 466 亿元 比上年增长 31 1 第二产 业投资 51 020 亿元 增长 29 0 第三产业投资 64 928 亿元 增长 23 2 全年房地产开发投资 25 280 亿元 比上年增长 30 2 其中商品住宅投资 18 010 亿元 增长 32 1 商品房竣工面积 58 236 万平方米 增长 4 3 商品 房销售面积 76 193 万平方米 增长 23 2 其中商品住宅 69 104 万平方米 增 长 24 7 为 防止经济增长由偏快转向过热 防止价格由结构性上涨演变为明显的通 货膨胀 2009 年 12 月 8 日 央行将存款准备金率提高一个百分点 同年 11 月 CPI 同比上涨 6 9 随后央行 银监会明确规定第二套房贷以户为单位 12 月国务院发出禁令 城镇居民不得到农村购买小产权房 继 2004 年经来 因国 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 19 家出台的宏观调控政策频率之高 调控力度之大 前所未有 以 管严土地 看 紧信贷 为主的宏观调控措施 紧紧扼住了房地产开发的两大命脉 房贷利率持 续涨高 同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度 以上政策对打击房 地产投机 消除房地产泡沫 保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用 2 22 2 鄂尔多斯经济状况鄂尔多斯经济状况 十一五 期间 鄂尔多斯市累计完成财政收入 207 亿元 是前 51 年总和的 2 6 倍 2004 年 鄂尔多斯跨入中国综合实力百强城市行列 2006 年又成功跻 身全国投资环境百佳城市 并成为自治区发展最快的地区之一 同时也是中西部 地区最具发展活力的城市之一 2006 年 全市地区生产总值达到 800 亿元 年均增速达 32 2 在全国 333 个地级城市中居第 5 位 人均 GDP 达 6600 美元 在全国地级城市中列第 8 位 年均增速达 29 1 居 全国第 4 位 财政收入达到 145 9 亿元 其中地方财政收入完成 82 3 亿元 年均增速达 41 9 居全国第 4 位 人均财政收入达 5434 元 在全国地级城市中列第 7 位 年均增速达 39 9 居全国第 4 位 全市城镇居民人均可支配收入达 13002 元 年均增速达 15 4 居全国第 8 位 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 20 全市农牧民人均纯收入达 5308 元 年均增速达 13 7 居全国第 11 位 三 次产业比重为 5 3 55 39 7 图 2 1 2003 2009 年财政收入情况 2007 年底 中国社科院发表年度 中国城市竞争发展力蓝皮书 蓝皮书描述鄂尔多斯 增长竞争力名列全国第一 人均 GDP 达到 1 0451 万美元 超过北京 上海 效益竞争力名列第三 超过香港 在鄂尔多斯 8 7 万平方公里的土地上 48 是无法居住的沙漠 而 70 的地层 下 都埋藏着煤矿 已探明储量 1676 亿多吨 预计储量近 1 万亿吨 约占全国 总储量的 1 6 每天 全国煤炭所需总量的 1 8 就来自鄂尔多斯 除此之外还有 7504 亿立方米的天然气 约占全国总探明储量的 31 8 在鄂尔多斯 8 7 万平方公里的土地上 48 是无法居住的沙漠 而 70 的地层 下 都埋藏着煤矿 已探明储量 1676 亿多吨 预计储量近 1 万亿吨 约占全国 2 20 00 03 3 2 20 00 09 9年年财财政政收收入入情情况况 28 6 42 4 93 4 145 9 200 8 265 0 365 8 10 3 10 7 15 7 18 2 17 4 16 5 16 9 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 亿元 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 财政收入财政占GDP比重 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 21 总储量的 1 6 财富的快速聚集 使鄂尔多斯处于剧烈的突变之中 所有的变化都是以跃进 的方式运行 而非循序渐进 新城市 新产业 新经济模式 新需求 新富阶层与新生活方式 交织在一 起 行成了一个全新的社会模式 鄂尔多斯市的发展颠覆了我国社会改革开放 30 年延续的梯度发展理论 形成了一个 反梯度 的案例 鄂尔多斯 8 7 万平方公里中 约 50 为生态保护区 禁止开发 每年都有 10 万左右的农牧民迁入城镇 未来 鄂尔多斯的总城市人口将达到 130 万左右 城市化率将超过 80 2004 年 煤炭的坑口价度过了低谷 从 20 元涨到了 40 元 这一年 鄂尔 多斯 GDP 达到了 380 亿元 人均 2 6 万元 超过了全国和全自治区的平均水平 2004 年 2009 年鄂尔多斯 GDP 急速上升 到 2009 年达到了 2100 亿元 人均 GDP 达到中等发达国家水平 支撑这个数据的不过是 160 万鄂尔多斯人 财富阶 层成为鄂尔多斯市的中坚 7204 8770 11025 13002 16226 19435 21883 0 5000 10000 15000 20000 25000 元 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 2 20 00 03 3 2 20 00 09 9年年城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入情情况况 城镇居民人均可支配收入 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 22 图 2 2 2003 年 2009 年城镇居民人均可可支配收入情况 2 32 3 鄂尔多斯投资环境分析鄂尔多斯投资环境分析 鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部 市辖达拉特旗 准格尔旗 伊金霍洛 旗 乌审旗 杭锦旗 鄂托克旗 鄂托克前旗和市府所在地东胜区 并有 9 个自 治区级经济技术开发区 面积 8 67 万平方公里 人口 139 54 万 其中少数民族 16 万 是以蒙古族为主体 汉族占多数的一个地级市 鄂尔多斯历史悠久 是著名的 河套文化 发祥地 秦汉时期 昭君出塞 胡汉和亲成为千古佳话 十三世纪 一代天骄成吉思汗亲征西夏 途径鄂尔多斯 被这里的美丽景色所打动 选为长眠之所 鄂尔多斯市东西长约 400 公里 南北宽约 340 公里 西 北 东三面为黄河 环绕 南临古长城与黄土高原相连 与宁夏 陕西 山西三省毗邻 依托自治区 首府呼和浩特和草原钢城包头地理 经济 文化优势 同我市独特的资源优势构 成自治区新一轮经济发展的 金三角 鄂尔多斯地上 下资源极为丰富 煤炭已探明储量 1496 亿吨 约占全国已 探明储量的六公之一 天然气已探明储量 7504 亿立方米 其中苏里格气田储量 规模已达到 6025 亿立方米 是我国特大型气田 天然碱储量 6000 万吨 食盐 1000 万吨 芒硝 70 亿吨 石膏储量 35 亿吨 石灰石 65 亿吨 高岭土 65 亿吨 年产羊毛 970 万公斤 皮张 233 万张 被誉为 软黄金 的阿尔巴斯山羊绒 70 万公斤 约占内蒙古自治区的三分之一 全国的六分之一 年产 梁外 甘草 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 23 4000 吨 麻黄草 1 万吨 还有优质粘土方沸石 杭锦 2 号土及多种野生绿色植 物 改革开放以来 鄂尔多斯市充分发挥资源优势 抓住国家能源开发战略西移 和实施中西部开发的契机 构筑起了以纺织 化工 煤炭 电力 建材 农畜产 品加工 药村等为支柱的产业 形成了能够带动地区经济发展的几大支柱产业 确立了工业经济在国民经济中的主导地位 工业经济增长速度和效益综合指数连 续几年居自治区前列 随着鄂尔多斯市经济的迅猛发展 其基础设施 投资环境也发生了巨大的变 化 等级公路旗旗通 高速公路连呼包 中国电信 移动 GSM 联通 CDMA 通讯 网络覆盖全市 城镇建设城市化水平初具规模 科技 教育 卫生等方面有了长 足的发展 投资环境诱人 电价低 土地使用费便宜 劳动力价廉 运输方便 税收优惠 投资场地 四通一平 城镇综合服务功能不断完善 生态环境得到 有力改善 社会治安和法制环境良好 鄂尔多斯旅游资源丰富 以成吉思汗陵 响沙湾 世纪珍禽园 沙漠绿洲恩 格贝等为代表 形成了丰富而独特的旅游资源 开发潜力巨大 西部大开发 为鄂尔多斯市与国内外加强经济技术合作提供了新的契机 鄂 尔多斯市真诚欢迎国内外一切有意于开发鄂尔多斯的有识之士 与鄂市人民共同 开发鄂尔多斯 建设鄂尔多斯 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 24 2 42 4 东胜区宏观经济环境分析东胜区宏观经济环境分析 2 4 12 4 1 东胜区经济社会发展概况东胜区经济社会发展概况 东胜区位于鄂尔多斯高原中部偏东 片区东西长 106 公里 南北最宽处 35 公里 总面积 2200 平方公里 市区东与准格尔旗接壤 南与伊金霍洛旗毗邻 西与杭锦旗搭界 北与达拉特旗相连 地势西高东低 东胜区具有丰富的自然资源 在能源型经济建设上具有得天独厚的条件 正 是依托羊绒 石油化工 煤炭 建材四大能源产业的发展 东胜区工业资本原始 积累在较低的生产力基础上 取得了飞跃发展 持续数年的工业总产值高速增长 工业资本聚集已达到较大规模 全区综合实力已得到相当大的提高 随着重点建 设取得突破 作为支撑体系的基础设施建设也有了较大的改善 为全区经济的持 续增长提供了坚实的物质基础 十五以来 随着东胜区城乡一体化步伐的加大 全区经济总量迅速扩大 经 济实力显著增强 几年来 东胜区地区生产总值由 2000 年的 35 亿元增加到 2006 年的 127 1 亿元 累计实现 GDP394 6 亿元 是 1949 年至 1999 年这 50 年 累计值的 2 7 倍 仅 2003 年和 2006 年四年的累计值就达到 269 1 亿元 随着 GDP 的快速增长 东胜区财政总收入由 2001 年的 5 98 亿元增加到 2006 年的 29 4 亿元 年均增长近 80 2006 年东胜区财政总收入占年度预算的 226 3 同比增加 20 1 亿元 增长 218 总收入首次实现了三倍速度的增长 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 25 五年来 东胜区工业固定资产投资由 2000 年的 2 38 亿元增加到 2006 年的 15 亿元 累计完成固定资产投资 48 亿元 2006 年东胜工业实现增加值 38 9 亿 元 同比增长 21 2 2000 2006 年工业累计实现增加值 186 81 亿元 第三产业 增加值从 2000 年的 10 1 亿元增加到 2006 年的 76 2 亿元 在国民经济中的比重 从 2000 年的 28 增加到 2006 年 60 五年间累计实现增加值 172 4 元 是前 50 年累计增加值 48 3 亿元的 3 6 倍 年平均增速为 110 2005 年第三产业增加值 76 2 亿元 同比上涨 1 38 倍 2000 2006 年间全区社会消费品零售额持续增长 到 2005 年底 累计实现社会消费品零售额 132 13 亿元 是前 50 年累计 51 87 亿元的 2 5 倍 2005 年东胜区社会消费品零售额达到 66 9 亿元 同比增长 2 3 倍 日均实现销售额 1832 万元 城市建设力度加强 固定资产投资迅速增长 2005 年投资近 20 亿元 重点 抓了交通畅通 基础设施 景观美化和房地产开发 四大工程 完成了道路建 设 征地拆迁 道路改造工程 公铁立交桥的续建 2 4 22 4 2 增长因素分析增长因素分析 1 工业经济发展成效显著 十五以来 东胜区在大力推进工业化进程中 把发展循环经济做为主导方向 通过抓产业 抓载体 抓招商使工业经济发展取得显著成绩 六年来 东胜区工 业固定资产投资由 2000 年的 2 38 亿元增加到 2006 年的 15 亿元 累计完成固定 资产投资 48 亿元 2006 年东胜工业实现增加值 38 9 亿元 同比增长 21 2 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 26 图 2 3 第二产业与国民生产总值增长率 2 第三产业活力凸显 十五以来 东胜区充分依托已有基础和中心区位优势乘势而上 大力提升第 三产业的区域竞争力 使第三产业突飞猛进 五年来 东胜区第三产业增加值从 2000 年的 10 1 亿元增加到 2006 年的 76 2 亿元 在国民经济中的比重从 2000 年的 28 增加到 2006 年 60 五年间累计实现增加值 172 4 元 是前 50 年累计 增加值 48 3 亿元的 3 6 倍 年平均增速为 110 2006 年第三产业增加值 76 2 亿元 同比上涨 1 38 倍 2000 2006 年间全区社会消费品零售额持续增长 到 2006 年底 累计实现社会消费品零售额 132 13 亿元 是前 50 年累计 51 87 亿 元的 2 5 倍 2006 年东胜区社会消费品零售额达到 66 9 亿元 同比增长 2 3 倍 日均实现销售额 1832 万元 3 城市建设力度加强 固定资产投资迅速增长 第二产业与国民生产总值增长率 21 38 24 00 29 01 58 88 7 64 22 76 23 83 7 58 0 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 2001年2002年2003年2004年2005年 年份 增长率 GDP增长 第二产业增长率 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 27 2005 年投资近 20 亿元 重点抓了交通畅通 基础设施 景观美化和房地产 开发 四大工程 完成了道路建设 征地拆迁 道路改造工程 公铁立交桥的 续建 投资 9 5 亿元的环城线和投资 3 亿元的东康线已全面开工 全年新修和改 造街路近 15 公里 基础设施工程 主要是完成了铁西新区科技西街 松山路 东环路 广场街的建设 完成了迎宾南路 鄂托克西街延伸线的路基工程 完成 了引黄沿线取水工程 送水进城的条件已经具备 完成人行道铺装 4 万平方米 景观美化工程 主要是完成了旧区绿化补植及铁西新区绿化 亮化工程 实施了 鄂尔多斯大街街景改造工程和北出口的绿化美化工程 全年完成绿化面积 50 万 平方米 房地产开发工程 主要是审批房地产建设项目 45 项 新开发各类房地 产建筑面积 65 万平方米 完成投资 4 5 亿元 图 2 4 东胜区历年固定资产投资与国内生产总值增长 东胜区历年固定资产投资与国内生产总值增长 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2001年2002年2003年2004年2005年 年份 增长率 GDP增长 固定资产投资增长率 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 28 2006 年东胜区将继续投资 20 亿元构筑城市新景观 投资用于路网建设 管 网配套工程 街景改造和广场 公园和新区道路的绿化和旧城区绿化补植等工程 新增绿化面积 130 万平方米 在基础设施建设工程方面 重点解决城市供水 污 水管网改造 垃圾处理 小街小巷硬化等工程 在房地产开发工程方面 计划开 发房地产面积 120 万平方米 建设廉租房 1 万平方米 2 4 32 4 3 经济发展趋势预测经济发展趋势预测 经过 十五 时期的发展建设 东胜区经济实力明显增强 产业结构不断优 化 基础设施建设成效显著 城市建设步伐加快 对外贸易和利用外资的规模扩 大 开放型经济迅速发展 教育 文化 卫生等各项社会事业全面进步 社会经 济综合发展实力居全国百强县 市 区 第 56 位 在宏观经济走势一片大好的形势下 我们预期东胜区的发展将继续跳跃式前 进 未来五年 东胜区的 GDP 总量有望突破 300 亿元 年均递增 25 以上 财政 收入有望突破 60 亿元 年均递增 15 以上 社会消费品零售总额达到 140 亿元 年均递增 15 固定资产投资累计达到 600 亿元 年均递增 20 未来东胜区的城市功能将进一步完善 城市品位进一步提升 人民生活水平 大幅提高 预期 2010 年城镇居民人均可支配收入可达到 2 万元以上 年均递增 10 以上 到 2010 年 预期东胜区将成为设施配套 功能完善 布局合理的中西 部区域性重要的中心城市 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 29 第三章第三章 鄂尔多斯房地产市场分析鄂尔多斯房地产市场分析 3 13 1 房地产业总体概况房地产业总体概况 3 1 13 1 1 房地产业发展进程房地产业发展进程 2001 年之前 东胜区的房地产市场处于比较初级的阶段 商品房买卖市场还 没有形成 住宅主要是单位集资建房进行福利分房的方式 2001 年到 2003 年东 胜区的房地产市场开始缓慢上升 从 2004 年开始 大量商品房上市 商品房的 成交均价也开始大幅提高 开始出现整体规划 设计 建设 管理的小区 项目 的档次 种类 建筑形式日渐多元化 在全区宏观经济环境势好 大力发展城市 基础设施和进行规划建设的形势下 东胜区的房地产市场将呈现更加繁荣的局面 商品房的平均价格继续攀升 不断缩小与二线城市的差距 整个房地产市场进入 高速发展期 目前东胜区域城镇化率达到 54 依据城市化水平阶段理论 东胜区区域发 展处于城市发展的第三阶段 在这一阶段的特征是 工业产业成为城市的绝对经 济支柱 城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展 城市经济进入高速增长期 而宏观经济的快速发展也将带动房地产业高速发展 2005 年东胜区完成固定资产投资额 62 82 亿元 较上年同比增长 60 2 其 中基本建设投资 35 96 亿元 同比上涨 32 2 占固定资产投资的 57 2 房地 产开发投资 10 07 亿元 同比上涨 120 8 占固定资产投资额的 16 1 这一比 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 30 例已经处于中上水平 这表明 该市房地产市场发展开始全面启动 2005 年是 鄂市房地产市场快速发展的一年 各项指标都有了很大的提高 2005 年商品房施工面积 146 14 万平方米 同比上涨 129 4 竣工面积 32 84 万平米 下降 24 9 说明东胜区房地产开发即将进入大量供应时期 2005 年房地产销售市场更是一片火热 全年房地产销售面积 77 80 万平米 同 比增长 83 2 销售额达 14 亿元 同比增长 143 4 均创下历史新高 住宅消 费和商业营业用房是房地产投资的主体 东胜区房地产市场呈现了快速发展的趋势 但从当前指标的绝对值来看 房 地产市场在投资总量和价格方面还处于一个较低的水平上 这与其经济指标所呈 现的发展水平相距甚远 这也充分表明了东胜区房地产市场的巨大发展潜力 就 拿呼和浩特比较 2006 年的全市均价在 3500 左右 最高的已破 4800 元 最低 的 1900 元 但仍处在全国房价的倒数第三名 而涨幅名列全国的第一名 这就 说明了 呼包鄂三地的房价有足够的上升空间 而鄂尔多斯市仍处在全国范围内 的低价初级阶段 只有引进先进的理念 先进的人才 才能促进楼市的良性发展 目前 全市 2007 年新上市的土地有 48 块 这将大大改变鄂市的竞争格局 消费 者是有限的 购买力也是有限的 洞察先机掌握供需 引用文化营销 超等值营 销 风格营销 差异化营销等超常规手段方能吸引消费者关注项目 并能改变客 户被多家楼盘分流瓜分的现象 减少销售率或减慢资金回笼的速度 鄂尔多斯凯威世博荟项目 可行性研究报告 机密 31 3 1 23 1 2 呼和浩特市房价以呼和浩特市房价以 16 2 16 2 的涨幅位居全国之首的涨幅位居全国之首 据国家发展和改革委员会 国家统计局调查 发布的数据显示 今年 10 月 全国 70 个城市房屋销售价格同比上涨 6 6 呼和浩特市以 16 2 的涨幅位居 全国之首 业内人士分析 呼和浩特市房价上涨的主要原因是 呼和浩特市原来 的房价基数低 2004 年据有关部门对全国 37 个大城市平均房价调查统计显示 呼和浩特市平均房价排名第 35 位 仅高于银川和西宁 这种低走势 一旦受市 场需求