项目可行性研究报告ppt课件.pptx

思维导图 委托方目标 宏观经济状况 市场分析 项目分析 1 项目概况 邹城市房地产市场分析 项目整体发展战略 项目经济测算 宏观经济情况 3 项目投资结论 2 第一部分 项目概况 项目区位周边配套交通条件土地现状 3 项目概况 项目区位 地块位于邹城市东区 是邹城市新城市中心区域 随着各行政中心带动作用 整体区域价值与形象得到提升 邹城市东区位于邹城市市东 是邹城市的城市新中心 经过一段时间的初期发展 周边基础配套已基本完善 但商业配套设施 如商场 超市等购物场所欠缺 此类设施场所正处于建设高峰期 邹城东区新城规划的主体功能主要是CBD 是邹城市政治中心 金融中心 文化教育中心 居住中心 紧靠城市中心的是规划中的孟子湖新区 该区以生态 科技为主要发展方向 打造生态科技新城 本地块位于新城市中心与孟子湖新区之间 占尽两片区的优势 既有城市中心的地理位置优势 又具有孟子湖新区的发展潜力 4 项目概况 项目区位 地块位于邹城市东区 是邹城市新城市中心区域 距离市政府1 2公里 行政服务中心等各行政机关距项目咫尺 行政 商业 教育 医疗配套资源丰富 5 项目概况 周边配套 6 项目概况 交通条件 地块以北紧靠太平东路 太平东路贯穿城西 城中 城东 是邹城市东西方向交通的大动脉 地块以南的平阳路也是邹城东西方向上的主要交通要道 地块以东是环绕城市外沿的城前路 104国道 与接驾山路连接邹城市北部区域 孟子湖新区 公交5分钟一班 全程50分钟 地块交通便捷 可通过太平路 城前路迅速与城市交通网络相联 7 地块所在区域已具备给水 排水 通电 通路 通讯 通暖气 通天燃气或煤气 以及场地平整的条件 可进场后迅速开发建设 项目概况 土地现状 项目西侧现状 项目东侧现状 项目南侧现状 8 地块所在区域已具备给水 排水 通电 通路 通讯 通暖气 通天燃气或煤气 以及场地平整的条件 可进场后迅速开发建设 项目概况 土地现状 燃气配套 热力配套 总规 9 项目概况 土地状况 目标地块规划指标 10 第二部分 宏观经济状况 经济概况人口概况 11 行政区分布 邹城市为山东省辖县级市 全市总面积1616平方公里 辖3个街道 13个镇 总人口130万 主城区分为三个街道 凫山街道 钢山街道 千泉街道 城区人口约30万 城市是自然资源型城市 宏观经济概况 主城区 12 初步核算 2010年 2014年地区生产总值 GDP 增幅均大于8 房地产行业处于高速发展阶段 近几年GDP一直保持强劲的增长势头 增长速度较为明显 经济形势持续向好 也给房地产行业的发展带来很好的促进作用 GDP增幅和房地产业发展状况的关系 库兹涅茨 数据来源 邹城市统计局 宏观经济概况 2011年 2014年邹城市房地产市场处于高速发展阶段 13 邹城市固定资产投资逐年增长 固定资产投资规模稳步扩大 推动了房地产业的发展 从右图表中可以看出 2011年房地产开发投资增长65 4 2011年至2014年开发投资总额持续维持平稳的高位投资 这正是邹城市房地产市场发展的黄金时期 宏观经济概况 14 人口平稳增长 外来人口较少 农业人口的城镇转移 及居民可支配收入的持续增长为房地产市场发展提供了保障 邹城近几年人口自然增长 外来人口较少 且增长缓慢 因此不利于房地产的长期需求 农业人口逐步减少 并在慢慢地向城镇迁移 有利地促进了城镇房地产的需求 平均1万人 年向市区聚集 城镇居民的人均可支配收入提高 说明市民的购买力逐步增强 是房地产发展的有利保障 宏观经济概况 15 邹城市的远景规划基本呈现出 东进北拓 的态势 孟子湖新区及城北钢山街道将对本项目起到一定的分流作用 但本区位的城市中心优势仍是不可替代的 邹城城市发展策略为 一带两轴三中心 呈现东进北拓的趋势 东进成为发展重点 相应的东城与孟子湖将成为未来发展的核心区域 其中东城将成为政治 文化 商业 办公的集中地区 是城市的CBD中心 东城与孟子湖新区的规划发展必将带来房地产行业的发展 宏观经济概况 16 城市概况结论 邹城市GDP总量增长势头强劲 固定资产投资的持续走高 房城产开发投资走强 有力地支持房地产业市场的快速发展 邹城市规划将推动城市有序发展 极大地推动了对市区房地产的需求 人均可支配收入的提高 表明了市民的购买力越来越强 是房地产市场健康发展的基础 邹城市老城区已基本保持现状 致力于规划发展城市东区 因此东区及孟子湖新区将成为城市发展的主要热点 宏观经济概况 17 第三部分 邹城市房地产市场分析 土地供应市场邹城房地产现状城东区区域楼盘信息采集 18 2011 2014年土地市场供给主要特点 土地供给主要年份为2011年与2012年 区域为东城区 根据房地产项目上市时间 东城区成为2013年至2016年主要竞争市场 2015年土地市场供给主要特点 2015年至今东城土地供应量为0 城西土地供应爆发 供应面积为637 35亩 其次孟子湖新区是343 851亩 2017 2020年的房地产主要战场发生转移 新区由东城区转为孟子湖区 邹城市市场将上演东西两端的市场抢夺 土地供应市场 邹城市自2011年开始主要住宅土地供给集中在新区 东城与孟子湖 城西 2015年新增土地供给主要集中在孟子湖区与城西区 19 土地供应市场 2015年主要土地供给区域 城西 兖矿基地 土地供应点 土地供应点 东城新区 孟子湖新区 市政府 20 2014年度销量由最高点开始回落 价格停止上涨 开始走低 量价齐跌 从右图可以看出 2011 2013年济宁市商品房销售面积与销售额持续上涨 2014年增长势头开始回落 2011 2013年住宅市场的持续热销原因 一 济宁市房地产市场处于快速发展阶段 前期房地产市场发展的初期未能满足需求市场 随着城市规划与政策的影响 释放了巨大的市场潜力 二 在售房源的加推 新项目的入市 充足的土地供应 为市场提供了足量房源 一定程度上刺激了成交 2014年住宅市场开始回落的原因 一 2014受到全国市场的影响 销售回落 二 2011年 2013年新项目的入市释放了积攒的市场需求 三 新项目集中入市 供给市场旺盛 市场竞争激烈 邹城市房地产现状 21 邹城市房地产现状 邹城市房地产市场总体供给保持平稳 供需相对失衡 城东区板块低密度产品供给稀缺 邹城市未来新增建筑面积约为130万平米 2015年取得土地使用权的项目 约11000套房产 按115平米 套计算 平均容积率约为1 8 小高层为主 上市时间初步判定为2016年 2017年 目前邹城市去化速度约6000套 年 新增量需要24个月的去化时间 已超过18个月市场安全期 城东区新增面积为零 现有在售项目剩余房源3493套 房管局统计数据 孟子湖新区新增建筑面积约为48万平米 2015年取得土地使用权的项目 约4200套 上市时间初步判定为2016年 2017年 邹城市整体市场虽然供需相对失衡 但2016 2017上市项目主要集中在城西矿区 而东城及孟子湖新区与此区域相比更有区位和环境上的优势 在去库存为主调的情况下 占据城市的核心资源结合产品规划 实现差异化竞争 依然可以达到热销的状态 22 邹城市根据区域特点 可分为两大板块 老城区与新区 老城区板块 城中为旧城 城市建设无改造计划 城西为矿业区 环境污染严重 东城板块 城市新区 发展潜力大 配套成熟 人口正由其它区域向此迁移 是现阶段房地产市场竞争的主要战场 孟子湖板块 城市发展新区 东城板块土地供应几近末尾的情况下 此板块牌城市未来规划发展的起步阶段 东城与孟子湖板块 老城区 邹城市房地产现状 23 100 140平米三室是邹城市主流热销户型 据各面积段房源成交比例分析 2011年至今 100 140 之间户型远远大于其他套型 占比48 90 100户型区间与140以上改善户型区间占比相似 皆占20 左右 由此可见邹城市市场需求成两边窄中间宽的菱形结构 110 140区间客户群体基数较大 邹城市房地产现状 24 东城新区板块房地产市场 2011年开始起步 在邹城市整体规划出台后 该板块内推出一系列土地 区域市场在2011 2015年日渐成熟 截至目前 产品类型以高层为主 居住人群以公务员为主 东城新区 不包含孟子湖新区 已无后续推出的土地增量 在售项目土地获得时间多为2011年至2014年 部分小区为公务员定制小区 如 文博园 龙都佳园 泉兴家园 2016年以后该板块市场产品将以现有产品去化为主 且产品皆为高层 项目基本处于现房销售 东城新区特点 邹城市房地产现状 25 东城区在售项目价格 高层价格区间为3800 4500 多层5000元 根据调查2015年邹城市房价有所下降 下降区间约为200 400元 平米不等 东城区恒兴经典为2015年唯一在售多层项目 且房源仅剩余顶楼 2期高层也已开盘 黄色标记部分为公务员团购项目 约5751户 邹城市房地产现状 26 城东区主要楼盘分布图 邹城市房地产现状 27 一期多层已经售罄 仅剩余10套以内顶楼户型 户型面积控制在77 110之间 二期高层在售 户型110左右 邹城市房地产现状 28 邹城市房地产现状 29 现阶段主推140平米左右的大户型 总价与120平米差不多 130平米以下去化良好 体量大盘 区域内低价入市 以换取整体去化速度 邹城市房地产现状 30 2003年开盘 项目已开发至第五期 产品设计为退台式花园洋房 总共5层 户型设计较为优秀 邹城市房地产现状 31 2016 2020年房地产市场竞争主要集中在孟子湖新区与城西板块 东城区域内高层均价区间在3900 4500元 平米之间 多层均价约为5000元 平米 区域内多个项目为公务员团购购房 人群影响力和群聚效应明显 东城新区供给向孟子湖新区转移 区域内土地供应几近为零 东城区域产品同质化严重 综合平均容积率2 3 低密度多层项目稀少 房地产市场概况结论 区域开发形态已经发展完成 东城项目基本处于尾声阶段 商业设施也将在2016年陆续开工建设 2018年商业形态将基本完成 本区域必将成为邹城的核心CBD 取代老城中心 发展前景明朗 邹城市房地产市场分析 在去库存为主调的情况下 占据城市的核心资源结合产品规划 实现差异化竞争 依然可以达到热销的状态 32 第四部分 项目整体发展战略 33 项目整体发展战略 根据本项目居住物业匹配分析 建议建造低密产品 提升项目附加值 区别于项目周边同质化 34 35 项目SWOT分析 项目整体发展战略 35 项目战略发展方向 加快入市节奏 防止客户流失 利用好项目内部河流的自然景观 建造一个以多层为主导 高层为辅的高性价比楼盘 避免与周边楼盘皆是高层项目的同质化现象 使项目在竞争中鹤立鸡群 项目物业组合 多层电梯洋房 小高层 河岸低密洋房 价格策略 低开平走 同种产品以低价取得更高的性价比形象 加快去化 减少动态财务成本 实现快速流转 项目整体发展战略 36 第五部分 经济效益评价 37 经济效益评价 38 经济效益评价 39 经济效益评价 效益评价主要指数 土地价格 80万 亩容积率 1 5总用地面积 130 9亩总建筑面积 13万平米 未包含储藏室 车库面积 销售价格 4500元 平米进行计算 保守计算 总投资 361777131元净收益 165841902元静态收益率45 85 从静态数据角度出发 项目具有可操作性 40 第六部分 项目投资结论 低价拿地 在同一起跑线上出发 科学严谨的规划设计 紧抓需求端 以差异化产品作为附加值提升的突破点 运营团队的绝对执行力 确保项目顺利实施 41 一 低价拿地 不输在起跑线上 本地块是区域内不可多得的好位置周边竞品项目的土地成本高低不一 区域相对平米造价从300元 平米 1572元 平米 区域平均价格846元 平米 本案相邻项目的价格为区域最高 分别是1572元 平米和1082元 平米 区域平均容积率2 3 根据本案暂定容积率建议土地价格区间为65万 75万 亩 二 把握市场需求 保障项目成功 产品同质化 后来者更有可变空间科学严谨的规划设计 紧抓需求端