国有企业后勤物业管理的实现探讨.doc

国有企业后勤物业管理的实现探讨国有企业后勤物业管理的实现探讨黄建华浙江衢州巨化集团公司兴化实业有限公司324004【文章摘要】研究表明,国有企业后勤体制改革与实现物业管理相辅相成,但其过程是复杂的,不同的企业应根据各自的实际情况,积极探索,大胆实践,逐步走上良性循环轨道.在El益深化的国有企业改革进程中,这个计划经济条件下的后勤服务管理体制,已成为制约国有企业向纵深发展的沉重负担.文章阐述了当前国企后勤物业管理现状,分析了其存在相关问题,并基于实现问题,探讨了国有企业后勤物业管理优化措施.【关键词】后勤改革;国有企业;物业管理;转型在深入改革开放,提高圈有企业竞争力的过程中,后勤改革是一项主要的工作,房产管理的改革又是后勤改革的丰要内容之一.大型国有企业有一个共同的特征,即各占一方领地,独立构成社会的个完善的子系统,后勤服务管理就是这个予系统中不叮或缺的组成部分.在日益深化的国有企业改革进程中,这个计划经济条件下的后勤服务管理体制,已成为制约国有业向纵深发展的沉重负担.走现代物业管理的路子,成为许多大型有企业改革后勤服务管理体制的重要举措.但问题是,一些企业在改革的过程中,由于诸多因素的影响,或流于形式,或浅尝辄止,或有名无实,并没有从根本上解决问题.一,国企后勤物业管理现状概述企业后勤体制改革的目标是社会化,市场化.实现物业管理是后勤体制改革的重要切人点,是后勤部分功能付会化,市场化的有效手段.近年来,一些大型国有企业所属的各类物业管理组织如雨后春笋般纷纷涌现,为居民生活提供了便利,但是总体上讲,各类物业公司服务质量参差不齐,与现代物业管理的要求相比还有明显差距.一般来讲,传统的后勤管理是在计划经济体制下,由主管单位通过行政手段直接进行的福利性,封闭式管理,业主对管理单位没有选择权,而且管理单位通常是终身制.现代物业管理则是由业主选择物业管理单位,并以合同方式实行在规定期限内的聘任制.物业管单位通过不断提高服务质量在激烈的市场竞争中赢得业主,并在提供服务的同时收取一定的费用.总体t二讲,传统后勤管理是在计划经济体制下的由主管单位实施的行政行为,而现代物业管理则是任市场经济体制下由市场主体从事的经营性的有偿服务.国有业由1二所有者缺位,缺乏足够的逐利动机和行为,企业办社会的负担过重,同时由于企业产权关系不清导致企业资金软约束,职工福利和经营者收入往往成为企业日常行为的目标,企业办社会的支出比改革前明显增多,而且常常与企业经营实绩相脱离.而非国有经济特别是私营经济的快速增长,得益于宽松的政策环境,更得益_丁他们自身产权清晰,权责明确,逐利动机强的特点.与国有企业相比,他们在私用商品牛产供给领域有很强的比较优势,更能适应市场经济条件下的激烈竞争;他们低投入高产出的生产方式,对丰十会平均生产率的影响是深刻的.他们在与国有企业的竞争中取胜是必然的.把后勤这块从企业中剥离出去,成为自主经营,自负盈亏,自我发展,自我约束的法人实体,走向市场,实现企业化经营,是减轻国有企业负担,搞好国有企,的必然要求.二,国有企业后勤物业转型实现措施1,理顺市场关系,营造市场氛围首先,必须明确物业管理市场的两大主体:一是物业管理企业;二二是业主.内部市场各方都必须摆正自己的位置,只要涉及物业管理的运作事项,任何一方,任何时候,任何场合,都不能拿老子与儿子,主管单位与下属单位,主业与副业,同事与同事的关系来混淆.否则不仅内部市场无法运作,就连物业管理的基本概念都弄得模糊不清,到时候斩不断,理还乱.其次,必须明确内部市场各方的责,权,利.做为市场主体之一的物业管理企业,是要独立经营,自负盈亏,注重人才培养,打造专业队伍.二要提高文化修养和职业道德水平,三要锻炼物业管理与服务的技能.其次,在进行资源调配时,如果兼顾了物业管理企业满足生存的经济利益的情况下,应变补血为造血,尽量使物,管理企业的运作更贴进市场化.2,建立转型期可行的管理制度管理制度的建立是物业管理公司不可缺少的工作内容.物业管理公司要依据国家颁布的法律法规及相关文件和公司宗旨,经营范围和承担的任务,借鉴国内外物业管理成功转经验,根据本公司及所管物业的实际情况制定,并经反复修改,逐步健全完善的内部管理制度和外部管理制度.内部管理制度指物业管理公司为贯彻经营宗旨,加强内部管理,提高服务喷量和工作效率,更好地担负起物业管理的各项职能而制定的在公司内部执行的规章和制度.外部管理制度是为明确物业管理参与者的权利,义务,规范物业管理权与物业所有权,国家行政管理权之间的权责法律关系,体现物业管理的客观规律,协调管理主体行为而制定的管理制度,包括物业管理公约,住户手册,住宅区及大厦管理规定,业主管理委员会章程及其他有关制度和规定.3,后勤转型,实现全方位物业管理以现有的后勤部门为主体对资产重新清算后设立物业管理公司,成为独立的法人单位,收取的物业管理费是其主要利润来源.这是后勤部门转型的主要方向,既是人多的客观要求,也是业务熟的优势所在.物业管理公司作为具有法人资格的经济实体,应进行独立核算,自主经营,自负盈亏,自我发展,应因地制宜,因势利导地采用灵活的方法进行多种经营活动.经济时代的后勤管理的环境已发生厂根本的变化,其中最大的变化就是住宅房屋产权的变化,房屋的所有者与提供物业服务的单位已经成为不同的主体,按照市场经济规律的要求,就应该是有偿的.职工作为企业的一员,通过参与劳动获得报酚l,企业为住户提供服务,住户就应该付费.在提供服务与享受服务这埘关系中,是没有职工这一概念的.其次,作为生产经营型的企业,其现阶段的成本意识比任何时候都要强烈,不计成本提供无偿服务,终究要被这一行为所拖累,最后被市场所淘汰.圆【参考文献】1,郑健壮主编