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第三章 土地增值税分值712分。第一节 概述一、土地增值税的概念（熟悉） 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 二、土地增值税的特点（熟悉） 土地增值税有以下几个特点： （一）以转让房地产取得的增值额为征税对象 （二）征税面比较广 (三)采用扣除法和评估法计算增值额 (四)实行超率累进税率 (五)实行按次征收 三、土地增值税的立法原则（了解） 开征土地增值税，是国家运用税收手段规范房地产市场秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发健康发展的重要举措，其基本立法原则主要体现在以下三个方面： (一)增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控 (二)抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益 (三)规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入第二节 征税范围、纳税人和税率（掌握）一、 征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 (一)征税范围的一般规定 1土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 2土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。 3土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。 具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况： (1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 (2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中，社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会，以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 (二)征税范围的若干具体规定(选择题) 1以房地产进行投资、联营 对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价人股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。但是，投资、联营企业若将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。 2合作建房 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税。但是，建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。 3企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 4交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 5房地产抵押 在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。 6房地产出租 房地产出租，出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。 7房地产评估增值 房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。 8国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照土地增值税暂行条例的有关规定，可以免征土地增值税。【例题】下列项目中，可以不征或免征土地增值税的有（）。（2005）A.企业将房产直接捐赠给学校B.被兼并企业的房地产转让到兼并企业C.以房地产抵债而发生房地产权属转让的D.以房地产进行投资，并未转让到所投资的企业【答案】BD二、纳税人 土地增值税暂行条例规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。 三、税率（四级超率累进税率）第三节 转让房地产增值额的确定（掌握）一、收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。 二、扣除项目及其金额（重点） 在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，如果从征税对象或税基划分，大致可以分为三类：一是土地使用权人将未建建筑物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时，允许从收入额中扣除的项目及其金额；二是纳税人取得土地使用权后，建造商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人，允许扣除的项目及其金额；三是纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及其金额。 以上三类扣除项目依据具体内容不同，又可分为以下六类： (一)取得土地使用权所支付的金额 取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 【例题】下列项目中，征收土地增值税，确定取得土地使用权所付金额的方法，正确的是（ ）。（2003）A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本【答案】B以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时，按规定补缴的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 (二)开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本) 【例题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。（2005）A.土地出让金B.耕地占用税C.公共配套设施费D.借款利息费用【答案】BC(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用) 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，土地增值税实施细则对有关费用的扣除，尤其是财务费用中的数额较大的利息支出扣除，作了较为详细的规定。 对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，在5以内计算扣除。 注：财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定： 一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 (四)与转让房地产有关的税金 对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。 允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。(五)财政部确定的其他扣除项目 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 (六)旧房及建筑物的评估价格 税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。 1“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 2对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。 三、评估价格办法及有关规定 所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。 税法规定，纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目的金额： (一)出售旧房及建筑物的 (二)隐瞒、虚报房地产成交价格的 (三)提供扣除项目金额不实的 (四)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 【例题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ ）。A税务部门估定的价格扣除 B税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C房地产评估价格扣除 D房地产原值减除30%后的余值扣除【答案】C【解析】考点在于许多人误认为应该选择A，但实际上是由税务部门根据房地产评估价格扣除。第四节 应纳税额的计算一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法（掌握） (一)计算增值额 增值额=收入额一扣除项目金额 (二)计算增值率 增值率=增值额扣除项目金额100% (三)确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。 (四)依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额适用税率一扣除项目金额速算扣除系数 例：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 解：(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 (2)房地产开发成本为3000万元 (3)房地产开发费用=50050+(1000+3000)5%=650(万元) (4)允许扣除的税费为555万元 (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 加计扣除额=(1000+3000)20%=800(万元) (6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元) (7)增值额=100006005=3995(万元) (8)增值率：39956005100%=66.53% (9)应纳税额=399540%一60055%=1297.75(万元) 二、出售旧房应纳税额的计算方法（掌握） 出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤是：1计算评估价格。其公式为： 评估价格=重置成本价成新度折扣率 2汇集扣除项目金额。 3计算增值率。 4依据增值率确定适用税率。 5依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额：增值额适用税率一扣除项目金额速算扣除系数 例:某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 解：(1)评估价格=60070%=420(万元) (2)允许扣除的税金27.5万元 (3)扣除项目金额合计=420+27.5=4475(万元) (4)增值额=500447.5=52.5(万元) (5)增值率：52.5447.5100%=11.73% (6)应纳税额=52.530%一447.50=15.75(万元) 【例题】下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括（ ）。（2003）A.出售新房屋及建筑物的B.出售旧房屋及建筑物的C.虚报房地产成交价格的D.以房地产进行投资联营的E.提供扣除项目金额不实的【答案】B、C、E出售旧房及建筑物以及虚报房地产成交价格，提供扣除项目金额不实的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入，扣除项目的金额。【例题】某生产企业2002年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需 800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（ ）万元。（2003）A.16.5 B.22.5C.25.5 D.14.5【答案】A出售旧房及建筑，首先按评估价格及有关因素确定扣除项目，再根据土，地增值税的计算方法计算应纳税额；其中评估价格重置成本价 成新度折扣率。本题办公楼的成新度折扣率为40，即4成新，其评估价 =80040。所以，该企业转让办公楼应纳土地增值税（400-800 40-25） 3016.5（万元）。三、特殊售房方式应纳税额的计算方法（掌握） 具体方法如下： 1纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。 按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为： 扣除项目金额=扣除项目的总金额(转让土地使用权的面积或建筑面积受让土地使用权的总面积) 2纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次预收款时计征。 第五节 减免税优惠对房地产转让征收土地增值税，涉及面广，政策性强。为了促进房地产开发结构的调整，改善城镇居民的居住条件，并有利于城市改造规划的实施，土地增值税暂行条例及其他有关法规规定了相应的减免税项目。 一、一般减免税规定（掌握） 1建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目、金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 所普通标准住宅与其他住宅的具体界限，2005年5月31日前由省级人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房具体标准。 2因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 3自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房(非普通住宅)，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 二、特殊减免税规定（熟悉） 第六节 申报和缴纳（掌握）一、申报纳税程序 根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 (一)房地产开发公司（了解）纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料： 1房屋产权证、土地使用权证书。 2土地转让、房产买卖合同。 3与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。 4根据税务机关的要求提供房地产评估报告。指当税务机关认定纳税人所提供的转让房地产所取得的收入或扣除项目金额不实，不能作为计税依据，必须进行房地产评估时，由纳税人交由政府批准设立的评估机构按税法规定进行房地产评估所作的评估报告。 (二)房地产开发公司以外的其他纳税人 二、纳税时间和缴纳方法 土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等，因此，其纳税时间就不可能像其他税种那样作出统一规定，而是要根据房地产转让的不同情况，由主管税务机关具体确定。主要有三种情况： (一)以一次交割、付清价款方式转让房地产的 对于这种情况，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。 (二)以分期收款方式转让房地产的 对于这种情况，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限 (三)项目全部竣工结算前转让房地产的 三、纳税地点 具体有以下两种情况： (一)纳税人是法人的 当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 (二)纳税人是自然人的 当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同在一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则在办理过户手续所在地的税务机构申报纳税。【例题】纳税人转让房地产需要缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与其经营所在地不一致，纳税地点应选择在（）。（2005）A.总机构所在地B.房地产坐落地C.生产经营所在地D.办理房地产过户手续所在地【答案】B四、相关责任与义务（了解） (一)土地、房地产管理部门的责任与义务 (二)房地产评估机构的责任与义务 (三)纳税人的责任与义务 五、进一步做好土地增值税的征管工作（了解）六、房地产开发企业土地增值税清算管理（新增重点）：（一）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值税。（二）土地增值税的清算条件：1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。【例题】符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： A房地产开发项目全部竣工、完成销售的； B取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； C整体转让未竣工决算房地产开发项目的。D直接转让土地使用权的【答案】ACD【解析】纳税人应进行土地增值税的清算的情形有：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。若取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入