基础设施影响地价分析.doc

基础设施影响地价分析第一部分 城市轨道交通（地铁、轻轨）一、案例分析案例1、广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15%-25%，1999年一号线开通后，地铁沿线物业再次升值15%-25%。 案例2、深圳2000年地铁开通前，车公庙一带的写字楼售价在在5000元每平方米左右，但随着2001年地铁1号线的开工建设，该片区的物业迅速升值，从当年6000元每平方米一路升到2002年的8000元10000元每平方米，到2004年达到1.5万元2万元每平方米甚至更高，34年间升幅超过300%，而租金增幅也达到25倍。案例3、广州地铁1号线花地湾站附近的大规模开发，19921993年开始开发，1994年住宅的平均售价为4000元/平方米，1997年地铁开通前上升至6000元/平方米，地铁开通后不仅不再上升，到1999年回落至4000元/平方米。由以上案例可以看出，地铁等城市轨道交通的开通前后对轨道沿线的物业影响很大，一般来说，轨道交通的影响具有周期性特点，开工前，由于预期心理而使轨道沿线物业增值较快，这个时期的房价、地价升值幅度通常很大；开通以后，随着时间的推移，同时由于受各种因素影响，价格就会呈现下降的趋势。二、实证分析在此运用指数递减模型定量分析城市轨道交通对地价的影响程度及范围。1、基本思路根据剩余法的土地估价原理，地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格，常用的计算公式为： 地价=房屋售价-建筑成本-利润-税收-利息由于研究的是轨道交通开通前后地价的变化，时间段较短，开发商的房屋建筑成本、开发商的投资利润、税收和利息等各项的变化幅度不大或者没有发生变化，所以轨道交通开通前后房价的变化主要是由地价的变化引起的。研究其对房价变化的影响，可以间接分析其对地价的影响。2、模型建立假设仅考虑城市轨道交通对其沿线房价的影响，不考虑其他因素的影响，则其对周围沿线楼盘的影响力服从指数衰减规律，可用如下关系式表达：f=1-e-a*(D-r)（说明：当r=0时，f达到最大；当r=D时，f=0）式中： f轨道开通后房价的涨幅，f=(现价-原价)/原价 r楼盘距离轨道的距离 D轨道的最大影响半径（待定） a为待定系数将模型进行对数化处理后，选取北京市13号地铁沿线楼盘房价变动数据（2001-2003年），运用EXCEL进行线性拟合，结果如下图： 可得a=-0.0000192，D=0.0219742/0.0000192=1144.5（m），即：f=1-e1.92*10-5*(1144.5-r)从上式可以看出房价的涨幅与楼盘距轨道交通的距离呈指数递减关系，当r=0时，即楼盘离轨道的距离为0时，也可以说，当轨道交通通过住宅小区时，对楼盘的影响力最大，即f达到最大；当r=D时，即楼盘离轨道的距离等于轨道交通的最大影响半径时，其对楼盘的影响力最低为0，即f=0。3、模型分析与运用由于人们乘轨道交道出行的便捷与否和其站点的距离有关，依据模型的计算结果，轨道交通的最大影响半径为1144.5米，也就是说在此范围内，人们可以选择乘轨道交通出行，超过这个范围，在交通同样便利的条件下，就可能会选择其它的出行方式。而在最大影响半径内，离轨道的距离越小，人们乘座轨道交通的可能性越大，其对房价、地价的影响力也越大；反之则反之。考虑实际情况，参考以上分析（案例和模型），我们认为长沙市地铁2号线对沿线地价的影响情况如下表：地铁2号线对沿线地价的影响幅度表 年份 增幅距离2010201120122013201420150-30020%-25%20%-25%25%-30%25%-30%30%-35%30%-35%300-60015%-20%20%-25%20%-25%20%-25%25%-30%25%-30%600-90010%-15%15%-20%15%-20%15%-20%20%-25%20%-25%900-11005%-10%10%-15%10%-15%15%-20%15%-20%15%-20%第二部分 过江通道（隧道、大桥）一、案例分析（以武汉为例）武汉是一座因水而兴、因桥而立的城市，其“两江分割，三城四岸”的经济地理特点，决定了该市交通的最大瓶颈是过江交通；此外，武汉市素有“百湖之市”之称，有大大小小湖泊166个，因此，桥梁在武汉市人民生活中和城市发展中扮演了重要角色。桥梁在促进武汉繁荣发展的同时，也改变着片区地产的发展，更改变着人们的置业观念。1、长江二桥1995年武汉长江二桥落成，它改变了三镇一线牵的交通格局。长江二桥的修建，带来了徐东片区的腾飞，该片区地段优势逐渐凸显，不断吸引不少名牌房地产企业在此拿地，土地升值飞快，地价一涨再涨，2004-2005年间，楼面地价从864元涨到了1650元，地价涨幅达91%。2、长江隧道、过江地铁长江隧道连接了积玉桥片区的友谊大道和汉口江滩，离长江隧道上游不到1公里处，轨道2号线的越江段（即过江地铁）也分别对接积玉桥地铁站和江汉路地铁站，同时积玉桥片区在2002年底开始启动旧城改造，随着两条过江通道的规划实施，彰显了积玉桥片区的地段价值，不断吸引品牌开发企业在此拿地，地价上涨飞快。2004年，P（2004）11地块和P（2004）12地块分别被华润置地和武汉城开房地产公司取得，平均楼面地价为1475元/m2；2006年，P（2006）030地块和P（2006）045地块经过激烈的竞价最终被武汉融桥和金地取得，平均竞价增幅达40，平均楼面地价为2580元/平方米，相对2004年地价涨幅达75%。3、东湖隧道 东湖隧道于2008年开工，2010年建成，南端在水果湖茶港对接珞狮路高架桥，下穿东湖后，北端连接东湖路，全长1585m，在湖底恰似一条“游龙”。 东湖隧道的规划建设使东湖隧道南北两端二环线周边的土地更显其地段优势，尤其是连接隧道北端的蔡家嘴片区和东湖路沿线，土地价值得到提升，地价不断上涨。2004年，位于东湖大门处采用招标处让的P（2004）029号地块，楼面地价仅为1162元/ m2；2006年出让的P（2006）048号，楼面地价为1866元/ m2；2007年出让的P（2006）055号地块，经过豫园商城、和记黄埔、华润置地、福星惠誉四家公司的激烈竞争，最终由豫园商城以32亿元的天价取得，楼面地价达3290元/ m2，相对2006年地价涨幅达76%。二、影响分析以上案例表明，过江通道对其临近片区的地价产生较大的带动作用，地价升值潜力巨大。综合来看，过江通道对临近片区的地价带动在其原来的基础上上浮75%以上。第三部分 人工湖一、案例分析1、广州海珠湖海珠湖是广州市中心区最大的人工湖，面积达1500亩，位于海珠区中心地带，东临新光快速路，西临广州大道南，北靠新滘中路，南临环城高速公路，功能定位主要为雨洪调蓄、引水、补水、生态、湿地、休闲旅游等，它也是广州市新中轴线南段的最重要景观之一。2010年3月，海珠湖正式开挖，这一消息带动了周边小区楼盘价升幅达5%左右，个别高层升幅高达10%，周边主要二手楼盘也升价约10%。2、广州白云湖广州第一大人工湖白云湖水利工程，规划为白云区的休闲度假、总部商务和生态住宅区，拥有白云湖、白云山两大特色生态资源，使周边楼盘成为了广州房地产发展的重点新区。在白云湖尚未完工之时，石井周边地区的不少楼盘都已经将它作为卖点来吸引买家，原来多在四五千元每平方米的周边楼盘，在2008年上半年便凭白云湖概念均价迅速升到6000元每平方米以上。二、影响分析 案例表明，人工湖对楼盘房价的影响是明显的，由于人工湖周围环境景观、生态景观较好，对周围地价、房价的影响也是明显的。综合考虑广州人工湖情况，我们认为梅溪湖人工湖对其周围地价的影响幅度在5%-10%区间。第四部分 公园（遗址公园、湿地公园等）一、案例分析 “公园地产”，一般是指开发商依托市政公共公园或自主开发公园，给居民营造稀缺的景观和生态环境的项目。该物业类型具有供应稀缺性、需求广泛性等特征。此外，湖水、树木、花草等公园元素，从心理上利于缓解居住者的疲劳和紧张，充分体现了项目的人性化。纽约中央公园、杭州西湖公园等以其自然的魅力感染着都市人们对美好生活的向往，每天吸引着数以万计的人们在此休憩、活动。这些明星公园不仅仅是城市的旅游名片，她所带来的高涨人气带动着城市、区域消费力量，形成了真正的“公园经济”，带动着其周围地价大幅度提升。1、曲江池遗址公园曲江池遗址公园，位于西安市曲江新区，该遗址公园与周边的曲江寒窑遗址公园、秦二世陵遗址公园、唐城墙遗址公园等，形成1500亩的城市生态景观带，共同构成人文西安的新标志，成为西安实现城市现代化和历史文化遗产保护和谐共生的成功典范。公园总投资约20亿元，总建筑面积26000平方米，于2007年开工建设。公园的开工建设对地价的影响非常明显，资料显示，曲江新区地价2003年是30-50万元/亩，到2009年最低出让价达300万元/亩，最高达600万元/亩，年均增幅达160%左右。2、成都金沙遗址公园成都金沙遗址于2001年2月发现于成都市区西北部金沙村，是中国进入二十一世纪后的第一个最为重大的考古发现。经考古勘探和发掘确认金沙遗址分布面积在5平方公里以上，是一处大型的商周时期蜀文化中心遗址。金沙遗址发现后，随着遗址公园的兴建，公园周围的地价一路飙升，从2003年的50-60万元/亩增长到2009年的600万元/亩左右，年均增幅达150%以上。3、大明宫遗址公园大明宫遗址保护及周边城市改造项目总占地19.16平方公里，其中，大明宫国家遗址公园是其核心区，占地3.5平方公里，与美国纽约中央公园大小相当，约为北京明清故宫的5倍，是一座具备大遗址保护展示、唐文化交流推广、旅游、娱乐、休闲多功能的国家级大遗址保护示范区。2007年10月，西安市委、市政府决定成立西安市大明宫遗址保护改造领导小组，委托中国首个国家级文化产业示范区西安曲江新区全面实施大明宫遗址区保护改造工程。大明宫地区改造基础设施投入约400亿元，投资强度较大。之前，该地区平均土地价格是130万-180万元/亩，房产价格3500元/平方米。2010年，保护项目刚刚开始，地价已超过200万元/亩，房价已经达到4000-5200元/平方米，年均增幅达55%。4、可以说，“公园经济将对半径3公里内的地价产生长远影响。”这种规律已经在世界很多城市得到了验证，美国的中央公园区，规划建成后周边的地价就增长了9倍，而且公园区周围也因环境的影响衍生出成片的高档居住区，从而实现公园区的经济增值。二、影响分析案例表明，公园对于周边房价和地价的影响都是很明显的，而且影响的幅度相当大，据此我们认为，在不考虑其它重大因素的影响下，滨江片区的北津古城遗址公园、洋湖垸的湿地公园的建设将同样会带动周边地价上升幅度年均达150%左右。第五部分 会展中心一、案例分析 会展经济及其影响是非常巨大的。有关会展经济的增值，据专家测算，国际上展览业的场馆收入与相关产业收入比约为1：9。会展经济除本身创造的巨大经济效益，还可以带动会展城市交通、旅游、餐饮、住宿、商业等相关产业的发展，集聚人气，提高城市的知名度和美誉度。2008年奥运会的落幕，让奥运板块的活力和成熟得到世界范围内的充分认可，与此而生的旅游价值也日益释放，由此带动的地价涨幅非常显著。 1、广州琶洲会展中心中国出口商品交易会琶洲会展中心位于广州市东南部的琶洲岛，琶洲展馆建筑总面积70万平方米，首期占地43万平方米，建筑面积39.5万平方米，主要以展览、展示、表演和大型集会为主要使用功能，是目前亚洲最大的会展中心。会展中心建成后，琶洲地价一路走高。20