层数的确定.doc

房屋层数是反映房屋立面竖向空间利用位置的重要参数，也是房产测量和权属登记中所应进行调查或记载的重要的房产要素之一。对此，房产测量规范GB/T1179862000（以下简称规范）中用专门条款作出了基本规定。但近年来，随着房屋设计造型不断创新和幢内户型设计的多样化的出现，使看似较简单的房屋层数的确定问题，在实际工作中，因各自对房屋层数确定的有关规定认识和把握不一，而产生诸多不同的做法，需要探讨并加以统一，以促使房屋权属登记工作更加规范，特此对该问题谈谈几点探讨性的意见。按现行的房屋权属登记之规定，权属证书应记载反映房屋立面竖向空间位置的有：总层数和所在层数；反映房屋平面利用空间大小的有：建筑面积。权属登记部门，应在依据和审定房产测绘机构出具的房产测绘报告所提供的相关信息和数据的基础上，如实的记载上述房产要素。关于房屋层数的确定规范中有以下的具体规定：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。同时规范中规定：永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。从上述规范中的有关规定可以看出层数的确定不仅反映房屋立面竖向空间的位置而且涉及建筑面积的计算。因此在实际工作中，不少人持有这样一种看法：认为层数是计算房屋建筑面积的基础，凡计算了建筑面积的功能层都应计算层数，而且现在所利用的大多数的房产测绘软件也是把指定的功能层次默认成层数后，才能计算建筑面积。如：突出屋面的楼梯间，按规范不计算层数，而其层高超过2.20m的，应计算建筑面积。如果工作中按规范不将其计入房屋层数，测绘软件也将不计算该楼梯间的面积。因此将计算建筑面积的功能层次都计入房屋层数即简单明了，又便于实际利用现有测绘软件操作计算面积。上述看法，尽管有一定现实合理性，但本人认为结合工作实际也存在以下几个不容忽视的问题：一、其与规范中有关层数确定的规定相悖。如按规范规定层高超过2.20m能计算建筑面积的假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼），以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数；二、其与规划、建筑设计部门标定层数会产生矛盾。如某1层为带夹层层高2.20m以上的商场，顶层为带坡屋顶并作复式住宅，复式上层层高超过2.20m以上建筑设计为夹层的商住综合楼。如按其上述看法，在测量上将该房屋总层数定为8层，而规划部门规划审定层数为6层，这样会产生该商住楼“是乎”违反了建筑工程规划许可的规定；三、容易使买卖双方产生纠纷。如规划审批为2层其中第一层设置夹层的某农贸市场开发项目，在前期的预售广告宣传中称该市场为二层的综合楼，并在大部分的预售合同中也约定该楼为2层，后来应夹层商铺的购房人要求将该夹层约定为二层，原第二层的商铺统一在办证前在合同书上改为第三层后，引发原第二层商铺购房人集体以所购房楼层不符合预售宣传和预售合同约定为由要求退房的买卖纠纷，应引起测绘部门在今后确定层数的注意。四、出现因层数确定不同而产生计价不公问题。如房改售房价格按规定可视层数不同增减售房价款。综上所述，房屋层数的确定问题，不仅仅是简单的技术问题、认识问题，同时它关系到房屋权利人的切身利益，关系到维护房屋权属登记的严肃性、公正性。尽管从实际的工作中看规范对层数的确定的相关规定是较简单和粗线条的，相对于实际工作中遇到的复杂的建筑设计的房屋层数的确定不能一一对照适用。这当然是造成实际工作中房屋层数确认，不能统一认识和做法的原因之一；但也有我们对规范有关规定的理解和依法综合运用的原因。因此我认为房屋层数的确定，应紧扣规范中规定的有关内容，做到依法有据、规范准确；对遇到的，确因规范中未作出明确规定的新情况、特殊情况，可在参照有关建筑设计规范的相关规定，并兼顾与房屋建筑设计、规划部门层数标定相统一的基础上加以确定。结合实际工作，本人对如下常见的几种特殊层的层数确定问题的一些具体的处理意见和方式：一、假层、附（夹）层、插层、阁楼及突出屋面的梯间、水箱间等特殊层和部位的层数确定方式。假层是指位于两自然层之间，在房屋外部难于判断的局部楼层；夹层：亦称附层。位于房屋自然层内的局部楼层，未形成完整楼层结构但属于整体结构的一部分的层次；插层：是指位于房屋两自然层之间与房屋结构不相关联而加插进去的局部楼层；阁楼：坡层顶下方空间加以利用的楼层。按规定，以上所述的特殊层及部位其层高在2.20m以上的，应计算建筑面积但不计层数。因此在实际工作中，应按规定不将其计入房屋总层数。但对超过2.20m以上可计算建筑面积的特殊层或部位，可在权属登记时将其在所在层数栏或权证附记栏加以备注或说明。这样做既可以符合规范的相关规定，又能使凡计算建筑面积的特殊层或部位，在权属登记发证中得以体现出其所在房屋中的空间位置，便于与平面附图对照确定房屋权属范围；测绘队在利用现有测绘软件计算面积时，对可计算建筑面积的特殊层及部位先指定为“自然层数”予以计算面积后，再依据规范的层数确定的规定，将先前设立为“自然层数”的特殊层或部位在报告中对照备注说明，并将分层分户图对照修改后，出具测绘报告以供权属登记时核实利用。二、顶层为跃式、复式住宅的层数确定方式。跃式住宅是指套内空间跨越两层及以上的住宅；复式住宅是指套内空间跨越两楼层，居室内厅高为两楼层高的住宅。规范未对上述二种顶层特殊住宅的层数确定加以规定。而住宅设计规范中规定顶层跃式二层住宅，跃层不计层数；城市规划部门一般也将上述跃层作为特殊层不计算自然层或者注记为“自然层数+1”层；在我市的目前的商品房建筑设计中，此类顶层为二层跃式或复式的住宅户型设计较为流行，而且多将屋顶设计为坡屋顶，利用该坡顶下的空间作为复式上层或者跃层，其层高在2.20m以上按规定可计算建筑面积。对其房屋层数确定方式，本人认为除按标准层设计的顶层跃层外，一般顶层的跃层或复式上层都不计入房屋层数。但可在所在层数栏或者附记栏标明成套二层跃式或复式住宅。这样处理的理由是一方面符合规范的规定；另一方面上述顶层跃式或复式层可计算建筑面积的部位在实际楼层设计中大多数只占顶层楼面50%以下，可以将其视为假层、夹层或者阁楼而不计算层数，同时又做到与建筑设计、规划部门的层数确定基本相符。三、对底层层高不足2.20m的结构层的层数确定方式。房屋层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。规范中关于房屋层数的规定，只对采光窗在室外地坪以上的半地下室，明确规定要求其室内层高在2.20m以上才能计算自然层数，其他地上自然层数的层高，规范中未作出明确的规定。在实际的工作中常遇到某些住宅楼其地上部分的底层整层设计为单一的贮藏室（库房），该功能层的层高未达到2.20m以上。按照规范的相关规定不能计算建筑面积，但是否应该计算层数呢？本人认为规范虽未对此作出明文的规定，但其对采光窗在室外地坪以上的半地下室计算自然层数的层高规定，可以反映出层高要求在2.20m以上是计算自然层数一个重要的指标，体现了规范对结构自然层建筑设计层高的规范引导的立法本意；加上该功能层未达到层高要求而不计算产权登记面积，对其不计算房屋层数，不影响现行权属登记规则下对权利人权利范围的确认。因此对此类住宅楼底层未