厦门泊库智能景观立体停车可行性方案.doc

厦门泊库智能景观机械立体式停车场(库)的可行性分析报告第一章：项目概述一、项目简介智能景观机械立体停车场（库）是为解决伴随城市高速发展产生的日益严重的停车难问题而逐步发展起来的新兴产业。在欧、美、日等发达国家和我国的广州、深圳、北京、上海等经济发达地区，被广泛运用于繁华地区、人口密集商业区和居民区的公共停车场所的建设，被称为解决因城市经济高速发展、机动车数量快速增长给人口、建筑密集城区带来的停车难问题的优选手段。泊库智能景观机械立体式停车场（库）是指利用一组专门设计开发的机械设备及控制系统来实现多层泊库智能景观化停放车辆的整个停车设施。泊库智能景观机械立体停车库包括巷道堆垛类停车设备、垂直升降类停车设备和平面移动类停车设备等兴建的机械停车库，除这些主体设备外，泊库智能景观化的机械式立体停车库还配备有出入库引导装置、出入口前的交通设施、控制管理中心以及通风设备、照明设备、报警设备、电源设备、排水设备、消防设备、电源设备、排水设备、消防设备、出入口安全设施及装置、电视监控系统、收费设备等辅助设施。泊库智能景观机械立体停车场（库）具有如下特点：1、不需重新批复土地 厦门泊库只需要在原有的地面停车位和闲置用地及小路、河道、景观草坪上方建设，采用泊库智能景观云街立体车设备与传统的平面广场或砼结构自理式车库相比所节省的土地购置费即够泊库智能景观立体停车场（库）的建造费。2、选点灵活 由于每个泊库智能景观立体停车场（库）仅占地50-500平方米，可充分利用繁华闹市区的零星空隙土地实现高密度存车。3、型式多样 可按地形和周边主建筑的特点设计单元型式和多元型式外形，利于优化车流和人流组织设计建设。4、存取方便 全泊库智能景观控制，用户只需轻触按键或插入磁卡即可完成全部存、取车操作。平均出入库时间仅30秒。5、安全可靠 周全的泊库智能景观检测、联锁控制、泊库智能景观消防、防洪排涝、加密磁卡启动，可确保存放车辆的安全，能避免风吹雨淋日晒水浸，更不会发生被盗、被撬、被碰刮等意外事故。6、施工周期短 模块式拼装和调试的施工期为叁个月，仅为普通自理式多层停车库建设周期的1/6到1/9。二、项目背景1、城市机动车数量的增长速度远远高于停车位建设增长速度的矛盾随着我国经济快速发展和持续对外开放，世界知名汽车制造商纷纷进入中国设立合资或独资企业，汽车已快速进入中国家庭，使得我国城市机动车数量逐量逐年大幅增加，随之而来的是城市停车位数量严重不足及建设速度远远低于机动车数量增长速度而产生的停车难的矛盾日益突出，如厦门2015年11月统计显示，全市城区机动车数量已达120万辆。然而，全市城区停车位仅约25万个（含路边及住宅小区内临时停车位），远远满足不了全市近120万辆机动车的停车需求。停车位的严重不足而形成的“停车难”问题，不仅严重影响人们正常的工作和生活，而且日益成为影响城市社会秩序、制约社会经济发展和武汉建设“两型社会”的突出矛盾。2、社会对停车位日益增长的需求和中心城区土地资源供给不足的矛盾随着汽车越来越多地进入家庭，社会对停车位的需求也越来越大，客观上要求在城区修建更多的停车场所来满足停车的需要。根据厦门城市总体规划，2017年全市机动车保有量将达到130万辆至150万辆。然而，近年来随着城市建设的扩张，我市中心城区人口密集的居住区、传统的商业中心区、行政办公区、医院、旅游景点等地段已很难再拿出足够的土地建设一定规模的平面停车场来弥补数十万辆停车位的缺口。倘若通过拆迁中心城区房屋修建停车场，不仅建设成本高，建设周期长，不符合“两型社会”的建设要求，而且会因高昂的建造成本而影响停车场（库）的后续经营及维护，不能实现社会效益和经济效益的统一，给政府造成长期的财政负担。3、开发建设立体停车场（库）是解决城区停车难矛盾、满足“两型社会”建设要求的必然选择由于过去城市建设观念的落后，政府过去没有把城市停车设施作为如道路、地铁、桥梁等公共事业和市政设施予以规划及投入财力来开发建设，导致过去城市建设规划中大都没有强制性的配建停车场而形成了历史欠帐，在现阶段，城市建设的高速发展导致城市建筑密度和人口密度的大幅增加以及城区土地资源的日益稀缺而造成的高昂的土地价格，已不可能拿出足够的土地建造平面或自理式多层大型停车场（库），符合我停车位建设用地供求现状，能大量节约土地资源，满足“两型社会”建设要求，是从根本上解决我市停车难矛盾的必然选择。第二章 独立专业项目技术可行性分析泊库智能景观机械立体停车设备是当今国内上技术发展成熟、科技含量高的现代停车设施。近来年，我国一些发展较快的城市如北京、上海、广州、深圳等地，已逐步引进开发建设大量的立体智能景观停车场（库），以解决城市停车难的矛盾。我国政府也已制定了机械智能景观立体停车场（库）的机械行业标准，用以规范机械智能景观立体停车场（库）的制造、安装和筋混凝土混合的结构，依靠高速专用升降机械和水平运动机械由电脑控制将车辆在各车位间智能移劝存取。内部设有完备的智能消防、防洪排涝、应急和报警机构；外部装修则根据城市规划、主建筑和周围环境进行设计，可采用钢结构直露方式用镀锌钢板、不锈钢钢板、彩色钢板或玻璃墙等加隔音降噪材料装饰。在车辆进出库及存放系统中，采用国内专业立体停车场生产厂商研发的电脑控制软件，实现全智能、高速精准的停、取车。近年来，我市已有部分场地尝试将泊库智能景观机械立体停车场（库）引入我市，各个老旧小区、写字楼和医院、学校也具备了建设泊库智能景观机械立体停车场（库）的条件。第三章 项目市场可行性分析如前所述，我市目前和未来若干年对停车场的需求量大，无论是人群流动量大的商业娱乐中心、行政办公区域，还是人口密度高的居住小区，停车位的供需矛盾都十分突出。按现行国内通行的最低标准，普通居住区的小车泊车位数量和居民户数的比例，应至少不低于14，高级住宅小区的小车泊位数与住户数的比例高于1户位的标准。据此分析，按最低标准测算，我市未来几年停车位的需求应新增35万个至40万个。市场需求量若按一车一位的标准明年将达到120万个至150万个。可见，停车位的市场需求是巨大的，因此，开发建设泊库智能景观机械立体停车场（库）并形成一定规模的停车场（库）产业，通过出售、出租停车位满足市场需求，有着良好的市场前景。第四章 项目政策环境分析由于泊库智能景观机械立体停车场(库)项目完全契合我市“两型社会”的建设要求，是解决我市城区停车难矛盾的有效手段和发展方向，近几年来，社会各界对在我市开发建设立体停车场（库）产业的呼声渐多，更有人大代表、政协委员多次在两会期间提出相关的建议，因此，政府应对我市开发建设立体停车场（库）项目高度重视，在建设“两型社会”总的发展要求下从以下几个方面拟定支持政策：一、把开发建设泊库智能景观立体停车场（库）作为我市建设“两型社会”的重点项目给予支持。停车场（库）尤其是立体停车场（库）产业，是国内外发达地区近年来逐步发展起来的新兴产业，其最大优势就是占用土地少，选点灵活，可在建筑物密度高的中心城区见缝插针式的利用零星空地实现高密度停车。开发建设景观智能立体停车场（库）可为城市节约宝贵的土地资源。不仅如此，随着立体停车库现代科技的不断提升和完善，停车取车已完全实现了智能化控制，技术成熟，运行安全、高效、环保，十分适合我市中心城区建筑密度大、土地资源稀缺、停车需求量大的状况，也契合了我市建设“资源节约型”和“环境友好型”社会的发展方向。二、福建省政府和厦门市政府政府对开发建设立体停车场（库）产业已经可给予明确的政策扶持，鼓励企业向该产业投资发展。开发建设立体停车场（库），既是一项公共公益民生事业，也是一项与城市市政配套和城市旧城改造，房地产开发等密切相关的产业，要动员社会力量，尤其是企业投入到这一产业，政府应在政策上尤其是在以下几个方面给予扶持：1、在老旧小区和写字楼等开发建设立体停车场（库），政府以鼓励和协调支持为主。由于中心城区土地价格昂贵，企业若以出让方式取得立体停车场（库）的建设用地，那么昂贵的土地价格，尤其是繁琐的申办手续无疑会令企业望而却步，而泊库智能立体停车场（库）的建设是不需要另外批审土地、与民生紧密相关的项目，因此，如果政府需通过协调物业和小区的方式，支持泊库通过长期平稳运营，收回投入成本并获得一定的经营收益，最终惠及于民。2、对泊库在老旧小区和写字楼开发建设停车场（库）给予相关税费减免的支持由于开发建设停车场（库）是一项新兴的产业，其开发建设及后续运营模式有一个不断调整完善的过程，在市民使用初期还有个习惯熟悉的过程，尤其是建成后仍需不断投入维护成本和运营成本，因此，政府从扶持这一产业发展、惠及社会大众且政府免除了相应公共事业财政支出的角度出发，在一定时期内对开发建设和经营停车场（库）的企业给予相关税费减免的政策扶持。3、给予企业享有停车场（库）的广告综合受益权停车场（库）公共公益性质，决定了企业在经营过程中不能完全以市场化模式通过高额收费实现收回成本、维持运营的目标，因此，通过出租立体停车库广告位的收益，弥补企业维持正常运营所需的投入，是一个切实可行的途径。政府应给予其广告综合受益权。第五章 项目投资分析泊库智能景观机械立体停车场（库）的开发建设资金投入包括基础建设、机械结构部分建造、基础及外包结构建造、软件系统配装、停车诱导系统安装及建造、运营管理系统安装等部分，建成后还要持续投入维护成本、人工成本。现以我市第一座立体停车库（占地160平方米，20个车位）泊库智能景观立体停车库为例分析如下：二、厦门泊库建造成本分析（见表一）类别标目项指占地面积（）单位成本（元/）成本合计（万元）备 注车库主体土地成本10个车位上方150平方00按1:2的容积率，车库基础土建成本150800元12 800元/的基础建设泊库设备及安装成本18车位549+1个车位，一个提升系统总成本66含存取车智能软件和收费系统每个车位成本3.67二、运营成本分析建成后的泊库智能景观立体停车场（库）需持续投入资金维持其正常运营和设备的保养、维护，现仍以长盛立体停车库为例分析（见表二）：表二 立体车库运营成本分析表项目成本金额（万元/年）备 注人工费用10.8按每班1名值守人员，每日三班3000元/人月（含社保、福利、食宿等）设备维护保养费0.6480上排9个车位，每个每月60元，下排无需费用车库折旧费3.3建造成本按20年折旧6620控制系统及存取车运行系统运行费2其它费用（不可预见费用）2运行成本合计18.75三、运营收益分析（见表三）表三 立体车库运营收益分析表项目金额（万元/年）备 注固定租金收入6.489个车位固定客户按月租用，每车收费暂以每月600元计则：600元/月9车位12个月=64800元/年临时车位租金收入27.69个临时客户车位按90%运转使用率，收费标准平均按5元/时计算，综合每天不同时段收费率，按80%计算，全年平均按70%运转及收费率计算：5元9车位24小时365日70%=276000元年运营收入合计34.08固定车位加临时车位总收入年综合税费1.9766综合税费率按5.8%计算则：340800元5.8%=19766元年运营成本20.73见 表 二年运营净收益13.35年运营收入合计减年综合税费减年运营成本收回投资年限4.95建造总成本除年运营净收益以上分析表明，建造一座9个车位的泊库智能景观立体停车库的投资回收期长达5年。因此，从鼓励社会力量尤其是企业投资开发我市泊库智能景观立体停车场（库），减轻政府财政压力，从根本上解决我市停车难矛盾的角度出发，政府应在税费征收等方面给予投资企业政策优惠的扶持，才能促进