房地产评估机构之生存现状

房地产评估机构之生存现状有感郑州正祥房地产评估有限公司 朱和国一、 房地产评估机构发展之路2000年之前，绝大多数房地产估价机构是事业单位，或者是隶属于政府某一部门的经济实体。这些机构本质上是政府机构的延伸，垄断了房地产估价业务，从一定角度上说是不利于房地产市场发育的，也不利于整体估价水平的提高，更无法满足市场发展的需求。2000年6月，国务院提出了经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求。2002年底，脱钩改制工作基本完成，原有的房地产估价机构已经改制成为由注册房地产估价师个人出资设立的有限责任公司或合伙制企业。脱钩改制推动形成了一批与现代企业制度相适应的房地产估价市场的主体。在短短几年时间里，房地产评估机构队伍不断壮大，从业人数也在不断增多，服务项目也由原来的房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、司法鉴定、房地产课税发展到现在的房地产市场调研、项目可行性分析、投资决策、政策咨询等等项目。现在看来，房地产评估机构的发展之路是那么的平稳和顺畅，但发展中还存在着许多问题，下边就存在的问题与解决的办法进行一下探讨。二、 目前就郑州市房地产评估机构发展存在的问题房地产评估机构由于服务项目的不同，服务对象也就不同，受到的影响也就不同，存在的问题也就不同，具体是哪些问题我们来分析一下：1.与中介公司之间存在的问题近两年随着郑州市房地产势态发展，房地产中介公司也发展迅速，目前房地产中介公司有上千家，大大小小地中介公司如雨后春笋般地竖立在街头，原来房地产中介公司和房地产评估机构之间的关系如同平行在两个车道上的两辆车一般，行走自如，互无碰撞。但自从房地产价格走高，购房的人群越来越多，办理房产抵押的人也越来越多，这样就使得两家机构的关系不一样了，房地产中介公司好比是拖车，而房地产评估机构就是那拖在拖车之后的汽车一样，拖着你走到哪儿，你就必须走到哪儿。因为银行每年都有放贷任务需要完成，银行很需要房地产中介公司提供这些客户资源，而房地产评估机构无法提供这些资源。这样一来，房地产中介机构就拖着房地产评估机构和银行两辆车自由行走，任何一辆车不愿意被拖着走自愿放弃，那对房地产中介机构来说无所谓，你不愿被拖着走还有其他车等着被拖呢。中介机构有了掌控你的力量，就开始跟评估机构商谈利益了，逼着评估机构就范。首先从评估收费说起，评估机构在勘察完现场出具评估报告之后，按照物价局颁布的收费规定收取费用，本无可厚非，但中介机构会告诉评估机构这个业务是他们介绍的，要求给予分成。如果不给那么以后就不会介绍给你业务，而且有时候银行也会协助他们给予压力。这样的招数在现在的市场环境下屡屡成功。本来评估机构为了生存已经做出了让步，但依然无法填平中介机构的胃口，原来三、七分成已经发展到倒二、八分成的地步，更有甚者，不以房地产评估价值收费而按件取费，每件的收费非常低。其次是评估价值高估或者低估的问题。有些时候，中介机构为了迎合客户的要求，在客户抵押贷款时，要求评估机构出具高估房地产价值的评估报告；同时客户房产买卖过户课税时，又要求评估机构出具低估房地产价值的评估报告规避税金。中介公司手中的客户源几乎成为操控评估机构的指挥棒！2.与银行之间存在的问题评估机构与银行之间的关系如同“鱼和水”不可分割。现在评估机构的业务70%来自银行，所以评估机构不能得罪银行，也不敢得罪银行。现在银行普遍内部指定评估机构，这样银行可以牢牢掌控着评估机构的生杀大权，评估机构为了捧好这个“金饭碗”，只好“唯命是从”。有些时候银行为了开展新业务，会要求评估机构少收费、不收费或者有意引导评估机构出具脱离房地产市场价值的评估报告，评估机构稍有不从，银行会在适当时机给于评估机构一棒。不仅如此，如果银行指定地不仅是一家评估机构的话，那么评估机构会为了争夺业务而拉拢银行内部人员，并给予好处费。只有这样才能在银行获得更多的业务。3.与法院之间存在的问题自从法院有了司法鉴定后，房地产评估机构就需要对一些牵扯到房产的案件做出房地产价值评估。法院的业务主要存在以下问题：首先是收费。因为法院业务的操作过程是：法院出具委托书评估机构接受委托现场勘察出具评估报告法院在收到评估机构提供的评估报告后，发给当事人双方等待认可当事人任何一方如有异议，提出异议评估机构对异议做出解释如再无异议，委托拍卖机构拍卖房地产拍卖成交后评估机构收费。整个过程下来时间缓慢，有时候因为种种原因无法拍卖房地产，评估机构就无法收费，也可能能收费但时间会非常长，这样评估机构的利益无法保障。其次是评估价值。执行房产拍卖时，为了能够一次促成拍卖成交，在评估前拍卖行或是执行法官会授意评估机构，在评估其价值时刻意降低评估价值。这样使评估机构十分为难，出了问题一切责任都推在评估机构身上。所以有一大部分评估机构不是很愿意接受法院的委托。4.拆迁方面与政府之间存在的问题近些年由于城市发展的需要，经常需要对城市进行拆迁改造，在政府与被拆迁户无法达成拆迁协议时，政府委托房地产评估机构对被拆迁房地产进行评估。在房地产评估机构进行评估时，因政府给予被拆迁户的安置房产价格低，政府就要求房地产评估机构评估被拆迁房产评估价格要比市场价格低，这就及容易造成房地产评估机构的评估价值不能公正的对被拆迁房屋进行评估。这样房地产评估机构就违背了“公正、公平、公开”地原则，房地产评估机构虽是及不情愿，但实属无奈。5.与同行之间存在的问题在现在市场经济体制下，任何一种行业中同行之间就是竞争，无休止地竞争。原来在评估机构不多的时候，大家都相安无事，各顾各的发展自己，进行着公平的竞争。但是后来评估机构越来越多，公平竞争已经发展到恶性竞争，有些评估机构为了争夺更多的业务开始拼谁的关系、拼谁的收费低、拼谁给的回扣多、还有拼谁出的评估价值低或者高等等，这些行为实在令人气愤。为什么不能拼拼谁的服务好、谁出具地评估报告水平高呢！三、 如何解决以上问题现在我们该如何解决以上的问题呢，笔者认为有以下几个方法：1.对于来自中介机构、银行的压力，我们要开展多元化经营，把放在抵押贷款上的重心转移到其他方面上去，因为房地产估价是房地产产业链条的一环，也是技术性很强的行业，它所要求的专业技能，不仅能为房地产估价服务，还可以涵盖更多与房地产相关的层面。房地产估价师的工作性质使其具备了T型知识结构，看问题具有综合性、前瞻性，因此，以高素质估价师为主体的估价机构可以承担政府和企业的长期投资顾问工作。作为专业人士，房地产估价师有能力也有责任涉足房地产市场的调查分析、投资评价、开发项目的策划、投资代理、置业顾问等多个领域。这样做不仅是社会经济发展的需要，也是估价机构改变目前生存环境地迫切需求。另外我们还要严格执行房地产估价规范，不低估或者高估房地产价值，对于有损于房地产估价师职业道德，有损于房地产估价机构声誉的要求置之不理，坚决按照“公平、公正、公开”的原则，客观的评估房地产价值，不任由委托单位摆布，投其所好，才能得到社会的认可、信任和尊重。2.对于法院业务的收费问题，目前已经有了很好的解决方法。最近法院的委托业务，已经开始要申请执行人在房地产评估前预付费用。笔者认为这样的操作方法非常好，评估机构不用再为担心无法收取费用而担忧了。3.对于拆迁方面，我觉得可由拆迁方预先将拆迁补偿款项存放在指定地第三方账户上（可由政府拆迁部门监督如各拆迁办），待房地产评估机构出具房地产评估报告后，付给被拆迁户。这样房地产评估机构不受任何干涉出具公正的评估报告，切实维护拆迁双方当事人的合法权益。同时，房地产评估机构对被拆迁房屋和安置房都应该进行市场价值评估，这样就不会造成因安置房价格低就要求对被拆迁的房屋评估价值低的局面。4.对于同行的恶性竞争，笔者认为房地产估价师学会应该充分发挥它的力量，对于那些为了谋求不正当利益、不遵循客观公正原则，听人摆布，投其所好，无原则地高估或低估房