模板指引25房地产项目（普通住宅）市场分析与定位标准化提纲原始稿.doc

房地产项目（普通住宅）分析与定位讨论稿前 言报告之方式方法开发商需要的不是数据的罗列，资料的堆砌，而是对市场、对区域、对项目的观点、看法与思路，方向与解决办法。数据与资料的罗列与描述，是为验证相应观点与评论寻求支撑，并与观点与评论相对应，具有有效的关联性。兵无常式，报告也并无死板的规定与格式，但在长期的实际操作中，也逐渐形成相对稳定的框架与套路，但具体技巧与技术手法可以零活而变。标准化之利弊思想是咨询行业的灵魂。优秀的思想需要震撼人心的表达，更需要严密的逻辑思路，方显说服力与专业性。大凡成熟的咨询公司，都具有自己独特的、标准化的报告运行模式。标准化可以带给我们统一的格式与思路，当然也可能抹杀个性。但大框架的标准化能够为我们的工作提高效率。永未完成之作业任何标准化的模式，都永远不可能成为最终最佳方案，它永远是个半成品，需要持续的改进，不断的完善，更需要根据具体工作灵活运用。此份标准化提纲及使用工具集，只是抛砖引玉之作，诸多工具及模型，还未能实际应用及验证，存在的不足，需要大家不断的补充、改进，使其不断完善与发展，增强其逻辑性、科学性、专业性。另外，在此份标准化提纲中，用到一些其他企业的模型、图表等表达方式，我们尊重别人的劳动成果，但优秀的思想我们可以学习、吸收、利用，并不断改进。此份标准化提纲，仅限于普通住宅项目，商务办公、商业项目及其他特殊物业提纲的标准化工作尚未完成，希望与大家一同努力、共勉。第一部分 城市发展分析【关注点】主要目的在于通过经济、人口、城市结构、规划等方面的分析，做出城市性质与结构对房地产发展的支持力度，城市特征在房地产市场中蕴藏的能量与潜力，以及可持续发展的能力。一、城市发展1、城市区位注释：城市地理位置的类型大、中、小位置中心、重心位置和邻接、门户位置城市沿交通线成长的区位类型商品农业与中心地型城镇转运功能、区际贸易与以交通运输职能为主的城市规模经济、集聚经济与以专门化职能为主的城市图：长三角区域经济圈至珠三角至闽三角至上海至徐州至武汉至京津唐至胶东南京市图：南京一小时都市圈2、城市结构及发展格局城市经济圈的特点(I)圈层结构城市经济圈的经济发展以核心城市为中心以圈层状结构向外发展，其周围地域根据其影响的强弱及功能组织的不同而往往被划分为若干圈层：核心城市区、都市区(由核心建成区和近郊区环组成)、都市圈、大都市圈；(2)等级性根据城市经济圈的经济影响力，可划分为不同等级的城市经济圈，如国际性、国家性、区域性，高一层次的城市经济圈包含低一层次的城市经济圈，如上海城市经济圈包含南京、苏、锡、常城市经济圈；(3)集聚性城市经济圈不仅人口、自然资源等基本生产要素密集。更是现代工业、现代服务业、现代通讯业等现代通信业集中地，经济总量巨大，单位面积产出量高，具有较强区域竞争力的国家经济的重心区和增长极。(4)一体化城市经济圈属于区域类型中的节点区。城市经济圈充分发挥市场对资源配置的基础性作用，打破地区分割、城乡分割格局，促进区域产业合理布局和要素自由流动，实现城市之间、地区之间比较优势和竞争优势的发挥，区域经济依托联系紧密的城市网络(城市间的交通网、通信网、商品流通网、金融网)搭建发展平台，形成功能一体化的经济区。(5)规划性在区域性的基础设施建设、国土资源开发、生态环境保护、城镇体系建设等重大问题上，市场是失灵的，必须由政府和非政府组织进行长远性、战略性的规划。而且，规划主要是有政府间的协调实现的，通过政府间的协调可以消除不同行政区的政策和制度之间的矛盾，打破行政壁垒，降低市场交易成本、行政成本、制度成本，统一区域市场实现生产要素和商品、人员的自由流动，有利于市场机制发挥作用。“新城市主义”城市空间开发模式延展开发城市建成区空间的连绵外扩，包括沿交通轴线的放射扩张、圈层式扩张等具体形式更迭开发城市在原先的空间上通过用地性质置换的方式，实现城市机能的转化，如旧城区的改造跃迁开发城市新空间离开原先的连片建成区而在相对独立的区域上开发，一般是由于地形限制的原因或特殊的政治、市场力量推动平衡组团开发力图通过建立几个具有一定自我增长能力的组团来共同承担一个都市区的功能居住空间的形成机制住房需求与住房供给的相互作用决定着住房选择和迁居，并因此导致城市内部的居住分化，形成城市的居住空间结构。关于城市的居住空间结构的形成，学术界有不同的解释，较著名的有多核心模型、同心圈模型、扇形模型、互补模型。如图所示。多核心模型该模型认为城市地域中存在着多个由不同人口集团和经济活动组成的中心。从总体上看，西方发达国家城市中的居住分化主要由市场力量而引起，分化的空间结果是富裕阶层迁向郊区居住，中收入阶层残留在市中心地区，这与古代城市的居住分化模式大相径庭。同心圆模型该模型是指由市中心向外人口依社会经济地位呈同心圆分布的居住分化，每个圆形地带中的居民在社会经济属性上趋于相同，而不同地带的交界处是不同社会集团的过渡地带。扇形模式该模型认为沿城市成长的某一扇面居住着社会经济地位相同的居民，并且在同一扇面中，越是高收入阶层越居住在郊区。互补模型该模型认为在一定生活水平和生活费用下，居民选择住房时就要在交通费和房费之间寻求一种平衡，以达到效用的最大化。显然，市中心区的房价高而交通费低，而郊区的房价低但交通费高。注释：城市中的商业服务设施以及政府部门、企事业公司的总部、银行、报社等脑力劳动机关，都有不断向城市中心集聚的特性，这就是向心型城市化，也称集中型城市化。向城市中心集聚的这些部门，或者是决策部门（如政府机关、公司总部、银行等），或者需要以稠密的人流作为经营对象（如商店、酒楼等）。这些部门的职能特点，要求它们向城市中心运动，密集布置。与上述部门相反，有些城市设施和部门则自城市中心向外缘移动扩散，这被称之为离心型城市化，也称扩散型城市化。这些具有离心倾向的部门有的需要宽敞用地，如大型企业，自来水厂等；有的需要防止灾害和污染，如煤气厂、垃圾处理厂等。向心型城市化促使城市中心土地利用密度升高，向立体发展，形成中心商业事务区。离心型城市化导致城市外围农村地域变质、城市平面扩大。向心型城市化？离心型城市化？3、城市化分析1城市化类型注释：城市的离心扩展一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩展方式称之为外延型城市化。外延型城市化是最为常见的一种城市化类型，这一正在进行外延型城市化的边缘地带被称之为城乡结合部。城市在推进过程中，出现了空间上与建成区断开，职能上与中心城市保持联系的城市扩展方式，称为飞地型城市化。飞地型城市化一般在大城市的环境下才会出现。因为大城市的人口、用地规模业已十分庞大，各类城市问题较多，如果继续采取外延型的发展方式，将使各种矛盾更为尖锐。在此情况下，通常采取跳出中心城市现有边界，到条件适宜的地理位置上去发展，用以分散中心城市的压力，有的则形成大城市郊区的卫星城镇。外延型城市化？飞地型城市化？2城市化的指标与测度注释：城市人口占总人口的比例，城市人口的增长动态。城镇人口增加对住宅的潜在需求预测。城镇人口的增长有两个因素：一是自然增长，一是机械增长。城镇人口的机械增长是农村人口转变为城镇人口，其方式除婚迁、大中专毕业分配等形式外，从全国范围来说，主要是通过城市疆域的扩展和新城镇的出现而实现的，即通过城镇扩展将原来属于农村人口的郊区人口转变为城镇人口。由于容易被城镇扩展的郊区农民中有部分家庭的住房条件相对比较宽裕，因而由此增加的城镇人口在一定时期内无需新建住房或不会对房地产市场产生新的需求。因此，在预测未来城镇人口增加对住房的需求时，就不能完全通过未来城镇人口新增量与我国规划要达到的城镇人均住房建筑面积来推算，需要对此部分人口的住房需求予以适当扣除。国际经验表明，当经济进入一个长期持续发展的时期，城市化也将进入一个快速增长的时期。一般来说，当城市化水平达到30%后，城市化进程将大大加快，一直达到70%后城市化才进入平衡发展期，发展速度将有所减缓。根据世界银行对133个国家城市化进程的统计分析，人均GDP低于300美元的低收入国家，城市化水平为20%左右，城市人口年均增速3%左右；当人均GDP从700美元提高到1500美元时，城市化水平提高到4060%，城市人口年均增速为3%5%。目前世界城市化平均水平为47%，发达国家平均城市化水平在75%以上。1、市区面积、市区建成区面积比较（单位：平方公里）98010821864472916231650市区面积53扬州72132186176200市区建成区面积镇江常州南京无锡苏州2、市区面积占行政市域面积比例、市区人口密度（单位：,人/平方公里）152843723420市区面积比例1133扬州9241153101513311285市区人口密度镇江常州南京无锡苏州3、市区非农人口数量和比例、第五次人口普查外来流动人口商量(单位：万人)505962676158市区非农人口比例5560109323132122市区非农人口16扬州23436174113全市外来流动人口镇江常州南京无锡苏州3城市化发展阶段及特征不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速发展期稳定发展期城市化水平30%30%-50%50%-75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业外移4城市化水平预测不同收入（GNP）水平上城市化预测人均国民生产总值（美元）1002003004005008001000城市人口比重（%）2236.243.94952.760.163.45中国城市化进程中国城市化进程轨迹1949-1957年城市化短暂健康发展阶段1958-1960年城市化大跃进阶段1961-1976年反城市化阶段1980-1992年建制城市化，表面加速阶段1993-城市化加速阶段6城市就业、企业选址、城市多中心化就业分散化的原因生产技术变化：工厂与市场间的货物运输，使交通要求更高；通讯技术的发展，使从地理上接近客户与其他企业的重要性下降；劳动力的郊区化居住因素等。制造业和批发工业的分散一是交通系统的发展，对于铁路运输向更灵活的卡车运输转变，导致高速公路的分散化模式；生产与存储技术变化，导致企业不再需要将货物运往城市中心进行中转，现代物流中心需要大型廉价的土地与交通模式。郊区土地具有更低的租金。中央商务区的形成商业中心的交通成本最低，由于工作人员交通成本与时间成本的降低，愿意为住宅付出更高的租金与价格，而家庭为了居住而使用的土地比工作人员用于办公的土地大的多，促使城市中央住宅价格上升。企业的租金梯度必然大于家庭的租金梯度。商务商业用地租金的构成：一是来自于住宅用途的机会成本，二是位置的交通节约成本。所以，在一个竞争性土地市场，单位面积效益产值高的企业（设施最密集、人力最密集）将得到最为中心的高租金土地配置及房屋使用权；因此市中心的租金将是最高的。多中心城市分散化效益与集中化效益的竞争。就业分散化，工作空间分布多样化，导致大城市的单一城市中心交通成本、时间成本增加，因此都市区变成多中心。就业密度（就业数量除以土地面积），随着与中心城市距离的增大而下降。然而，当企业位于规模更大、更靠近中心并能方便的进行交流和信息共享的建筑群时，可以获得经济优势，所以产生集中化效应。工资与城市中心土地租金与价格的上涨，形成更高产值的工作与行业，进而影响并形成工资差异，所以在市中心区，工资标准平均比郊区次中心或者边缘位置更高。二、城市经济【关注点】房地产宏观经济学支配大都市房地产整体市场行为的三个普遍原则产生的基础：从短期看，每个市区的经济发展情况是由总体经济状况、地区行业组合和行业竞争所影响的；从长期看，人口变化和生活方式的偏好对此也有影响。每个城市的房地产市场与该区域的经济增长情况有着较为密切的联系。在某些情况下，房地产的价格或者供应实际上能对该区域总体经济的发展状况产生较大的影响。由于各个市场之间的资源相对具有不可移动性，因此区域适应经济变化的调整速度是比较缓慢的。为了适应需求的变化，区域资源供给（劳动力、资金、产业结构）通常也是缓慢变化的，这种缓慢调整能够形成暂时性的不平衡并由此产生周期性的循环模式。1、GDP及人均GDP国民收入增长和波动是房地产增长和波动的主要动力。库兹涅茨根据国际经验给出了经济增长与房地产市场发展之间的相关关系。经济周期对房地产周期的影响宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞甚至倒退5-8%稳定发展大于8%高速发展10%-15%飞速发展（库兹涅茨：各国的经济增长，商务印书馆1990年，转引自罗隆昌房地产业宏观管理，经济管理出版社1999年，第1页）发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型按照一般规律，XX房地产发展已经进入快速发展阶段。但目前的XX房地产市场更接近于启动阶段。原因分析：第三产业比例过低，素质较差2003年XX宏观经济增长速度80人均GDP3259美元245832800029144281604330734475市区人均GDP464374925835市区GDP比重8705扬州945111307101941164712362居民人均可支配收入镇江常州南京无锡苏州2、固定资产投资及房地产投资所占比重【关注点】上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房地产投资的增长有什么特点。3、产业布局及发展【关注点】 产业结构概况 产业结构调整和发展 产业发展对于就业的带动作用、对于周边城市的吸引力 产业发展对于城市居民居住区域的改变全国副省级城市主导产业比较哈尔滨装备制造业、食品、医药济南微电子、交通设备、家用电器、机械、生物工程南 京电子信息、石油化工、车辆制造、商贸流通、金融保险、科教厦 门电子信息、机械、化工武 汉钢材制造及深加工业、交通运输设备制造业、电子信息产业、光机电一体化产业、新医药及保健品产业、造纸及纸制品加工业沈 阳汽车、机械装备制造和电子信息西 安电子信息、生物工程与新医药、光机电一体化、航空航天工程、新材料青岛电子信息、生物医药、新材料、环保大 连、杭州、广州、宁波比较笼统三、人口增长、居民生活及居住水平1、人口增长【关注点】区域人口特征-区域人口变迁对区域发展的影响。人口与地产方面相关指标就业统计数据消费人口统计主要雇主和新产业人口趋势劳动力状况家庭极其特征旅客资料及旅游发展趋势年龄特征家庭收入2、居民生活及居住水平1居民收入及消费分析【关注点】 居民收入水平分析 居民消费支出构成分析2人均住房面积根据国外经验，人均建筑面积在30平米之前住宅还需要继续发展。不同收入国家人均住房建筑面积比较（平方米）高收入国家46.6中高收入国家29.3中等收入国家20.1中低收入国家17.6低收入国家8中国22.77日本31法国37德国38英国38美国603恩格尔系数与住房消费支出比重生活水平恩格尔系数住房支出比重温饱型55%-59%7.6%50%-55%11.2%小康型45%-50%12.1%40%-45%18.9%富裕型40%以下22.5%我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10%左右，发达国家一般达到25%恩格尔系数与居住支出比重我国城市居民的恩格尔系数正在迅速下降（每年近乎一个百分点），将在2010年左右达到发达国家70年代初的水平；2020年我国城乡居民合计的恩格尔系数也将下降到这一水平。城镇个人购房支出快于“家庭部门”可支配收入增长4居民购房比价系数C=T/PT：居民家庭购房总价，单位为元P：居民家庭年最大购房能力，单位为元Eg：恩格尔系数I：居民家庭年总收入，单位为元GDP：当地的人均GDP，单位为元/人M：家庭人数，单位为人购房系数分布区间3以下3-66-1414-2020-2727-4040以上购房性质特征容易性购房理想性购房可行性或贷款性购房较为困难性购房困难性购房特别困难性购房无意义个人家庭购房应变措施购买商品房容易，如同福利分房。购买商品房比较容易，类似集资建房合理购买商品房或贷款性购房由购买商品房变为购买经济适用房或二手房由购买商品房变为购买廉价房或租房由购买商品房变为租住廉价房四、城市规划1、城市规划结构布局北京： “两轴、两带、多中心“两轴”：传统中轴线、长安街沿线。 “两带”：东部发展带、西部生态带。 “东部发展带：北起怀柔、密云，重点发展顺义、通州、已庄，东南指向廊坊、天津。 “西部生态带“与北京西部山区相联系，即是北京的生态屏障，又联系了延庆、昌平、沙河、门城、良乡、黄村等城镇。 “多中心“：在市区范围内的“两带：上建设若干新城，分别承担不同的城市功能。如CBD、奥运公园、中关村等。上海：多心三轴多心是指中心城及郊区新城；“三轴”是指以三条城镇发展主轴：沪宁、沪杭、滨江沿海发展轴；珠三角： “一脊三带 “三圈五轴“一脊三带”： “一脊”指是广州主要城区、南沙、东莞虎门、深圳到香港前海、中环一带，位于珠三角中轴区位。三带包括北部城市功能拓展带，南部海滨功能拓展带，中部产业功能拓展带，它们的功能是向东、西方向传递区域辐射作用。“三圈五轴” ： “三圈”是形成以广州为主体，包括佛山、肇庆、惠州的中心都市圈；以深圳、东莞、惠州南部组成的东部都市圈：以珠海、中山、江门组成的西部都市圈。 “五轴” ：即莞深高速公路沿线城镇产业轴，1 O5国道沿线城镇产业带，惠澳大道沿线城镇产业带、京九铁路沿线城镇产业带、江肇江珠高速公路沿线城镇产业带。2、城市规划对房地产市场的影响【关注点】城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策颁布等；3、交通体系轨道交通对房地产价值的影响1、因为可达性的提高，轨道交通对其延伸区域的房地产和站点周边房地产价值具有提升作用；2、随着到市中心或车站站点距离的增加，轨道交通临近区域房地产的增值幅度会降低，但地面方式轨道交通因为噪音等不利因素会对临近房地产价值产生负面影响，因为往往是正面影响占主导地位，所以整体影响还是增加房地产价值；3、轨道交通对房地产价值的影响是超前发生的，并且随着时间的推移和区域交通网络的发展，轨道交通对房地产价值的影响程度将逐步减弱；4、轨道交通对商业和住宅用途房地产价值和开发的影响程度大于工业用途；5、可达性水平越高，区位优势越强的区域交通轨道交通站点对房地产价值的影响力越小。五、城市新区（经济开发区）政府职能与城市发展、开发区建设财政能力增加改善投资环境吸引外部资金，发展竞争性产业增加税收储蓄增加金融部门资金供给能力增加活跃本地经济，大批有产者投资兴办企业居民收入增加增加就业购买力提高，地方市场扩大地区内有产者增加地方政府制度创新与政策发展公益事业参与发展基础设施城市政府职能与城市发展粘性空间与经济技术开发区随着运输方式的现代化和信息传输的飞速发展，距离在经济区位选择中的作用日益减弱，城市和区域面临着吸引资本和劳动力以促进经济发展的艰巨挑战。故有学者提出“光滑”的空间生产概念，意指资本和工厂的移动变得更加容易。这样，在“滑溜溜”的生产空间中发现具有一定“粘结”的区位便成为规划和管理者一项重要的任务。在我国，不少开发区往往就是这样的粘性空间。苏州工业园区模式苏州工业园区模式一种基本具备行政区划职能的新区政府，功能齐全，高新区代企业来办大量的对外事务。苏州工业园区是从苏州的几个郊县中各划出一块成立的工业园区，其中包括4个乡镇，工业园区实行管委会和乡镇两级管理模式，园区管委会是综合型管理体制，主要负责工业园区的整体统一规划和新区的建设、管理；老区部分还是充分发挥乡镇政府的作用，乡镇政府的编制和构架保持不变，继续实施其职能，但是服从管委会的统一规划和管理。工业园区每年给乡镇一定财政支持，并制定具体的开发和招商引资计划。苏州工业园区的管理在很大程度上借鉴了新加坡政府的经验，工业园区管委会主要制定规划，制定制度规范和落实政策；开发建设功能由中新合资开发公司来承担。在苏州市经济快速发展过程中，高新区已成为最具活力的经济增长极。高新区人均经济指标及每平方公里投入产出在江苏省名列前茅。目前高新区内外资企业已达672个，总投资超过68亿美元，高新区经济发展的巨大活力主要得益于其软硬环境的高起点城市化建设。迄今，高新区仅基础设施资金投入累计就达60多亿元，初步实现了现代新兴城市的综合服务配套，构成了大苏州城城相依的发展格局，保证了人流、物流、资金流、信息流持续聚集，新旧城市优势互补，形成良性循环。上海浦东开发区模式上海浦东开发区模式。上海浦东开发区是由川沙县及三个上海市区交界地组成的， 共有500多平方公里。成立浦东开发区以后， 撤销川沙县政府， 成立开发区管委会， 保留乡镇、街道， 实行两级管理， 实现了浦东新区的统一领导。浦东新区下设四个主要的开发区， 各区的开发工作由开发公司负责。开发公司行使经济开发职能， 没有行政管理职能。经过8年的建设， 随着上海浦东的开发规模扩大和经济增长， 浦东新区的城市功能越来越齐全， 准政府的方式已经难以发挥作用。因此， 2000年8月上海浦东开发区成立浦东区政府， 实现了准政府向行政区政府的过渡。第二部分 房地产市场分析一、一级市场（土地市场）二、商品房市场1、供求关系 房地产开发投资额增幅/GDP增幅 房地产开发投资额/全社会固定资产投资额 商品房新开工面积/施工面积 商品房施工面积/商品房竣工面积 商品房销售额/开发投资额 新建商品住宅空置面积/空置率/空置增减 商品房销售面积/商品房竣工面积 商品房销售额/商品房销售面积 商品房价格增长速度/人均可支配收入增长速度销售面积与预售面积的比值销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高则表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。同理，反之。1、房地产开发投资额增幅/GDP增幅 一般认为，比值在1.5-2之间比较理想，此指标说明房地产投资与国民经济整体发展是否相互协调；2、房地产开发投资额/全社会固定资产投资额 在发达国家，此比值一般占20-25%，此指标反映投资结构是否合理；3、商品房新开工面积/施工面积 新开工面积反映了1-2年后预售供应量和2-3年后的现房供应量，其占施工面积的比例高低，反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心；4、商品房施工面积/商品房竣工面积 根据在建项目的实际情况，施工面积通常为竣工面积的3-4倍，故施工面积反映了1-2年后的现房供应量，其值小于3倍时，会出现供应短缺，大于4倍时，未来供应量将会放大；5、商品房销售额/开发投资额 反映房地产投入产出的效益指标，比值小于1时，既反映该城市房地产开发的总体效率不高，也表明空置率可能过高，同时将影响未来的房地产投资规模和开、竣工面积；6、新建商品住宅空置率 反映新房供应和需求匹配状况的指标，其值一般应保持在10-15%为宜，空置率过高过低，既表示市场的过热过冷，又将引发商品房价格的波动；7、商品房销售面积/商品房竣工面积 此指标表示现房供求是否平衡，通过反映商品房销售情况配合空置率指标，共同反映供求情况，比值越大，说明当年销售情况越好，需求越旺盛，越有利于消化前几年的空置；用空置面积的升降说明地产发展走向。8、商品房销售额/商品房销售面积 反映当年商品房平均销售价格，其波动最能反映房地产市场供求情况9、商品房价格增长速度/人均可支配收入增长速度 反映房价的增长与居民生活水平是否协调。类型亚类具体指标泡沫参考标准中国实际值或情况轻微严重表现价格出售价格房价收入比1：6以内1：10以上接近1：10房价增长率房价增长率/人均收入增长率1房价增长率30%房价增长率/人均收入增长率1涨价范围全国各类物业普涨全国各类物业普涨全国各类物业普涨出租价格出租价格指数/CPI指数1出租价格指数100出租价格指数/CPI指数1投资者心理比较乐观十分乐观比较乐观类型亚类具体指标泡沫参考标准中国实际值或情况轻微严重表现需求房屋销售额增长率1增长率/零售消费品增长率21增长率/零售消费品增长率2抵押贷款增长率1增长率/人均收入增长率2增长率/人均收入增长率1储蓄占总存款比例储蓄占总存款比例下降严重下降下降国际游资大量进入快速大量进入大量进入民间资本大量进入快速大量进入大量进入投资性购房比例10%投资/总购房比例20%10%投资/总购房比例增长率/GDP增长率2增长率/GDP增长率3增长率/GDP增长率3开发贷款增长率1增长率/总贷款增长率21增长率/总贷款增长率2房屋施工面积增长率1增长率/销售面积增长率21增长率/销售面积增长率2房屋空置率10%-20%20%以上20%以上评价指标合理区间与社会经济发展协调性房地产投资额与GDP比0.1-0.14房价收入比4-6房地产用地比0.3-0.4房地产市场景气程度商品房开工率当年施工面积的1/3-1/4商品房预售率0.35-0.55商品房空置率5%-14%房地产市场均衡程度商品房存量增量交易比0.1-2租售面积比0.4-0.6租售价格比0.009-0.0112、营销水平调研判断 售楼处包装 样板房设计 销售人员素质 宣传资料设计3、开发水平调研判断 整体规划水平 外立面色彩搭配 景观施工与效果 社区整体效果4、市场发展阶段调研判断 户型功能合理程度 户型面积比例5、市场平均销售速度调研判断 开盘六个月为判断标准：当开盘六个月销售80%左右（中等规模300-500套），供求基本平衡。 交房（现房、准现房）判断标准：当为现房、准现房时，如还有10-20%未销售，属于供略大于求 价格涨幅程度：一年内涨幅大于20%，属于供略小于求。大于20%，属于供不应求（开盘个案低开高走除外）。泡沫这个问题的产生是市场发展市场上升的正常阶段，它表明在房地产领域的市场细分、产品供给已经足够丰富了，产品之间用户端的选择已经有流动空间。在这种细分的状况下，单一看某一个领域，它可能是不饱和的，但它的不饱和可能是由下端或者下端往上移动所产生的。三、存量房（二手房）市场1、交易面积2、交易金额3、交易套数4、与商品房关系、交易量比较（备选） 一级市场土地使用权出让市场体现的是土地所有者与使用者之间的关系土地流转的基本形式是土地使用权出让具有国家垄断性质二级市场土地转让市场和房地产增量市场表现为经营者与消费者之间的交易行为具有经营性质三级市场房地产使用者之间的交易行为是土地的再转让和房地产的存量多次交易市场具有消费性质房地产二三级市场是一个辨证统一的关系，它们相互制约、相互促进、相辅相成：一、互为基础 二级市场是在三级市场基础上形成的，又反过来引导和限制房地产三级市场；二、互相制约 从控制的角度看，没有房地产二级市场，三级市场就没有量的变化和发展，从扩大有效需求的角度看，二级市场的购买力主要来源于三级市场，搞活房地产三级市场，是启动二级市场的关键；三、互相流通 进入二级市场将促进三级市场的交易，活跃的三级市场将把相当的购买需求推进二级市场；四、互相促进 完善的房地产二级市场会为房地产三级市场的发展留有空间，而交易活跃的房地产三级市场将改善型的消费推向房地产市场。四、房地产政策与法规【关注点】 全国性政策影响力度，地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重发展什么等？ 户口政策对购房的影响，鼓励？抑制？ 金融政策、交易政策，税费政策？五、房地产市场的发展趋势【关注点】 重点对操作项目类似市场的研判发展趋势分析为项目定位服务，从各个角度，各个层面论证操作项目做在细分市场的发展趋势。六、判断方法与指标1、房价收入比房价收入比自有住房市场价值中位数/所有家庭年收入中位数房价收入比是居住单元的自由市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值。其中，居住单元的自由市场价格指一套住宅在市场上自由出售的价格。计算房价中位数时，应该包括所有的房屋类型，新建的和存量的，正式交易的和非正式交易的。家庭年收入是包括家庭所有收入来源的总收入。国内外关于房价收入比计算方法的差异主要体现在：第一，国际按套统计房价，国内按面积单价统计房价。根据国家统计局调查样本显示，2003年全国城市户均建筑面积61.95（中位数）平方米。但是目前很多学者计算房价收入比通常是采用100平方米的指标，这样会高估不少。第二，国际计算房价时包括各种类型的房屋交易，国内只计算新房交易。国际上计算房价收入比要求房价包含各种类型的房屋，包括新房和存量房，而国内计算房价时只反映了新房的交易价格。由于在同一市场中，新房的交易价格一般要比旧房高，所以只考虑新房的价格会高估房价收入比。1998年世界96个国家的房价收入比样本数平均数中位数最大值最小值968.46.4300.8【数据来源：world development indicators 2001，p166】2003年全国及主要城市房价收入比全国南京北京上海广州深圳大连30327.95.325.634.834.255.072、住房可支付指数住房可支付指数住房可支付性指数(Housing Afordability Index，以下简称HAI)是国外非常成熟的房地产市场分析指标，用来评价居民住房支付能力。政府依据HAI判断目前居民对住房的支付能力是否足够，如果HAI水平过低或下降过快，政府将采取若干措施进行宏观调控，平抑过快增长的住房价格。企业则能够根据HAI判断某市场中居民对住房的购买力及其变化，HAI较高说明购买力相对旺盛，对新建住房的吸纳能力会较强，市场交易也会较为活跃。HAI可以为家庭提供置业决策支持，HAI水平较高或快速上升之时通常是置业的好时机。根据对住房消费比例(住房消费支出占收入比例)的上限要求，考察住房市场中处于中位数收入水平的家庭，对处于中位数房价住房的承受能力如何。如果中位数收入的家庭正好能够承受中位数房价的住房，则此时的HAI为100；如果该家庭只能承受更低价格的住房，则HAI小于100；大于100的指数说明该家庭能够承受价格更高的住房。根据中位数的定义，HAI指数有较为明确的比较标准：大于100的指数值说明住房市场中家庭的支付能力较好，反之则较差。3、房地产发展历程运行趋势预测 商品房价格与城镇居民户均收入和消费支出增长率的变动年份200020012002200320042005商品房屋销售价格（元/M2）商品住宅销售价格（元/M2）人均可支配收入（元/年）参照比较的发达国家历史阶段（19501980） 中国未来20年将经历发达国家19501980年历程资料来源：依据美国经济统计手册按2000年价格计量的发达国家人均国民总收入变动历程美国日本西德英国法国1950139699533571525750521960163092622767977477577197020872788513196923011967198024707212861899017517161831990292473220422106216692053220003410035620251202443024090根据年均8%的增长率预测，我国20002020年间的人均GNP水平，将从4000美元增长到18000美元；将大致经历欧洲主要国家上世纪5080年代、日本6080年代、美国2060年代。该增长过程表现为以汽车和住房为重要消费对象的“追求生活质量”、“大众高额消费阶段”。2000年中美两国住房投资和住房消费（亿美元）项目美国中国GDP9872910772固定资产投资171813762住房投资4251915占GDP比重4.30%8.50%占固定资产投资比重24.70%24.30%个人消费支出672845170住房服务（住房消费）958.869.5占GDP比重9.70%6.50%占个人消费支出比重14.30%13.40%住房支出（住房投资+住房服务）138391610占GDP比重14%15%4、微观视角考察房地产业增长空间人均住房水平的比较【我国人均住宅使用面积的未来增长空间】19502000年美国住宅时态统计项目1950年1970年1990年2000年平均户内面积(平方米)91.4139.5193.4210.6小于112平方米户数%6236116112至186平方米户数%36544440大于223平方米户数%-102935卧室数目2个%661315113个336357534个1242935浴室数目1.5个%9652137233242382.51164556户式中央空调%-347685无家庭停车位%532516111车位41221072车位-3972653车位-17【资料来源：聂梅生：中外住宅产业发展对比分析】5、市场需求能力对房地产投资增长的支撑恩格尔系数与居住支出比重我国城市居民的恩格尔系数正在迅速下降（每年近乎一个百分点），将在2010年左右达到发达国家70年代初的水平；2020年我国城乡居民合计的恩格尔系数也将下降到这一水平。【城镇个人购房支出快于“家庭部门”可支配收入增长】【城乡居民储蓄年度增加额与商品房销售额（个人）】七、住宅建设发展空间的预测思路1、未来城镇住宅建设发展空间的大小取决于未来城镇居民收入水平和城镇人口的增长速度。城镇住宅建设发展空间的预测思路是：第一步，估计预测期各年城镇居民人均居住水平、人均收入水平和城镇人口规模；第二步，估计预测期各年城镇住宅需求总量；第三步，估计预测期各年城镇住宅总投资额。预测流程图如下：主要指标计算方法指标名称计算方法备注城镇住宅存量=城镇人口城市人均住宅建筑面积城镇住宅增量=城镇住宅存量（t）- 城镇住宅存量（t-1）城镇住宅折旧量=城镇住宅存量城镇住宅折旧率=城镇新建住宅量-城镇住宅净新建量指每年的旧房拆迁量城镇住宅净新建量=城镇新建住宅量城镇住宅折旧量=城镇住宅增量（1-“农转非”住宅量占城镇住宅增量的比例）“农转非”住宅量=城镇住宅增量 - 城镇住宅净新建量=城镇住宅增量“农转非”住宅量占城镇住宅增量的比例农村住宅直接转为城镇住宅城镇住宅建安造价=（城镇住宅投资-城镇住宅土地购置费）/城镇新建住宅量城镇住宅土地购置费=城镇土地购置费（城镇住宅竣工面积/城镇房屋竣工面积）城镇住宅土地购置费=城镇住宅土地开发面积城镇住宅土地购置单价城镇住宅土地开发面积=城镇新建住宅面积/城镇住宅土地容积率城镇住宅土地开发面积=土地开发面积（住宅竣工面积/房屋竣工面积）城