马来西亚市场汇报.docx

HUBEI DIJIAN CONSTRUCTION(MALAYSIA) SDN.BHD湖 北 地 矿 建 设 工 程 承 包 集 团 马 来 西 亚 有 限 公 司马来西亚市场汇报材料2013年3月，我们湖北地建集团承包公司与马来西亚上市公司Caely SDN.BHD.就马来西亚CASAMAS项目公寓一期项目签订施工总承包仪式，标志了海外事业部以东盟马来西亚市场为中心的东盟区域经营工作去取得了重大突破。现在我们对马来西亚建筑市场进行了更深入的了解，现我对马来西亚市场各资源、以及项目发展情况进行汇报。一、 马来西亚市场分析：1.建筑市场的投资环境：在马来西亚成立一家建筑公司需要得到马来西亚建筑发展局的批准，同时还要获得建筑承包等级证书。外国公司要想承包政府招标项目，必须拿到A级证书，否则1000万马币以上的政府招标项目就不能参加竞标，或者作为当地公司的分包进入政府招标项目，但是私人项目不受该条例限制。政府部门出台一系列保护本国当地企业的政策，马来西亚政府为了保护本地公司，规定外国公司一般不能直接从业主处承接工程，而是从当地公司分包，除非是两国政府间的特殊项目或是私人投资项目，外国的建筑企业要想做大做强，必须要有由当地的企业或者当地马来人（土著人、不含华人、印度人和外来移民）入股，这些当地企业并不出资，只参与公司的分红，对公司的经营状况不负任何责任。2.建筑市场的项目资金来源和管理体系：从建筑市场的项目资金来源划分，项目管理主要有：银行项目、政府财政拨款的项目、政府私营化项目、私人机构的发展项目。项 目 按 照 资 金 来 源 划 分银行项目政府财政拨款的项目政府私营化项目私人机构的发展项目此类项目的竞争较公正，资审较严，项目的付款有保障。项目的管理多由专业化的国际咨询公司担任招标、监理进度、质量和成本控制。这种项目在马来西亚较少，即使有，也是专业化或外国承包商竞争少的项目；或是当地公司无力承担的项目。含义及特点这类项目通常是一些基础设施项目，马来西亚工程部下属管理机构JKR制定有标准的采购合同和规范文本。马政府项目的标准合同参照国家通用条款并做了部分修改，使其成为倾向保护业主性质的不平等合同。通常情况下，这种项目是授予当地A级公司作为承包商。此项目具有规模比较大，资金投入多，实施时间长，成本回收时间长等特点。项目资金来源主要由政府作为担保向银行、金融公司或外国机构的借款。这类项目的私营化业主几乎都有政治背景，或是企业集团，且主要是马来人控股的公司。从实际情况看，许多这种控股公司经营不善，但却享有政府政策的保护，不会轻易破产。如果外国公司与这类马来人控股的公司合作，事先最好要取得政府的担保。 （如：碧桂园）这类项目纯粹是由私人开发的项目，我在马搞一般土建和参与房地产开发的承包公司承揽的大多为私人的发展项目，在金融危机发生时均损失惨重。此类项目的最大风险是支付保障问题，要慎选有实力有信誉的业主。（我方）图表1：项目资金来源划分3.马来西亚市场的竞争态势：在马来西亚，政府对本国建筑和承包商工程行业实行一定的保护政策，政府鼓励本国中小承包商的发展，本地承包商获得了大部分的承包项目，政府项目只允许国外承包商参与本地承包商无力承担的技术性较强的项目，外国承包商只有和当地承包商建立合资公司，才能接到更大的项目。图表2 :马来西亚建筑市场份额比例注明：目前中资建筑企业在马来西亚市场的份额在8%左右。根据马来西亚十五计划统计分析。根据以上的数据分析，同时也看到，在马来西亚发展工程承包市场也存在一定的困难，外国公司一般很难独立中标，当地建筑公司已经具备了成熟的承包技术和队伍，外国公司必须具备一定的优势，如专业技术和资金雄厚，才能在于当地建筑公司开展竞争。二、 项目基本情况及经营情况： 1.项目基本情况：（1）项目简介：业主方为马来西亚上市公司可人儿公司，具体详见图表3。工程名称马来西亚佳塞玛斯B座公寓项目建设用途公寓商住楼栋数1建设单位可人儿（马来西亚）私人有限公司设计单位AZ REKATELIER施工单位湖北地建马来西亚有限公司总建筑面积21400m2合同造价19,217,277.70林吉特工程级别中小型开工日期2013年7月26日竣工日期2015年5月25日合同总工期22个月。结构类型框架结构基础类型水泥搅拌桩基础+条形基础层 数8层建筑檐高25米承包方式建筑师施工总承包承包内容包括全部图纸范围内结构、建筑及消防、市政、道路及绿化工程付款条件每月请进度款，付款周期45天，扣留10%进度款，作为保留金，直到保留金额达到82.85万，在竣工验收后，返还50%保留金，在2年维修期满后，返还剩下50%保留金。图标3：工程基本概况一览表（2）项目目前的组织结构关系马来西亚承包市场和国内承包市场的开发商有个明显的区别，就是国内开发商有了实际的土地控制权，而在马来西亚当地，土地是由马来人所有，只能通过合作的方式取得土地的经营权。项目具体的结构图如表4：建筑师开发商地主总承包商设计单位工程师专业分包商专业供应商分包商供应商顾问协作关系合同关系指令关系图表4：项目参建方关系图（3）项目组织架构：马来西亚项目管理团队中有10名职工，其中一名为当地华人。项目组织框架结构如下图：综合管理部项目经理付大波项目生产经理（张赞）项目技术负责（唐亚民）安全生产管理部物资设备管理部技术质量管理部施工员：王灿安全员：胡俊军物资设备管理：张文库管：杨迎春办公室主任（兼财务出纳）：阮成敏合约预算员：毛学斌顾问：房金兴图表52.项目运营情况：（1）支付情况截至目前，我司承担的CASAMAS项目完成产值为，开发商目前支付我司工程款为，完成产值比例为（2）生产进度情况：目前项目的生产进度已经滞后，截至目前，计划累计完成工程量为项目工程量的3%，实际完成具体详见图表6：图表6：项目工程进度情况对比（3）现场的劳动力资源情况：目前现场的劳动力资源人数为23人，其中自由劳务人员数量为11人，分包劳务人员数量为12人（水电分包劳务人员暂不固定），根据总进度计划分解的月度进度计划，12月份钢筋工、木工、水电工、砌体工将陆续进场。具体劳务人力进场计划与实际对比见图表7。月份工种9月10月11月12月计划实际计划实际计划实际计划实际木工222222152电工43434383水工43434363砌体工99999996门窗工22222220钢筋工000000150杂工848488109计划29292965实际23232723图表7：劳务人力进场对比表(4)材料资源情况：截止目前，项目进场的主要材料有红砖、水泥、砂，红砖的进量为28960块：，水泥尽量为27T：，砂的进量为100T，钢筋、模板、混凝土计划12月中下旬进行大批量进场。具体材料进场所占该材料总需求的比例见图表8.图表8：现场材料进场情况分析表（5）目前项目的人工功效：马来西亚市场还没有可利用的定额体系，对于当地劳工的功效也没有具体的参考指数，因此我项目首先通过样板房的施工，通过测时法，得到了目前工人的功效水平，现在我们就我们项目劳工水平与国内同等劳工水平进行了一个对比。，我们发现目前我们的人工功效还可以提上20%，后续我们将通过图纸优化，工序优化、机械化单一模式来提高人工功效。 内容单位数量/每人差量红砖砌筑国内劳务块10001200块500700第三国劳务块500内墙抹灰国内劳务30501030第三国劳务20刮腻子国内劳务100约50第三国劳务50门框安装国内劳务扇1034扇第三国劳务扇67三、 项目进度滞缓分析及整改措施 目前，项目的生产进度只完成计划进度的62%，完成总进度计划的3%，针对生产进度的滞后，项目对其滞后的原因进行了分析并采取了相应的应对措施。1.进度滞后原因分析(1) 外部环境：（1.1）施工道路。项目处于马来土著区，大型的施工机械以及大宗材料都不能经过马来土著区的道路。项目已通过书信等函件发送至开发商、地主、建筑师，并在11月份的建筑师召开的各方会议上针对此问题进行了商讨，并口头回复我们尽快在本月27号前落实道路问题。但是目前开发商还未给我们明确现场道路，致使大型机械及材料不能进场。（1.2）样板房设计不断变更。项目在进行样板房施工过程中，发现现有的图纸与现场实际的砌筑的墙体、门窗洞口尺寸等多处不符，而且每道工序都会受到建筑师、开发商的现场美观程度来回变更。截止目前，项目还未收到正式（加盖公章）的水电图纸，现在的水电完全是根据我们分包的劳务做完之后，再看走线走的美不美观，在临时进行变更，因此，目前样板房的施工按照目标计划也是明显的滞后。（1.3）水电施工。水电部分的施工不在项目合同范围之内（除样板房外），开发商还未找到适合的专业分包，我方提交给开发商的水电报价，还未得到开发商的确认，项目的主体施工安排也不能提前进行施工。（2）项目内部问题：（2.1）现场的管控不到位。目前，项目的劳务工人都是自有工人，而且都是印尼和巴基斯坦等第三国劳务（马来语）。在语言交流上及安排工作上有障碍，致使安排的工作不能准确下达到位，容易出现窝工、效率低下等现象。（2.2）材料资源匮乏。马来西亚市场的建筑材料没有统一的集中市场，都是一些分散的小商店。我们刚进入马来西亚市场，在材料的采购，临时机械的租赁上，很多情况都是需要支付现金，供应商才能给予供货，即使订好的大宗材料，但是供应商也不能肯定按照要求及时送货，因此材料不能及时到位，也影响了正常的施工安排。(3)其他原因：马来西亚的劳工一般采用计时工资制，特殊情况采用计件工资。由于劳工的工资随着市场劳动力资源的多少而发生变化，当然政府对外劳的政策也往往影响工资的浮动。马来西亚劳工法，对劳工的工资也有一些规定：比如周一到周六8：0017：00按照一倍工资发放，超过17点按照1.5倍发放，星期日工作一般就按照两倍工资发放，这就给项目大大增加了劳工成本，况且每天劳工上午10：00和下午15：00都有半个小时的喝茶时间，相当于每天只有7个小时的正常工作时间，因此工效也远远低于项目既定的要求.2.整改措施（1）针对施工道路问题，我们将安排专人积极与开发商、建筑师及工程师进行沟通，并发送书面函件，切实做好相应的应急预案，提出目前不确定道路的情况下，我方将采取大宗材料分多次小型车辆进场，并将因此造成的成本增加告知业主方。（2）针对样板房施工中存在的问题，及时将所有的变更进行汇总，避免二次返工。调整施工主线，面对多次变更的施工工序及内容，我们将其放在辅助线路上，将楼层砌体等改为主要工作线路。（3）现场管理中，加强自身语言的学习，改变国内的项目管理思维，重新结合目前的形式，制定合理的管理措施，才能将项目的利润及工期目标走向一个合理的方向。对于复杂繁琐的工序，将此工序按照单位面积等以计件计量的形式进行分包；将单一、简易的工序，采取机械化管理模式。（4）针对材料供应不及时问题，我们这方面也在多联系几家大型有实力的材料供应商，能够确保材料的不间断供应。生产部门也会将材料的需求计划提前至半个月，以保证材