银基市场2月份月报.doc

银基王朝项目市场月报广州钧城地产顾问有限公司2011.02.24一、本月营销总结1.1市场竞争分析市场竞争综述：政策方面：u 国税总局明确地价计入房产原值征收房产税问题国家税务总局1月5日在对外公布的有关通知中明确,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。国税总局日前下发了关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知,对土地使用税和房产税等有关问题加以明确。关于出租房产免收租金期间房产税问题,通知规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。关于将地价计入房产原值征收房产税问题,通知规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。通知自发文之日,即2010年12月21日起执行。u 住建部要求二三线城市出台限购令 不限购就约谈 房价反弹让其主管部门之一的住房与城乡建设部很有压力。 由此，他们正在启动储备调控政策。扩容限购城市名单，则是其刚刚祭出的杀手锏。获悉，住建部已经要求2010年年末房价上涨幅度较大的一些城市出台限购令细则，部分开发商已提前获悉这一消息。据透露，一位副部级官员在1月中旬的内部会议上明确表示将向地方官员施压，“不限购，就约谈”。目前，这一调控方式已迅速在二、三线城市蔓延开来，郑州、太原、武汉、昆明刚刚出台其限购令细则，而紧随其后已明确将要出台限购细则的地区还有青岛与济南，以及陕西、广西的部分城市。尽管被地产界视为第三轮楼市调控的起点，但此轮以直接的行政干预方式展开的调控，已听不到太多质疑的声音。“几乎已经没有人怀疑楼市泡沫的存在，而且我们知道，泡沫在二、三线市场恐怕更为严重。”一位开发商告诉本报。限购直指二、三线知情人士透露，上述住建部副部级官员是在1月中旬的某次内部会议上传递出扩大限购令名单的消息，并称在一周之内便能看到效果。更早的政策制定出台迹象，则可以追溯到2010年12月29日。在当天召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新便称，将“适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任”。u 央行加息 l 市民将如何打赢“财产保卫战”？ 2月9日，央行在兔年首次上调存贷款利率，一年期存贷款利率分别达到3%和6.06%。就在同一天，央行又上调了个人住房公积金存款利率。此次利率上调会给市民带来哪些影响？近日，记者采访了相关人士。央行再度加息，无疑会给房贷一族带来压力。立得房产公园 (论坛 新闻)店经理陈南达以贷款100万元、贷款期限20年、采用等额本息还款方式为例给记者算了一笔账：如果按基准利率计算，加息前每月需要还款7397元，加息后每月需要还款7515元，每月增加118元；如果按1.1倍利率计算，加息前每月需要还款7777元，加息后每月需要还款7910元，每月增加133元。 而此前享受利率八五折优惠的存量房贷，加息前每月需要还款6845元，加息后每月需要还款6941元，每月增加96元；更早以前享受利率七折优惠的存量房贷，加息前每月需要还款6316元，加息后每月需要还款6391元，每月增加75元。根据国家住房和城乡建设部通知，公积金存款利率从2月9日起上调，当年归集的个人住房公积金存款利率由0.36%上调至0.40%，上年结转的个人住房公积金存款利率由2.25%上调至2.60%；五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.30%上调至4.50%，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率由3.75%上调至4.00%。l 存款准备金再次上调 郑州房贷首套无优惠二套高价贷加息的脚步还未走远，央行又传来2011年第二次存款准备金率上调的消息，再次收紧的货币政策，让人不禁担心，办理房贷是否也更加艰难。从2月24日起，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是自去年以来央行第8次上调存款准备金率，也是年内第二次上调。此次上调之后，大型商业银行存款准备金率已达到19.5%.对此，有银行信贷部门人士分析，由于加息和存款准备金率上调的双重作用，未来无论是开发商和购房者获得贷款的难度都将增加，成本提高，而且可贷款额度缩水。同时，由于利率调整，贷款的审批速度将缓慢很多，以前一般是办完抵押登记后一月内就可以放款，现在要等到办完抵押登记的次月甚至更长时间才能放款。据了解，目前省会商业银行对于房贷政策都十分谨慎，部分银行甚至对一套房的购房者进行多方考察，对优质客户，才考虑审批。u 取消行政强拆补偿不低于市价 据新华社电 国务院总理温家宝19日主持召开国务院常务会议,审议并原则通过国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)。 按照统筹兼顾工业化、城镇化需要和房屋被征收群众利益,把公共利益同被征收人个人利益统一起来的总体要求,条例作了具体规定。 条例草案规定 一是对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外,政府还要优先给予住房保障。 二是征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 三是征收程序。扩大公众参与程度,征收补偿方案要征求公众意见,因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前,应当进行社会稳定风险评估。 四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁,承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。五是取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的,由政府依法申请人民法院强制执行。此外,条例草案还对违反本条例的行为设定了严格的法律责任。u 房产返本销售 售后包租敛财最高可判死刑昨天上午,最高人民法院发布关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释。解释规定,不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以非法占有为目的,使用诈骗方法售后包租、约定回购等方式非法吸收公众存款“敛财”,将构成集资诈骗罪,最高可判死刑。最高法新闻发言人王少南表示,非法集资犯罪活动属于典型的涉众型犯罪,具有极为严重的社会危害性。如“万里大造林”案、“亿霖木业”案等一批重大的非法集资案件,涉案金额大,受害人数多,集资群众损失惨重,频频引发聚众大规模群体性事件和受害群众自杀等恶性事件。非法集资犯罪作案手段多样,极具隐蔽性和欺骗性。犯罪分子依托合法注册的公司、企业,以响应国家产业的政策、支持新农村建设、委托理财等为幌子,混淆非法集资与合法融资的界限。新的手法层出不穷,利用电子商务、基金运作、新能源开发等形式涌现,并向房地产、金融、医疗卫生、教育等行业渗透。u 郑州正式实施楼市“限购令” 新政或将催生“抢购潮” 区域限购区域基本以“二环”为界从今天起，在郑州市建成区内对人口过密区域和其他区域实施差异化的限购政策，合理调节住房需求，抑制投机投资性购房。贺明理解释，考虑到老城区内人员密集、扎堆现象严重、交通压力极大的实际，将人口过密区域暂定为农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域（未来路与农业路未交界处以中州大道为界）。该区域基本上以市区“二环”为界，与目前郑州BRT快速公交主线走向范围一致。以纳税证明和社保证明设限通知规定，非本市户籍居民家庭，无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购一套商品住房。非本市户籍居民家庭，目前在郑州工作生活，能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的（新市民），可以在人口过密区域或其他区域购房，但暂定只能新购一套商品住房。本市户籍居民家庭，在人口过密区域暂定只能新购一套商品住房。同时，根据郑州市房地产运行情况，今后，将对住房限购政策、限购区域及时进行评估并适时做出相应调整，对外公布执行。该限购政策不包括郑州各县（市）、上街区。二手房不在限购范围之列郑州市住房保障和房地产管理局市场处处长江文静介绍，“限购令”所指仅限于购买新建商品住房，二手房不在限购范围之内。家庭成员包括夫妻双方和未成年子女。 市场供应政府性基金可缓缴，支持中小套型住房建设通知提出，2011年6月30日前，凡已经过郑州市住房套型结构比例认定，按照要求开工建设的中小套型普通商品住房和保障性住房项目，开发企业做出缓缴书面承诺后，除了墙改基金，城市基础设施配套费等行政事业性收费和建设劳保费等政府性基金，可延缓至办理商品房预售许可证时缴纳，支持中小套型住房建设。同时，郑州市直有关部门要按照市政府要求，共同建立保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，限定办理相关手续的时限，尽快形成市场有效供应，方便居民在郑州购房。买90平方米以下住房契税1%此外，对于家庭自住型购房需求，政府采取鼓励态度。个人购买144平方米以下的普通商品住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按2%税率征收契税。个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。 保障措施商品房项目也要配建保障房通知提出，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。贺明理介绍，郑州市将采取多种措施，从源头上增加保障性住房建设用地供应，力推以保障性住房为主的大型居住社区建设。一是编制保障性住房用地专项规划，改变保障性住房位置偏远、交通不便的现状，重点在轨道交通沿线和BRT站点周边，集中建设一批以保障性住房为主的大型社区。二是实行保障性住房建设用地政府储备供应制度，从政府储备土地中优先供应保障性住房建设用地。三是建立商品住房项目配建保障性住房制度。自2011年起，以招、拍、挂方式取得土地的商品住房项目，原则上需配建一定比例的保障性住房。困难户较多企业，可自建保障房四是盘活存量土地用于保障性住房项目建设。郑州市城中村、棚户区和旧城改造项目腾空或储备的土地，要优先用于保障性住房项目建设。住房困难户较多的企业，在符合城市总体规划、土地利用规划和住房建设规划的前提下，经市人民政府批准，可以利用企业自用土地建设保障性住房。五是探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地，逐步与廉租住房并轨，简化并实施租赁住房分类保障的途径，建立完善多层次全覆盖的住房供应和保障体系。贺明理介绍，“十二五”期间，郑州市区范围内要建设经济适用住房1000万平方米，廉租住房38万平方米，公共租赁住房604.8万平方米，棚户区改造80.8万平方米，争取让低收入家庭早日实现“住有所居”的目标。 问责体系明确稳定房价是政府重要职责前一段时间，郑州市政府提出要将房价稳定纳入政府考核问责机制，通知对此进行了进一步明确。通知称，住房是重要的民生，关系到人民群众的切身利益与社会的和谐稳定。保持房地产价格的合理和稳定，满足居民合理的住房消费需求，是政府的一项重要职责。调控不力、影响稳定要追责为了加大宏观调控政策实施力度，通知要求，各县（市、区）政府、各有关部门要继续按照中央、省委省政府、市委市政府的统一部署，进一步提高认识，切实将加强房地产市场宏观调控的各项政策措施落到实处。今后，郑州市政府督查室将强化对稳定房价和住房保障工作的督查，加强对市政府与省人民政府签订的住房保障目标完成情况以及各县（市、区）政府与市政府签订的住房保障目标完成情况的督促检查工作，建立稳定房价和落实住房保障政策考核问责机制，对落实房地产市场宏观调控政策和推进保障性住房工作不力、影响社会发展和稳定的，要追究责任。u “郑六条”出台调控市场2011年1月6日起，关于进一步贯彻落实房地产市场宏观调控政策的通知正式实施，主要内容有六项：一、加大政策实施力度，严格考核问责机制。二、合理调节住房需求，抑制投机投资性购房。三、调整契税优惠政策，鼓励家庭自住需求。四、延长缓缴政策执行期，支持中小套型住房建设。五、加快住房项目审批，切实增加有效供应。六、切实增加用地供应，加快保障性住房建设u 郑州地下室和地下车库开发要缴土地出让金从2011年2月起，小区地下室、地下车库等地下空间开发前，开发商需要按地价的20%缴纳土地出让金，才能拥有地下空间使用权及相关产权。专家认为，这虽然明确了地下室、地下车库的产权问题，但会增加购买者的成本。记者从郑州市政府网站获悉，郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法自2月1日起实施。按照该办法，今后开发利用城市地下空间工程应当取得地下空间使用权。地下空间使用权可以用划拨、缴纳土地出让金或者招、拍、挂的方式获得。如果某新建小区买地后同时建筑楼房、地下室、地下车库，则要按照地上地价的20%再缴纳地下空间使用权的土地出让金。取得地下空间权的使用者，地下建筑产权归投资者所有。结合地上建筑同步开发的地下人防工程，法定义务以外部分，其产权属投资者所有。目前的郑州市场情况：房地产市场依旧是扑朔迷离，在严厉的限贷、限购条件下，购房者一定程度上持观望态度，房产新政还是起到了一定的作用。但整个市场房价还是出现了一定的上涨幅度，呈现量跌价涨的状况。据搜房网数据监控中心统计数据显示（统计截止至2月24日），2011年2月郑州只有正商东方港湾一个项目预计2月26号开盘。正商东方港湾位于郑东新区东风东路与商都路交汇处，正商东方港湾景观楼王最后珍藏20套，以120平米、130平米两房、三房为主，均价12000元/平米。项目2月26日开盘，目前5000元抵20000元会员招募进行中，开盘当天另有优惠。两大因素导致2月份郑州房地产市场各楼盘相对安静一是在房地产连续不断的限贷、限购政策下，一些开发商在这风口浪尖之际暂作缓兵之计。二是，不少开发商为了4、5月份的楼市旺季进行大规模加推而储存房源等待时机。从表面上看，郑州楼盘优惠促销不断。但实际上，观察这些楼盘成交价格，比起促销活动前，反而有所上涨。涨幅少则两三百，多则四五百甚至更高。位于棉纺路与桐柏路交汇处的锦艺国际华都，2010年11月的标价为7000元/平方米，2月23日，再次探访该楼盘时，其售价已经是7800元/平方米，短短时间内，标价已逼近8000元/平方米。为何房价如此疯狂？关键还是需求在起作用，从10月份开始到现在，绝大多数项目的开盘销售率都是居高不下，造成了郑州楼市短时间内供不应求。本月开盘楼盘：物业名称物业地址物业类别物业价格(元/平）开盘日期正商东方港湾 郑东新区东风东路与商都路交汇处住宅120002011-02-26本月监控竞争楼盘目前概况就与本项目存在市场竞争的项目而言，本月的销售形势趋于平缓，多数项目已推出的产品处在自然消化状态。大观国际在2010年10月底推出的楼盘，已经进入尾盘销售，住宅：剩余低层和顶层少量房源，均价8000元/。商铺：均价40000元/。广汇PAM剩余少量顶层150平米以上大面积房源，均价11000元/平米。古德佳苑二期香堤花郡116-185，两房、三房，所剩房源不多，近一个月成交28套左右，均价18000元/m2.升龙国际中心12月11日开盘，推出升龙国际中心C区198席38-88平米双气小户，二期C区终极48-88平米双气住宅12月加推均价：7300元/。升龙国际中心第一时间样板间开放，购现房小户型最高优惠33800元，购三房最高优惠40000元。购现铺最高可享5%优惠。曼哈顿广场三期最后一批（24#楼）房源108套12F小高，底下三层底商，两梯六户，一房到三房120户型，在已出售90%左右，79平米两房，均价9000元/平米康桥金域上郡针对小户型采取“低首付”的营销策略,取得很好的销售效果。同时这些竞争项目也在积蓄力量，为接下来的推盘做准备，而且多数项目正在推出新品并接受预约登记。目前在售127-142平米房源；87-190平米户型，均价8100元/平米2010年12月25日，开盘推出396套，劲销2亿。蓝堡湾二期世熙正弘蓝堡湾二期世豪小公馆 2 栋 32 层的精装修公寓，目前vip会员认筹，1万抵2万， 38-70 户型， 预计2011年4月开盘。英地天骄华庭英地天骄华庭一期还有少量房源，均价9500元/平米， 全款97折，按揭99折，公积金99折。主体工程已经封顶，预计2012年初交房。综上所述：这些竞争项目目前所推房源不多，在自然消化状态下。未来竞争项目将集中推出与本项目形成直接竞争的产品，本项目面临的竞争愈来愈激烈，同本项目存在竞争的项目入市时间多为去年的下半年，可以说下半年是高端产品入市的爆发期。郑东新区雅宝地产地块、财信圣堤亚纳，永威东棠和永威翡翠城、海马公园还有鑫苑世家都处于咨询阶段，集中于2011年上半年推出市场，目前正在做推广准备阶段。恒大名都、蓝堡湾、凤凰城等附近同等档次和产品的楼盘也将在2011年初推出新产品，这对于本项目来说无疑具有强大的竞争力，分流了相当部分的客户，真正的竞争在2011年4月份左右，而本项目产品推出市场的时间正好是2011年3月份，竞争可想而知。市场已经对政策的影响产生了相当的抗性，市场需求量大是不争的事实，但是推出的楼盘竞争也更将激烈。无论是目前在售项目即将推出的新产品，还是新近面世的项目，都会给本项目带来一定的影响，而且这些项目无论在产品品质上，还是在地段上都有很大的优势。所以本项目面临的竞争将会愈演愈烈。1.2周边楼盘情况1.2.1在售周边竞争楼盘案名剩余套数户型面积区间剩余总面积均价/元升龙凤凰城约776套一房，两房，三房；四房5913620.9万8300锦绣花苑约501套一房；两房；三房571304.3万8200橄榄城约907套三房；四房1301486.2万6000蓝堡湾约141套一房；两房，四房；五房38-701302162.5万9500大观约141套一房，二房，三房；四房501701.3万7800国际华都二期约137套2+1房；3+1房831261.63万7500蓝水岸约116套一房；两房；三房；大户263151.68万9500天骄华庭约140套二房；2+1房；3+1房821431.35万95001.2.2周边预测首批推售竞争楼盘（含在售楼盘新推房源的情况）案名预售套数户型面积区间总面积预计均价/元大观二期约350套两房、三房、四房651651.6万3-4万/鑫苑世家约500套三房；四房120-1786万15000财信圣堤亚纳约700套两房；三房；四房751437.7万7500 天骄华庭二期约630套二房；2+1房；3+1房751425.8万8500蓝堡湾约-套公寓3870-万8000雅宝地块约600套两房；三房；四房901608万70001.2.3本月新盘首次推售开盘项目暂无二、截止上月竞争楼盘住宅销售情况销售月报表项目名称已推已推面积（M2）新售 （套）面积房管局网成交价 （元/M2）实际净售（套）实际净售（M2）库存库存面积（套）（M2）（套）（M2）蓝水岸91282458428084007966568911616769锦绣花苑6655753016128082001641409750143433升龙凤凰城491257833142336081004090369396776208935银河丹堤99412752475601600077910747121520053康桥金域上郡2650253802252000780013501186491300135153蓝堡湾231634998132409200212934832118728260中原新城9933840049725760720073866613352546209065锦艺国际华都274825150164807500261123512913716372橄榄城27692322722620806500186217066590761607中豪汇景湾78410326943201500075194296338973升龙国际中心8493712703322560730065265080241967204679天骄华庭12891232651411209500114910975114013514古德佳苑5085041428280018000443387066511708三、综述步入2011年，郑州版的限购令开始执行，郑州楼市即将面临更加严峻的考验。如果说，2010年在政策围城的困境中，刚性需求和改善型需求扛起了郑州房价的大旗，那么2011年，在政策更加深入的情况下，高企的房价和增长迅猛的市场成交量，既要考验购房者紧绷的神经，又要考验政策调控的耐压度。本月份整个