案例一 万科投融资之路.doc

案例一：万科投融资之路引言：万科自1991年在深交所上市以来，到目前为止已经成为中国最大的专业住宅开发企业之一，万科的成长之路不仅见证了中国房地产市场自改革开放以来的发展历程，同时，作为中国证券市场的代表性上市公司，它的成长也见证了中国证券市场的发展道路。通过对万科上市以来的投资、融资、红利政策的分析，从投资者的角度对万科的内生价值与外生价值进行评价，可以为投资者评价上市公司的投资价值提供有益的参考。第一部分 万科简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司于1988年介入房地产经营，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务。1988 年12 月，公司公开向社会发行股票2,800 万股，集资人民币2,800 万元， 1991 年1 月29 日A 股在深圳证券交易所挂牌交易；1993 年3 月，公司发行4,500 万股B 股，该股份于1993 年5 月28 日在深圳证券交易所上市。公司目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌等城市进行住宅开发。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，跻身全球最大的住宅企业行列。作为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及比较规范的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得投资者关系、亚洲货币等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 第二部分 万科的股本扩张过程万科二十余年的发展历程，是中国房地产行业发展的一个缩影。万科的发展，不仅包括竞争激烈的实体经营运作，更包括波澜壮阔的资本市场筹融资运作。从下面图表中，可以看到万科经过十几年的资本扩张，股本快速的从93年的1.83亿股增加至2008年的109.95亿股，增长了60倍。股本扩张的途径包括送股、配股、股票股利、可转债等。变动时间变动后总股本变动前总股本变动原因2008-6-161,099,521.02687,200.6408年6月16日,10转6。2007-12-27687,200.64687,200.642007年12月27日,公司限售股份43500万股上市流通。2007-12-6687,200.64687,200.642007年12月6日,公司有限售条件流通股24797.1736万股上市流通。2007-9-5687,200.64655,484.812007年9月5日,公司增发31715.8261万股A股上市交易。2007-6-30655,484.81655,484.812007年8月28日公布2007年中期报告。2007-5-16655,484.81436,989.882007年5月16日，10转5。2006-12-22436,989.88396,989.88-2006-12-6396,989.88396,989.882006年12月6日，股改有限售条件流通股解除股份限售。2006-6-30396,989.88372,268.772006年8月1日，公布2006年中期报告。2005-12-31372,268.77372,052.762006年3月21日，2005年年度报告。2005-12-2372,052.76341,094.612005年12月2日，股权改置。2005-6-29341,094.61227,362.792005年6月29日，10转5。2004-5-26227,362.79150,128.322004年5月，10送1转4。2004-3-31150,128.32139,584.942004年4月,截止2004年3月31日,因债转股A股股票增加10543.3765万股。2003-12-31139,584.94139,479.592004年1月，截止2003年12月31日,万科转债已有792,542,000元转成公司发行的股票，累计转股股数为13390.5562万股。2003-9-30139,479.59138,568.012003年10月，因转股累计增加数量。2003-9-9138,568.01138,338.662003年9月，因转股累计增加数量为12373.6180万股。2003-6-30138,338.66126,194.942003年7月，因转股累计增加数量为12144.2714股。2003-5-23126,194.9463,097.472003年5月，10转10。2000-1-2863,097.4754,553.752000年1月28日，配股上市。1999-8-654,553.7549,594.321999年8月6日，10送1。1998-12-249,594.3249,594.321998年12月2日，职工股上市。1998-7-1049,594.3245,085.741998年7月10日，10送1。1997-7-1445,085.7436,460.481997年7月，配股上市。1997-6-2736,460.4831,704.781997年6月27日，10送1.5。1996-8-631,704.7828,822.591996年8月6日,10送1。1995-7-428,822.5924,295.541995年7月4日,送股上市。1994-12-3124,295.5418,354.691994年12月31日,送股上市。1993-12-3118,354.69-1993年12月31日,1992分红与B股上市。第三部分 万科的融资对万科成立以来所进行的融资活动进行相应的统计分析可得到下面的表格：序号时间项目募集资金备注11991上市、配售增发1.271月29日，A股在深交所挂牌交易。6月，通过配售和定向发行新股2,836万股21993发行4,500万股B股5.0551该股份于1993年5月28日在深交所上市，募资45,135万港元（合人民币50551万元）。31997增资配股3.8342000增资配股6.25年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有股份占万科总股本15.08%52002可转债14.7562004可转债19.672006增发4亿股40向大股东、机构投资者增发4亿股，发行价10.5元82007增发3.17158261亿股100 向全体投资者增发3.17158261亿股，发行价31.53元合计190.7551（亿元）从表中可以看出，公司从1991年上市到2007年年底，合计从资本市场融得资金190多亿元。上述内容为万科的融资操作，那么这些融资操作仅仅是公司获得资金的行为吗？与投资人的投资回报是否存在必然联系呢？ 第四部分 万科股利分配万科对股东的分红情况统计如下：序号公告日期分红方案(每10股)参加派息股份（万股）分红金额总计（亿元）送股(股)转增(股)派息(元)12007-12-31 6122007-5-16 51.5655484.81269.83227232006-7-14 001.5372268.7675.58403242005-6-21 051.5341094.61365.11641952004-5-14 140.5227362.787115-19 0102126194.94262.52389972002-7-10 263097.47131.26194982001-8-14 1.863097.471318-10 1.563097.47130.946462101999-7-29 1154553.74810.545537111998-7-4 11.549594.31650.743915121997-6-19 1.5136460.480.364605131996-7-19 11.431704.780.443867141995-6-22 1.51.528822.590.432339151994-6-2 3.51.524295.540.364433161993-3-25 50.616973.870.101843合计30.53414至2007年12月31日，万科累计分红约30亿元。其相对于万科累计从资本市场融得资金约191亿元，累计分红金额占累计融资16%。第五部分 万科的经营运作截止2007年12月31日，公司资产合计10,009,446万元，负债合计6,617,494万元，净资产为3,391,952万元。主营业务收入3,552,661万元，净利润484,424万元。从公司历史统计数据可以得到，公司自1992年以来，累计净利润1,227,428万元，年均净资产收益率大约为14%。下面对公司历年的财务指标进行统计分析：(一) 增长性指标：报告期主营业务净利润总资产净资产收入增长率增长率增长率增长率07年度98.27%110.81%100.51%96.13%06年度69.04%48.17%120.57%53.54%05年度37.71%53.80%41.57%33.98%04年度20.17%61.91%47.09%31.92%03年度39.47%41.80%28.55%39.06%02年度2.68%2.32%26.73%8.22%01年度15.02%24.07%15.31%7.50%00年度32.99%31.46%25.09%38.85%99年度28.37%13.38%11.31%5.31%98年度16.48%8.00%1.98%8.33%97年度65.37%25.03%14.24%37.61%96年度-21.68%1.50%7.17%13.03%95年度22.50%-14.95%20.90%8.27%94年度13.24%14.21%25.23%17.34%93年度63.91%128.24%125.93%294.50%92年度56.47%161.41%80.38%20.87%91年度93.32%18.51%138.18%-90年度-6.91%88.85%-房地产行业具有很强的周期性，其会随着国家的经济周期及宏观调控政策而出现一定的波动，公司历史年度的增长性指标表明，不管是资产、净资产，还是主营业务收入和净利润，都在90年代初期和2003年到2007年之间表现出了快速增长。同时，万科的增长速度高于同行业平均水平。 (二)营运能力指标：报告期总资产净资产存货应收帐款周转率周转率周转率周转率07年度47.36%80.36%0.4157.7906年度50.63%84.72%0.4948.1105年度56.27%72.76%0.5428.0704年度58.76%70.32%0.5523.7903年度67.96%78.94%0.6322.3202年度62.24%70.32%0.6513.901年度73.61%73.88%0.8411.7600年度76.57%77.48%0.959.8199年度68.26%71.37%0.899.0998年度56.73%59.36%0.86.1597年度52.46%61.48%0.914.5996年度35.15%46.87%0.633.2195年度50.89%66.28%05.0694年度51.03%60.84%08.2993年度70.35%93.15%-16.6492年度90.00%153.79%-10.491年度113.59%217.10%-8.4290年度99.35%-6.81对于营运资金的管理，万科总体上是合理的。但这一切都源于公司能够顺利的从资本市场融到资金，恰恰这一点也是万科最大的风险。万科应该有充分的准备来应对资金链的风险。(三)盈利能力指标：报告期净资产收益率总资产收益率（资本报酬率）毛利率07年度16.55%4.84%41.99%06年度15.68%4.12%37.24%05年度16.25%6.14%34.79%04年度14.16%5.65%30.91%03年度11.53%5.13%27.28%02年度11.31%4.65%24.08%01年度11.96%5.77%22.91%00年度10.37%5.36%26.68%99年度10.95%5.10%26.49%98年度10.17%5.00%28.02%97年度10.20%4.73%27.93%96年度11.23%4.32%30.39%95年度12.50%4.56%100.00%94年度15.91%6.48%100.00%93年度16.35%7.11%14.00%92年度28.26%7.03%100.00%91年度13.07%4.85%100.00%90年度-9.76%100.00%从盈利能力看，万科的盈利能力指标相对比较平均，波动并不很大。但是，未来的利润如何，是否能够继续维持，是否能够交给投资者一份满意的答卷，是万科相关利益方都需考虑的问题。07年8月，最近一次大规模的增发方案，总计向投资者增发3.17158261亿股，发行价31.53元，募集100亿元。此次增发募集的资金占历次资本