房地产评估估价理论与方法的探究

河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 1 房地产评估估价理论与方法的探究 摘 要 中国经济在高速发展 房地产作为中国经济发展的一支支柱产业 在城市化不断 延化的今天则凸显了更多的问题 与房地产估价相关的问题也层出不穷 比如房价过 高 质量门等等 因此正确有效地估价房地产十分必要 本文通过这些问题 对房地 产评估估价理论与方法等进行了多方面的探究 对目前房地产估价中常用的市场法 成本法 收益法中存在的问题进行了探讨 并提出了一些改进措施 以期完善现有的估 价方法 使其更好的为房地产业健康发展提供服务 遏制在此行业潜在的一些危机 房 地产行业能够更好的发展 也为房地产开发商提供一个更广阔的发展构思 共同为房 地产的发展开辟广阔的道路 关键字 房地产问题 评估理论 探究 改进措施 发展 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 2 ABSTRACT Chinese economy develops in high speed of China s economic development real estate as a pillar industry in the city continuous extension of today highlighted more problems and real estate related problems also emerge in an endless stream such as high prices quality doors and so on thus effectively valuation of real estate is very necessary through these the problem of real estate valuation theory and method undertook the research of many sided on the current real estate valuation market method commonly used in the cost approach income approach problems were discussed and some improvement measures are proposed in order to improve the existing valuation methods make it better for real estate the healthy development of industry to provide services in this industry contain some potential crisis the real estate industry to better development but also for real estate developers to provide a more vast development idea common for the real estate development road Key words Issues in real estate Evaluation theory Explore Improvement measures Development 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 3 目目 录录 1 1 引言引言 1 2 2 房地产估价理论基本概念房地产估价理论基本概念 2 2 1 房地产估价 2 2 1 1 房地产评估对象 2 2 1 2 房地产的客观合理价格或价值 3 2 1 3 专业房地产估价人员 3 2 2 房地产估价目的及必要性 4 2 3 房地产估计遵循的原则 5 3 房地产估价方法体系房地产估价方法体系 7 3 1 市场比较法 7 3 1 1 市场比较法综述 7 3 1 2 市场法估价中存在的问题及改进措施 9 3 2 成本法 10 3 2 1 成本法综述 10 3 2 2 成本法估价中存在的问题及改进措施 11 3 3 收益法 11 3 3 1 收益法综述 11 3 3 2 收益法估价中存在的问题及改进措施 13 4 结论结论 15 参考文献参考文献 16 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 1 1 1 引言引言 2012 中国房地产大变革 分论坛上表示 总理的调控目标实际上已经在不断变 化 开始是遏制过快房价增长 后来是保持房价的稳定 再后来是回归合理房价 再 后来是回归合理房价还有很大的差距 从房地产市场利润角度 将来肯定趋于利润的 平均化 想从房地产角度取得暴利恐怕不现实了 那么对于房地产开发商甚至是整个 行业来说 企业的目标是追求利润最大化 如何实现这一最大化利润将成为开发商必 须要面临的问题 提高房价是很多房地产开发商的首选之举 然而考虑到近几年在房 地产行业出现的泡沫经济 对于普通老百姓来说想住房却无力买房 提高房价在市场 上引起了很大的反响 那么如何对房地产的价格做一个合理的评估 从而使开发商能 够获得最大利润而消费者可以接受的程度是必要的 网络的发展带动了各行各业的竞争 竞争中则暴露了许多的问题 这些问题更引 起了人们的反思 在中国 房地产行业的竞争尤为凸显 2012年对房地产行业来说更 是举步维艰 4月份网络上暴露出一系列的 质量门 事件更是发人深思 针对此事 件 潘石屹4月2日在受访时针对当前一些房企曝出 质量门 问题表示 这表面的质 量问题背后 是房价下降导致的后果 如果房子不降价 去年买的房子是100万 今 年这个房子值200万 地板上裂一点 反正赚了100万 可是如果去年买的房子是100 万 今年变成50万了 买主已经亏了50万 再看地板也是裂的 墙也是裂的 就会给 开发商施加压力 所以 质量门 背后深层次的原因是因为房价没有涨 甚至真正的 房价在大幅度跌的情况下 这种质量问题就会凸显出来 当然 有的房企确实是质量 有问题 他表示 作为一个负责任的开发商 不管是哪个材料供应商给你供应的材料 哪个施工单位给你施的工 都应该把所有的责任承担起来 对于房地产出现的此类 问题 无论是房产背后的降价所致还是房产开发商个人的投机所致 对开发商来说需 考虑的问题是 在不违背原则和法律的规范下怎样使自己收益最大 那么就需要对开 发的过程进行一个详细的评估 从土地的开发到建造销售等各个阶段正确评估 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 1 2 2 房地产估价理论基本概念房地产估价理论基本概念 2 1房地产估价 对于房地产不同国家和地区对此有不同的理解 因此房地产估价的描述也有所不 同 美国给房地产估价定义为 在给定估价时点 对任何形式不动产价值进行评价 的科学与艺术 即 Real Estate Appraisal 而英国皇家测量师协会称房地产估价为 Property Evaluation 并认为其为特定的目的的评估不动产之特定权益于特定 时间之价值的科学与艺术 而在中国大陆地区则更多称其为 房地产估价 我国房 地产估价师协会将其解释为 指专业房地产估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 选用适宜的估价方法 并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析 的基础上 对估价对象在估价时点的客观合理价格进行测算和判定的活动 实际上 无论哪一种理解 然而对同一宗房地产在买卖 补偿 抵押等各种特定估价目的下 虽然最终成交价格又高有底 但客观上有一个能为当事人或社会普遍接受的价格 这 既是估价对象房地产客观合理的价格 房地产估价就是希望估价人员能够用一系列严 谨而又科学的估价理论和方法将客观合理的房地产价格揭示出来 但房地产价格的影 响因素又是复杂多变的 不是套用某些数学公式或者模型就能够计算出来的 而且估 价人员的主观估计的这种价格揭示不可避免的会出现误差 甚至带有一定的主观色彩 这就要求专业房地产估价人员必须具备相当程度的房地产估价理论知识估价实践经验 以及一定神会到的 将估计误差控制在合理的范围之内 那么估价对象 专业评估人 员及房地产的客观合理价格或价值在股价过程中都是要考虑的焦点 2 1 1房地产评估对象 在房地产行业 评估对象是指具体估价项目中需要估价的房地产 估价实践中房 地产估价对象主要有土地 建筑物 建筑物与土地合一的估价对象等 要评估的房地 产到底是土地还是建筑物 疑惑是建筑物与土地合一 或是其中的某一部分 是受理 估价委托时必须明确的基本事项 除了要对估价对象的分类加以明确外 还要对估价 对象的一些基本情况进行初步了解 若是土地 则需要了解是生地 新开发地还是附 有影响地价的附属建筑物的土地 若是单纯的建筑物估价 则要明确建筑物的含义 若为写字楼物价需了解是否包括其中配备的设备 为酒楼估价需了解是否包括其中的 家具等 如果是建筑物与土地合一的估价对象 需了解建筑物是仍然保存 还是将被 拆迁等 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 2 2 1 2房地产的客观合理价格或价值 房地产的客观合理价格或价值 是指基于估价时点 在正常交易情况下 某宗房 地产为某种估价目的所能实现的价格 在现代西方房地产估价文献中 通常称为市场 价值或公开市场价值 注释 柴强 房地产估价 北京 首都经济贸易出版社 2005 通常认为在以下交易条件下 最可能实现的价格 1 交易双方是自愿的进 行交易 2 交易双方交易的目的是为了实现利润最大化 不存在关联交易 3 交易双方具有一定的专业知识 并掌握较充分的市场交易信息 4 交易双方有比 较充分的时间进行交易 不存在急于出售或急于购买的特殊情况 5 去除买方因 为其他原因 对所购买的房地产具有特殊的偏好而存在的加价行为 需要指出的是 一宗房地产在市场上的实际成交价格 通常会随着时间的推移和房地产供求关系的变 化以及交易双方的心态等因素而经常变动 而房地产估价就是对估价对象房地产客观 合理价格或价值的一种估算和判定 是一种 公平市价 是为当事人提供公平可信 价格的参考依据 它不等于当地产交易双方的实际成交价格 只要是估计就会有误差 但这种误差又不是无限度的 必须在一个合理范围内 2 1 3专业房地产估价人员 房地产估价人员就是专门从事房地产估价活动的人员 专业房地产估价人员有房 地产估价师和房地产估价员两类 但是无论称谓如何 一个合理的专业房地产估价人 员不仅要具有丰富的房地产专业知识 还要具有丰富的实践经验和良好的职业道德 拥有丰富的房地产专业知识才能测算出客观合理的房地产价格 这些房地产专业知识 包括土地经济学 房地产经济学 房地产管理学 房地产开发与经营 房地产市场 建筑 金融 统计 会计 城市规划 土地资源管理等多方面的知识 估价的最后确 定还需要专业人员的判断确认 一般的判断难以得到正确的估价结果 因此专业房地 产估价人员需要具有依据相关理论 对资料加以分析 综合分析 并进一步归纳演绎 的判断推理能力 经验不足的估价人员常有偏重装也只是而做出不切合实际情况的估 价 所以完善的房地产估价还需要长期反复实践所积累的熟练经验 但不可因有经验 而自负 必须有科学的根据加以论证 所以要成为估价师不仅须具备相当的估价理论 知识 还须具备一定年限的估价实践经验 2 2房地产估价目的及必要性 房地产估价目的主要是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提供公平合 理的价格或价值尺度 目前房地产估价主要服务于以下几种目的 1 各类房地产的 买卖 租赁 拍卖 出让 转让 交换等交易中的估价 2 房地产抵押 典当 保 险 3 征地拆迁补偿 4 企业合资 合作 承包经营 租赁经营 企业改制 兼并以 及破产清算等涉及到的估价 不同的估价目的所采用的技术路线是有所差异的 这就 会影响估价结果 房地产估价的目的是指为何种需要而评估房地产 不同的估价目的 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 3 来源于对估价的不同需要 估价目的不同 所采用的评估方法及具体操作过程也有所 不同 导致估价结果也会出现相应的差异 根据对房地产估价的需要 房地产估价目 的可以体现在土地使用权出让 房地产转让和租赁 房地产抵押 房地产征收和征用 房地产分割 丰地产算还赔偿 房地产税收 房地产保险 房地产争议调处和司法鉴 定 房地产企业有关经济行为的需要 房地产管理和其他方面 具体如下图 表 1 房地产估价的目的 土地使用权出让的使用房地产转让和租赁的需要 房地产抵押的需要房地产征收和征用的需要 房地产分割的需要房地产损害赔偿的需要 房地产保险的需要房地产企业有关经济行为的需要 房地产管理的需要房地产税收的需要 房地产争议调处和司法鉴定的需要其他方面 在房地产评估过程中 出于出让土地使用权的需要主要有招标出让 拍卖出让 挂牌出让等 在招标出让土地使用权中 出让人需要确定土地使用权拍卖底价 投标 人需要确定其报价 而在拍卖出让土地使用权中 出让人需要确定土地使用权拍卖底 价 保留价 竞买人需要确定其最高应价 在挂牌出让土地使用权中 出让人需要 确定土地使用权挂牌底价 竞买人需要确定其最高报价 在协议出让土地使用权中 出让人需要确定土地使用权协议出让最低价 土地使用者需要确定其最高出价 此外 对列入招标 拍卖 挂牌出让计划内的具体地块有使用意向 提出用地预申请的单位 和个人 需要承诺愿意支付的土地价格 出让人需要认定去其承诺的土地价格是否可 以接受 因此无论是哪种出让方式 都需要对出让的土地使用权进行估价 为出让人 确定招标 拍卖 挂牌底价 协议出让最低价 为投标人 竞买人 土地使用者确定 报价 应价或出价 提供参考依据 接下来以房地产分割的需要为例来说明房地产估 价的目的 但房地产分割一般不适宜实务分割的方法 因为很多情况下房地产在实物 情况下很难分割 比如共有财产分割 遗产分割等 在这种情况下采用实物分割是不 可能的 比如夫妻离婚 对于共同居住的住房 虽然两者都享有份额 但是在离婚后 并不能再同时共同拥有房子的使用权 当然肯定不能按实物分割分得房子的一半 多 数情况下只能是一人拥有住房的产权 那么该方再按照该套住房的市场价值的一半向 对方支付现金或现金等价物 接下来再以房地产争议调处和司法鉴定的需要为例来说 明房地产估价的目的 在现实中经常发生当事人对房地产拍卖 变卖 抵债 征收 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 4 征用 损害赔偿等过程中关于房地产价格 补偿金 赔偿金或者为它们提供参考依据 的估价报告或估价结果的有异议 例如 在人民法院拍卖 变卖被查封的房地产或者 将被查封的房地产抵债中 被执行人通常对拍卖价格 变卖价格 抵债价格有异议 特别是对被人民法院所确定的拍卖保留价 变卖价格 抵债价格提供参考依据的估价 报告或估价结果有异议 从而要求对估价报告或估价结果进行复核或鉴定 在城市房 屋拆迁补偿估价中 通常也出现某一方 特别是被拆迁人对估价报告或估价结果有异 议而要求对估价报告或估价结果进行复核或鉴定 所有以上的这些均需要权威 公正 的房地产估价 为争议各方当事人和解或者有关单位调节 仲裁机构仲裁 行政机关 处理 纪律检查部门查处 检察机关立案 人民法院判决 以及司法机关和公民 组 织进行诉讼等提供相关参考依据 当然 从以上的论述中可以看出房地产估价十分必要 而房地产业的繁荣和房地 产市场的进一步完善 迫切需要做好房地产估价工作 实际上 房地产估价贯穿房地产 全寿命 从房地产投资 开发 建设 销售 出租 分销 分租 转让 抵押 馈赠 征用 保险 课税直到拆除等各个阶段 都需要作出相应的估价 并以此作为决策和行 动的依据 国内外的经验表明 房地产估价是房地产业内技术性强 难度大的一个部 分 因此做好这一块儿的工作十分必要 2 3房地产估计遵循的原则 房地产价格虽然受到许多复杂因素的影响 但是观察其形成和变动过程 仍然存 在一些基本规律 房地产估价原则就是反映房地产价格形成和运动规律 知道房地产 估价实务活动的法则或标准 但是不同国家和不同学者对房地产估价理解不同 对房 地产估价原则具体阐述或多或少地存在差异 不过总体上房地产估价可以分为三大原 则 基本原则 普适应原则和特殊原则三大类 而基本原则包含了独立 客观 公正 原则 这也可以说是房地产估价的最高行为准则 无论出于房地产估价的什么目的 都需要遵守的合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则等便是普适性原则 遵 守这些原则对于房地产估价师或者是开发商来说都是至关重要的 在遵守法律的条件 下有效地估价价格 从而获取最优房地产价格 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 5 3 房地产估价方法体系房地产估价方法体系 房地产估价方法可以反映人们对房地产价格形成的认识 无论是理论上还是实际 的操作中 房地产的估价都十分重要 所以房地产估价的方法也应该科学严谨 不 能单纯依靠经验进行主观判断 从国内外的情况来看 房地产估价的方法很多 有的 是基于实践产生的 而一部分则是基于理论形成的 就基本估价方法而言 影响比较 广泛的方法体系主要有两种 美国体系和英国体系 美国体系为成本法 市场比较法 和收益法 英国体系为比较法 投资法 剩余法 利润法和承包商法五种 对比这两 种体系 美国与英国的方法体系相同之处在于都有比较法 美国又把投资法和利润法 归结为收益法 虽然都为收益法 但二者的是有区别的 两者的区别主要是估价对象 不同 投资法用于出租的房地产估价 利润法用于营业的房地产估价 那么剩余法和 承包商法归结为成本法 因此 英国的估价方法与美国的估价方法本质上是相同的 由此形成了公认的三大房地产估价的基本方法 市场比较法 成本法 收益法 3 1市场比较法 3 1 1市场比较法综述 市场比较法简称比较法或市场法 又具有市价比较法 交易实例比较法 市场资 料比较法 交易案例比较法等多种提法 其实质是利用已被市场验证的类似房地产的 成交价格来求取估价对象的价值 换句说法就是说 市场比较法就是参照估价时点近 期类似房地产的实际成交价格 然后将这些类似房地产与估价对象进行比较 并对他 们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法 所以市场比较法适用于是 具有交易性的房地产 如房地产开发用地 商品住宅 写字楼等 而对于很少发生交 易的房地产 如特殊工业厂房 学校 古建筑 教堂 寺庙 纪念馆等 则难以用比 较法进行估价的 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理 替代原理存在的原因在于 任何理性消费者在购买商品时 都会 货比三家 从而选择效用最大而价格最低的 商品 价格相近而效用较小或者效用近似但价格较高的商品都会被消费者所摒弃 因 此在市场机制作用下 效用相近的商品必然价格相近 房地产价格也符合替代原理 只是由于房地产的独一无二性使得完全相同的房地产并不存在 但在同一市场上具有 相近效用的房地产 其价格是相近的 这一规律使得房地产估价结果不可能非理性地 偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 因而 利用市场比较法估价要解决两个问 题 1 找出影响价格的因素 2 如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化 并对比较房地 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 6 产价格进行修正得到待估房地产客观合理价格 下面以某一案例来说明这一方法 案例1 为评估某住宅楼的价格 估价人员在 该住宅楼附近地区调查选取了 A B C D E 共5个类似住宅楼的交易实例 其有关 资料如下 表2 上表中 交易情况 房地产状况中的各正 负值都是以估价对象为例按直接比较 所得结果 其中 房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同 另据调查得知 从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1 5 其后至2002年11 月1日则每月递减0 5 而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变 以后每月递增1 试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为 可比实例 并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价 如需计算平均值 请采用简单 算术平均法 解 1 选取可比实例 实例 B 交易情况误差太大 实例 D 成交时间与估价时点 相隔两年以上 故实例 B 和实例 D 不作为可比实例 选取实例 A C E 作为可比实例 2 计算公式 比准价格 可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期修 正系数 房地产状况修正系数 3 交易情况修正系数为 可比实例 A 100 100 2 100 102可比实例 C 100 100可比实例 E 100 100 3 100 97 4 交易日期修正系数为 可比实例 A 1 1 4 可比实例 C 1 1 4可比 实例 E 1 1 3 5 房地产状况修正系数为 因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度 相同 故设三方面的因素的权数相同均为1 3 则有 可比实例 A 100 100 1 3 100 2 1 3 100 4 1 3 100 98 可比实例 C 100 100 3 1 3 100 2 1 3 100 2 1 3 100 101 可比实例 E 100 100 1 3 100 1 1 3 100 1 1 3 100 100 6 计算比准价格 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 7 比准价格 A 5100 100 102 1 1 100 98 5309 20 元 比准价格 C 5200 100 100 1 1 100 101 5357 57 元 比准价格 E 5000 100 97 1 1 100 100 5310 83 元 7 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果 则有 估算 价格单价 5309 20 5357 57 5310 83 3 5325 87 元 3 1 2市场法估价中存在的问题及改进措施 最近来自中国联合商报的一则新闻 商业地产泡沫隐现 中小投资者将承担风险 继2011年全国商业地产完成投资额约1万亿元之后 2012年新的资金仍在源源不断地 注入商业地产领域 然而 商业地产的发展前景远没有外界想象的那么好 泡沫正在 悄然堆积 与住宅市场的冷清形成鲜明对比 商业地产却是风生水起 限购 限贷 限价的大调控背景下 不少房企开始转向商业地产 国家统计局发布的数据显示 过 去一年全国商业地产表现突出 办公楼和商业营业用房销售额分别增长31 2 和 46 3 远远高于住宅市场14 4 的增幅 据世邦魏理仕的统计 2011年 北京写字楼 市场租赁交易异常活跃 甲级写字楼空置率稳定在12 5 创过去10年来历史最低记 录 持续的市场需求及有限的供应量推动写字楼租金不断攀升 去年北京甲级写字楼 的租金水平同比飙升了48 2012年 不仅商业项目在建速度加快 供应增加 而且 还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域 就此新闻呈现了一种 泡沫 经济现 象 由于我国房地产估价行业起步较晚 一些估价理论和方法并不是十分成熟 在用 于实际估价业务时有一定的局限性和不足 造成了估价结果偏离了房地产的实际价值 1 房地产市场存在泡沫时房价虚高 市场比较法要求通过选取已成交的交易实例价 格来测算估价对象的价格 但是当房地产市场存在严重的 泡沫 时 所确定的成 交价格往往要高于物业的真实价格 对于那些估价时点在现在或未来不长时间的估价 对象来说 影响并不是很大 但这种价格从长远来说是不稳定的 实际上存在着较大的 风险 尤其是那些处置并实现价格是在估价作业期以后较长时间的房地产 如抵押价值 评估 上述问题的存在主要是由于房地产市场存在着大量的泡沫 所以我们在估价的过 程中要对房地产泡沫给予足够的重视 在选择可比实例时 尽量选择二手房 二手房 价格比一手房价格的泡沫成分要低一些 另外 如无二手房可比实例 则应参照当地 房地产市场状况 对交易价格进行适当减价修正 特别是在投机严重 房价上涨较快 时更应如此 具体减价幅度的确定 可根据当地房地产市场泡沫程度而定 3 2成本法 3 2 1成本法综述 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 8 成本法是又称原价法 成本逼近法 它是通过求取估价对象在估价时点的重新购 建价格 然后扣除折旧 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 其实质上 是以房地产价格各构成部分的成本累加来估算房地产价格的方法 而成本法里的 成 本 也不仅指通常意义上的成本 而且还指价格包含利润 费用 支出 代价等相关 概念 此种方法有自己的优点 容易让人们了解房地产价值是由哪些部分组成 而且 这些价格构成有相关文件作为依据 如费用 税金 利润等的规定标准 与市场比较法的理论依据不同 成本法要从买卖双方两个角度分别分析 从卖方 角度来说 房地产价格是基于其过去的生产费用 重在过去的投入 换句话说就是卖 房愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价 果果低于该代 价 他就要亏本 进一步来看 当一种房地产的市场价格低于它的成本时 它就不会 被开发建设 除非它的市场价格升高了 一旦一种房地产的市场价格远远高于它的成 本 那它就会很快进入市场 直到它的市场价格降下来 从买房角度来说 成本法的 理论依据是替代原理 买房愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地 产的必要支出 如果高于改支出 他还不如自己开发建设 用例子来说 当房地产为 土地与建筑物的综合体时 买房在确定其购买价格时通常会这样考虑 如果自己另外 购买一块类似土地的现时价格是多少 然后在该块土地上建造类似建筑物的现时费用 又是多少 此两者之和便是自己所愿意支付的最高价格 两者的共同点是包含了开发 建设必要支出 利润和税费的正常成本价格 因此 房地产价格就可以根据开发或建 造估价对象所需要的各项必要费用之和 加上利润 税费来评估房地产的价格 而房 地产的成本价格是随时间变化而不断变化的 所以 确定估价时点是成本法的关键 成本法的操作步骤 运用成本法估价一般分为以下 4 个步骤进行 1 弄清估 价对象房地产的价格构成 搜集相关资料 2 测算重新购建价格 3 测算建筑 物折旧 4 求取积算价格即房地产价格 3 2 2成本法估价中存在的问题及改进措施 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格 再扣除折旧 以此估 算估价对象的客观合理价格或价值的方法 在房地产估价实务中 成本法的估价结果 往往比其他方法偏低 故造成了估价结果的不准确 由于成本法估价存在着以上的不 足 可以对成本法可进行一些适当的改进 1 建立价格调整机制 由于房地产价格 会明显地受到市场供求关系 无形资产价值 经济外部性的影响 在用传统的成本法 对估价对象进行正确 合理的估价后 要做相应的价格调整 建议按下述方法进行价 格调整 市场供求关系引起的价格变化可视当地供求状况进行调整 无形资产 经济 外部性引起的价格变化可将无形资产 经济外部性给物业带来的未来收益量化 累计 折现到估价时点 2 将折旧改为调整 用成本法计算建筑物的折旧时应仅考虑物质 折旧部分 而将功能折旧和外部折旧改为 功能调整和 外部调整 以反映房地 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 9 产功能效用的增值作用和正的外部经济性对价格的影响 3 3收益法 3 3 1收益法综述 在现实中 追求利润是很多房地产开发商的目标 对于购买者来说房地产的可接 受价格决定于它未来的收益能力 其实在17世纪 人们就开始用地租的一定倍数来表 示土地的价值 用公式表示则为 土地价格 土地年租金 购买年 但是它无法解释购 买年本身为什么存在差异 而随着经济学理论的进一步发展 研究发现土地的价格与 土地年租之间存在着一定的比率关系 这个比率就是土地收益的资本化率 于是土地 的价格可以用地租资本化法来计算 即 土地价格 土地年租金 土地的资本化率 而 这种方法就是收益法 也称作收益还原法或收益资本化法 及通过预测估价对象在未 来的正常年收益 并采用适当的资本化率 将收益转换为价值 来评估房地产价格的 方法 收益法的基本思想来源于资产收益理论 现在用一个简单的例子来说明一下 假 设现有一宗出租经营的房地产 正常年份的净租金收入为50万 那么对于其产权人甲 来说 这能够接受的价格应当不低于这个等价资产对应的货币额 而对于房地产的潜 在购买者乙来说 他购买这宗房地产所愿意支付的价格应当是不高于能够创造50万年 收益的资金 最简单的情况 以银行定期存款作为除房地产之外的唯一投资形式 那 么对于甲来说 出售房地产所得资金存入银行 他的期望利息所得不低于每年的50万 对于乙来说 购买房地产所支付的价格不高于每年50万利息所对应的本金 用公式表 示为 甲 出售房地产所得 年存款利息率 50万 乙 购买房地产支出 年存款利息率 50万 于是 最终形成的房地产价格就是按银行定期存款利息率对50万年收益还原所得 到的货币额 即房地产价格 年收益 银行存款年利息率 但是这个例子如果以资金的 时间价值理论来理解 那么每年所得到或支付的租金相当于年金 由于这个年金是未 来年份中持续得到的 而要来计算的房地产价格是当前价格 应该使用普通年金现值 计算公式 即 P P P A i n 上面的例子若运用到现实中 与现实问题相比则有一定的差距 首先 公式形式 需要变换 多重原因决定了房地产收益是由年限限制的 这个因素在上面的例子中并 没有考虑 其次公式中的主要指标取值需要重新考虑 现实中的房地产年收益不是固 定不变的 投资形式也并不仅限于房地产和银行存款两种形式 资本化率不能简单地 一银行利息率代替 只有这些问题解决了 那么运用收益法的评估效果将更接近于现 实的市场状况 与市场比较法 成本法的理论依据不同 收益法依据预期原理 在房地产行业 决定房地产当前价值的 不是该房地产过去的状况 而是其未来的状况 拥有了房地 河南理工大学 2012 届本科生毕业论文 10 产相当于拥有了在若干年中持续地获取收益的权利 从这个角度来说 购买房地产的 本质是购买其未来产生的收益 由于这个未来的收益是尚未实现的 需要通过预期来 确定 所以房地产的价格决定于未来的收益 而不是过去的收益 换句话说就是 无 论估价对象在过去和当前的用途是什么 收益是多少 都不能决定房地产的价格 只 有未来的用途和预期能够得到的收益才是评估中的关键指标 采用这种方法对房地产 进行评估 其准确定准确性不仅取决于对纯收益的预测是否准确 还取决于所选择资 本化率是否合适 相比其他两种方法 它有比较严密的理论基础 但是有时则需要建 立一套复杂的相关关系 每一种方法都有自己最佳的适用条件 对于收益法来说 它的估价对象是收益性 房地产 特别是能够量化的房地产 例如住宅 写字楼 旅馆 商店 餐馆 影剧院 停车场等等 这个收益不一定是收益产生的 只要估价对象所属房地产类型具有产生 收益的能力 都可以采用收益法进行估价 那么对于自用房地产 虽然没有实际收益 但是具有收益能力 也应当属于收益性房地产 运用收益法也是可以的 但是采用此 类方法 其收益和风险要都能够量化 如果收益不能量化 就无法得出房地产价格 而风险的量化则是确定房地产资本化率的前提 相同收益的房地产 如果得到收益的 风险不同 价格就会不同 3 3 2收益法估价中存在的问题及改进措施 收益法是预测估价对象的未来收益 然后将其转换为价值来求取估价对象价值的 方法 那么这种方法的局限性产生于它是建立在对未来的预测上 对未来的预测是否 准确 选取的参数是否合理 将会直接影响到最终估价结果的准确性 所以在实际估 价中存在着以下问题 1 物业经营的持续性 用收益法确定物业的价格是未来收 益折现后的累加 其前提必须是在持有期间持续经营 但实际上不能持续经营的情况 时有发生 如 在建工程不能按时完工 减少项目经营年限 商业物业转让或出租困难 不能定期获得稳定收益 房地产发生产权纠纷被查封 无法正常营业 由于存在以上问题 在估价实务中使用收益法时要根据实际情况考察物业的可能 经营前景 慎重选取有关参数 如可适当缩短经营期限或提高报酬率 以保证估价结 果的可靠性 尤其是对该房地产进行抵押评估时 2 报酬率的选取 在收益法估价 中报酬率的确定是最难把握的问题 目前估价工作中通常是采用累加法 即报酬率 无风险报酬率 投资风险补