亿龙泉总部经济港可研(租赁方案).doc

目 录第一章 总 论1一、项目名称1二、项目性质1三、项目地点1四、项目业主1五、项目建设内容与规模1六、投资估算与资金筹措2七、项目建设进度计划2八、可研报告的编制依据和研究范围3九、结论3第二章 项目建设业主5一、企业基本情况5二、公司简介5第三章 项目建设背景及必要性7一、项目建设背景7二、项目建设的必要性8第四章 项目建设条件10一、项目地址10二、工程地质条件10三、建设施工条件12第五章 建设内容及规模12一、总体规模12二、项目A区12三、项目B区13第六章 工程建设方案12一、工程概况15二、设计原则15三、工程建设方案15第七章 工程建设管理方案32一、建立完善的管理规章制度32二、建设管理工作范围32三、项目投资管理33四、质量管理33五、工程进度管理34六、合同管理34七、协调管理35八、安全建设管理35九、资金管理35第八章 招标方案36一、招标范围36二、招标组织形式36三、招标方式36四、项目招标事项核准表37第九章 环境保护38一、环境保护目标38二、环境保护依据38三、施工期环境保护措施40四、运营期可能污染及采取的环保措施42五、结论43第十章 节能45一、编制的原则45二、编制的依据和规范45三、节能措施46四、结论47第十一章 工程实施进度计划48一、 工程实施进度计划的编制原则48二、 项目建设进度安排48第十二章 投资估算及资金筹措501一、投资估算编制的依据501二、投资估算的范围501三、投资估算512四、资金来源及筹措方案512第十三章 经营规划523一、项目经营规划523二、项目招商规划523第十四章 社会评价567一、对社会的影响分析567二、 互适性分析578三、群众态度589第十五章 结 论60 第一章 总 论一、项目名称成都龙淩汽车研发创意总部经济港二、项目性质建筑工程三、项目地点成都（国家级）经开区总部经济港三期工程建设项目位于成都市龙泉驿区大面街道办事处成龙路以南。四、项目业主成都市龙凌实业有限公司五、项目建设内容与规模成都（国家级）经开区总部经济港三期工程地块由A、B两个区块组成，分为科研用房和科研配套用房两部分，总建筑面积346354.65m，其中，地上部分建筑面积269679.60m，地下建筑面积76675.04m。本项目主要经济技术指标见下表:表1-1 经开区总部经济港三期工程经济技术指标表序号项 目指 标单位1规划建设总用地面积102440.54m22规划总建筑面积346354.61m2（一）地上计入容积率的建筑面积269679.60m2（二）地下建筑面积76675.04m23容积率2.634地下机动车位数2145辆5地下非机动车位数1400辆6园区道路面积26000m7绿地面积87025m六、投资估算与资金筹措本项目估算总投资为67000万元，其中第一部分工程费用41363.58万元，工程建设其他费用17119.42万元，建设期银行贷款利息8517.00 万元。项目资金筹措方式：业主单位自筹37000万元，占项目总投资的55.22%；申请银行贷款30000万元，贷款期限5年，占项目总投资的44.78%。 七、项目建设进度计划本项目建设工期为24个月。1、2013年01月2013年07月底完成项目前期工作，包括项目立项、可研报批、设计招投标、初步设计、施工和监理的招标、施工图设计及相关审查.2、2013年02月2014年07月底，总部经济港三期工程土建施工。3、2014年12月，工程全部竣工验收。 八、可研报告的编制依据和研究范围（一）可研报告的主要编制依据1、成都市龙泉驿区区域总体规划 （20072020）；2、成都市国民经济与社会发展第十二个五年规划；3、成都经开区总部经济港规划设计方案；4、成都（国家级）经开区总部经济港三期方案设计；5、业主营业执照；6、其它相关附件。（二）可研报告研究范围本主要研究内容包括：项目建设的必要性、项目建设内容和规模、建设条件、工程建设方案、招标方案、环境保护、工程实施进度计划、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价、结论与建议等。九、结论成都（国家级）经开区总部经济港三期工程系龙泉驿区作为天府新区高端制造产业的功能区，也是重点核心起步区，将为高端区产业功能区入驻企业提供完善的办公休闲的配套工程。本项目的实施将极大改善和提升经济港的环境，为企业总部提供更人性化、更舒适的办公环境，增强园区的办公能力。项目的建设将极大地推动经开区的发展，增强城区功能，将进一步提升经开区竞争力和承载力，促进区域的经济发展，为成都市进一步向东发展创造有利条件。第二章 项目建设业主成都市（国家级）经开区总部经济港三期工程建设项目，成都市龙凌实业有限公司为建设业主，负责对其组织实施、资金筹措、资金运用、偿还贷款及建设管理。一、企业基本情况 公司名称：成都市龙凌实业有限公司；公司性质：其他有限责任公司；成立时间：2011年07月19日；注册资本：（人民币）壹亿元；实收资本：（人民币）壹亿元；法人代表：宋晴；公司住所：龙泉驿区大面街道成龙大道二段888号成都（国家级）开发区；经营范围：项目投资与管理、土地整理及开发、房地产开发及经营、现代工业园区建设、城市配套基础设施建设、物业管理、酒店管理、商场管理（以上经营范围不含法律法规、国务院决定禁止或限制的项目，涉及许可的按许可内容及时效经营，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）。二、公司简介成都市龙凌实业有限公司由2个股东出资设立：四川慧思博通信科技有限公司出资80%，宋晴出资20%，且均已缴足认缴的出资额。 目前公司具有从事房地产开发，土地整理，投资管理等方面的资深专业人才，从业年限20年及以上的达5人以上，10年左右的也占5人以上，具备高级工程师，经济师，一级建造师和国家级造价师的占公司人员的30%，持中级工程师，经济师，二级建造师和省级造价师的也占公司人员的50%左右，且都具备执业资格。公司也有经验丰富的招标专员，所有人员都具大专及以上学历。公司组织结构图如下图所示：图2-1 公司组织结构图第三章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一）经开区发展规划成都经济技术开发区位于成都市城市东部副中心、成渝经济区桥头堡龙泉驿区境内。是2000年2月国务院批准成立的四川省第一家国家级经济技术开发区，2005年9月国家信息产业部批准的国家（成都）电子元器件产业园，2010年10月国家工信部批准的国家汽车产业新型工业化产业示范基地。总体规划面积160平方公里，是四川省对外开放主要窗口和重点培育的“特色成长型千亿产业园区”，成都市汽车产业综合功能区的主体区域、未来天府新区的骨干区。近年来，经开区坚定不移贯彻落实省委“总体取向”、市委“总体战略”，坚持把建设成都国际汽车城和世界生态田园城市示范区作为推进“两化”互动、产城一体、跨越发展的战略重点和主要引擎，以汽车产业综合功能区为依托，大力推进以汽车为主导的现代产业追赶跨越式发展，全力构建了以强大的现代汽车制造业为支撑、以汽车高新技术产业为先导、以现代服务业和总部经济为核心的现代产业体系，初步形成了南部制造研发、北部贸易博览娱乐、北中部生产生活服务三大功能片区互动发展格局。按照建设“国际化世界级汽车产业基地”的发展定位，下一步，经开区将坚持以转变经济发展方式为主线，以改革开放、科技创新为动力，以成都市汽车产业综合功能区为载体，全面推进“南部制造研发、北部贸易娱乐、中部生产生活配套”三大功能片区加快建设，努力把成都经开区建设成产业发达、功能现代、产城相融、城乡一体的国际汽车城。打造“百”亿企业集群：到2020年，培育一汽大众、一汽丰田、沃尔沃、吉利汽车、神钢集团等百亿企业35家以上，形成百亿企业集群；建成“千”亿产业支柱：到2020年，努力形成一汽大众成都基地、沃尔沃成都基地、其他汽车整车、汽车零部件、汽车贸易娱乐等六大千亿支柱；构建“万”亿产业基地：到2020年，成都经开区汽车主导产业销售收入突破9000亿元，其中：汽车整车生产125万台，销售收入3000亿元；汽车零部件销售收入3000亿元，汽车商贸销售收入1500亿元，全面建成万亿产业基地，进入全国汽车产业集群格局一级体系和西部地区最重要的汽车产业聚集区。（二）经开区总部经济港发展规划经开区总部经济港将依托龙泉的汽车产业，集中打造成一个集产品技术研发、公司总部为一体的新兴经济港。该项目总投资20亿元，总建筑面积约60万平方米，项目将分3期建设，预计将带动相关产业产值达30亿元以上。经济港由几个巨大的细胞状建筑群组成，独幢、双拼的多层办公为主，其中包括总部基地、研发基地、科研用房等配套服务设施，整体布局合理，建筑风格现代，体现了“四化一持续”的总体发展理念。成都（国家级）经开区总部经济港三期工程项目是遵循经开区和经开区总部经济港发展规划的大背景下实施的，将加快经开区由单一功能园区向多功能园区转变，实现了多产业的互动发展。二、项目建设的必要性（一）项目建设符合经开区总体规划按照成都向东向南发展战略，经开区是成都市东部新城主体发展重点区域，经开区将加快发展步伐，推进成都城市向东发展，集中力量建设现代化的东部城区，逐步形成与成都市中心城区相呼应的东部副中心。本项目的建设将极大地推动经开区的发展，增强城区功能，将进一步提升经开区竞争力和承载力，促进区域的经济发展，为成都市进一步向东发展创造有利条件。（二）项目建设促进经开区总部经济港的提档升级经开区总部经济港是四川国家级经开区打造的首个总部经济港。实施总部、研发总部和生产基地的空间分离并向经济港的积聚，客观上是利用区域比较优势、寻求经营成本最小化的必然结果。这是对经开区总部经济港的发展前景非常乐观，因为依托了经开区以汽车整车、主要部件及关键零配件企业、总部经济等生产性服务业，和汽车贸易、博览、文化、娱乐产业等一大批重大项目，这将促使经开区向多功能产业园区的转变，完成总部经济港结构的进一步提档升级。（三）项目建设有利于提升园区环境，改善办公质量经开区总部经济港是集产品技术研发和总部办公为一体的园区。园区环境直接关系着企业总部的对外形象，也是吸引更多企业总部落户总部经济港的关键因素。因此本项目的实施将极大改善和提升经济港的环境，为企业总部提供更人性化、更舒适的办公环境，增强园区的办公能力。综上所述，本项目的建设符合国家政策，符合经开区的发展规划，有利于经开区总部经济港不断提档升级，从而引领龙泉驿区的经济可持续发展。因此，本项目的建设是十分必要的。第四章 项目建设条件一、项目地址成都（国家级）经开区总部经济港三期工程建设项目位于成都市龙泉驿区大面街道办事处成龙路以南。项目地理位置如下图所示：图4-1 项目地理位置图二、工程地质条件1、地理位置成都（国家级）经开区总部经济港三期工程建设项目位于成都市龙泉驿区大面街道办事处成龙路以南。2、地形及地貌本工程区域位于龙泉驿区，属成都平原，地势平坦，地形变化较小，整天呈北高南低分布，地块中央有河道穿过。3、气候龙泉驿区的气候属于亚热带潮湿季风气候，年平均气温15.9度。一月最冷，为5.7度，七月最热，为27.8度。5-10月为雨季，降雨量占全年的89.9%，多年平均蒸发量985.2mm，多年平均湿度83%，风向以西北风为主，最多风向为NNE，平均风速为1.25m/s。常年3-6月和9月有大风。多为NNE向，风力6-8级，瞬时最大风速30m/s。多年平均雾日35天，冬季为多。4、地下水在钻探过程中，场地内钻均未见有地下水渗出，仅在表土层中有上层滞水渗出，地下水的补充形式上主要为大气降水，未采取地下水水样。地下水位历年变化幅度约为10米左右。本场地环境水类别为类，根据相邻场地地下水质分析资料及当地经验，可以确定，本场地地下水在不含腐蚀介质的地表水下渗污染时，对混凝土及混凝土中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。5、区域地质概况据有关资料反映，龙泉泉西坡断裂（包括龙泉驿断层）为晚更新世活动断裂，而东坡（龙泉山断层）为第四系一般性活动断裂，龙泉山断裂带是一条地震活动相对较弱的断裂带，尤其该断裂带的活动在本区表现更弱，对拟建道路基本无影响。据历史地震调查，本区发生过3.3级地震（1970年8月21日），属地处震波及区，尚未发生过强烈地震的记载。场地及四周附近范围内未发现明显的滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害活动。三、建设施工条件1、建设区域周边交通运输方便，有利于项目施工。 2、本项目周边给、排水等市政管网完善，通讯、电力等埋设齐全，配套条件较好，项目管网配套连接方便。第五章 建设内容及规模一、总体规模成都（国家级）经开区总部经济港三期工程地块由A、B两个区块组成，分为科研用房和生活配套用房两部分，总建筑面积346354.65m，其中，地上部分建筑面积269679.60m，地下建筑面积76675.04m。本项目主要经济技术指标见下表:表1-1 经开区总部经济港三期工程经济技术指标表序号项 目指 标单位1规划建设总用地面积102337.56m22规划总建筑面积346354.61 m2（一）地上计入容积率的建筑面积269679.60m2（二）地下建筑面积76675.04m23容积率2.634地下机动车位数2145辆5地下非机动车位数1400辆6园区道路面积26000m7绿地面积87025m二、项目A区本工程A区业态主要包括科研用房、地下车库和相关配套设施，主要建设内容和规模见下列表格：表5-1 项目A区科研用房建设内容和规模表序号项目名称建筑面积（m）备注11#楼4251.696层22#楼4835.366层33#楼33344.1627层44#楼6616.596层55#楼16710.5017层66#楼9169.1510层77#楼9169.1510层88#楼4251.696层99#楼4251.696层1010#楼4251.696层1111#楼4251.696层12合计101103.40表5-2 项目A区配套用房建设内容和规模表序号项目名称建筑面积（m）备注11#楼3721.12层22#楼2层34#楼5995.512层45#楼2层5合计8260.00注：本表内建筑面积含于表5-1单体建筑面积内。表5-3 项目A区配套设施建设内容和规模表序号项目名称建筑面积（m）备注1地下车库34091.381层三、项目B区本工程B区业态主要包括科研用房及配套用房、地下车库和相关配套设施，主要建设内容和规模见下列表格：表5-4 项目B区科研配套用房建设内容和规模表序号项目名称建筑面积（m）备注17#一区主楼19265.2420层2合计19265.24表5-5 项目B区配套用房建设内容和规模表序号项目名称建筑面积（m）备注17#二区主楼31052.3625层28#楼49028.7633层39#楼13303.9633层410#楼13303.9633层合计106689.04表5-6 项目B区配套建设内容和规模表序号项目名称建筑面积（m）备注 17#楼一区5293.912层27#楼二区3278.082层合计8571.99表5-7 项目B区科研用房建设内容和规模表序号项目名称建筑面积（m）备注11#楼9044.4410层22#楼4305.716层33#楼4305.716层44#楼4305.716层55#楼4305.716层66#楼4305.716层77#楼一区多层主楼2048.82合计32621.81表5-8 项目B区地下车库与配套用房建设内容和规模序号项目名称建筑面积（m）备注1地下车库42131.46.001层2配套用房1707.882-3层第六章 工程建设方案一、工程概况成都（国家级）经开区总部经济港位于成都市龙泉驿区内，是经开区基础设施的重要组成部分。总部经济港共分为三期先后实施，一、二期已先期开发。本项目为三期，实施后成为经开区企业科研用房和生活配套服务中心。二、设计原则1、尊重经开区总部经济港的总体规划，确保整体项目的功能分布和局部形态。2、在尊重一、二期成功规划的基础上，尽可能的提升三期项目的整体品质，且从产品业态和一、二期出现差异化产品以适应市场需要。3、充分利用地块周边关系，与一、二期整体协调，营造一个更高品质的办公区，突出时代感，以简洁、明快、大气的形象配合色彩组织使之形成鲜明的建筑形象。 三、工程建设方案（一）总平面设计1、用地情况本项目用地西、南面临城市市政道路，东面面临沙河乳业用地，北面与一、二期相接。东、南、西面用地较规整，北面用地界面呈不规则形状。2、功能布局本项目规划布局整体统一，结构明确。以组团布局为核心，强调各个组团空间、景观及日照通风等关系。总平面由办公区和生活配套用房两个区域组成。其中为了各个功能之间不会产生干扰，保证各自的品质办公区形成3个中心景观组团。生活配套用房与幼儿园形成一个中心组团。各自在组团形成大尺度的中央景观，为办公和生活提供良好的环境。中部河道将整个地块一分为二，同时也在中部形成一条景观带与一、二期相互呼应。3、交通组织办公区主入口设置于用地南侧，通过横向交通把各个组团联系起来，形成便捷快速的交通空间。对于入住的企业形象以及交通辨识上是一个更高的提升。园区内实现人车分流，机动车通过外部地下车库坡道直接进入地下停车库。生活配套用房区域主入口设置于用地东侧形成独立的出入口。本项目规划形成了环形消防车道，满足消防规范要求。4、城市天际线本项目建筑层数分别为3层、6层、10层、17层、25层、29层和33层。建筑高度起伏变化较大，有利于满足城市天际线的变化。5、景观节点本项目办公区入口形成入口广场，与一、二期中心景观形成相互呼应，借助一、二期景观为三期提升品质。每栋办公楼、生活配套用房均面对组团中心景观，做到每栋景观的均好性。6、竖向设计本项目建设用地平坦，竖向设计在尽可能不破坏原有场地标高的情况下进行设计。是外地表雨水排水设计采用地面找缓坡收集，经雨水口汇集由管道排出。（二）建筑设计1、建筑项目特征分类本工程分别由科研用房、科研配套用房以及配套设施组成。科研用房形成了三个独立的组团，科研配套用房和配套设施形成一个独立的组团。科研用房分为多层和高层，配套用房全为高层。地下车库为一层，车位数满足成都市规划管理技术规定（2008）相关规定。2、外立面设计该建筑群通过较强烈虚实对比，用简洁明确的现代设计手法彰显出建筑大气和庄重，具有特殊纹理的玻璃幕墙给人以独有的视觉冲击力。明确的体量关系，干净建筑语汇，阳刚而充满动感。高低错落的建筑丰富了城市天际线。（三）结构设计1、设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；（2）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）；（3）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；（4）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（6）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；（7）高层民用建筑设计规范（GB50045-95）；（8）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2001）；（9）高层建筑箱型与筏形基础技术规范（JGJ6-99）；（10）地下工程防水技术规范（GB50108-2001）；2、设计荷载（1）风荷载：基本风压W0=0.30kN/m，地面粗糙度为B类。（2）雪荷载：基本雪压S0=0.10 kN/m，不起控制作用。（3）工程所在地区的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计地震分组为第三组。（4）根据建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）规定，使用活荷载标准值如下表所示：表6-1 建筑荷载标准值表序号荷载类别均布活载标准值（kN/m）1科研配套用房部分1.1走廊、厅、卧室2.01.2卫生间、厨房2.01.3主卫4.01.4楼梯、空中花园、悬挑阳台3.52物业管理办公部分2.1走廊、门厅2.52.2办公2.02.3公共厕所（另考虑台阶及隔板荷载）2.53地下车库4.04屋面4.1上人屋面2.04.2不上人屋面0.54.3屋顶花园3.03、结构设计（1）建筑结构安全等级本工程结构设计使用年限为50年，建筑结构的安全等级为二级。（2）结构选型本工程各部分结构选型如下表所示：表6-2 结构选型表序号项目名称结构选型1高层生活配套用房剪力墙结构2高层科研用房框架剪力墙结构3多层科研用房及配套管理用房框架结构4低层配套用房框架结构5地下停车库框架（3）抗震设计本工程建筑抗震设防类别为丙类，地震作用及抗震措施按7度抗震设防考虑。本工程钢筋混凝土结构抗震等级如下表所示：644428366表6-3 钢筋砼结构抗震等级表序号项目名称抗震等级备注1科研配套用房二级33层剪力墙结构2科研用房二级27层框架剪力墙结构3办公用房二级10层框架剪力墙结构4办公用房三级10层框架结构5办公用房三级6层及以下框架结构6多层配套用房三级低层（4）地基基础本项目高层部分拟采用筏板基础，多层部分采用独立基础加抗水坑。（5）主要结构材料砼强度等级剪力墙、柱为C30C60，基础为C30，梁、板、楼梯为 C30。钢筋HPB300(HPB235)、HRB335、HRB400。钢材Q235焊条E43XX、E50XX墙体材料砌块采用页岩空心砖（干容重小于8.5kN/m）、页岩多孔砖和页岩实心砖；砂浆为 M5、M10混合砂浆。 （四）给排水设计1、设计依据（1）室外给水设计规范（GB50013-2006）；（2）室外排水设计规范（GB50014-2006）；（3）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；（4）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（5）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（6）住宅设计规范（GB50368-2005）；（7）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）；（8）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（2005年版）；（9）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）;（10）二次供水设施卫生规范（B17051-1997）；（11）住宅建筑规范（GB50368-2005）；2、给水设计（1）水源水源为市政自来水，拟从市政道路引入两路供水给水管。（2）水量根据城市居民生活用水量标准（GB/T50331-2002）标准，并结合该本项目实际情况，经估算，本项目生活配套用房最高日生活用水量为1664.28m/d，最大时生活用水量为159.30m/d；办公用房最高日生活用水量为480.00 m/d，最大时生活用水量为72.00 m/d。（3）给水系统本工程所在园区现有官网水压为0.30Mpa，可供本工程用水，水质满足生活用水标准。本次设计生活用水采用分区供水。3、排水系统（1）本工程排水系统均采用雨污分流制。（2）超过10层配套用房及科研楼卫生间排水采用专业通气立管排水系统，底层单独排出；其余采用单立管排水系统，底层单独排出。（3）地下室水泵房、车库等均采用潜水泵提升排水。（4）所用生活污水有管道收集后，经化粪池处理，排入城市污水管网。（5）屋面雨水由雨水斗收集，排入室外雨水管道。（6）考虑建筑的屋面雨水排水系统与溢流设施的排水能力不应小于50年重现期，屋面女儿墙设溢流孔加强雨水排除。4、管材（1）给水管室外采用PE聚乙烯给水塑料管，室内采用PPR聚丙烯给水管，均为热熔连接。（2）排水管、雨水管采用硬聚氯乙烯塑料（UPVC）排水管。（3）消火栓及自喷消防管采用热镀锌钢管。（4）室外污水及雨水管用UPVC双臂波纹管，橡胶圈连接，埋地安装。5、消防给水排水（1）本项目在建筑室内设室内消火栓系统，室外设室外地上式消火栓；高层科研用房及地下室均设自动喷淋系统，自动喷淋设计流量40L/S,室内消火栓系统用水量40L/S，室外消火栓系统用水量30L/S。（2）本项目室内消火栓系统、自动喷淋系统所需的水量、水压均从地下室消防加压泵房接出。消防水池仅储存室内外消火栓2h及自动喷淋系统1h消防用水量，共计648立方，消防水池分为独立的两格，位于地下室。本次设计最高建筑屋顶设18m的高位消防水箱，满足该建筑室内消防前10分钟水量。室外消火栓安装间距不大于120m，离建筑物距离不小于5m，离道路边距离不大于2m，同时室外消火栓的数量满足各建筑室外消防水量的要求。（3）自喷设置场所的危险等级为：汽车库为中危险级，设计喷水强度为81/minm,其余部位为危险级，设计喷水强度为61/minm，两者的作用面积为160m。（4）喷头采用玻璃球闭式喷头，其公称动作温度为68C级。本工程各层及各防火分区均设有安全信号阀、水流指示器、末端试水装置等监测、报警装置，以便于系统的检测与管理。（5）消火栓水泵设两台，一用一备。水泵出水与地下室消火栓环网相连，室外设2套水泵接合器与环网相连接。消火栓水泵从消防水池吸水，供至消防环网。（6）自动喷淋水泵设两台，一用一备。自喷报警阀前管道设环网相连，室外设2套水泵接合器与环网连接。自喷消防泵从消防水池吸水，供至消防环网。（7）其他灭火设施：建筑物各层设数量足够的灭火器。（五）电气设计1、设计依据（1）民用建筑电气设计规范（JGJ/16-2008）；（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006 ）；（3）供配电系统设计规范（GB50052-95）；（4）低压配电设计规范（GB50054-95）；（5）建筑物防雷设计规范（GB50343-2004）；（6）智能建筑设计标准（GB/T50314-2006）；（7）建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；2、强电（1）10KV，0.4KV变配电系统负荷等级消防泵、消防电梯、防火卷帘、排烟风机、应急照明和消防中心按一级负荷考虑，潜水泵、生活泵等为二级负荷，其它项按三级负荷。供电电源、电压由当地供电局在该工程附近降压电站用YJV22-8.7/15kV引来一路10kV高压电源。应急电源：设置自启动柴油发电机组作一级负荷的备用电源。发生火灾时柴油发电机组在15秒内自行起动确保消防负荷的用电。系统运行高压系统采用分段单母线运行，进出线柜采用直流操作，操作电源来自直流柜，进出线柜采用中置柜配弹操机构。低压配电系统由变压器和柴油发电机组应急电源及配电回路组成，采用单母线分段运行，并设有应急母线段，发生火宅时由消防中心发出信号切除非消防负荷确保消防负荷的运行及灭火安全；任一台变压器故障低压进线断路器断开后母线联络开关接通，市电完全消失柴油发电机组在15秒内自行起动确保重要负荷的运行。功率因数补偿在变电所处设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的功率因数高压侧在0.9以上。谐波治理本工程大量采用节能灯，荧光灯管及电子整流器等，在实际使用中将会造成谐波损耗增加而导致供电质量降低，特在变电所内低压配电系统设置有源滤波器治理滤波。计量10KV配电所高压进线设非居用电专用计量柜；220/380V低压侧设商业，电力分计量；住宅设一户一表，在高压侧仅设考核计量。操作电源地下室高压配电系统配电装置操作电源采用直流操作电源，设置专用直流电源柜。保护方式地下室高压配电系统配电装置采用真空断路器作保护开关，系统采用微机保护装置配合真空断路器作过载，短路及温控保护并设置音响及灯光报警装置；变电所低压配电系统均采用低压断路器作为线路的过载及短路保护。供、配电对一般负荷采用树干式或混合式配电，对于重要负荷或大容量设备采用放射式。生活配套用房隔层设置电表总箱，每户设置内箱。科研用房各层设分层总配电箱，各层根据功能化分设分配电箱。分层设应急照明专用配电箱，电源由变电所专用回路引来，应急照明出线回路按区域划分。（2）照明系统设置正常照明，局部照明及应急照明。光源及灯具办公等场所选用T5三基色荧光灯，显色指数Ra80,色温3300k5300，配电子镇流器；设备用房、厕所、道路照明等均采用紧凑节能荧光灯光源。有吊顶办公、会议、门厅灯场所结合二装采用节能灯具；无吊顶的地下室、库房等采用吸顶式密闭荧光灯；有吊顶的较仄走道采用节能筒灯，楼梯间和无吊顶的走道采用节能吸顶灯；有二装要求的其他场所结合装修作灯具选型，未提及处结合具体工程情况选型，路灯采用H=3.5M及以下的庭院灯。公共建筑的疏散走道场所设置疏散照明及疏散指示标志。（3）设备选型及安装变电所选择节能型产品，变压器选择SCB10型节能变压器；楼层总配电箱采用XL-21柜、XXM或XRM箱；楼层配电箱或末级配电箱采用XXM或XRM箱；户外配电箱采用XLM（落地式）或X5（挂墙式）。（4）电缆、导线的选型低压电缆采用WDZ-YJ(F)-0.6/1kV辐照交联聚乙烯绝缘低烟无卤护套铜芯阻燃电力电缆，工作温度90。消防设备配电电缆采用WDZN-YJ(F)-0.6/1kV辐照交联聚乙烯绝缘低烟无卤护套阻燃耐火电力电缆，工作温度90，或BTTZ矿物绝缘防火电缆，工作温度105。动力、照明配电导线采用WDZ-BYJ(F)-0.45/0.75kV辐照交联聚乙烯绝缘低烟无卤导线。应急照明、消防配电导线采用WDZN-BYJ(F)-0.45/0.75kV辐照交联聚乙烯绝缘低烟无卤耐火导线。种植电缆为WDZ-KYJ(F)Y辐照交联聚乙烯绝缘低烟无卤护套铜芯阻燃控制电缆。与消防设备有关的控制电缆为WDZN-KYJ(F)Y辐照交联聚乙烯绝缘低烟无卤护套铜芯耐火控制电缆。（5）防雷、接地及安全防护措施防雷本工程预计年雷击次数0.22次/a，接二类设置防雷措施，在屋顶上设置1010米或128米避雷网格。在屋顶设置避雷带作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网及沿建筑物周边敷设的404扁钢环形接地体作共用接地装置，接地电阻1。为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。为防侧击雷，各层金属外门窗均就近和建筑物柱钢筋连接。接地及安全防护措施低压配电系统接地型式采用TN系统。强、弱电共用联合接地装置，要求接地电阻1。淋浴室和带洗浴设备的卫生间、弱电设备机房设局部等电位联结。本工程采用总电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行联结。弱电设备电源系统、有线电视引入端、电信引入端设过电压保护装置。电子计算机室、重要设备及弱电设备用房的接地利用大楼统一接地装置，独立设接地线，采用BV-125PC32。3、弱电弱电设计要求提供各子系统的系统图和平面图、弱电总平图、弱电控制室设备布置图、弱电井设备布置图。在弱电平面图中，应标明各种弱电箱体的安装高度。电视监控系统的监控室设在消防控制室。（1）通信网络系统电话系统由市电信局通信管孔直埋引入光纤至网络机房，在网络机房设置电话交接箱。每户设置电话终端盒，办公区域按每10-15平方米一个电话终端设置。网络系统由市电信局通信管孔直埋引入光纤至网络机房总配线架，垂直干线采用光纤，工作区子系统采用超5类8芯双绞线。各户均设置数据终端盒，办公区域按每10-15平方米一个数据终端盒设置。卫星电视系统系统信号由市内有线电视光纤引入各户均设置数据终端盒，办公区域电梯前室设置电视终端盒，其他区域按功能需求设置。安防系统安全防范是人防、物防、技防的有机结合。技防系统应充分考虑各子系统的集成。电子周界防护系统设有围墙时，在小区周界设置（红外对射）防盗报警系统，该报警系统可与监控系统联动。电视监控系统监视园区出入口、停车场、电梯轿厢、周界、总平主要道路等重要部位。监控系统主机选用数字化录像和监视主机，数字化录像机图像保存时间为两周。停车场管理系统停车场管理系统采用IC卡的方式管理，在监控室设停车场管理中心，以便管理人员可同时监控现场情况（系统应有图像对比功能，入口处设置车位显示牌），出口处设置岗亭，停车场管理软件为网络版。楼宇对讲系统本园区设置一套网络型访客可视对讲系统，可视对讲系统的信号线由消防控制室内的可视对讲主机引来。每户可视对讲户内机墙上明设，安装高度底边距地1.4M。户内紧急按钮墙上暗设，安装高速底边距地0.8M；每户厨房内设置天然气泄漏报警器并连锁切断煤气电磁。火灾时，消防控制室可切除各楼层及地下室大门电控锁。（2）电梯机房的应急呼叫电话应复接到消防控制室，即从电梯机房内电梯控制箱到消防控制室铺设电缆和预埋管（一部电梯选用KVV71.0，两部电梯选用KVV101.0），实现三方通话功能，便于管理。（3）火宅自动报警及联动控制系统对消防水泵、防排烟机的联动控制采用多线制的联动控制方式。自带消防电话的手动报警按钮和消火栓按钮应分别设置。应能控制煤气主管电磁阀、应能控制停车场管理系统的道闸，应能控制单元门开启。电梯前室内的消防警铃、烟感探头、安全指示灯等设备的安装位置应与电梯前室装修图结合，在保证功能的前提下，注重整体效果的协调统一。消防控制室应能显示送风机、排烟机、喷淋泵的手或自动状态。（4）弱电总平图弱电总平图中应明确电信和光纤电视接入点。弱电总平图中弱电管线路径应优化，优化和减少弱电检查井数量，弱电检查井的位置与景观协调一致。（5）弱电线路采用金属线槽敷设，局部使用钢管敷设。（六）暖通设计1、设计依据（1）技术规范采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）；住宅建筑设计规范（GB50368-2005）；公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）；办公建筑设计规范（JGJ67-89）；（2）室外气象参数（成都地区）冬季大气压力 96510Pa夏季大气压力 94770Pa夏季室外通风计算干球温度 28.6风速 冬季 1.0m/s 夏季 1.4m/s年主导风向 NNE2、设计内容（1）地下汽车库及设备用房的通风及排烟设计（2）公共卫生间及电梯机房的通风设计（3）防烟楼梯及其合用前室的防排烟设计（4）天然气供应由燃气公司设计施工3、通风部分（1）地下车库均采用自然进风、机械排风的通风方式；按防烟分区面积小于2000m且不跨越防火分区的原则设置排风系统。（2）地下设备用房采用机械进风、机械排风的通风方式。（3）地下柴油发电机房在发电机工作时，利用柴油发电机自带的风机排风，设土建竖井自然补风；发电机房及储油间设防爆轴流风机，在发电机不工作时机械排风。（4）公共卫生间及电梯机房设排气扇机械排风。4、消防部分（1）地下汽车库按防烟分区面积小于2000m且不跨越防火分区的原则设置机械排烟系统；排烟风机及主风道与平时排风合用，火灾时由弱电信号控制切换，火灾排烟时利用直通室外的车道或土建风井自然补风。当排烟温度达到280时，关闭排烟风机前的280防火阀，停排烟风机。（2）地下设备用房内走道设机械排烟系统，排烟风机及主风道与平时排风合用，火灾时由弱电信号控制切换，火灾排烟时利用平时送风系统机械补风。当排烟温度达到280时，关闭排烟风机前的280防火阀，停排烟风机及补风机。（3）防烟楼梯间及其前室、合用前室分别采用独立的加压送风系统；火宅时由弱电电信号控制开启加压送风机，楼梯间风口采用自垂式百叶风口；前室风口则采用电信号控制开启的加压送风口，火宅时开启着火层及相邻的加压送风口。（4）通风系统的风管穿越机房隔断及防火分区或防火隔断处均设70熔断的防火阀。排烟风机的入口处设280熔断的防火阀，排烟风管或排烟排风合用管道穿越防火分区处设280熔断的防火阀。（5）通风的风管均采用不燃材料制作。第七章 工程建设管理方案一、建立完善的管理规章制度成都（国家级）经开区总部经济港三期工程的工程特点是：（一）、工程内容比较多，主要包括园区可研用房和生活配套用房建设工程、其他工程和相关配套工程等，涉及各部门和方面，组织协调工作量大。（二）、本工程施工质量要求高，要符合经开区总部经济港的总体规划。（三）、工期较紧，制约工期的不可见因素较多。为此，施工承包方必须建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如：建设管理单位管理工作实施细则、招投标管理办法、进度计划监督制度、建管人员到岗情况检查办法、工程进度备案检查办法等管理制度和办法。二、建设管理工作范围建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。项目建设单位应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。（一）、应编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求。（二）应按照相关规定，做好施工安全、质量及资金使用的管理，节约投资。（三）、应采用国内公开招标确定工程勘察、设计、监理单位，签订相关合同。（四）、应组织专人审查施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实情况。（五）、方应组织专人检查工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。（六）、应组织专人检查工程所采用的供货商提供的设备和材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准。（七）、根据工程进度情况，施工单位应方及时向项目业主提交建设资金需求，建设业主审核施工方的工程进度，应及时按建设协议拨付建设资金，确保工程顺利实施。（八）、应组织专人做好技术业务资料，建立技术经济档案。三、项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控制目标的实现。四、质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：（一）、审查设计、监理单位的资格和质量保证条件；（二）、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；（三）、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；（四）、质量事故的报告和处置；（五）、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；（六）、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；（七）、督促、检查工程材料是否符合要求。五、工程进度管理在设计合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励相关单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。施工承包方方应组织多个有相关施工经验的施工队