浅谈装饰工程项目变更洽商及索赔.doc

浅谈装饰工程项目变更洽商及索赔关键词：装饰工程项目、变更洽商、索赔概述：最近几年是咱们中建乐孚飞速发展的时代，逐渐与多家大型集团（万达、海航等）合作，众所周知，大型集团一般都具有比较严格、仔细、成熟的结算流程及要求。作为一个装饰企业，一个项目管理者，怎样才能做出施工项目利润最大化且符合业主要求的变更洽商及索赔资料迫在眉睫。下面笔者结合三亚万达项目,谈几点自身认识和体会，以供参考：一、施工前期：熟悉本项目合同清单单价及工程量、合同内施工区域及施工图、了解其他几家装饰单位施工区域划分及施工项单价。1、熟悉合同内清单单价及工程量：作为项目部现场经营管理人员，施工前期需熟悉读解合同内各项施工清单单价（包括单价中材料费、人工费和现场管理费等）及各项施工项的工程量。2、熟悉合同内施工区域及施工图：施工高峰中会经常遇到业主方催促某个个别较小区域开始施工，经常会因不确定合同内施工区域划分而糊里糊涂额外增加施工区域、无意间增加项目成本。例如：三亚万达项目康莱德、逸林酒店后勤服务通道区域，区域划分施工范围至室外排水沟，现场却室外露出一段，若不能较为详细的了解合同内施工区域，主观意识上很容易认为是合同内施工区域。另外施工图内各个区域边边角角具体做法及材料界面划分的详细做法要做到脱口而出。3、了解其他几家装饰单位施工区域划分及施工项单价：发现许多同事都有“其他装饰单位与我司关系不大，交叉作业也比较少，没必要去理会他们”，笔者认为现场经营管理人员恰恰相反，打理好与其他单位个人员的关系是较为重要一环。首先，了解其单位区域划分可能会发现与我司部分施工区域重叠，就可以将重叠施工区域留出, 待他方施工，以降低施工成本。如三亚万达项目中康莱德酒店一层贵重物品寄存室即为成功案例。第二，如部分变更与其他单位新增材料做法一致，即可与之商议组价，后期结算可联合起来与咨询公司进行辩论。二、施工期间：克服传统错误观念、变更洽商及索赔需做“好”书面材料。1、克服传统错误观念：1) 怕麻烦-有些人觉得部分较小施工区域或者较小修改做变更洽商不够浪费纸钱，还不够招业主烦。河流、海洋均由点点小雨滴汇集而成，不要因小而弃。大可将多个小变更汇集成一份变更洽商，故由小变大。例如：三亚万达项目第52、53、71、74、75号变更皆为积小成大，共计143175.93元。2) 索赔意识淡薄，怕遭反索赔-在施工过程中，避免不了多家施工单位交叉作业，造成部分成品遭到破坏，不能因损坏不太严重、是不是索赔会遭到反索赔等因素放弃索赔。三亚万达项目中，我司由于成品铝扣板遭到中建一局、中安消防、总包等单位严重损坏，故做出多份索赔变更（最终三审结算金额共计：430660.06元），后期并未遭到其单位报复性反索赔。但后期也出现另外几家兄弟单位冒出对我司提出的”意外”索赔，所以在项目利润面前无兄弟单位，无心软单位。2、变更洽商需做“好”书面材料：1) 变更洽商的封面-变更洽商审批单是变更洽商的封面，其内容直观表现出变更范围内容，故每个字都要斟酌一般，微小的疏忽都会造成不必要的咬文嚼字也就是咱们说的扯皮。施工中每当出现变更洽商需尽快做出审批单交至监理单位，建设单位，设计单位审批，以免后期工程师等人员调动，造成后期接任人员不予确认现象。2) 变更洽商的目录-变更工作联系单是变更洽商的目录，三亚万达结算后期与咨询公司有几处争议，咨询公司对争议只会以业主下发变更工作联系单内容来判定。故施工中，每项变更洽商均需业主下发变更联系单后进行施工，如有原因未能及时下发需催促业主方及时下发并检查是否有遗漏或争议字眼。3) 变更洽商的内容-后附CAD图及现场图片为变更洽商的内容，是变更洽商最重要的部分之一。工程量、施工工艺均由图纸、照片进行直观体现，如图纸不能体现出现场所做所施，那么你等于为业主做了没有感谢的福利，你愿意做这个活雷锋么？故编写图纸时需标明几点：变更位置或者区域均用云线标识、变更前及变更后图纸对比、材料做法的标注（有些需要表明材料的规格，如石膏板，龙骨、角钢等）、门窗洞口详细尺寸、吊顶标高或者顶板高度标注等其他涉及到施工项工程量计算的尺寸均需标注。为了项目利益，部分房间的墙身尺寸可稍微进行放大以增加工程量，但不宜过大引起质疑造成全部推翻。如发生拆改，则需附带现场拆改前、后照片并显示拍照日期。最后，图纸与现场照片均需及时由业主方、监理方、我方三方签字，确保证据确凿。以上几点均需在变更洽商编写时仔细揣摩斟酌，以免如三亚万达后期结算进行二次变更图纸深化，造成不必要的重复工作。4) 变更洽商的封底-工程量清单计价表就是具有明码标价其封底，说白了就是其身价。身价是由一系列的数字计算汇总的结果，让别人能看明白价格不菲的身价是如何计算得来就是成功的标价。首先，施工内容项-前面图纸中已经体现出每项部位的具体做法，有些细小的工序不能在图纸体现，需再此进行再次明确及深化。其二，工程量-工程量计算是最为复杂的一项，也是“有利可图”的一项。咨询公司审计的核心在哪？工程量最重要之一，其审核的快慢直接影响到整个审核的进度。通过三亚万达结算体现出快速高效的审计完每家单位的结算时咨询公司的心态，那么有无让其“放心”的计算公式也是“有利可图”的关键。三亚万达利比咨询因我司变更洽商均无工程量计算公式故需逐一图纸复合计算，但亚泰、金螳螂由于填写每项工程量计算公式，利比审计时只需复合部分计算数据即可。如我司填写计算公式，多处工程量审核前期均能与其对应，他们心态自然稍微松懈，某些签证中计算公式中部分数值稍稍放大还是能够蒙混到“额外利润”。但切记勿“蒙”过多，以免审核时削减造成结算审计费用。其三，单价-每份变更洽商后都需附带具有报价的工程量清单计价表，如能现场组出新增工程项（合同内不含项）单价，公司经营部审核时只需审核单价组成即可，减少或避免因其不了解现场情况造成单价不合理现象。单价如果部分合同单价过低，需重新组价，后期尽量与咨询公司协商争取。如合同内无此施工项单价，主材及单价尽量由业主成本部予以现场签字确认，咨询公司均以业主确认单价为据。如未有单价依据，则造成咨询公司审计时按照不符合现场的单价组价，造成某项单价过低。3、索赔需做“好”书面材料：索赔在传统思想中即为自方遭受损坏需向损坏者提出赔偿，做到不赔不赚即可。笔者认为做出“好”的索赔书面材料也会为项目创造一定的利润。熟话说：“会叫的孩子有奶吃”当出现成品损坏时需第一时间通知业主或者监理方进行现场视察，并进行损坏照片拍摄（需显示拍摄日期）。然后随即做出具有损坏照片、损坏位置、损坏工程量、损坏单位、损坏原因及工程量清单计价表，由监理、业主方随即签字确认，这里说一句，如能让损坏方签字尽量让其签字，尽量避免后期补办。三亚万达索赔后期结算时，咨询公司不会审计索赔签证，业主方会让赔与索赔方进行正面交接，当然是针锋相对，但索赔方有证据在握可不予妥协，后期业主会出面协调索赔事宜，最后三方协商由索赔整体索赔总价进行适量削减。这就需要前期填写工程量中需适量放大工程量，以免造成虽索成却赔本现象。有人问“你放大工程量业主工程师、监理会签吗？”这就是你们项目研究的课题了。结束语：随着近几年装饰工程行业工程各项清单单价及单价组成透明化，装饰工程项目中变更洽商及索赔渐渐变为工程项目是否盈利的关键，也是该项目工程全部工作的经济效果的集中体现，是考核整个项目管理效果的一项综合指标。所以对于项目变更洽商及索赔的控制也显得尤为重要，建议公司对于每个项目需配有