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住宅小区各类产权界线划分浅析 1、产权登记-空间划分的登记我首先必须讲解一下这个基础知识。相当多的人不理解这个东西，并且闹出诸多的笑话。单家独户的房屋，独立式的房屋，进行产权划分和登记，很容易让人理解。因为这个东西很直观。一眼看过去，房屋就摆在这里，它脚下土地也摆着这里，我们在对一间独立式的房屋进行产权登记时非常方便，我们所登记之物，也确实是实物：一栋能让你看到边际看到界线的建筑。然而单元式不是这样的。你走进一栋单元房，你就被封闭在大量的各种各样的空间里面。这些空间是由墙和柱构成的。在一般的情况下这些墙和柱都被禁止移动。（这里必须要说明：可以随便移动墙柱的建筑很快就能面世并普及，这将对房地产法律界提出更重大的挑战）而单元式房屋的产权登记，就是将这些空间相对独立化，并给予一个登记，以确认这些空间的归属。我们必须要明确，在树立一个非常清晰的观感，那就是：单元式房屋的分户登记，并没有将该栋房屋分拆，它仅仅只是对该房屋的各独立空间的产权进行了确认。分户登记不是拆房子。它不是把房屋拆成很多部件。它是确认各个空间的产权归属：这个空间属于你，那个空间属于他，剩下的空间大家共有公用。这是基础理念，我们所有的论述都将从这里起步。2、空间如何计算面积在明确了第一点之后，接下来的这个问题将非常有趣：怎么给空间计算面积。我明确说：我不知道。我个人莫名其妙。我个人至今都深深的怀疑这个给空间计算出一个面积来的制度。我对这个制度本身都存在怀疑。我稍微查了一下国外的状况，我的发现是：越来越多的国家对单元住房是进行空间登记，面积部分只登记室内净地面积（就是室内除墙面积，香港人习惯叫地毯面积，就是能铺上地毯的那部分面积，纯正的地面），并且这个面积只做参考作用，没有所谓的产权概念。但我们既然生活在国内，因此必须遵循国内的游戏规则：一个立体空间，必须要计算平面面积。因此，就必须给这个立体空间划出一个平面的界限，以约束它，测量它。目前来说，我国都这个立体空间的测量办法，是投射法，这个立体空间投射到平面上是什么面积，那这个空间的“产权面积”大概就是多大（不考虑分摊）。我说老实话，我对这个做法，自己的感觉，是扯淡。单元住房产权登记的意义，就在于划分各自的生活空间，以及责任空间。而分割各自空间的墙体和柱体，在产权上就没有任何定性的必要，乃至，进行这种定性本身就是一种错误。上下两层之间的隔板，产权如何定性？两户之间的分割墙，某户内的承重柱，如何定义其产权？将某个特定的产权面积的平面界线定出来，到底是什么意思？在该界线内的墙柱为该业主私有吗？显然不是，我国目前也否认这一点。那么既然不是，这个界线有什么意义？我个人不知道。谁知道谁去发贴告诉我。谢谢。 3、毫无意义的面积这是接着上面而来的话题：给一个立体的、相对独立的空间，核定出一个平面面积，得出一个数字，有什么意义？这个数字有啥实际上的作用？我直接给出我的结论：我认为没有意义。这个面积的界线（也就是房产证上的房屋边界线，按规范一般是墙身中线）本身，就没有意义。为这个界线所包围的区域，并不是业主的所有权界线区域。换个说法强调一次：业主不能对这个界线内的房屋结构做任何处置。这个界线内的房屋结构，不属于这个业主所有。再次强调：房屋结构，不属于业主个人所有。如果非要找一个所有权人，那就是全体业主共有吧。业主有的是什么呢？是有一个个的或大或小的空间。这栋建筑内的空间。仅此而已。业主不能拆自己产权证内的那半堵墙。我希望所有人都记住这一点。在后面我们论述各类建筑或结构的产权归属时，我希望所有人都明白，虽然我按照国内的表述习惯，表述成这属于谁那是谁的产权，但这不代表业主具有我们一般意义上的所有权：可占有可毁弃。业主只不过对那个空间，具有所有权。目前，我国绝大多数的地方，习惯用产权面积数字，作为房屋计价的基数。这是一个习惯问题。但也有一些地方，开始无视这个面积数字，以套为单位计价。无论房屋面积数字如何调整，房屋总价不变，购房人所购得那个空间，不会变。事实上，以这个数字为计价基础，是绝大多数纠纷的源泉。而这个数字本身，其实没有任何意义。业主并不是生活在这个数字上面，他们是生活在空间里，而这个空间的大小不会因为这个数字的变化而发生任何变化。这个数字中的每一个组成部分都可能因为测量规范的变化而变化，但空间大小不会变化，它会维持不变。因此，无论后面我怎么抨击目前自相矛盾的各种测量规范，这个抨击都比不上对面积本身的抨击。面积本身就没有什么实际意义，更何况测量规范？4、小区的边界小区的边界是一个非常复杂的题目。但也是大多数人，包括绝大多数的法律人，乃至包括绝大多数自称为房地产专业法律人的人，根本都门都没摸到一个题目。请注意，我这不是在耸人听闻。我这是在很严肃的抨击、指责，以及唾骂。小区边界的含义，在乎区分一个住宅小区与周边的其他产权人，乃至政府的产权界线。我们经常说，小区内的产权如何如何，小区外的设施如何如何，但是，这个内外的界线，到底在哪里？最常见的一种答复是：小区外的道路边线是为小区的边界。当然道路边线本身就是一个不确切的概念，市政道路两旁都会有规划控制线，这条控制线与道路边线之间的区域不许建设，但规划部门又不管产权，那么这个规划控制区域到底算什么，目前来说没人说得清楚。尤其是高速公路啊城市快速路啊，两旁各控制25米以上，啥都不说，反正就不许你开发建设。这个控制范围搞死人啊同志们。在绝大多数的城市，在道路规划控制线内设置永久停车位都不行，有些变态的城市连临时停车位都不行，乃至我最近刚听说，那个区域连搞绿化面不能算进小区的绿化指标，直接就是把这个区域从小区里割出来了。规划部门振振有辞，这个区域是为了日后道路扩建准备的，万一一扩建，你小区搞成了车位搞成了绿化，算进了指标，那日后岂不是不达标？我个人无言以对。此外，穿过小区的市政道路的产权如何归属？老实说，我是真不知道。在很多时候，由于规划部门与国土部门之间由来已久的种种矛盾冲突的原因，今天买到的地，明天拿到规划要点批复一看，突然在里面多了一条路。那时候真不知道怎么办。这个算征地吗？政府为了实施道路规划向开发商征地？我明确告诉你们，在整个珠三角，基本上没有把这种情况当成征地来运做的，直接就是开发商做贡献了。连路都得开发商建好，然后无偿拿出来做市政道路使用。我老实说，我一直很莫名其妙。那么，这个道路所占区域是不是能算容积率指标呢？各地也不一致，乃至同一个市，不同的楼盘经过不同的运做，也可以有不同的结果。这个话题很敏感，我就不具体指出哪个市了。总之算也行，不算也不违反任何规范。这条道路是不是属于小区范围之内呢？我个人不知道。然后，国土部门出让土地，总是喜欢从道路中线起算面积，而不是道路边线。发土地证的时候，若干城市从道路中线发，若干城市沿边线发，这些情况都存在。并且延续至今。有些城市慢慢的在变革，土地出让和土地证都以道路边线为标准。但这些都没有统一，也缺乏规范。我个人看到那些五花八门的土地证时也很头痛。5、建筑基底建筑基底面积是一个相当重要的概念。它的重要意义体现在：建筑基底所占的土地，为该建筑内所有住户所共有。这里必须先明确两个概念：单元住宅的“房屋所有权”与“土地使用权”。我把上面那一行空出来，以便各位能清晰直观的看到上面这段话。每一套单元住宅，除了要取得房屋所有权证外，还应当取得土地使用权证。我不把这句话反复说了，请大家自己回头再看一遍。房屋所有权证，确认房屋的建筑面积。而土地使用权证，一般就是登记这个建筑基底面积，这是个大数，这个大数字要分摊到每一套住宅，又会形成一个分摊土地面积。我建议你们又回头看一遍，以确定自己看明白了。在国土部门与房管部门合并的少数城市内，颁发房地产权证，会同时载明房屋的建筑面积，以及该房屋的基底占地面积。我强烈建议，各位不要嫌麻烦，请再次回头看一次。谢谢。大家都知道“分摊”这个概念，建筑的公用部分的面积，须分摊进每一套住宅面积里面去。而该栋建筑的占地面积，按照国土资源部的土地使用权登记办法，也应该分摊到每间住宅。但是，请注意这个但是：建筑基底面积如何分摊，没有技术规则。你没有看错。确实是没有规则。各位如果有幸领取过含建筑基底面积分摊数字的土地使用权证，如果闲着没事，只管去对这个数字提起行政诉讼，一告一个准。最麻烦的事情在于，随着现代建筑技术的提高，建筑底层的裙楼与塔楼之间的结构性差异，越来越大，乃至越来越无法判断，什么是建筑基底。在三层的商业裙楼上，树起20多层的住宅塔楼，这是非常普遍的事情，那么，这个住宅塔楼的建筑基底面积是啥？裙楼的建筑基底面积是啥？越来越多的小区，习惯用商业裙楼围闭整个小区，那么，这个基本无间断的、围合了整个小区的边界的裙楼基底面积，全部参与