慎用资产评估报告 降低贷款押品损失——商业银行不良贷款抵押物品、抵债资产损失情况调查报告.doc

慎用资产评估报告降低贷款押品损失商业银行不良贷款抵押物品、抵债资产损失情况调查报告来源：本站原创 作者：中国银行陕西省分行 刘阳 点击次数： 865次 时间：2009-2-11 近年来，商业银行在严格审查保证贷款的同时，加大抵质押贷款的比例。为了了解押品作为第二还款来源这一重要保障作用的效力，我们调查了陕西省国有商业银行三年来公司类不良贷款涉及的抵押物品、抵债资产处置的损失情况。本次调查包括四家国有商业银行的20个分支机构80笔贷款，不良本金9.44亿元，利息1.9亿元，抵押物评估价值16.97亿元，抵押率55.62%。抵债资产4.3亿元，评估价值4.47亿元，变现价值2.20亿元，形成损失2.3亿元，抵债资产回收率46.51%。一、贷款损失的分布情况调查对象最终损失贷款本息9.25亿元，不良贷款损失率为81.48%。具体的分布结构如下。1.从押品类型看，车辆、机器设备等动产的损失较大。车辆损失1282.59万元，损失率为99.7%；机器设备损失15108.71万元，损失率为97.58%；字画、钱币、专利权等损失8032.84万元，损失率为96.52%；房地产、在建工程、土地损失率相对较小。 2.从行业分布看，损失主要集中在商贸流通、工业制造、房地产领域。其次是服务、印刷、政府机关、社会团队、建筑业。商贸流通行业损失贷款34061.2万元，工业制造行业损失贷款27521.4万元，房地产行业损失贷款21709.45万元，这三大行业占损失总额的90%。服务等其他行业损失贷款9234.98万元。3.从损失原因看，评估价值过高、政府干预是造成押品损失的主要原因。因采信了外部资产评估公司出具的不客观的评估结论而造成贷款损失3.6亿元，占比为38%；当地政府干预行为造成押品无法变现而损失贷款2.4亿元，占比26%；选用了动产作为抵押而后期管理不善，造成损失贷款1.5亿元，占比16%。其他原因还包括借款人涉嫌刑事案件、抵押物灭失、抵押手续不全、处置成本大于预期收益而无法受偿、无法执行的个人生活必需品抵押、押品瑕疵、买受人排斥心理等。二、调查中发现的问题1.抵押物品、抵债资产损失率较高。本次调查国有商业银行的抵押物品、抵债资产损失率为53.49%，其中抵债资产损失率为48%。与全国金融机构抵债资产变现损失率大约在30%以上相比，国有商业银行的抵债资产损失率较高。从调查情况看，抵押资产评估价值不准确是造成贷款损失的主要原因。2.同一抵押物不同环节评估价值偏离度较大。目前，贷款抵押物的价值主要依靠资产评估报告确定。由于评估目的不同、评估人出发点不同，同一个抵押物在贷款、抵债、处置等不同环节的评估价值偏离度较大。这使得商业银行不得不谨慎采信评估报告。3.动产抵押物后期管理风险较大。凡抵押的车辆绝大多数在贷款形成不良时，早已被抵押人提前处置，或者藏匿在抵押权人无法找到的地方，最终因“无法找到抵押物”而失去价值。机器设备在使用期间其价值得以体现。一旦贷款形成不良资产，抵押的机器设备，大多数因其非通用性、使用寿命超龄而无法处置，只能当作废铁变卖。4.抵押手续不完善，影响处置价值。押品未进行评估就准入；押品有评估报告，但抵押手续不全；押品贷后管理不到位造成抵押物灭失，影响抵押物处置价值；贷款签订了抵押合同，但未办理有效登记手续造成抵押无效。5.受地方保护主义的影响，押品处置面临困境。在处置押品时，商业银行会受到来自政府、法院、社会等方面制约，出现执行难、难拍卖的困境。在调查的80笔损失贷款中，有14笔地方政府以安定团结为由，要求法院不得处置，从而造成了商业银行抵押物无法变现，最终损失28034.57亿元，占全部贷款损失的30.27%。6.处置成本不经济。某些抵押贷款虽然在法律意义上可能有价值。但由于借款人、抵押人经营不善、濒临倒闭，拖欠薪金、工程欠款、拖欠国家税金，负债过多，造成商业银行押品处置成本过大，押品事实上无法发挥贷款第二还款来源职能。此情况下，商业银行只能领取债权凭证，贷款无法受偿。7.个人住房抵押需谨慎。本次调查中，有8笔贷款的抵押物是个人住房，形成损失388.46万元，损失率97.98%。按照法律规定，个人生活必需品不能强制执行。当贷款形成不良需要查封抵押物时，抵押人往往采取不正当手段阻止法院执行，贷款最终形成损失。三、形成以上问题的原因1.社会外部因素（1）借款人、抵押人在经营水平、偿债能力等方面的风险，是押品贬值的决定因素。良好的企业必然有一个良好的机制，包括经营、负债能力，领导者的偿债意识、法律意识、信用等级等各个方面。如果企业在以上方面出现了问题，必然会增加押品的风险。更有甚者，企业为了节省评估费、审计费，提供虚假资产评估报告或者资产权利证明，不惜以身试法，骗取银行贷款。（2）资产评估公司的评估价值偏离度过大，误导银行做出不合理的授信决策。企业为了尽最大能力融资，必然要在评估费可以接受的范围内尽量以较高的价值要求资产评估公司出具能满足银行贷款条件的资产评估报告，甚至要求评估公司通过技术手段增加被评估对象价值。个别评估人员为了短期利益出具与客观实际不符的评估报告，甚至编造虚假评估报告。这些报告一旦成为商业银行贷款决策参考依据，必然误导商业银行做出错误的授信决策，对押品、对授信都是重大的风险隐患。（3）押品、抵债资产自身瑕疵，影响处置变现价值。押品本身存在的瑕疵，可能是无形的，或者是外人难以发现的。比如未缴纳出让金的划拨土地抵押后，一旦要处置变现，必须要扣除必要的出让金；抵押人将已出租的房屋向商业银行设定抵押，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。如要处置，必然受出租事实的制约。这些瑕疵抵押人一般不会主动告知抵押权人，需要银行工作人员前往押品存放地、登记机关现场核查，凭借经验分析判断。（4）地方司法、社会环境影响金融机构处置抵押物品行为。当地政府以安定团结为由干预银行处置抵押物、抵债资产，这种现象在县级地方较为普遍。这种行政环境下，当地金融机构无法与政府的不规范行为抗争，其结果就是押品无法变现、资产损失。（5）买受人的排斥心理影响抵押物处置价格。一幢房产，一旦抵押给商业银行，买受人会产生顾虑。一般来说，竞拍商业银行抵债资产的人有一种习惯心理不高于市场价格。商业银行抵押物很少能卖出一个合理的价格。2.商业银行内部因素（1）利用评估机构出具的抵押物评估价值报告时，风险集中在抵押物价值的高估上。以高估了的抵押物价值作为贷款的参考，贷款到期后，商业银行处理的抵押物变现不足还债，就会形成贷款损失。（2）对于协议抵债，商业银行不规范操作行为造成抵债价格高估。未经上级机构批准实施了协议抵债，未经评估确定了抵债价格，未坚持收益价值最大化原则确定了处置方案，不考虑处置抵债资产的时间和资金成本。这些都是造成以高出市场价值的价格完成协议抵债的人为因素，也是造成抵债资产损失率较高的主观原因。（3）银行业务人员缺乏评估知识。对商业银行讲，资产评估的专业性很强。业务人员简单浏览评估报告后，将关注的内容摘录引入调查报告中。至于评估报告的评估原则、方法、假设、依据，一般不会做太多的推敲。事实上，只有全面分析评估报告，才能更加有效地利用评估结论，绝不能片面使用评估结论。评估公司出具的评估结论是否适合商业银行的风险控制，需要评估报告的使用者用心研究。（4）贷前调查不实，贷时审查不严，造成押品抵押手续不全，不实。由于信贷人员工作失误，贷前调查不实，造成抵押手续不全；贷时审查不严，未落实授信批复中有关抵押的条件；未在有关部门办理合法有效登记手续而造成抵押无效，影响了抵押物的处置价值。粗心的信贷人员甚至不能发现客户提供了虚假的资料骗贷，间接助长了违法行为的发生。（5）贷后管理不到位，没有及时发现押品贬值的因素而采取补救措施。押品价值发生了贬值风险，甚至灭失，而商业银行没有及时发现并采取有效措施，致使押品无法足额抵偿贷款。比如某银行的押品被其他当事人依法查封、冻结，客户经理没有及时前往登记机关现场核查，影响了本行押品的价值。再比如抵押的车辆、机器设备发生了人为损坏，房产因地震等不可抗拒的因素造成了损毁，而客户经理没有及时核实，造成押品贬值，贷款得不到足额受偿而损失。（6）商业银行工作人员的职业道德、从业能力、理论知识、技术水平，也会影响贷款押品的生存环境，从而影响押品未来的变现价值。商业银行人员缺乏足够的法律知识，不能主动提前规避风险，对押品的瑕疵认识不够，未能及时发现风险，造成押品“带病上岗”。商业银行人员违反规定，违背职业道德，造成押品、抵债资产损失。（7）大多数质押权利及部分抵押品准入时未进行评估。目前商业银行权利质押，如公路收费权、售电收费权、高校公寓收费权等准入时未经资产评估公司评估。押品未经过评估就无法了解其真实价值，授信的安全性就无法得到保证。（8）其他因素。成本大于未来预期收益，处置不经济，抵债资产没有及时处置等也是造成抵押物品价值损失的原因。四、押品及抵债资产风险的防范措施1.正确利用中介机构评估报告，防止贷款风险产生某些评估机构由于多种原因，经常出具“高估”的评估报告。商业银行信贷人员应该从银行利益出发，防范信贷风险、正确利用评估报告，努力提高识别虚假报告的能力。全面阅读评估报告，明了评估价值结果的真正含义和使用事项。2.实施公司授信押品贷前准入的内部评估工作目前，个别商业银行建立了自己的一套评估体系，实行授信押品贷前核查及内部评估工作。在此基础上，结合外部资产评估报告，形成押品准入的参考依据。这一举措，正是针对历年来押品及抵债资产变现损失率较高而付出较大代价的“处方”。那么，病症能否治愈，还需要金融企业迈出更大步伐验证。3.发挥押品管理“三查”职能，将押品风险厘定在可控范围之内贷前调查：公司业务人员要把好押品风险的第一道关口。商业银行信贷人员是授信业务发起的第一责任人，把好第一道关口是押品管理安全性、足值性的重要保障。信贷人员应尽职尽责做好押品的贷前调查，严格落实授信批复关于抵押物的有关条件，并办理合法有效的登记手续。贷时审查：贷款发放时要严格审查授信批复条件的落实情况；审查抵押登记、抵押核查、权证移交情况；批复、抵押合同、权证三者记载内容的一致性。贷后检查：信贷人员要定期到登记机关和押品存放地现场核查押品，发现问题，及时采取补救措施。监督管理、内部稽核部门要检查公司业务人员贷后管理的及时性、有效性，帮助公司业务人员发现风险、化解风险。4.合理规避法律对商业银行押品、抵债资产的不利因素中华人民共和国物权法的实施加大了押品管理的难度。物权法对担保法及担保法司法解释进行了多达二十多处的修改，拓宽了当事人意思自治的空间。该法的实施将直接影响到商业