房地产项目主动管理工作指引.doc

房地产项目主动管理工作指引一、制定目的明确公司房地产项目主动管理内容，指导主动管理工作开展，提高项目管理质量，避免出现管理措施不到位的情况，降低投资风险。二、适用范围各办事处、云南经营部、总部直营部门或集团内各投资类平台公司承担主动管理责任的房地产项目。三、工作原则（一）合法合规原则。主动管理措施不得与法律法规相冲突，不宜采用存在法律争议的管理措施，并应考虑各地房地产相关政策的差异对管理措施可能带来的影响。（二）审慎监管原则。主动管理措施应当坚持风险为本、安全至上的理念，严格按照本指引要求，密切监控和防范项目风险。（三）动态调整原则。根据具体项目所处阶段、进展程度不同，对主动管理措施进行动态调整、弹性管理。例如在项目前期阶段或临近偿付日阶段，严格控制资金往来；在项目进入销售或现金流较为宽裕、风险相对可控阶段，资金监管标准可适度宽松。（四）实效性原则：主动管理措施应当与业务模式、项目特性相适应，与各经营单位内部职能分工、机构设置相匹配，确保管理工作能够有效落实。四、监管内容在各经营单位上报的房地产项目材料中，应包括详细、可操作的主动管理方案及根据项目实际情况拟定的联合管理协议（参考文本见附件2）。主动管理方案可纳入在项目请示方案中，也可撰写为独立的方案。项目经有权机构审议通过后，须将具体措施落实到法律协议中，并在项目正式实施后，按照投融资审核及处置审查部相关要求，及时上报项目主动管理工作落实情况。主动管理方案一般可包括以下内容：（一）调整项目公司治理结构明确项目公司股权结构，确定我方持股比例或股权质押比例，修改公司章程，明确我方派驻董事的具体权利，并在章程中明确规定需要董事会全票通过的重大事项范围，重大事项可包括：1.增加标的项目总投；2.更改项目建设及销售时间节点；3.对外投资、融资、担保；4.股东分红；5.关联交易；6.其他重大事项等。（二）明确项目进度关键节点、核心要素，明确违约责任。关键节点可包括：1.取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、预售许可证的时间；2.开工、达到正负0、7层（根据当地预售政策进行适时调整）的时间；3.封顶时间；4.竣工时间；5.交房时间等。核心要素可包括：1.土地的拆迁进度；2.土地核心经济技术指标；3.拟建设物业类型等。若项目实际运行中出现关键节点、核心要素与请示方案严重不符的情况，我方有权要求融资方承担相应的违约责任，并明确违约责任具体内容。（三）明确我方对项目运营的管理措施1.明确资金使用计划及管理原则，确定我方资金使用完毕后应达到的工程形象进度。各经营单位应提供具体到季度的项目资金使用计划表及工程进度表，测算资金峰值，明确资金峰值与预售节点的衔接情况。若在预售阶段仍存在资金缺口，应明确补足义务主体。可通过监理报告对项目建设进度、已完成工程量的计价清单进行核实，并与向施工方的付款情况进行核对。若项目实际运行中出现建设进度与资金使用不匹配，我方有权及时纠正并予以制止。2.明确项目销售回款的使用计划和管理原则。我方应对销售回款账户进行监管，销售回款的支出需我方同意。销售回款的使用应当符合项目销售回款资金使用计划。各经营单位可要求项目公司定期（每月或每季度）出具盖章的销控表，与备案情况进行核对，同时对销售资金进入监管账户的情况进行核查。3.明确证章照监管范围、接管时间，是否存在共管情况。明确我方监管的印鉴范围，可包括：公章、财务专用章、法定代表人名章、合同专用章、发票专用章等。明确由我方保管原件的证照范围，可包括：营业执照（正、副本）、税务登记证（正、副本）、开户许可证、开户密码纸、贷款卡、组织机构代码证、房地产开发企业资质证书、房地产开发建设项目立项批复、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、环境影响报告表等。明确相关证章照是由我方现场管理人员单独管理还是与项目方共管，若存在共管情况应确定共管的具体方式。（四）明确交易对手在配合我方实施主动管理措施方面须履行的义务1.项目方应定期向我方提供以下资料：（1）至少每月提供销售情况表、银行对账单、工程进度报告、监理报告等；（2）至少每季度提供借款人、保证人的财务报表等。2.为配合现场管理人员工作，项目公司应提供以下资料：（1）已签订合同台账（包括合同签署方、编号、名称、金额、已付金额、预计结算金额等）；（2）各项工程合同、材料采购合同及补充协议、备忘录等文件的复印件；（3）项目公司内部审批流程（财务审批流程、用章审批流程、审批人员名单、审批权限、签字样本等）；（4）现场管理人员工作需要的其他资料等。3.明确项目公司应解决现场管理人员所需的办公条件：（1）硬件设施，如电脑、电话、传真机、打印机、复印机、扫描设备、上网设施、保险柜等。（2）软件设施，如开通OA、获得财务系统、销控系统的审批查询权限、公司内部审批流程的查询权限等。（五）明确我方现场管理具体内容1. 明确我方资金进入后首次召开董事会、股东会、监事会的时间以及之后的召开频率，首次会议议题一般包括：（1）项目开发目标成本；（2）项目资金预算计划（包括资金用途、使用时间节点、相应形象进度要求等）；（3）项目工程进度计划（包括项目各关键节点时间，如报建、施工建设进度、竣工验收、预售及交房等）；（4）项目销售进度计划（预售时间、推盘计划、销售策略、预计售价等）；（5）融资期内项目现金流测算表；（6）其他应在首次会议审议的内容。2.明确我方现场管理权利、现场管理人员的权限、工作审查流程。我方的现场管理内容可包括：（1）所有印章使用申请的审核、用印、登记；（2）所有资金支付申请的审核、划付；（3）工程监管事项；（4）销售监管事项；（5）现场管理人员可列席项目公司股东会、董事会、总经理办公会、招投标会以及其他重要会议；（6）现场管理人员应定期出具书面管理报告；（7）其他监管事项等。3.现场管理人员的具体工作内容可由各经营单位根据项目实际情况进行安排。涉及重大事项的印章使用和资金划付，现场管理人员需提交经营单位审核。对于重大事项的界定，可参照以下内容：（1）预算外、预算内单笔事项累计金额达到一定额度后的印章使用或资金划付；（2）项目公司股东会、董事会、监事会议案事项的印章使用或资金划付；（3）项目公司涉及对外投资、项目合作、转让、对外融资、担保、往来款支付等事项的印章使用或资金划付；（4）项目公司其他重大事项等。（六）其他管理事项1.明确项目后续融资申办原则。若项目因后续融资安排，需要对我方抵押物进行调整，则须明确以下事项：（1）是否需要我方解押：若解押则借款人需满足的条件：如偿还全部或部分本金、提供替换抵押物等，同时确保项目抵押率不高于原方案；（2）是否将我方转为第二顺位抵押。2.明确是否允许项目公司以往来款方式对外出款，项目公司提取往来款需满足的条件。若允许项目公司以往来款方式对外出款或偿还股东借款，应明确在一定时点及条件下相关方的资金补足义务。3.明确预警事项及应对措施。若出现影响资金安全的事项，现场管理人员应及时通过各种有效方式进行预警，具体事项可包括：（1）工程形象进度严重滞后；（2）工程发生重大变更、资金缺口大幅增加；（3）销售进度缓慢影响本息兑付；（4）销售回款未按照约定归集到监管账户；（5）商业化业务投后管理指引第四条第（六）项中所列重大事项等。在取得各经营单位同意后，现场管理人员可采取冻结账户、暂停公章使用等措施避免损失扩大。五、相关要求（一）在项目实施阶段，有关现场管理人员的选聘方式、工作职责、工作内容等具体要求，请参照附件1房地产项目现场管理工作手册。（二）原则上各经营单位上报的房地产项目方案中均应按照本指引第四条内容明确主动管理方案。