湖南灰汤温泉国际旅游度假区概念规划设计说明.doc

湖南灰汤温泉国际旅游度假区概念规划设计说明第一章 现状条件分析一项目资源及地段分析1基地区位条件本项目位于湖南宁乡经济开发区。宁乡隶属长沙，地处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，总面积2906平方公里，人口130万，属亚热带季风性湿润气候。开发区位于宁乡县城东北部、沩水两岸，规划面积60平方公里。以宁乡县城为发展起点，依托长常高速公路、石长铁路、金州大道（宁乡县城于长沙高新区连接线）和319国道线，东距长沙市中心30公里、黄花国际机场50公里，集江南秀丽风光与现代工业文明于一体，既是长沙通往西部省份的交通枢纽，也是湖南对接沿海发达地区的通衢要塞。宁乡是已故国家主席刘少奇同志故乡，山川秀美，人文荟萃，名胜古迹广布境内，其中刘少奇同志故居，沩山密印寺、灰汤温泉国际旅游度假区等均为盛名远播的旅游胜地；旅游资源极为丰富。灰汤与毛泽东故居韶山、刘少奇故居花明楼成“品”字形排列，各相距30-40km。交通便利。 项目基地位于长常高速公路和宁乡大道的交汇处。地块占地3600亩，西侧依靠宽阔的宁乡大道，北面即为长常高速公路，离高速公路宁乡出入口的咫尺之遥。2项目优劣势比较项目优势l 本案区位良好，交通便利。从长沙出发，沿长常高速公路、到基地只有60分钟的车程。l 周边休闲，旅游资源丰富；潜在客户群巨大l 拥有就近的灰汤温泉资源。l 基地原生态的植被保护良好，综合环境质量良好。l 地形基本方正，地势略有起伏，均符合一，二类建设用地标准。l 政府支持项目劣势l 周边的旅游资源尚待开发，未形成规模效应。旅游人气和知名度不足。l 基地所临的宁乡大道道路过宽，远期规划流量太大，与北侧高速公路一样形成交通噪声l 南侧与多个工业用地想邻，且处于常年主导风向的下风位。l 高尔夫球场建设投资巨大且有政策障碍。第二章 规划依据和规划原则一 规划设计依据1. 中华人民共和国城市规划法2. 城市居住区规划设计规范GB50180-933. 国家及有关城市建设和住宅建设管理法规、规则及建筑、结构设备等有关设计规范和文件等4. 宁乡规划局提供的基本地形图及相关资料5. 甲方提供的设计任务书及历次提交成果的书面修改意见二 规划基本原则与理念1. 在宁乡大道与长常高速公路的汇交点上，营造一个集旅游度假，休闲娱乐，体育运动（高尔夫运动），高档居住为一体的综合商住区。2. 确定“原生态”的基本规划理念，强调对项目开发过程中对现有环境的保护；3. 确定“原地形”的基本规划理念，强调对项目开发过程中对现有地形进行保留，因地制宜，突出竖向规划的合理性；4. 确定高尔夫社区的基本规划原则，强调高尔夫球场设计与周边物业相得益彰，相互利用，滚动开发；5. 确定“以人为本”的规划设计指导思想，处处考虑居民生活特点及私密性要求，满足不同层次的需求。强调各物业分区的合理性及联系的统一性，突出小区的整体性和相对独立性。6. 确定“环保开发”的基本规划理念，强调对高尔夫球场和住宅项目开发过程中对新环保技术的应用；7. 以组团为基本的邻里单位，强调“开放的社区，封闭的组团”第三章 规划总体构思一用地布局和功能分区整个规划区内的土地分为数期开发，根据项目现基地的特征和产品的要求，规划注重尽量利用现有的地形条件，对现基地进行低密度，低强度的开发。在临主要城市干道宁乡大道规划主要的对外服务的公共建筑区域及整个社区的出入口。在地块的南北两侧集中规划低密度高级住宅，以内部规划的主环路为界，环内中心地块布置一个18洞标准高尔夫球场和若干根据丘陵地形规划的别墅组团。其中公共建筑区域占地78公顷，高尔夫球场占地1200亩（80公顷），住宅用地94公顷。二空间组织 规划区内强调充分结合地形，建筑无论是公共建筑还是住宅建筑均以组团为基本单位成围合布置，形成在组团内部相对内聚的空间特点；在外部强调沿主干道的空间变化，建筑有分有合，并穿插布置了若干城市开放绿地。1. 在沿宁乡大道一线，利用突出的小丘陵地形规划了开放的绿地公园景观和广场作为整个道路的连续起伏的景观。2. 在内部强调空间有收有放，利用小的山谷地安排高尔夫球道，连续蜿蜒的球道设置一方面形成了贯穿全区的景观带，另一方面也最大程度地创造了一线景观建设用地，增加了近一倍的可利用的景观长度。3. 适当连接扩大现有水面并连接起来形成景观水系，局部形成中央景观湖，并在南部小山形成一条景观轴线。4. 不做大的地形等高线整理，小区道路和组团道路蜿蜒曲折，尽量顺应等高线，所有的建筑根据地势进行坡地单体的设计。5. 建筑单体设计尽量充分利用现有的和改造的景观条件，做到户户开窗见景。6. 在每个组团的的中心区适当放开保留原山体绿化，做到建筑布置疏密有致。三 道路交通规划1合理分布的道路与交通 本区交通组织总体构架的基本单位为地块，包括南北两条过境城市道路，纵贯基地的环线主干道一级道路及小区道路二级道路将各地块串为一个树枝状结构的整体。通过合理有效的交通组织，经济地实现了“交通便捷”这一理念，提高了交通可达性。主干道城市道路顺着山势蜿蜒穿过整个基地，道路宽20米，道路中间设有2米宽的中央绿带，两侧各有2米宽林荫人行步道，为典型的三块板道路断面形式；区内主环路道路宽10米，与各小区内组团道路相连；小区内组团道路宽5米，各组团内蜿蜒曲折的小径亦相互关联，在基地四周防护绿地规划了穿行于开阔的绿地和茂密林荫内的独特的健身步道系统，将各种运动健身活动场地串为一体，形成步行系统，成为居民晨练及有氧运动最接近自然的理想场所。2交通组织与“人车分流”停车组织 为保证环境特色及组团内人车分流的实现，规划充分利用地形的高低起伏，采用地面与地下车库相结合，社会停车与居民停车分设，集中与分散相结合的停车方式。四 景观系统规划1绿地景观系统规划 环境是整个小区的灵魂，良好的且具亲和力的环境设计能切实改善该地区居民的生活质量和提高整个小区的品位。同时也能给开发商带来可观的经济效益和社会效益，这是设计者和业主在设计中共同追求的目标所在。小区以高尔夫球场为依托，总体气势宛如一部清新的随想曲，一幅清丽的水彩画，气韵流淌，内部设计又匠心独具。一草一木，皆清新婉约，别具风韵。本案绿地系统规划设计着力体现其系统性和生态性：a) 以高尔夫球场为中心力求形成社区级集中绿地，不同分期内的小区级绿地和组团内集中绿地的三级集中绿地系统。b) 力求形成大型沿小区边界的线形绿地步行系统和贯穿小区内部的景观道路系统和组团内部人行道相结合的社区线性休闲步行系统；c) 绿化景观的配置强调利用原生态，强调人工种植与自然原生态结合。 根据这一设计的基本思路，沿居住区主干道和区外道路沿线形成林荫绿带，结合组团间人行绿地，营造 出幽静深远的居住氛围。每个组团中心均形成组团中心绿地，不仅为优美环境、健身场地提供了理想的空间，而且成为了组团内每户居民景观视野的中心所在。宅间绿地丰富自然，提供了良好的小环境。将小区户外环境编织为一首具丰富乐章的交响曲, 更是成为整个绿地系统的中心。 精心设计的小区空间环境，通过与各种活动场地的完美结合，真正成为小区居民“健康生活”的理想场所。2景观水处理概念 景观水处理概念包括水的来源和补水，水质处理和生态保持，水循环，水位控制。水的来源主要是保留现有基地的水资源和自然雨水汇集，水的补充考虑设计中水系统和深井方式来补充。景观湖水模拟自然河道推流形式的水流方式，即在景观河的一端设定为上游，另一端设定为下游，水从下游经回水管进入水泵，经水泵加压后进入水处理系统，对水进行仿生处理：“呼吸”除泡沫去污增添“免疫力”，使出水水质达到景观娱乐用水水质标准的C类水质后流回景观湖上游。拟在公建地下室内设置水处理设备。通过“呼吸”（曝气）和“除泡沫”两大功能除去溶解在水中的氨氮、磷及部分有机污染物，并增加水中的溶解氧；通过“去污”(过滤)功能除去水中的杂质、藻类，降低水的浊度和色度；通过“免疫力”(消毒)功能杀菌、灭藻，从而达到抑制细菌和藻类繁殖的目的；令湖水始终保持美观、清澈、赏心悦目的景观价值，又实现了循环利用水资源、节水降耗的经济效益。采用成熟、可靠的处理工艺、处理设备，具有最大限度的适应性以满足各种变化情况。天然河道清水池承压式净水装置提升泵生物曝气池取水口加药装置气浮池循环泵景观水体雨水排水泵工艺流程图水处理循环泵站根据提供的场地特点，地埋式水处理设备房建造于在小区主入口地下，取水口设置在天然河道边。生态维护和减少富营养化对于整个小区景观水体来说水生植物的种植也对水质的维护起到一个辅助的作用，而且还能美化环境。这也是小区景观水系统不可或缺的一部分。水生植物主要分为：挺水植物、沉水植物、浮叶植物、漂浮植物。1）挺水植物能吸收水、底泥中氮、磷等营养元素，通过竞争途径抑制同样吸收氮、磷等营养元素的藻类的繁殖。水在流经挺水植物群落时，水中的悬浮物、高分子有机物由于植物的阻挡作用及植物表面微生物所分泌的粘液的凝聚作用而沉降，降低水的浑浊度。例如：水葱、千屈菜、藨草、芦苇、荷花等水位控制主要根据地形标高把水位由西向东分为几个层次，相互间用可伸缩的充气橡胶坝来协调水位。五 竖向概念规划考虑到基地为地形条件较为复杂的丘陵，从建设用地的分类评价标准来衡量，区内呈现多样性和复杂性的特点，且局部地区坡度较大，设计需要进行一定面积的地形改造和整理，同时也要兼顾土方平衡。设计充分研究了用地的登高线图，强调因地制宜地进行竖向设计：1. 主要道路的走向尽量沿现有的登高线布置，道路标高根据坡度具体设定，道路横坡保持0.2%-0.3%，纵坡均不大于8%，其中入口道路略标高于宁乡大道，进入小区内呈现西低东高的走向。2. 主要组团场地的标高尽量利用现地形，根据地埋的管线综合及景观的种植深度要求，场地土方平衡综合考量安排场地标高；改造后的组团场地表面的起伏将最终由景观设计确定。3. 建筑单体的室内标高在原则上与周边场地高差600，在地形变化较大的情况下，利用场地南北向的高差设计半地下的储藏室和地下车库。同时在日照间距的计算上，也充分考虑到地形起伏形成的遮挡因素。 六 旅游休闲度假区规划鉴于项目所处的地理位置、生态环境、温泉资源及周边张家界、索溪峪、花明楼等旅游景点的独特优势，为实现发展战略、提升区域的功能价值，将地块中部近宁乡大道一侧建设一个具国际化、现代化水准的集商务游憩、度假休闲、生态体验于一体的区域中心。沿宁乡大道的旅游休闲度假区域，占地78公顷，总建筑面积13万平方米。从北到南依次包括2万平方米的温泉度假中心，2万平方米的餐饮服务区和一座3万平方米的三星级旅游酒店，5万平方米的五星级高尔夫度假酒店和1万平方米的高尔夫会所。大型对外服务的城市公共建筑在规划体形上强调化整为零，突出顺延起伏地形的小体量的建筑院落组合，在建筑高度上强调低层数，主要为3-4层，局部5-6层。其中温泉度假中心，餐饮服务区和三星级旅游酒店在规划独立成区，便于自身功能分区及灵活布置，并适度降低造价。先期开发并在功能和交通上自成系统。五星级度假酒店的规模约50000平方米（地上建筑），设置各类高、中档客房、会议用房外，配置商务中心、餐饮、健身、娱乐等，尤其是温泉泳池、SPA等各类相应配套辅助设施。其供电、电信、空调、给排水、消防及停车库等设施可集中布置于地下室内，部分高档特需客房以独立别墅的形式与主体酒店组合为建筑群体，该建筑群与度假区板块的中心景观湖、原生态公园有机结合，并置身于生态园林的大环境之中。并与高尔夫会所共享一个独立出入口以控制社会车辆，保证环境的私密性。七 高尔夫球场规划及开发根据对现地形的踏勘，规划高尔夫球场占地应控制在1200-1500亩左右，在球道区的规划中，主体部分面积占整个球场面积的95%，由击球的草坪区域、水域、沙坑、树木等障碍区域所组成。球道呈带状，与高级别墅区交错布置，宽度在最窄处控制100米；同时根据具体的规划合理安排长、中、短三种球洞，临近住宅区以标准杆为3杆的短洞为主，反之以每洞的标准杆为4杆的中洞为主、5杆的长洞为辅。18个洞设标准杆72杆，总长度6400m分为上下各半区的独立球道。同时配套建设高尔夫会所，拥有独立管理的出入口和内部通道，还包括活动区、俱乐部、停车场以及养护管理设施。1分期开发与滚动开发原则高尔夫球会作为高端商务休闲场所往往投资巨大而持久，其建设进程其实也正是向土地不断追加投资，从而大幅提升土地价值的过程。邻近高尔夫球场的物业由于能最为便利地享受球场设施及优美景观，往往会随着场馆的落成产生巨大的溢价增值效应，为“高尔夫球场溢价效应”。针对业主提出的多期开发战略，我们认为可以根据实际情况随时调整开发节奏。通常距一线城市一小时车程是购买别墅的心理距离，由于离长沙较近，而且交通便利，可以合理安排开发节奏来进行平衡，在完成酒店高尔夫会所部分功能和练习场和上半区9洞建设后，保证高尔夫景观呈现，球场可以基本投入运营后，随即开始物业建设和销售，通过销售回款再进行后9洞的建设。2环保原则与措施随着国民经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，国内高尔夫产业目前迎来了快速发展的黄金时期。伴随而来的是由于国人对高尔夫运动认识上的误区和高尔夫从业人员对环保上的意识淡薄，国内高尔夫球场在争地、争水和环境污染等问题也越来越引起人们的关注，直接导致了目前的高尔夫球场建设的政策障碍。规划强调除了有较完善的政策、法规体系和先进的建造、管理技术做依靠外，也要有完善的环保理念和手段：a) 球场规划和开发和当地的原始环境最大化地结合起来，尽量减少对原基地内的填挖方。b) 规划球场周围建植环场林带，球道之间建植隔离林带。林木选种多种多样，灌木乔木合理搭配。使野生动物，尤其是羽族动物有栖息空间，造就草坪上害虫的天敌。c) 球道规划在自然水源充足地方，排污处理严格按标准设计施工，另一方面通过规划独立中水系统，安装节水、高效的喷灌系统以保证最有效的利用水源，选用中水来浇灌球场；实用、高效的草坪养护机械确保及时进行各种养护作业，以使草坪生长正常，从而减少农药化肥使用量，减少造成环境污染的可能性。d) 球场开发采用专用产品的供应和完善的配套服务体系，包括建造球场所需优质沙、石、泥炭、草种、草苗，不同发育时期所需的缓释型专用肥，高效、低毒和低残留的杀虫剂、杀菌剂、除草剂、杀藻剂等，这些产品都使球场对环境的污染风险程度大大降低。选用抗旱的草种，如国产的日本结缕草非常耐旱，在当地靠天然降水满足其生长发育。这种草也非常抗病抗虫，几乎不用施药。e) 在概念阶段就突出后期的专业施工。减少施工过程中对环境的破坏和造成的污染，减少后期的养护管理隐患。临时道路、临时排水，山体护坡，表土收集、树木移栽、湖面开挖和湖壁处理、土方搬运、粗细造型、床土处理、排水处理、喷灌系统安装、园林造景，直至草坪种、植，都统一协调，为降低后期养护成本提供了基础，。八 高尔夫物业规划高级住宅区物业类型包括独立别墅，联排别墅和花园叠加别墅。1产品定位和分期住宅产品开发时间与球场建设交错进行。第一类：独立别墅，占地41公顷，总建筑面积10万平方米，建设主打面积350平方米左右的别墅，围绕球场布置，为一线景观物业； 第二类：以TOWNHOUSE和叠加别墅，以及高档花园洋房为主。占地53公顷，总建筑面积40万平方米，建设主打面积200平方米左右的联排住户和主打面积150-180平方米左右高级公寓房，在外围呈组团布置，内设独立组团花园。2.组团形式的住宅小区 住宅布局以组团形式为主，有利安保及分期实施。小区内组团布局强调识别性和认同感。每个组团因位置和大小的不同，建筑风格的差别而自然地形成各具特色的空间形态。通过不同的绿化环境和运动健身场地的布置，区别出不同人文环境特色的组团，并通过对组团中心绿地的精心设计和合理配置，强化居民的归属感。组团内住宅布局强调每户居民对组团中景观的充分利用，使尽可能多的住户“推窗见景”。通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成内向围合的邻里空间，创造亲近、自然具有人情味的居住环境。3生态的人居社区和可持续发展的开发运营模式整个社区强调以人为本、尊重生态自然的发展理念。生态型社区尊重自然，倡导生态设计。规划设计充分尊重原始的自然条件、自然特点，以生态学原理为基础，倡导自然和技术相结合的生态设计，将美好的自然环境融入住区，实现居住和自然的平衡发展。和谐型社区-人与自然之间实现和谐共生，人与人之间增进交往，和谐共处。活力型社区-“多样化的”“混合的”设计。避免僵化的、绝对的功能分区，倡导功能多样化和完善，以及混合使用；创造多样化的住宅。 社区规划运营分期实现滚动开发，突出强调容积率的总体平衡与盈利。4产品特色首先强调住宅的差异化方向，突出特有的特色。l 配套上：充分利用项目温泉优势资源，结合项目环境低密度品质，运用新技术，通过综合利用形成项目独特的差异化优势。l 环境上：环境营造将突出强调各类住宅的高尔夫球场的观景效果。l 密度上：坚持体现项目的低密度优势，充分通过产品环境塑造表现出低密度庭园化别墅生活的风格和魅力。l 技术上：一方面各种新技术已经成熟，应用成本也大幅下降（例如中水系统，组团智能化系统）。打造低能耗，低维护成本，自然生态的高品质温泉别墅区。温泉泳池，温泉疗养温泉主题会所休闲养生系统 四季有水的水景水景系统 温泉水处理 回灌系统中水系统入户直饮泉水直饮水系统 四季如春，鲜花怒放的阳光玻璃花房 种植系统 花丛中的私家SPA享受私汤系统 分户计量，低成本，纯生态的空调和暖气供暖系统 制冷系统 第四章 配套市政管线概念规划一、 给水1、市政给水条件基地周围目前只有宁乡大道有给水管网，在道路西侧；青岛啤酒至高尔夫为DN400，高尔夫至高速公路口为DN300，通过加加酱油泵站加压，水压为0.5MPa左右。规划中宁乡大道东侧为DN600给水管。周边市政给水管网现状为枝状，规划为环状，近期无法满足从两条市政管道上取水；允许消防泵直接从市政管网取水。2、给水规划规划区内居民住宅和公共建筑等预计生活用水量7700m3 /d。基地南北两个主入口处分别从宁乡大道现有和规划市政给水管上接管，形成二路进水，并沿区内道路敷设生活、消防合用的环状室外给水管网，供给生活和消防用水。目前只知经过加加酱油泵站加压后的市政给水压力约为0.5MPa，暂缺基地接管处的给水压力；由于基地内别墅和公共建筑均为低层和多层建筑，其生活用水暂按利用市政给水压力直接供水考虑。待得到接管处给水压力数值后，再对供水方案进行复核。若市政给水压力不足，在基地东侧设给水加压泵站，实行加压供水。别墅消防靠室外消火栓。需要设室内消火栓或自动喷水灭火系统的公共建筑，在其室内设消防泵，直接从市政给水管上抽水加压，向系统供水，火灾初期用水由屋顶消防水箱提供。二、 排水1、市政排水条件市政排水系统为雨水、污水分流制。生活污水不允许直接排入市政污水管，应设化粪池处理。宁乡大道上东、西侧规划有两条DN300、DN350的市政污水管。大道以西市政规划有污水处理设施。宁乡大道以西规划有B1.8mH3.0m市政雨水管。2、污水规划规划区内别墅和公共建筑排出的生活污水量4400m3/d。建筑物的生活污水先经过粪化处理，而后分别汇入沿道路布置的2个污水管系，自东向西经过南北二个主入口自流排入宁乡大道上东侧的市政污水管。基地东南角、东北角、东中部和西南部四个局部地势低洼处设埋地式污水泵站，将该处污水提升进入自流管系。若有条件，东南角、东北角、东中部三处污水最好自流排入基地东侧规划道路上的市政污水管。3、雨水规划雨水量按长沙地区暴雨强度公式计算，设计重现期P=1a，径流系数=0.7，规划区内计算雨水量17500L/s。沿区内道路布置多条雨水排水管系，汇集沿途雨水，大部分雨水自东向西自流排入宁乡大道以西规划市政雨水管，而后沿该雨水管由南向北排；东部局部地势低洼处的雨水排至东侧规划市政道路雨水管。三、 燃气1、市政供气条件气源近期为液化石油气和液化石油气混空气，中远期为天然气。燃气管线结合经开区控规，考虑从规划路接入。2、供气规划规划区内别墅和公共建筑的燃气供应按天然气规划，耗用天然气量1200m3/h（天然气低位发热值暂按35590kJ/m3或8500kcal/m3考虑）。从基地南侧规划道路上的市政中压燃气管上接管，并沿区内主干道敷设中压燃气管网，接至基地内的6套落地式中压低压燃气调压柜，经调压后通过低压燃气管网向其服务范围内的用户供气。四、 电力1、 电力供电条件规划区供电电压等级为35kV。电源引自向前路与创业大道交叉处的木佳110kV变电站，由从宁乡大道引来。2、 供电规划按单位面积用电指标法计算，规划区内估算用电负荷安装容量共计23877kW(计入需要系数)，视在功率26653kVA。根据计算，设35/10kV变电站1座，建在规划区西南部；规模为220000kVA。35/10kV变电站下设10kV开关站3座，分布在规划内。其中温泉渡假中心、餐饮服务区、旅游酒店和西北块的别墅区设一座；高尔夫会所、五星级酒