建外SOHO、银河SOHO和三里屯SOHO.doc

研究报告建外SOHO、银河SOHO和三里屯SOHO 建外SOHO位于北京CBD核心区，国贸桥金十字的西南角。北临长安街，东临东三环，南临通惠河北路。地铁一号线和十号线的“国贸站”交汇于项目东部，地铁一号线“永安里站”位于项目西部。 建外SOHO商铺众多，其中包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺。随着各座楼宇的陆续入住，已有数百家公司进驻，居住、工作、休闲、消费融为一体，建外SOHO已成长为繁华热闹的都市生活中心。越来越多的商业文化活动选择在建外SOHO亮相，每年持续4个月的夏日狂欢节引来众多明星在此举办露天演唱会，诗人在广场举办诗歌朗诵会，艺术家在街头展示当代先锋艺术，时尚品牌在这里发布新产品，文化人群在这里做主题沙龙建外SOHO平均每年举办四十多场极具风格的各类活动，吸引了众多时尚精英人士在此流连。同时，建外SOHO没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。 建外SOHO所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡一种北京新生代的居住模式。时代杂志上曾这样评价：SOHO的生活方式能否给住宅区以新的活力，众多建筑师们的巨型建筑能否改变中国的面貌，这是谁都无法断言的。但这些新的建筑确实影响了中国的年轻一代。中国也正在迈向一个新的时代。 银河SOHO 位于北京东二环朝阳门桥西南角，是一个占地50,000平米、总建筑面积328,204平方米、集商业办公于一身的大型综合项目。这座融动的优美建筑群不但营造了流动和有机的内部空间，同时也在与此毗邻的东二环上形成了引人注目的地标性建筑景观。 东直门交通枢纽，集公交、城铁、机场快轨、环线地铁为一体，多元化、立体化、连接东西、贯穿南北的交通网络，使东二环拥有不可比拟的区域优势。近在咫尺的银河SOHO紧守朝阳门西南角，地铁2号线、6号线交叉穿越，出入口与项目的地下商街直接连通，每日人潮涌动，是占尽天时、地利、人和的绝佳商业地产投资机遇。SOHO中国委托荣获普利兹克奖的扎哈哈迪德建筑师事务所担纲设计银河SOHO，普利兹克奖有“建筑界的诺贝尔奖”之称，扎哈哈迪德是这个奖项的第一位女性得主，她用充满幻想和超现实主义的设计理念，将银河SOHO打造成为与鸟巢和新央视大楼齐名的北京建筑新地标。 扎哈在中国的建筑作品包括：广州大剧院、北京银河SOHO、银峰SOHO 以及上海的凌空SOHO。 三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，毗邻包括加拿大、澳大利亚、法国、比利时、德国在内的70多个国家的大使馆，以及联合国开发计划署等7个联合国驻华机构，是三里屯商业核心地段的商业、办公、居住综合社区。同时，与同在三里屯区域的三里屯Village、世贸百货、盈科中心、雅秀、3.3等商业中心共同构筑了北京商业高人气聚集地。三里屯SOHO由5个购物中心、9幢不同高度的写字楼和公寓楼组成，由溪水蜿蜒贯穿其中的下沉花园广场以及旱冰场将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市。 三里屯的魅力在于：都市的动感与宁静的环境相毗邻。在这一带，酒吧街与大使馆相映成趣，造就了三里屯独特的魅力。所谓 “浓缩型城市”，并不仅仅意味着小，更多的意义在于这种由于毗邻而摩擦出的感觉。三里屯SOHO就是以符合21世纪的新颖方式来复活这种毗邻性的生活方式。三里屯SOHO成功演绎了城市的价值与消费意向，被誉为北京的铜锣湾。特点：建外SOHO：采用现代时尚的建筑风格，极具现代感的外立面设计和建材，凸现了时代气息，彰显时代之感，并与周边建筑银泰中心、国贸中心形成呼应，已成为北京现代城市形象和CBD代表；建筑内外通体大胆的采用白色，通体透明展示出简洁明快的现代主义风格，个性有余而贵气不足。商业为开放式布局形式，沿街商业与内街相结合，是街道贯穿在建筑之中，中心围合空间设置内部商业，使街区内部亦成为公共步行空间。同时内部商业增强了商业的规模性和整体感，是内外商业相互融合，打造社内开放不行景观，独具特色。建外SOHO的标准写字楼仅两栋，分布在东侧临三环路，空间相对独立，保证了物业交通与昭示性；建外SOHO办公空间布局开阔，可分可合，以满足不同公司的个性化办公需求，为办公需求带来更多的选择空间。建外SOHO公寓体量占总建筑面积的50%以上，办公居住都可，不仅仅是办公室，甚至可以一个茶室、一个花店、一个艺术工作室，也可以是一个幼儿园，空间组合灵活、丰富，满足客户多种个性化需求。地下车库与地面在楼体结合处进行镂空，采用楼体相连，可直接到达地下一层车库，且车库采光通风效果好，较好位置地下一层设置商铺，并种植大型乔木进行绿化。建筑之间各式联廊的设计，增添了建筑美感，交通动线考虑合理，同时使整个社区紧密联系，整体性较强。小品亦体现时尚、现代，紧扣社区主题。银河SOHO:银河SOHO办公产品类型多样，主要户型建筑面积在100平米到300平米之间，可以满足不同客户的需求。写字楼标准层层高3.5米，有三栋塔楼的顶层层高达5.1米，适合对层高有特殊需求的客户。每个塔的高层部分整层面积在2000平方米左右，适合大中型公司整层购买和使用。主要客户群是散户，由北方投资型客户组成，多来自山西、陕西、河北、东北、内蒙的煤矿主，有超过一半的SOHO老客户。银河SOHO优势：地处东二环“国家核心企业聚集地”及双地铁交汇处，是区域内少有得具有高品质的物质，下沉广场与地2号线和6号线以及和SOHO项目一、二期的地下一层贯通，为办公和商业提供便捷的交通通道，银河的外观设计独特，建成后将形成新的地标性建筑。劣势：区域商业氛围差，尽管该区域商务氛围浓厚，但商业氛围较差，需要较长培养期；项目分割销售难以实现统一经营管理，商业规划缺乏整体性，导致商业经营混乱，容易出现经营惨淡的局面。三里屯SOHO：五大商业主题（约12.8万平方米）、全家居服务式公寓（11.98平方米）、个性化时尚办公空间（10.2平方米）。五大商业主题：霓裳风采B1-F4、品味家苑B1-F5、儿童天地B1-F4、电子科技B1-F4、柔美生活B1-F4。在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的大商业区是始终贯通的。不论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺的临街设计（临内廊和临外街）使外部商业区域规避了死角商铺，更便于商业人流的穿行与消费。三里屯写字楼坐落在用地北侧，共5座塔楼，临近城市道路充分满足客群的便利性及项目昭示性的特点，办公层在四楼以上(部分5层），层高3.5米，整层面积960-2100平方米，开间面积110-2100平方米，使用率达71-82%。三里屯公寓坐落在用地南侧，考虑到采光及安静等居住舒适度等因素，倾力打造全家居服务式高端公寓。公寓层高3.1米户型区间109-495平方米，配套设施齐全。写字楼与公寓适用于爱时尚、快生活的都市白领；物业产品设计紧随目标客户的喜好，取得较好的市场反应。三里屯SOHO优点:商业与办公在外立面上保持一致的风格，商铺门头的设计也充分体现了与办公立面的结合，既保留了商业门面，同时保证了项目整体品质；商业在铺位划分上，灵活性强，尤其是沿街位置，一拖二的设计比较常见，客户的接受度较高；商铺最大的特点是可到达性强，通过户外平台、沿街入口、内部公共通道、商铺内楼梯等手段进入，保证所有商铺的均好性；高层塔楼的外部是连续的外表面，没有棱角，为来访者和住户创造一个有吸引的、友好的城市空间；下沉花园广场将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平方米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，在这种得天独厚的环境