财富花园前期物管理实施方案.doc

财富花园前期物管理实施方案 根据财富花园项目的设计特点，现拟出“财富花园”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和物业使用人充分享受物业管理所带来的方便，温馨和周到的服务，使财富花园持续升值，为业主和物业使人营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发企业、物业公司和谐多赢的经营目标。 一、财富花园项目位于东乡县迎宾大道南则，东临东乡县火车站，地处东乡县老城区。周边服务配套设施相对齐全，区位交通优势明显，用地面积29860平方米，建筑面积近6万平方米。整个小区是多层为主，小高层为辅及临街商业的优质居住社区。我公司将沿着贵公司开发的财富花园的基本思路，秉承“以人为本、和谐发展”的经营宗旨。为了全方位做好财富花园的物业管理工作，特制定此方案。二、安居物业公司的实力东乡县安居物业管理公司成立于2006年11月，是我县唯一一家具有国家颁布发三级资质的物业管理公司，公司成立以本着“业主第一、服务至上”的宗旨，以创造安全、优美、舒适、文明居住环境为目的，尽善尽美地为小区业主做好服务工作，我们在日常物业管理服务中，不断总结和探索，管理经验日臻成熟，管理手段不断完善。通过对辖区的全方位物业管理，优质服务，取得了一定的成效，受到了房地产开发商，广大业主和社会各届的较高赞誉。现有管理人员20名(高级职称8人，中级职称12人)以及多名技术骨干，服务人员120人。目前已按管了我县东方家园、阳光嘉园、小天鹅商厦、丽景花苑、翠碧轩、美食城、县体育馆近20个商住，娱乐小区及外县市3个小区的物业管理服务工作，做到一流管理，一流质量、一流服务。三、物业介入后的管理以及日常管理服务工作(一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务、报修、救助、建议、回询、质疑、投诉等名项信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。(二)工程部门对设备要进行检查，对供配电、电梯、空调(包括空调通风及消防排烟等)；给排水(含消防供水等)；弱电(包括消防自动报警、保安电视监控)；综合布线等项目调试，编制设备、设施操作指导书。(三)物业企业接受验收，物业按业主使用的要求进行查验，并对土建工程、装饰工程、供配电系统，给排水系统、电梯系统，空调系统，弱电系统进行验收。(四)验收资料，对工程、消防、用电、用水、电梯，对讲系统等相关资料及合格证的收集。(五)常规性公共服务1、房屋管理及维修养护(1)栋号、楼面、房号、商铺等标志明显，设立引路方向平面图，核对登记业主资料，鉴定好有关公约。(2)物业外观完好、整洁，外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。2、公共设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。(1)供电系统，保证正常供电，停电提前通知，备用应急发电机可随时起用。弱电要保证正常工作，有故障及时排除。(2)消防系统。24小时值班，设备设施齐全，完好无损，可随时起用。组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，建立高素质消防队伍，制定完善的消防管理制度，明确各区域防火责任人，消防通道畅通，保证无火灾安全隐患，做好消防应急管理。(3)给排水要保证，停水要提前通知，要细心保养，确保给排水设备，阀门等正常，无跑冒滴漏，方便用户生活，做好给排水设备的清洁卫生等。3、共同设施管理，共用配套服务设施完好，道路、梯通等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。4、保卫及车辆管理(1)在小区四周，小区出入口，电梯轿厢内设置闭路控制系统，建立24小时不间断监控资料，结合110报警系统对突发事件及时解决依法办事，成立专业保安队伍，进行专业知识的培训，实行保安人员24小时门岗执勤和巡逻制度，保安统一着装标牌，文明执勤，言语规范作风严谨，各项管理措施到位。(2)对出入口的车辆要进行登记，各种车辆按规定的位置停放，经常巡查，确保所有道路畅通。对来客来访要进行登记，阻止小商小贩进入小区，要有安全警示标志。5、环境卫生管理，做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。(1)环卫设施完备；(2)实行标准化清扫保洁；(3)垃圾日产日清，定期进行消毒灭杀。(4)共同部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，地上无纸屑、烟头等废弃物。(5)做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。6、绿化管理制定绿化管理标准化，定期对绿化带进行清洗，施肥、修剪、杀虫等工作。绿地无改变使用用途和破坏践踏占用现象，花草树木生长良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损，无班点，绿地无纸屑、烟头、石块等杂物，绿化完好率达95%。7、室内装饰装修管理，实行全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。(1)受理本小区装修咨询与审批；(2)所有装修人员到管理处办理出入证；(3)装修材料用电梯，必须由电梯操作员操作；(4)装修垃圾存放在指定地点，以便统一清运。(5)装修不能改变房屋结构，确需要向小区管理公司申请，由工程部审核并报有关部门批准同意方可实施，否则扣除保证金和必要的经济赔偿，严重要追究法律责任。(6)业主装修完后，物业公司要进行验收，发现楼层有渗水现象，应及时解决，上层应对下层负责，三方签字认可。8、社区文化：设立学习宣传园地，开展健康向上的文体活动；制定业主精神文明建设公约；配合街道办、居委会，开展各项有益活动。四、物业管理人员配置及服务预算1、人员的配置及费用(1)管理人员(含楼管员)3人：月薪1500元，计4500元/月(2)保安人员9人：月薪1100元，计9900元/月(3)清洁人员5人：月薪900元，计4500元/月(4)电工半个：月薪3000元，计1500元/月(5)园艺工半个：月薪2400元，计1200元/月 小计：21600元/月(6)办公费：600元(7)小型公共部位维修：2000元(8)公共部位水电：900元(9)清洁工具等：600元 小计：4100元/月每月费用支出合计：25700元2、收入：住房：6万平米0.4元/平方米=24000元 商铺：大约2000元 月总收人：24000+2000=26000元 以上人员将承担整个小区的各项管理服务工作，我公司将更新观念，打破惯例，前期费用全部自筹，不花开发企业一分钱，以降低开发公司的经营成本。公司接管后，将本着“和谐之道、平安居家”原则，以团结务实，精诚奉献的企业精神，全力抓好基础工作，制定出切实可行的管理制度，通过全方位、高品质的优质服务，真正为业主和使用人