东莞市农批市场生存状况调查

东莞市农批市场生存状况调查4年前，一个投资3000多万元才辛苦建立起来的农批市场，500多个铺位如今仅剩100多个，市场面临倒闭 市经贸局分析指出，我市农批市场饱和过剩，恶性竞争严重，但仍有不少镇街为活跃经济而兴建农批市场与其开发新的农批市场项目，不如盘活闲置的市场资源，在现有基础上，重点培育一批龙头市场做大做强最近，润民农贸综合批发市场总经理陈建勤经常在发愁：4年前，投资额达3000多万元的润民农贸综合批发市场开业；如今，500多个铺位只有100多个还在经营，日交易额从30多万元降至5万多元，市场面临倒闭。在东莞，和润民市场情况类似的农副产品批发市场还有不少。在去年金融海啸波及下，我市农批市场间的竞争空前激烈，内耗严重，不少市场经营越来越困难。据市经贸局提供的数据显示，目前我市农批市场供应量已经饱和甚至过量，但为了活跃当地经济，发展商贸服务业，石排、厚街、长安、高埗等镇街先后又提出要新建农批市场项目，这势必进一步加剧我市农批市场的内耗。在内忧外患之中，东莞数十家农批市场正掀起一场规模宏大的“逐鹿大战”。这场“大战”将会如何演变？带来什么后果又将如何？政府部门在其中应该扮演什么样的角色呢？1、经营现状农批市场商铺空置率大增各类农批市场空置率普遍在1025%之间，部分市场高达5060%。为留住商户继续经营，绝大部分市场都下调了商铺租金，下调幅度在1030%之间。4年前，在东城华兴路，投资达3000多万元的润民农贸综合批发市场建成并试业。市场定位为农贸批发市场，以一批和二批为主，主要供给工厂和配送公司。市场总经理陈建勤所料不及的是，4年后，市场经营状况竟会如此尴尬：500多间商铺仅租出去100多间，日交易量由原来的50万斤60万斤降至现在的1万斤2万斤，日交易额由30万元降至5万多元。为挽回颓势，市场给二批的菜商实施了免租优惠措施，但批发商们并不领情，纷纷转做零售或者退出市场。无奈之下，市场也只能随之转为零售市场，做周边居民的生意。投资3000多万元的农批市场做起了零售生意，这岂非杀鸡用上了牛刀？更令陈建勤头疼的是，如今“牛刀”能不能杀死“小鸡”还很难说。转为零售后，一些小摊贩、菜农还是交不起摊位费，市场也只能对商户进行减免租金，以维持人气。不仅仅是润民农批这样的新兴农批市场感觉到了“寒意”，就连虎门富民农批市场和大岭山信立农贸城这样的龙头市场也难以独善其身，其成交量同比减少三四成。富民农批干菜供应量达全市需求量的50%左右，目前来自东莞的采购量约占富民农批总供应量的45%，还有45%供应给深圳，10%供应珠三角其他地区。即使是规模和影响力这么大的市场，其受到的冲击还是很大，市场经营越显艰难，进场采购量和车流量持续减少。虽然市场多次下调租金，但仍有部分商户经营不下去，商铺空置率接近10%。富民农批副经理佘成林说，目前市场交易量与2007年相比下降了四五成，与2008年相比也下降了三四成。在市场内卖白萝卜的商贩唐昭凤诉苦：2007年，她每天能卖15车白萝卜；现在，每天只要有八九车白萝卜，出货价格就要降低了，超过10车肯定卖不完。同样是龙头农批企业，信立农贸城的日子也不好过。从去年11月起，市场出现退铺现象。市场5月份的统计数据显示，商铺空置率仍为15%左右。特别是市场的水果区，市经贸局的统计数据显示，其空置率高达50%以上。信立公司总经理蒋秀梅预计，今年的交易额与去年同比将减少三成多，与2007年相比则减少四成多。据市经贸局截至5月底的数据统计，我市农批市场成交量和客流量明显下滑。尤其金融危机发生以来，农副产品需求量明显减少，2008年第四季度和2009年第一季度各市场成交量普遍下降了1030%。另外，农批市场普遍空置率较高，租金有所下降。各类农副产品批发市场包括龙头市场都不同程度地存在商铺空置情况，空置率普遍在1025%之间，部分市场高达5060%。为留住商户继续经营，绝大部分市场都下调了商铺租金，下调幅度在1030%之间。8月中旬，在市政协的一次视察活动中，市经贸局副局长叶葆华表示，我市农批市场经营状况仍然没有太大改变。其原因一方面是受到了金融危机影响，更重要的是行业间恶性竞争所致。2、前赴后继近期仍有镇街兴建农批市场东莞农批市场供应已经饱和甚至过剩，市经贸局负责人表示，东莞现在的农批市场减少三分之二甚至四分之三，都能够满足需求。据市经贸局不完全统计，截至5月底，我市已开业农副产品批发市场27个，总建筑面积约148.8万平方米，经营商户约7000个，2008年成交总额266.6亿元，现有农批市场沿107国道、357省道、京九铁路、广深铁路等主要交通干道分布于全市各镇，并形成虎门、常平、东城、樟木头等农副产品集散节点。按照统计，我市现有农批市场的成交量和可供应量均远远大于本地市场需求量，尤其可供应量普遍是本地需求量的两倍以上。东莞农批市场数量众多，不过其规模大多较小。市经贸局副局长叶葆华在8月中旬随市政协的视察活动中表示，广州的农批市场只有江南市场1家，深圳也只有布吉市场等一两家，东莞的农批市场却多达二三十家。然而，这么多农批市场所有经营额加起来都不如一家江南市场。他表示，东莞现在的农批市场减少三分之二甚至四分之三，都能够满足需求。业内人士形象地指出，规模是决定批发市场竞争力最主要的因素，东莞众多农批市场好比一群蚂蚁，尽管数量众多，但市场分散，面对广州、深圳等“巨无霸”农批市场的竞争，往往处于非常不利的局面。“广州和深圳的龙头市场多次计划收购我市多家龙头农批市场，但遭到拒绝。”东莞为何会出现这么多农批市场呢？一资深业内人士分析，农批市场的建设与我市商业地产的发展分不开，我市不少农批市场都是2005年前后建成营业的，当时正是地产业开始兴旺的时段。市经贸局的一份报告中分析，部分市场开发商在对农副产品市场供求状况和经营规律缺乏深入了解的情况下，盲目投资开发同类市场，造成了市场重复建设和供应过剩。个别市场开发商甚至有“一两个发达镇就能养活一个大型农批市场”等的想法。还有部分市场开发商根本就没有长期开发和培育市场的意愿，只是把批发市场当作房地产项目来经营，在铺位销售完后就不管市场后续经营发展，这也在一定程度上导致同类市场扩张过快，形成过度竞争。业内人士表示，农批市场是重要的民生工程，与一般的商业项目不同。首先，农批市场需要占用大量土地，动辄占地几万甚至几十万平方米。其次，农批市场需投入数千万元，甚至数亿元的资金。最后，兴建农批市场还需要有良好的物流、管理、治安等与之配套。但是，尽管竞争激烈，市场已经饱和，但受去年金融危机的影响，我市工业制造业增长速度有所下降，为活跃当地经济，挖掘新的经济增长点，很多镇街考虑结合退二进三，发展商贸服务业。目前，广州江南市场计划在长安镇兴建裕农进口水果加工配送中心。定位为综合性市场的厚街祥鸿农批市场已开始建设，总占地面积达42万平方米，一期开发面积为12万平方米。除此之外，石排、虎门、高埗等镇也先后提出要新建农批市场项目。市经贸局预计，近期仍有其他镇街计划兴建农批市场。3、同室操戈一次恶性竞争可能损失过亿东莞农批市场的不景气，其直接原因是金融危机的影响，但危机背后隐藏的市场之间的恶性竞争同样关键。有些市场间的恶性竞争甚至会带给双方数亿元的损失。由于市场容量已超出饱和，出现过剩，而经营商户和采购商数量相对固定，这直接导致每次新建成一个农批市场，均出现新市场到旧市场挖商户、抢客户的现象。我市农批市场之间的恶性竞争由来已久。2005年，与富民农批定位几乎完全一样的虎门果粒来果菜批发市场开始营业。两个市场仅相距几分钟车程。同行是“冤家”，果粒来市场一出生就注定会与富民农批产生竞争。富民农批副经理佘成林坦承，当时果粒来成立为了吸引客源，派摩的司机将准备到富民的进货车辆带到了果粒来，双方保安多次因此发生冲突。果粒来市场部经理罗文峰则称，富民市场采用一些手段，打压新市场。到底孰是孰非暂不去追究，但可以肯定的是，在当时的竞争中，出现了不少“非常规”手段。佘成林说起当时竞争之惨烈，仍然充满感慨，“为了吸引客流，两个市场到最后甚至直接给采购商派发现金红包，最终我们派出去的钱接近一个亿，双方损失惨重。幸亏，政府迅速、积极介入此事，内耗才告一段落。”富民和果粒来的竞争并非孤例，信立农贸城与下桥水果批发市场之间的竞争也付出惨痛代价。2006年，信立农贸城增加了水果批发项目。然而，就在与信立农贸城相距不到10公里的地方， 下桥水果批发市场已经营多年，拥有大量固定客源。由于同质化经营严重，最终信立不敌下桥市场，其水果批发业务至今没有兴旺起来。信立公司提供的资料显示，他们直接投资加上促销开支达16000万元，但一直未产生直接收益。富民与果粒来之争，信立与下桥相斗的硝烟还未完全散尽，金融危机下，农批市场恶性争抢商户和客源的现象却日益严重。市经贸局提供的材料显示，除了采取免租若干年、免进场费等优惠措施外，目前个别新建市场还通过给进场经营户和采购商派发现金补贴等方式，吸引商户和采购商进场经营、采购。叶葆华表示，不少农批市场对税收贡献有限，但对周边环境破坏却比较严重：大量大型车辆经过市场周围破坏了道路，造成交通堵塞；市场排放大量污水；产生噪音，影响居民休息如果在市场需求已经饱和的基础上，仍不断新上农批市场项目，将会带来严重的后果。市场间过度竞争，甚至恶性竞争的结果必然会导致政府、投资者、经营户、群众等利益受损。除了经济利益受损外，竞争中农批市场还可能因发生销售假冒伪劣产品、恶性争抢客户等情况，引发食品安全事故和激发社会矛盾，影响社会和谐稳定。4、路在何方重点培养一批龙头企业为避免恶性竞争进一步加剧，市经贸局负责人表示，不鼓励各镇街继续兴建农批市场，与其开发新的农批市场项目，不如在现有基础上，重点培育一批龙头市场，进而提升我市农批市场整体竞争力。市场的兴旺需要开发商和市场经营者长期的投入和培育，也需要政府部门为其创造一个公平、有序的营商环境。我市应当如何避免农批市场竞争进一步加剧，推动农批行业健康持续发展呢？不少农批市场业内人士认为，目前市场已基本饱和，如果再投资兴建农批市场只会加剧竞争，成功机会不高。“我断言，农批市场谁上谁遭殃。”信立公司总经理蒋秀梅建议，政府部门应严格控制新建农批市场的审批。市经贸局副局长罗斌表示，经贸部门不鼓励各镇街继续兴建农批市场，建议各镇街兴建农批市场前一定要做好详细的市场调研和分析，不能盲目投入。“农批市场的建设也有一个优胜劣汰过程，一些实力规模等不足的农批市场被淘汰也比较正常。”农批市场扩张过快和过度竞争问题为何如此突出？市经贸局副局长罗斌说，为了解决包括农批市场在内的商业网点无序扩张的问题，2005年曾出台东莞市20052015年城市商业网点规划，但由于缺少上位法，这一规划只能是一份指导性的文件，大部分管理措施难以落实，规划调控的力度不大。为活跃当地经济，部分镇街政府或村委会默许开发商“先上车后补票甚至不补票”，在未获得市政府及相关部门立项审批的情况下新建农批市场项目，这导致市场数量快速增长。罗斌表示，针对这一现状，市经贸局已开始编制东莞市2009-2020年批发市场发展规划。其中，农副产品批发市场是此次规划的重点对象。规划将对各类型农批市场的空间布局（包括新建、改造等）及发展方向提出明确的要求和相关规定。然而，这一规划显然同样面临着上位法缺失的难题。罗斌还认为，新的规划相对旧规划来说将更加有刚性。市经贸局接下来将积极与相关部门沟通，借鉴农贸市场规划的成功经验，采取听证制度，对网点数量等进行规划和控制，希望以此来取得突破。新的批发市场规划实施后，政府部门可以采取听证等方法，在土地、规划等环节上，拒绝一些不成熟的农批市场项目。农批市场是关系百姓生活和食品安全的菜篮子工程。广州、深圳等周边城市对当地龙头农批市场的扶持力度很大，在用地、用电、财政资金补贴等方面给予较多的政策倾斜，由此培育了广州江南农批市场、深圳布吉农批等在全国具有较高知名度和影响力的龙头市场。信立公司总经理蒋秀梅表示，农批市场占地面积多，投资大，回报期长，政府部门应在财税政策上予以适当优惠，降低土地使用税税率，尤其不能将农批市场视同房地产开发企业来执行税收政策。虎门果粒来农批市场部经理罗文峰则希望，政府部门应进一步整合农批市场，将主要的农批市场集中在一起，避免恶性竞争。对此，市经贸局建议，与其开发新的农批市场项目，不如盘活闲置的市场资源，在现有基础上，加大扶持力度，重点培育一批龙头市场，推动其做大做强，进而提升我市农批市场整体竞争力。扶持龙头农批市场可从三方面入手：一是