房地产项目开发与经营.ppt

房地产项目开发与经营 房地产项目开发与经营 房地产项目开发与经营程序房地产开发项目投资 成本 税金 一 房地产项目开发与经营程序 投资决策阶段前期工作阶段施工实施阶段租售和服务阶段 投资决策阶段 投资机会的寻找与筛选可行性研究营销策划 前期工作阶段 筹集开发建设资金取得开发用地的土地使用权开发项目立项领取 房地产开发项目手册 选择开发项目实施阶段的监理单位选择勘察 设计单位申请 建设工程规划许可证 项目报建 施工实施阶段 房地产开发企业必要的准备工作开发项目工程管理与控制商品房预售项目的竣工验收 商品房预售条件 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供的预售商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已确定施工进度和竣工交付日期 已办理预售登记 取得商品房预售许可证明 租售和服务阶段 现房租售租售后服务 商品房现售条件 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 持有建设工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 商品房现售条件 拆迁安置已经落实 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套基础设施具有交付使用条件 其他配套基础设施和公共设施具有交付使用条件或已确定施工进度和交付日期 物业管理方案已经落实 二 房地产项目投资 成本 税金 房地产开发项目投资的构成房地产产品成本房地产商品流通环节的税金 一 房地产开发项目总投资构成 土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用 1 土地费用 以出让方式取得存量国有土地使用权的土地费用以出让方式取得增量国有土地使用权的土地费用 存量国有土地使用权的土地费用 毛地土地使用权出让金房屋拆迁补偿安置费用房屋拆迁补偿费用搬迁补助费临时安置补助费或周转房费用拆迁非住宅房屋造成停产 停业的补偿费用拆迁管理费土地使用权出让契税 房屋拆迁补偿费用主要采用货币补偿方式 货币补偿的金额 根据被拆迁房屋的区位 用途 建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定 增量国有土地使用权的土地费用 生地土地使用权出让金农地征收税费土地使用权出让契税 农地征收税费 土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费房屋拆迁安置补助费耕地占用税耕地开垦费新菜地开发建设基金征地管理费 2 前期工程费用 房地产项目前期工程费用主要包括项目前期规划 设计 可行性研究 水文 地质勘察 以及 三通一平 等费用的支出 3 基础设施建设费 基础设施建设是指建筑物2米以外和项目规划红线以内的各种管线和道路工程 其费用包括供水 供电 供气 排污 绿化 道路 路灯 环卫设施等建设费用 以及各项设施与市政设施干线 干管的接口费用 4 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用 结构 建筑 特殊装修工程费 设备采购费用和安装工程费用 给排水 电气照明及设备安装 空调通风 弱电设备及安装 电梯及其安装 其他设备及安装等 等 5 公共配套设施费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施 又称公建设施 的建设费用 主要包括 居委会 派出所 幼儿园 公共厕所 停车场等 6 开发间接费用 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用 主要包括 工资 福利费 折旧费 修理费 劳动保护费 周转摊销和其他费用等 7 管理费用 8 财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用 主要包括借款和债券的利息 金融机构手续费 代理费 外汇汇兑净损失以及其他财务费用 9 销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用 以及专设销售机构的各项费用 主要包括销售人员工资 奖金 福利费 差旅费 销售机构的折旧费 修理费 物料消耗 广告费 宣传费 代销手续费 销售服务费及销售许可证申领费等 10 开发期税费 开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定 国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用 或称 规费 从1995年起 固定资产投资方向调节税暂停征收 开发期税费 固定资产投资方向调节税土地使用税新建房屋白蚁防治费市政公用基础设施配套费发展新墙体材料专项费用结建人防经费供电工程贴费散装水泥专项资金煤气建设费自来水管网建设工程费教育地方附加费 11 其他费用 其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取 或根据工程建设惯例应发生的但未计入 1 至 10 项的费用 其他费用 建设工程标底编制费建设工程招标管理费合同公证费施工许可证费建设工程质量监督费建筑施工安全监督管理费工程监理费工程保险费建筑工程 市政工程施工图及抗震设计审查费 二 房地产产品成本 房地产产品成本 经营成本 运营费用房地产产品经营成本由房地产投资结转而来经营期的运营费用包括经营期的管理费用 财务费用和销售费用 房地产项目开发与经营周期 开发经营周期 经营期 开发期 三 房地产商品流通环节的税收 房地产开发企业交纳的税经营税金及附加营业税 城市维护建设税 教育费附加土地增值税企业所得税 土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税 凡有偿转让国有土地使用权 地上建筑物和其他附着物的单位和个人为土地增值税的纳税人 其中土地增值税计算依据为 增值额未超过扣除项目金额50 的 应纳税额 增值额 30 增值额超过扣除项目金额50 未超过100 的 应纳税额 增值额 40 扣除项目金额 5 增值额超过