温州市瓯海区郭瞿溪用地发展研究

温州市瓯海区郭瞿溪用地发展研究第一章 研究重点一、研究范围和目的1研究范围本用地发展研究范围包括温州市瓯海区的郭溪、瞿溪和潘桥三个组团（以下合称为郭瞿潘），现状总人口为14.75万人，土地面积为140.8平方公里，其位于温州市区西南部，距温州市中心612公里。2研究目的按照上层次规划要求，本着郭瞿溪经济和社会发展的客观规律，原则确定研究范围内的用地发展方向，并对城乡建设用地范围、规模和开发改造等提出指导性意见。3地域名称根据研究范围的区域特点，明确相应的地域名称。郭瞿潘指现三个镇的行政区划范围。郭瞿潘各组团指郭溪、瞿溪、潘桥三个镇的镇域，郭溪组团指郭溪镇域。组团城区，指城镇镇区。温州市区，指温州市鹿城、瓯海、龙湾三区组成的区域。二、指导思想1以国家现行法规规范和技术标准为基本依据，以节约用地、有效用地、合理用地等为准则，对郭瞿潘用地空间进行综合研究和利用。2在温州市城市总体规划、温州市瓯海区三溪片分区规划的框架下，以温州市区村镇规划策略研究为基础，明确组团内可用土地潜力、用地开发方向和用地结构形态等，并以此为基准确定各组团的用地项目和相应的工程设施项目。3用地开发与经济、社会发展规律相适应，同时注重环境效益。按照郭瞿潘功能定位和职能构成，处理组团内部不同性质的用地的关系，使城乡整体有序，协调发展。4以整个温州市城市发展为大局，落实城市各项设施，为城市设施建设留有足够的余地。三、上层次规划、研究评析与本研究直接相关的上层次规划包括温州市城市总体规划、温州市瓯海区三溪片分区规划和温州市区村庄规划策略研究等，对本研究范围内的交通设施、组团城区、工业区和村庄规划等内容作了规划和研究，本研究按相应的规划内容作简要的评析。（一）交通设施1铁路站场按照温州市城市总体规划（以下简称总规）和温州市瓯海区三溪片分区规划（以下简称分规），温州福州铁路从郭瞿潘通过，相应的城市西客站、货运站场联络线以及编组站等将在本研究范围内落实。2城市内外主要道路系统温州城市内外道路形成两条高速道和“双环+连接道”的快速道路系统。（1）两条高速道分别为甬台温和金丽温组成的“y”型高速公路系统，郭瞿溪是该系统西出口的通道之一。（2）“双环+连接道”快速道路也是温州都市区的道路主骨架，其外环中的西环线（高桐公路）：330国道双屿潘桥桐岭瑞安碧山公路将穿过本研究范围。它是分流过境交通的主要截流干道，也是温州都市区内外铁路公路联运的主要道路之一，沿线有物流中心、货运站、客运中心等。3轻轨交通在温州都市区内，共形成4条轻轨线路，其中的1号线为连接机场、铁路西站和瓯海中心区等，将从郭瞿潘东部通过，其线路可考虑与西环线（高桐公路）结合布置，沿线路布置轻轨站点，车辆段等根据用地特点，在机场附近设置。4客货运站场根据客货运站场规划和用地现状，本研究范围可能设置的有铁路西客站、公路客站及相配套的广场停车场等。随着远期铁路系统的形成，温州的铁路枢纽功能加强，铁路西客站、编组站、铁路公路和铁路铁路联运的各类货运场、物流中心的建设，将必不可少。评析：总规和分规对城市重大交通设施布局方向较明确，但对具体的设施位置、相配套的站场及与本研究范围的衔接问题无具体落实。（二）组团城区规划总规和分规均将现状郭溪、瞿溪、潘桥城区和温州市中心城区融为一体，作为城市规划建成区，即为中远期的城市发展区。评析：对郭瞿潘各组团城区的功能、人口就业和用地构成等具体问题没有明确，尤其是用地统计范围和计算规模有出入。（三）工业区规划总规和分规落实了区、镇两级的工业区。本研究范围包括三个部分，即郭溪、瞿溪和潘桥三个分组团的工业区，一方面落实瓯海区级的机电工业园区，另一方面将现状零星分散的工业小区、工业点迁移至统一开发的工业区内。温州市区村庄规划策略研究（以下简称策略研究）提出迁村并点时，考虑以组团和区为单位（城边村和城外村见策略研究）设立工业区。评析：两个“规划”和策略研究在工业区问题基本一致。两个“规划”的工业区基本上摒弃现状工业园区位置，按相对集中的原则，共为两个，置换的工业用地较多；策略研究在大量调查研究的基础上，在兼顾人口就业和出路的前提下，提出二产（工业）发展用地在区、镇两级工业区内安排。（四）村庄规划1分区规划分规将村庄改造分为四种类型：近期搬迁、近期限制、集中建设和旧村改造。（1）近期搬迁。从其空间布局特点看，主要是与交通设施规划有冲突的村。（2）近期限制。从近期限制村庄的空间分布看，其主要是位于山脚附近的村庄或自然村。（3）集中建设。本研究范围内集中建设的村主要分布在郭溪组团凤凰山南侧的郭溪村和河头村，是1992年前乡政府所在地的村庄。（4）旧村改造。从空间分布看，其主要为位于规划城区（即组团城区）生活居住用地范围的村或自然村。评析：不区分各村村民的生产方式、就业特点和建筑质量，提出的改造类型则较机械，其相应的改造措施也难落实。2村庄规划策略研究策略研究根据市区村庄的类型特点和村民的生活、就业特征等进行了更为详细的分析，将市区内的村庄进行了归类，并提出了不同的规划策略。就本研究范围而言主要分为两类（策略研究中分三类城中村、城边村和城外村）。（1）城边村策略研究中明确本研究范围内城边村为位于温州市“城市现状建成区与规划建成区之间”和“卫星城镇城区（镇区）”两种。即为规划的城市建成区中的所有村。规划策略规划目标通过政策、规划、管理手段的综合运用，引导城边村健康有序发展，向城市社区顺利过渡。规划和改造策略根据策略研究的内容整理，现归纳如下：进行规划分区，即根据发展时序、建设区域类型（中心区、等级）和功能分区进行分区。本研究范围包括城市重点建设片区和一般规划建设区。按照不同区划类型提出相应的策略。其包括改造思路、时序和方式。政策措施调整征地补偿政策，并且与社会保障政策相结合。实施集体经济经营管理方式和改革政策，并为撤村建居创造条件。推行就业政策，改变宅基地分配政策。不同地区，由政府组织、村集体和开发商不同参与程度的开发实施模式。（2）城外村策略研究明确本研究范围的城边村为城市生态建设和山区移民需整体搬迁和控制的村庄以及除规划建成区和城镇镇区外的其它所有村庄。 规划策略规划目标促进村庄有序建设，改善村民生活质量，提高农村社会经济发展水平，完善城乡管理体制、健全农村社会保障体系；协调城市与乡村的发展关系，实现城乡一体化发展。规划范围和策略本研究范围被界定的城外村主要是山林中村庄。现状除少部分山坡地村庄外，大部分村庄已外迁。按照分区管制，对中心村和基层村的规划和改造有明确策略。对二、三产补偿作了规定。对城郊设施规划作了说明。政策措施包括旧村改造实施模式、宅基地政策、拆迁安置政策、征地补偿政策、就业政策和社会保障政策等。评析：策略研究对温州市现行土地的相关政策分析较细，可作为本研究的参考；针对不同特点，为不同分区的村庄改造指明了方向，留下的余地较多。但策略研究主要针对的仅为各类村庄而已，对郊区化环境下村庄改造、土地使用方式如何与城郊设施结合等问题有无明确说明；对研究范围内的村村庄划分和规划改造策略宜按人口和就业特点作详情的安排。四、研究重点和思路（一）研究重点根据本研究的目的，研究的重点内容主要包括以下三方面。1各组团城区用地在总规和分规的框架下，按照本研究范围的区位环境和新的历史背景特点，重点研究各组团城区的功能特征、用地结构、布局和规模，为各组团的经济和社会发展提供支撑平台。2村庄用地以策略研究为基础，按照各村人口和就业特征以及农村社区文化和环境条件，重点研究村庄的未来发展方向、土地综合利用条件，为村庄整治改造提供依据。3农业生产等非建设用地综合研究郭溪、瞿溪、潘桥三个组团的土地利用规划、温州市城市防洪规划（中心片、西片）等相关规划的基础上，以温州城市生态维持、环境保护为出发点，重点研究非建设用地的范围及其开发控制措施，为农业生产、农田设施、区域性土地配套设施、旅游景区等开发提供依据。（二）研究思路1在对现状调查研究基础上，以评价社会经济发展条件为起点，分析本研究范围的发展动力，从而明确各组团的职能定位，为各组团的用地功能和用地空间整合提供依据。2根据本研究范围的发展动力，结合现状的城乡人口和就业特点，预测未来的产业人口结构和规模，对照本研究范围用地潜力和用地条件，核实未来的人口规模和空间布局，并以此为依据，确定城乡用地规模和空间布局。3根据人口和用地的空间布局规划，在综合分析现状村镇住宅建筑和空间特征的基础上，提出城乡尤其是乡村居民点的整治方式和土地综合利用条件，为未来乡村和郊区化人口居住区开发强度的确定提供依据。4根据城市生态环境要求和本研究范围环境特点，提出环境保护措施，为生态环境建设提供依据。第二章 发展条件评价一、发展的有利条件（一）自然环境条件规划的郭瞿潘为山丘平原交接的山谷地带，其北、西和南均为山丘，东北为谷口平原。三面环山的地势格局是郭瞿潘发展所需优越自然生态环境条件的天赋平台，也为该区域社会经济可持续发展提供了基础。而良好的气候为该区人居生态环境建设和农业生产提供了基础条件。（二）地理区位条件郭瞿潘位于长江三角洲南翼浙江东南沿海城市温州市区西南，郭溪组团与温州市中心距离为6公里左右，瞿溪组团与温州市中心距离为1012公里，依据总规，该区属于温州都市区核心圈层的发展概念区，这一概念区今后将承担大都市次中心、居住、工业、对外交通等城市职能。（三）交通区位条件城市快速路瓯海大道从郭瞿潘中部呈东西走向穿越，温瞿公路从北部通过，现高桐公路（至瑞安市）自北向南穿越本区域，对外联系络网已经基本形成。按照总规，正在实施的金丽温高速公路和规划的高桐公路、温瑞铁路都将在郭瞿潘通过，相应的对外交通站场都将在其东部区域附近设置。郭瞿潘的交通区位条件在未来发展过程中将进一步优化。具体详见交通区位条件分析图。（四）产业发展条件1、郭瞿潘经济发展的区域总体背景根据行政区划调整前的资料表明，温州市瓯海区GDP增长量远远高于龙湾区，而在行政区划调整后，瓯海区则表现出相对的滞后态势。2、郭瞿潘产业发展1990年以来，随着个私企业的不断发展，以及企业发展对市场经济的适应和企业运作模式的形成，郭瞿潘逐步形成了制革、鞋业、家具、眼镜、食品、服装、化工、机械等轻加工产业群，在郭瞿潘形成多个小型工业区和工业点。其第一、二产业无论从就业和产值看，均高于温州市区和瓯海区平均水平，三者中郭溪组团第二产业占明显高的优势，其绝对量和比重均最高；瞿溪组团第二产业比重较高，而潘桥组团则在绝对量和比重方面相对较低，但其第一产业相对发达。数据分析表明，郭瞿潘是典型的温州市城郊型城镇组合体。二、发展的不利条件1、产业结构严重失调，农业和第三产业产值比重有待提高。郭瞿潘GDP中一、二、三产产业比例分析表明，近年来第二产业，尤其是工业生产增加值比例一直占GDP较高比重（达70%以上），工农业产值极度不平衡。2、产业空间布局极度分散，城市化水平低下。根据郭瞿潘三个组团城区人口统计分析，2001年城市化水平仅为32.5%，远远低于按就业方式划分的非农化水平的71.3%。工业以及村镇空间分布分散、混杂已成为土地资源浪费，破坏郭瞿潘生态环境的主要因素。3、重大基础设施和特殊用地的分布无序郭瞿潘分布着市级特殊用地、市政用地和其它一些公共设施用地。这些用地一方面承担着温州城市的特殊功能；另一方面，由于其特殊性，对郭瞿潘各组团空间结构产生较大的负面影响。有些用地如220kV变电所等往往会影响用地整体性和破坏周边的人居环境。4、郭瞿潘呈传统的产业特点，现代产业结构特征不明显。郭瞿潘2001年按实际居住人口14.53万人计，人均GDP达到1.33万元，属于中等收入地区。从产业GDP构成来看，郭瞿潘第三产业起步较晚，总量仍明显不足。1990年、1995年、2001年三次产业结构顺序均为“二一三”，处于传统产业结构向现代产业结构转变的初期。受传统经济模式影响，工业以传统的轻加工业，如皮革、鞋业、家具等为主，缺乏电子、机械、信息等高技术产业，现代产业结构的特征不明显。第三章 发展的动力分析一、温州城市郊区化动力由于温州市居民生活水平的提高及城市工业化、城市化水平的提高，城市建设用地日趋紧张，其城市郊区化日益凸现。从类型上划分，未来将对郭瞿潘产生较大影响的城市郊区化动力主要有工业郊区化、居住生活（房地产）郊区化、商业郊区化。（一）工业郊区化工业郊区化是指在城市工业部分从城市中心向外搬迁，并在城市郊区重新选址的过程。从郭瞿潘来看，按照总规和分规，瓯海区已明确在郭瞿潘中的郭溪组团和瞿溪组团之间规划机电工业园区，至今已确定一期工业用地约为3000亩（2.0平方千米）。（二）居住生活郊区化从近几年来看，温州市城市人口郊区化趋向已日益明显，主要表现为城市人口居住郊区化和生活郊区化。1居住郊区化从郭瞿潘近几年来开发的房地产调查看，成规模的城郊房地产主要有瞿溪的“雄岙山庄”和潘桥的“敬老院”。此外，零星由个人独自建成的城郊私人别墅也不少，城乡居民旧宅的私下交易也较为普遍。随着城市交通网络和通讯系统的形成，以及城市中心居民对郊区优良生态环境的需求，郭瞿潘将成为温州城市房产郊区化的重要基地。2生活郊区化为调节繁杂的城市生活和工作，城市居民在节假日期间的郊野休闲、度假和旅游逐渐流行。郭瞿潘现状中为城市居民服务的相应休闲设施已有不少，如瞿溪组团的站山水库垂钓休闲胜地和潘桥组团的岷岗山风景区等已为城市生活郊区化创造了条件。综上所述可以得知，城郊旅游度假设施的建设和相应服务产业的崛起，必将会促进郭瞿潘产业结构的升级和完善。（三）商业郊区化由于城市中心区地价昂贵，门面租金高，交通拥挤，而且停车场缺乏。故城市中心区的百货商店分店、超级市场及购物中心等都有可能在城市近郊区涌现，故郭瞿潘必将随着工业和居住生活郊区化而成为商业郊区化的重要区域。二、城市化发展的动力因素（一）市场动力因素分析温州模式在形成过程中，市场动力机制发挥着广泛的作用。随着原始资本的积聚和市场机制的完善，资本优势和信息优势也会在更长的时期内起作用。（二）城市基础设施的建设动力城市基础设施的建设动力将有效地提高郭瞿潘土地利用价值与能力，相应其防洪标准应将大幅度提高；而郭瞿潘土地利用价值的大幅度提升，也会形成片区各组团土地开发的直接动力。温福铁路、高桐公路等城市基础设施的建设不仅使站场附近土地使用价值急剧上升，也会带动周边地块商贸业、仓储业的发展。故对郭瞿潘来说，也为其工业的规模化经营提供了有利条件，给发展带来了直接的强大外部动力。（三）产业发展动力工业化已经为城镇化发展奠定了坚实的经济基础。相比之下郭瞿潘农业与第三产业发展明显不足，但从发展趋势和战略分析，可预测其发展的潜在动力是很大的。第四章 职能定位一、总体职能特征综合分析温州城市郊区化和郭瞿潘动力因素可以归纳得出，其未来比较突出的职能特征，主要表现在以下三个方面：1工业经济职能随着中心城市“退二进三”策略的实施，郭瞿潘必将接受中心城市部分外迁的工业企业，相应的郭瞿潘将承担部分城市工业经济功能，这部分职能的强弱取决于城市政府（包括区政府）对本研究范围工业发展的策略和相应的土地开发（控制）策略双重因素。这一功能还可带动职工居住（职住）和工业服务配套功能。2休闲度假和居住职能随中心城市居民居住生活郊区化引发的这一职能，其强弱主要取决于郭瞿潘各个组团山体水系和耕地、植被等自然生态条件保护和利用的程度及对城市居民的吸引力。这一功能还可细分为休闲度假功能和居住功能两方面。3交通运输和仓储功能交通枢纽设施在城市边缘区（郭瞿潘）的建设，必将带动本研究范围客运交通和物流储运业的发展，这一职能的强弱主要取决于交通枢纽功能和空间布局。二、组团空间职能特征1郭溪组团郭溪组团现有产业构成中，工业经济较为突出，其产值及其构成比重高于其它二组团。此外郭溪组团用地条件较好，可用于建设的土地条件较好，较能适应城市工业经济职能和现状乡镇工业经济职能整合。（1）工业经济职能，是郭溪组团的主导职能，相应的为工业区企业服务的职住（职工居住）用地功能和工贸服务用地功能也将成为主要。（2）休闲、度假和居住职能。由于城市生活居住的郊区化和郭溪组团固有的自然环境条件，其休闲、度假和居住（郊区化人口居住）职能也有一定的发挥余地，但其地位的重要性不及工业经济、职住和工贸服务职能。2瞿溪组团在瞿溪组团产业构成中，其工业经济也较为突出，与郭溪相比，其产值也相差不多，但其近几年的发展速度有所放慢，主要原因是：用地空间受到限制；毗邻组团的工业结构与其雷同形成竞争态势，使瞿溪组团失去了原有的优势。故从长远看，瞿溪组团宜作如下调整。（1）工业经济职能。充分发挥已有工业经济职能的基础上，更宜注重职能转换，利用有限的空间资源发挥更大的效益。（2）休闲、度假和居住职能。瞿溪组团山体植被好其用地所占比重较大，具有接纳温州市生活居住郊区化的优势，在今后的时期内进一步重视郊野休闲、度假功能的发挥和城郊居住功能的挖掘。同时合理调整用地性质，挖掘用地潜力，将一些用地不经济的非本组团内服务项目用地置换出去，如三溪中学等。3潘桥组团（1）休闲度假和居住职能。潘桥组团土地构成中，山体地、耕地与农业用地比重较高，同时由于工业用地的有效控制，相应的山体环境、河流水系保护，水质较好，非常适宜生活居住。现状已有的敬老院（老年人居住区）的一期和二期工程在组团内已完工。根据土地构成和今后的规划，潘桥组团应地、应时进行山坡地的开发和利用，发挥休闲、度假和城郊居住功能。（2）交通枢纽和物流职能。按照总规，未来铁路和公路的建设，会带动潘桥组团交通运输和物贸储运业的发展。故根据城市规划开发时段，预留交通运输设施、物贸仓储用地，为今后发挥交通枢纽和物流功能创造条件。（3）工业经济职能。潘桥组团的工业经济功能也较为明显，但其产值与郭溪组团、瞿溪组团相比为最弱，并且其农保区、农业科技示范区建设在很大程度上制约了建设用地，尤其是工业用地的开发。因而从郭瞿潘整体协调发展来看，潘桥组团的工业经济职能应以整合为主。第五章 人口与就业一、人口与就业构成至2002年，郭瞿潘总人口为14.75万人，其中暂住人口为6.26万人。若按地域划分的总人口构成情况，则郭溪组团为6.89万人，潘桥组团为4.04万人，瞿溪组团为3.82万人。郭瞿潘实有劳动力共计8.38万人，劳动力系数为56.81%，三产业劳动人口构成为23.63%、58.47%和17.90%。各组团的劳动力总数及构成见下表。郭瞿潘就业情况（2002/2001）劳动力总数(万人)其中乡镇企业个数(个)乡镇企业从业人员(万人)一产(万人)二产(万人)三产(万人)合计8.38/8.371.98/2.334.90/4.631.50/1.34其中郭溪4.33/4.270.75/1.012.92/2.690.66/0.5720001.52潘桥2.54/2.550.99/1.131.04/0.980.51/0.43瞿溪1.51/1.550.24/0.250.94/0.960.33/0.33二、郭瞿潘未来就业发展分析（一）工业企业的发展促进就业规模的扩大城市工业的郊区化，为郭溪、瞿溪和潘桥三组团提供了广大的就业空间，这将无疑会进一步促使外地人口向本地集聚。各村工业点的相对集中组合，也会促进郭瞿潘内各村人口在空间上产生重组。（二）交通运输业的崛起，为郭瞿潘提供新的就业岗位城市新建的交通设施将逐渐向郊区扩散，这些设施的规划势必会带动相应交通仓储运输业的发展。这同样会增加相应产业的就业人口。（三）随着城市的发展和市民生活方式变化、新兴产业的兴起，促进就业结构的变化位于近郊的郭瞿潘，居住生活条件优越，是生活郊区化时代的首选空间之一。未来休闲、旅游、度假设施的开发和相应产业的发展，也会促进郭瞿潘就业机会的增加。与此同时，业余休闲的普遍重视和社会分工的越来越细，家政服务行业等将逐渐兴起，未来相当多的农业和工业生产劳动力将转移出来，从事家政等社会服务行业。三、就业预测（一）第二产业从业人员第二产业人口的预测主要以工业企业职工为主。1分项确定法分别确定机电工业园区规模和其它工业用地规模（1）机电轻工业工业园区就业人口。已规划明确的工业企业用地为200万平方米，则工业职工为1.60万人。（2）其它工业用地就业人口。按有待于整合的劳动密集型工业用地213.08万平方米（现状分散于各村中）计，则这部分工业企业职工约为4.26万人。将以上两者合并，确定工业企业职工约为5.86万人。2综合估算根据“三溪片分区规划”确定的郭瞿潘工业用地范围计算，扣除内部道路后总面积4.37万平方米，则工业企业职工人数为5.24万人。3第二产业人口确定根据以上两项结果，按工业劳动力占二产劳动力95%计，综合确定第二产业劳动力按6万人。（二）第三产业从业人员现状非农业就业人口中，二、三产业人口之比为3：1，4.5：1（平均3.3：1），规划取3：12.5：1之间，或者按三产人口占非农总就业人口的3035%计，则三产就业人口为2.02.5万。1交通运输业根据发达国家的经验，规划就业人口按非农和农业就业总数的510%计。2商业、社会服务业根据现状商业、社会服务业构成和未来的变化趋向，确定未来的构成占非农和农业人口就业比例为20%左右。3其它三产三产的其它就业构成，本研究包括房地产业、金融保险、邮政、教育等，其比例按非农和农业就业人口5%计算。（三）第一产业第一产业从业人口仍将以城郊型绿色食品种植业为主，同时山地林木种植业也占少部分，以就业人员总数515%计。其中种植业人员按可耕种面积48亩/劳力（规划为6亩，即0.4ha）进行校核，现状耕地面积为3561.32公顷，在不考虑耕地置换的情况下，种植业人员为0.9万人，估算一产从业人员1.0万人。四、人口发展研究（一）产业人口规划的产业人口专指在郭瞿潘的就业劳动力人员及其家眷人口两部分组成。1劳动就业人员总量预测（1）各产业分项汇总法按照二、三产业劳动力构成，计算第三产业从业人员后汇总三产劳动力总计则为9.6万人。（2）二产为基数的比例法根据一、二、三产业劳动力构成，以二产产业劳动力所占比例为基准数（55%），计算三次产业总劳动力数合计为10.9万人。（3）一产为基数的比例法以第一产业劳动力为基数，参照规划范围内经济条件好，耕地面积多，就业条件充足的村的一产劳动力比重，参照发达国家经验，取9%计，则三次产业劳动力总计为11.11万人。（4）劳动力就业数据上述三种方法预测结果，经综合的劳动力就业总数按11万计算。2产业人口规模据现状57%左右的劳动力系数和人口年龄构成变化趋向推测，郭瞿潘产业人口总数为19.3万人。（二）郊区化居住人口郊区化居住人口指从温州城市及其它中心城市扩散出来的，在本研究范围环境较好的地域生活居住的人口，其总量是由产业人口及其用地空间整合后剩余用地条件所决定的，主要依据为：与研究范围相关的温州市防洪规划和土地利用规划对非建设用地的要求，以及用地综合评价结果分析，郭瞿潘可供土地为2527平方千米。若按照产业人口100平方米/人计，则尚有57平方公里左右的土地，可用于郊区化人口居住生活，其包括山坡地、农村零星自留地等。本研究按5平方公里框算，若按建筑面积300平方米/户，容积率为1，人口数4人/户计，则能容纳67万人左右。（三）总人口根据产业人口和郊区化居住人口两部分合计，郭瞿潘总人口按2526万人计算。五、人口空间布局根据人口就业特征和郊区化人口趋向，本研究总体确定：二、三产产业人口按照相应产业的用地布局，向各组团的城区集聚，农业人口在现状村庄内居住，并根据用地和建筑特征相对集中；郊区化城郊人口与邻近村庄布局；一方面利用现有的山坡地，另一方面利用现状村庄改造后的用地布局。第六章 用地布局一、土地利用分布及特征（一）农用地分布及特征1、耕地研究范围内现有耕地共为3561.32公顷，占总面积的25.29%。2、园地研究范围内现有园地共为756.9公顷，占总面积的5.37%。3、林地研究范围内现有林地共为5042.61公顷，占总面积的35.80%。林地按树种分有松类、杉木、阔叶林、毛竹和经济林等。4、水面研究范围内现有水面共为329.54公顷，占总面积的2.34%。有养殖的水面以常规养殖为主，特种养殖相对较少。郭瞿潘土地利用现状表表6-1地类总面积农用地建设用地未利用地小计耕地园地林地牧草地水面小计城区建设用地村庄居民点及工矿用地交通用地水利设施用地面积(公顷)14084.329690.373561.32756.95042.610329.541304.22537.24521.79136.65108.543089.72比例（%）100.0068.8025.295.3735.8002.349.263.813.710.970.7721.94（二）建设用地分布及特征1、城区建设用地郭溪组团城区建设用地为131.55公顷，占郭溪土地总面积的2.9%。瞿溪城区建设用地为233.16公顷，占瞿溪土地总面积的6.60%。潘桥城区建设用地为172.53公顷，占潘桥土地总面积的2.83%。研究范围内现有城区建设用地共为537.24公顷，占总面积的3.81%。2村庄居民点及工矿用地郭溪组团内村庄居民点及工矿用地为297.37公顷，占郭溪土地总面积的6.67%。瞿溪组团内村庄居民点及工矿用地为40.05公顷，占瞿溪土地总面积的1.13%。潘桥组团内村庄居民点及工矿用地为184.37公顷，占潘桥土地总面积的3.02%。研究范围内现有村庄居民点及工矿用地521.79公顷，占郭瞿潘总面积的3.71%。3交通用地郭溪组团内交通用地54.24公顷，占郭溪土地总面积的1.22%。瞿溪组团内交通用地40.99公顷，占瞿溪土地总面积的1.16%。潘桥组团内交通用地41.42公顷，占潘桥土地总面积的0.68%。主要有金丽温高速公路、金温铁路、温瞿公路、瓯海大道等，其余为等级较低的农村公路。研究范围内共有交通用地136.65公顷，占总面积的0.97%。4水利设施用地郭溪组团内水利设施用地主要是两个水库，共有水利设施用地总面积41.93公顷，占郭溪土地总面积的0.94%。瞿溪组团内水利设施用地总面积15.81公顷，占瞿溪土地总面积的0.45%。潘桥组团内水利设施用地总用地50.80公顷，占潘桥土地总面积的0.83%。研究范围内共有水利设施用地108.54公顷，占总面积的0.77%。郭溪组团城区现状建设用地汇总表表6-2现状序号用地编号用地分类面积（hm）%人均用地（m2）备注R居住用地42.1132.0143.83其中R2二类居住用地18.0413.7118.78其中：中、小学幼儿园占4.40hmR3三类居住用地9.657.3410.04R4四类居住用地14.4210.9615.012C公共设施用地9.277.059.65其中C1行政办公用地1.270.971.31C2商业金融用地1.130.861.18C3文化娱乐用地0.370.280.39C4体育用地0.060.050.06C5医疗卫生用地0.390.300.41C9其它公共设施用地0.490.370.51C/R商业居住混合用地5.564.235.793M工业用地13.5510.3014.10其中M2二类工业用地11.778.9512.25M3三类工业用地1.781.351.854W仓储用地0.720.550.75其中W1普通仓库用地0.720.550.755S道路广场用地36.1627.4937.64其中S1道路用地36.1627.4937.646U市政设施用地2.571.952.67其中U1供应设施用地0.100.080.10U2交通设施用地2.471.882.577G绿地27.1720.6528.28其中G1公共绿地27.1720.6528.28合计城区建设用地131.55100.00136.92注：郭溪组团城区现状人口主要为塘下村及所辖居委会的人口，2003年统计人口为9608人。瞿溪组团城区现状建设用地汇总表表6-3现状序号用地编号用地分类面积（hm）%人均用地（m2）备注1R居住用地101.7943.6651.35其中R2二类居住用地12.585.406.35其中：中、小学幼儿园占11.97hmR3三类居住用地89.2138.2645.002C公共设施用地6.772.903.42其中C1行政办公用地0.980.420.49C2商业金融用地4.431.902.24C5医疗卫生用地1.360.580.693M工业用地83.8835.9842.32M2二类工业用地83.8835.9842.324S道路广场用地40.7217.4620.54其中S1道路用地40.7217.4620.54合计城区建设用地233.16100.00117.63注：瞿溪组团城区现状人口主要为河头村、桥下村、瞿溪村、埭头村及所辖居委会的总人口，2003年统计人口为19822人。潘桥组团城区现状建设用地汇总表表6-4现状序号用地编号用地分类面积（hm）%人均用地（m2）备注1R居住用地86.4050.0865.27其中R2二类居住用地25.7714.9419.47其中：中、小学幼儿园占9.63hmR3三类居住用地60.6335.1445.802C公共设施用地9.865.717.45其中C1行政办公用地1.200.700.91C2商业金融用地8.665.026.543M工业用地52.2830.3039.50M2二类工业用地52.2830.3039.504S道路广场用地23.0913.3817.44其中S1道路用地23.0913.3817.445U市政设施用地0.900.530.68其中U1供应设施用地0.900.530.68合计城区建设用地172.53100.00130.34注：潘桥组团城区现状人口为：河西村、林桥头村、华亭村、腰屿村、潘桥村、马桥村的总人口，2003年统计人口为13237人。郭瞿溪现状城区建设用地汇总表表6-5现状序号用地编号用地分类面积（hm）%人均用地（m2）备注R居住用地230.3042.8753.98其中R2二类居住用地56.3910.5013.22其中：中、小学幼儿园占26.00hmR3三类居住用地159.4929.6937.38R4四类居住用地14.422.683.382C公共设施用地25.904.826.06其中C1行政办公用地3.450.640.81C2商业金融用地14.222.653.33C3文化娱乐用地0.370.070.09C4体育用地0.060.010.01C5医疗卫生用地1.750.330.41C9其它公共设施用地0.490.090.11C/R商业居住混合用地5.561.031.303M工业用地149.7127.8735.09其中M2二类工业用地147.9327.5434.67M3三类工业用地1.780.330.424W仓储用地0.720.130.17其中W1普通仓库用地0.720.130.175S道路广场用地99.9718.6123.43其中S1道路用地99.9718.6123.436U市政设施用地3.470.650.81其中U1供应设施用地1.000.190.23U2交通设施用地2.470.460.587G绿地27.175.056.37其中G1公共绿地27.175.056.37合计规划区城市建设用地537.24100.00125.91注：现状城区人口为郭溪、瞿溪、潘桥三个组团城区总人口，2003年统计人口为42667人。（三）未利用土地分布及特征研究范围内共有未利用土地3089.72公顷，占总面积的21.94%，未利用土地有荒草地、田坎、沙地、裸土地，裸岩石砾地和滩涂等，其中荒草地较多，后备土地资源有一定潜力可挖。郭溪组团内未利用土地共有796.69公顷，占郭溪组团土地总面积的17.88%，主要分布在梅园、郭西、前垟、曹平、岭头村等村。瞿溪组团内未利用土地共有698.88公顷，占瞿溪组团土地总面积的19.80%，主要分布在雄溪、瞿岙、泉东川、肇山等村。潘桥组团内未利用土地共有1594.15公顷，占潘桥组团土地总面积的26.14%，其中在桐岭、泉塘等村较多。二、土地利用存在的主要问题（一）农居点布局分散，规模偏小，集约利用程度不高。（二）城镇用地内部结构不合理，绿地、公共设施用地偏少。（三）村庄居点几乎每个村都有自己的工业区或工业点，工业企业分散分布。（四）局部地域污染较严重，生态环境较差。三、用地适用性评价（一）分项评价分析1、自然条件评价主要从地形坡度、生态敏感性、水文地质等方面，对用地的适宜性进行评价。I类用地：为适宜建设用地，地质灾害影响小。地基承载力较好，自然坡度10%。土壤渗透性小、人文自然景观价值不高及小水塘的地域。II类用地：为基本适宜建设用地，其生态敏感度一般，坡度10%20%，景观价值一般，地基承载力亦较好的区域。III类用地：为需采取一定措施加以改造方可建设的用地，其生态敏感度较高，坡度20%30%，景观价值较好，地基承载力一般的区域。IV类用地：为不适宜建设用地，其生态敏感度高，坡度30%，溪流及其影响区、土壤渗透性大，农业生产力高，自然密林或果林地域。2、土地利用条件评价根据上述I类用地中的土地特征情况，按土地肥力和基本农田分布进行划分分析，具体详见基本农田分布图。3、防洪条件评价根据每块土地的竖向标高和防洪能力进行细分成不同标准的地块，并按自然高低区划，其特征见高程与洪水淹没范围分析图。4、交通区位条件评价评价标准：以未来用地结构、交通及基础设施条件及与温州市中心区可达性等作为评价因素，划定影响范围，进行分析评定。（二）用地综合评价结论及适宜建设用地分析根据以上四方面的分项评价结果进行叠加，由评价原则指导划分为四类城市发展用地，经测算，规划区内各类用地如下：（1）优先发展用地。共计22.42平方千米，其包括20年一遇洪水位以上、坡度10%以下的村镇建设用地及其邻近平坡地，其中用于铁路及其城市设施用地为0.4平方公里，现状村镇建设用地为13.04平方公里，村庄内零星自留地5.71平方公里，平坡地3.67平方公里。（2）备选发展用地。用地标高（黄海标高）在3.0米以上，交通条件好，与组团城区接近的用地（为备选用地I）。地坪标高在4.0以上的菜园地（非耕地为备选用地II）。备选用地共计10.84平方公里，按已定的土地、防洪和上层次规划，备选用地只能用50%左右，即备选用地I和备选用地II只能选其一，这样才能保证控制发展用地和不适宜开发用地中的水域面积，面积共计26.2平方公里，用于防洪蓄水和耕地保护。（3）控制发展用地。共计17.01平方公里，主要是基本农田保护区、效益农业用地和用于铁路等对外交通设施用地的耕地部分，其中铁路控制范围内为8平方公里（按铁路两侧500米计）。（4）不宜发展用地。共计90.57平方公里，包括山体和水体两部分，其中山体为87.43平方公里，水体为3.14平方公里。四、用地发展研究（一）建设用地现状现状郭溪组团城区建设用地为131.55万平方米，人均建设用地为136.92平方米/人；瞿溪组团城区建设用地为233.16万平方米，人均建设用地为117.63平方米/人；潘桥组团城区建设用地为172.53万平方米，人均建设用地为130.34平方米/人。研究范围内三组团城区建设用地为537.24平方米，人均建设用地为125.91平方米/人。（二）用地空间布局在研究范围内用地适宜性条件评价结果的基础上，本次研究用地空间布局主要研究建设用地的空间布局，以及建设用地与非建设用地的关系。1用地整合用地整合的出发点是在功能定位的基础上分析整合布局无序或不明确的各类用地。通过空间整合研究，使有限的土地资源发挥更大的效益，并为本研究的用地布局提供依据。本研究中对用地整合分二个层面分析，第一层面将郭瞿潘当作一个整体，从温州城市的区域层面来分析，主要包括吸引整合、扩散整合和定点整合；第二层面以郭瞿潘为整体，根据各组团的特点进行针对性的分析，包括社居整合和环境整合。（1）扩散性整合由温州城市扩散出来的，为郭瞿潘各组团服务的有关用地功能及设施，根据郭瞿潘的区位条件，安排在郭溪组团较为有利，如职业中学、高中、大型公交枢纽站点（含轨道交通）设施，从城市建成区扩散出来的工业企业和相应以配套服务设施，如机电工业区、工业品市场、咨询贸易服务机构等宜在郭溪组团城区附近安排较为合理。（2）吸引性整合在温州城市中心和次中心中较为齐备的公共设施，对郭瞿潘各个组团的规划有一定的影响。根据相对区位关系，诸如市区级的商业金融业及有关派出服务机构的设置在瞿溪组团规划较为有利。（3）定点整合温州城市总体规划已明确的城市设施布局，诸如铁路客货运交通设施和相应的公路交通站场，按上层次规划要求，布局于潘桥组团则较为合适。（4）社居整合非农产业用地及与之密切相关的非农人口、服务设施等向区位条件较好的组团城区整合，整合项目包括现状村庄工业用地、二产非农人口（按就业分）居住（职住）用地（R2）以及与之相配套的公共设施用地等。（5）环境整合以保持现状的生态环境为出发点，以土地利用规划、防洪规划为依据，整合农业生产用地，一产居民住宅用地和郊区化居民的住宅用地，农业人口与农业生产用地结合，郊区化人口住宅用地与山坡地、现有村庄住宅用地结合。2用地形态比较分析（1）用地选择本研究在首先保障温州市铁路站场、轻轨交通、城市主干道、城市市政公用事业设施等用地的前提下，尽量少占耕地、林地，严禁随意开山占地，填河造地，保证郭瞿潘良好的生态环境与防洪、泄洪能力。尽量利用未利用土地，加大对农用地和非农用地的整理和废弃土地的复垦，以增加耕地面积。同时盘活用好现有的建设用地，集约利用城镇和农村建设用地。而在必需占用耕地进行建设时，应做好土地置换，选择相对种植条件较好的荒坡地进行开垦，避免一味耕地上山的单一置换方法。（2）空间布局根据用地选择条件和城郊型城镇用地特点，规划用地形态按以下两种思路进行比较。a. 用地形态思路之一：尽量保留现状的基本农田、高效农业和蔬菜基地。沿河、公路、铁路两侧设置绿地。瞿溪组团城区居住用地、公共设施用地向北发展与郭溪组团的曹平村、岭头村、郭南村连成一片，城区内工业用地重点向南发展。郭溪组团城区则向南发展，并与曹埭村、官庄村、任桥村连成片状。而潘桥组团城区向南适度延伸发展，重点对赤塘、横塘、河西、林桥头、腰屿、华亭村、潘桥村、马桥村进行内部整治改造，并适度利用各村之间的未利用地进行开发建设。b.用地形态思路之二：根据交通区位于现状组团城区特点，适度占用现状的基本农田，以满足建设发展用地需求。组织良好的沿河、公路、铁路两侧绿地，并在重要沿河地块拓展作为公园。瞿溪组团城区居住用地、绿地、公共设施用地向北发展，与郭溪组团的曹平村、岭头村、郭南村连成一片，城区内的工业用地在现状基础上重点向东发展。而郭溪组团城区向南发展，并与官