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从宏观经济学的角度看中国房地产 摘要 本文从宏观经济学的角度出发，通过研究分析我国近十年来房地产业发展历 程，跟踪国家出台的涉及房地产业的宏观政策，着重分析汇率调整，利率调整，房贷加息，首付比例变化，土地供应，物业税调整等宏观政策对整个房地产市场的影 响。并针对当前形势，从长期和短期的角度，提出个人对中国房地产未来发展的一些见解和建议。本文的特点是理论和数据、图形相结合，直观易懂，简洁明了。关键词：房地产、房贷政策、利率、土地、税收、建议 1.绪论1.1课题背景及目的 本文通过研究我国政府十年来针对房地产业出台的宏观调控政策，运用宏观经济学的知识，分析这些政策出台的原因，目的，以及可能带来的效果。从政府的高度重 视也可以看出，房地产业是如此重要，足以影响整个国民经济，而针对当前经济危机来袭的实际情况，探讨房地产的前景和解决问题的方法，将有利于加强大家对中 央调控政策的理解和支持，有利于加强房地产商应对危机和机遇的能力，从而具有一定的现实意义。1.2中国经济的快速发展和土地的日益稀缺对房地产的影响1.2.1中国10多年来GDP的快速增长及其对房地产需求的影响总所周知，改革开放以来, 中国经济快速增长，1992年GDP 增长14.2% , 1993年增长14%,1994年增长13.1%,从1995年开始,中国经济增长明显放缓,当年GDP增长仅为10.9%, 1996年为10.1%,1997年亚洲金融危机爆发,国际国内市场萧条,让中国经济进一步放慢了增长的步伐.当年GDP为9.,3% ,从1992年以来首次低于10%我国在1998年 经济增速仅为7.8%，1999年更是下滑至7.1%的低点。但是,中国经济增长内在的强劲动力,很快使经济发展摆脱这次低潮.从2000年开始,GDP 增幅连续攀升, 即使是在2001年全球经济陷入增长性衰退的时候, 许多国家和经济体度日艰难, 中国GDP依然稳定保持了8.3%的增幅,并在2003年再次站上10%关口, 从 2003年开始中国连续五年GDP年均增长10.6%。中国成为全球经济发展最为迅速的国家 从 以上的图表和数据中，我们可以看出，中国经济一直保持着比较高的增长，而经济的增长意味着人民生活水平的提高根据马斯洛的需求层次理论，人们在满足温饱以 后，必然会追求更高层次的物质享受，因而，在其他情况不变的情况下，GDP的增长使得房产的需求上升，供不应求时，楼价就会上涨，直到达到宏观均衡。而 且，宽裕的生活意味着人们手里有了更多的货币，楼价的持续上涨（相对于储蓄拥有更大的获利机会），使得买楼是有利可图的，这就刺激了人们的投资欲望。因 此，我们可以看到，GDP的持续高增长会带来更大的房产需求，使供需矛盾加剧，从而导致房地产价格一直居高不下。1.2.2城市化的加速推进对中国房地产的影响现在，中国人口有56%是农村户口，而随着经济的增长，在未来几十年，城市化水平将进一步提高。这无疑昭示着房地产市场的巨大发展空间，这将在长期影响着整个房地产市场，供需矛盾很难根本改变，也就是说，从长期来看，房价上涨是必然趋势。1.2.3中国人口的迅速增长导致的土地资源日益稀缺对中国房地产的影响庞大的人口数量一直是中国国情最显著的特点之一。虽然中 国已经进入了低生育率国家行列，但由于人口增长的惯性作用，当前和今后十几年，中国人口仍将以年均800-1000万的速度增长。按照目前总和生育率 1.8预测，2010年和2020年，中国人口总量将分别达到13.7亿和14.6亿;人口总量高峰将出现在2033年前后，达15亿左右。（2）2巨大的人口数量，有限的土地，使得土地资源日益稀缺，这也将继续加剧供需矛盾，使得房价保持上涨的趋势。1.2.4小结：房价的上涨是一个长期的趋势 “经济资源（土地、资本和劳动三类古典要素）都是有限的。只有在伊甸园和桃花园中是无限的。” 3相对于人类的无穷欲望，资源的有限。资源的稀缺性，导致了供需的矛盾，因而我们可以得出的结论是：从长期上看，房价上涨是一个必然的趋势。1.3课题的研究方法本文的研究方法：以一般的逻辑方法和辨证思维方法为指导，在参考相关文献及书籍后，吸收前人的研究成果并结合自己的理解，运用系统的观点和分析方法对有关问题进行分析、探讨，采用实证分析法对国家宏观政策进行分析研究，对各个因素独一展开讨论。1.4论文的构成及研究内容本文主要以下几个方面来阐述房贷政策如何调节房地产市场的问题：首先，简要地介绍了我国经济增长和人口增长情况，提出房价上涨是一个长期趋势。第二，通过我国政府这几年出台的调控政策独一分析，运用宏观经济学的知识，说明其作用以及为何能够达到这样的效果。最后，通过对中国现阶段的房地产的现状，提出个人的一些看法和见解。 2.国家出台的宏观政策对中国房地产业的影响2008年11月1日起国家出台政策救楼市 ：1）、 个人首购90平米以下住房,契税税率下调到1% ;2）、 个人买卖住房暂免征收印花税; 3）、 个人卖房暂免征收土地增值税; 4）、 最低首付款比例调整为20%; 5）、 商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍; 6）、 个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。2.1利率和汇率调整对房地产的影响：2.1.1利率对房地产业的影响2.1.1.1调高利率会抑制房地产投资和对再次置业者造成心理影响和经济影响央行宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个百分点。 从以上的数据，我们可以看出利率从06年一直保持着上升 的趋势，直到近期才呈现出下降的趋势，这与我们的经济实际情况也是相符合的，0608上半年，我国一直存在着通货膨胀，尤其以08上半年最盛，而此 时，房地产业也处在其旺盛时刻。“房价更是出现快速飙升，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度， 提前透支了未来房价增长的可能性，透支了未来的市场空间。” 4这个时候，政府采取上调利率的政策，能起到什么作用呢？调高利率属于紧缩性货币政策，对房地产业的影响主要有以下两个方面：（1）减少货币供应量， 提高房地产商的成本。在我国，银行贷款仍是房地产商的主要融资渠道，利率的提高使得货币变得稀缺，贷款更难获得，这将使得开发商的利息支出增加，买地成本 增加，他们将更加珍惜现有的土地，,财务压力加大,土地储备的成本和风险加大，投资这将有利于政府控制房地产投资过热，控制房地产规模。但是，这个作用也 有个弊端，就是当房价上涨幅度远高于利率上涨幅度时，对于开发商来说，将会想尽一切办法搞到贷款，使得实际作用未必能那么明显。（2）有利于降低需求量，抑制投机行为。控制过热的需求，利率上调意味着贷款购房的成本上升了，利息支出增加了，这在一定程度上将给那些再次置业的消费者带来了不小的心理压力。2.1.1.2降息对房贷月供的影响 当金融危机来袭的时候，经济泡沫破裂，这时候，央行就必须执行宽松的货币政策，包括降低利率。下面我们来看看央行最近的四次降息会给房地产业带来什么效果。降息前，一套50万20年月供的房子总利息是491069.36，而降息后的总利息是245259.38!原来处于观望状态的消费者终于可以放心买房了。 因此，央行这次对利率的调整，对于房地产业来说是极大的利好，在房地产业持续低迷的情况下，不少消费者处于观望状态，而对于开发商来说，由于楼盘没有卖出 去，手上缺少流动资金，不得不使得原来正在进一步开发土地空闲，造成不必要的浪费。所以，政府在此时出台这样的政策，无疑给房地产业送来一场“及时雨。”2.1.1.3 小结：降息有利于刺激住房需求，加息则会收到相反的效果2.1.2利率和汇率变化幅度的比较，对人民币升降值的影响，进而分析外来压力的影响 利率变动固然可以影响国内房地产业的供需情况，但是在一个开放的市场经济中，汇率是一个无法忽略的因素。当国内的利率上升而汇率保持不变的时候，这时候人 民币就面临着升值的压力。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨;相反，会导致其房地产价格下降。如 果没有适当的措施的话，外资就会乘机涌入，使得原来的经济调控收不到理想的效果，因此，在考虑降息的时候，政府应该全面考虑，把汇率也作为一个重要因素来 考虑处理。2.2税收对房地产的影响2.2.1 08年房地产税收的变化情况08年1月,建设及运营的有关税收和租赁市场的税收被减免。第二次调整将个人普通住房的契税下调到1%,个人免征印花税。第三次,2008年12月,131号文里,减免个人税收。减免营业税1年。2.2.2房地产开发环节的税收会直接影响房价“增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成 本，从而会推动房地产价格上升;” 5相反，会使房地产价格下降。08年1月的这次税收调整就是减少开发环节的税收，在其他条件不变的情况下，这将会降低成本，使房价下降;当然，当税收 可以完全转嫁到消费者的身上时，其调节效果就变得微乎其微了。2.2.3土地增值税对房地产转让的影响 在房地产交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降;而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使房地产价格上升。因此，08年税收调整中“个人卖房暂免征收土地增值税”。则是会刺激房地产需求，促进二手房市场的发展。2.2.4房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、物业税对房地产投资和投机需求的影响直接或间接地对保有房地产课税（如城镇土地使用税、房产税或城市房地产税），实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落;相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。因此，提高这些税收可以提高投机行为的成本，从而抑制投资需求。2008年12月,131号文里,减免个人税收。减免营业税1年，则是政府有意刺激房产的政策。2.3首付比例对购房需求的影响2.3.1最新首付比例的变化情况08年国家出台政策救楼市，最低首付款比例调整为 20%;原来贷款利率下限是0.85倍,现在则下调为0.7倍,即最多可以在基准利率的基础上打7折。目前一至三年（含三年）贷款利率为7.02%,三至 五年（含五年）为7.29%,五年期以上为7.47%。如果某女士选择五年期以上贷款,她贷款最多可以享受七折优惠,即7.47%0.7= 5.229%的优惠利率。照此计算,40万元的房子首付20%,每年可少利息3500多元。2.3.2首付比例对房地产产生的影响一般来说，房地产首付的降低，会给消费者带来利好，使得需求上升。但是这也带来一定的信贷风险，所以在降低首付的时候，银行一定要认真考察消费者的信用是否良好。以免增加银行坏账。3.对中国房地产未来发展的一些见解和建议3.1中国房产业未来的发展趋势预计“2009年中国房地产市场发展趋势分析。当前房地产问 题的根源在于过高房价之下购买力不足与居民预期收入下降。2009年房地产市场调整的主场地将由一线城市向二三线城市蔓延;商品房新增供给呈先快后慢的特 点;可售商品房总量仍将维持高位;在商品房滞销、供给增加的压力之下,2009年全国整体房价将下行约10%15%。” 6可以预计到，由于金融危机的影响，我国的房地产业将面对短期（2-3年）的低迷状态，但是从长期上看，中国房地产还是会走俏的。房价上涨是一个必然趋势。中国政府有足够的能力对房地产行业进行合理的宏观调控，促使其朝着健康的方向发展。3.2应对建议3.2.1长期建议：健全金融市场，投资渠道，缩小贫富差距 我国有大部分人口在农村，大多数人都并不富裕，使得很多人只能“望房兴叹”因此，缩小贫富差距确实是拉动内需的好办法，而且有利于我国增强应对金融危机的能力。对于房地产的发展来说，缩小贫富差距能够提供一个巨大的市场空间，成为其发展的一个强大的动力。 另外， “现阶段我国银行体系仍为国有银行和国有控股银行所垄断，资本市场缺乏层次，民间资本进入的壁垒很高，房地产民营企业也无法利用资本市场依适合自己的方式 筹集资金”。 7因此，政府必须健全金融市场，拓宽投资渠道，这是有利于市场的健康发展，提高企业应对机遇和挑战的实力，促进公平竞争的有效措施。3.2.2应对目前经济大环境的建议 现在，世界正卷入一场金融危机之中，在这个大环境中，消费下降，经济增长放慢脚步，物价下降，失业率上升。而针对当前的房地产市场，我们的政府应该采取什么措施呢？3.2.2.1取消紧缩性政策和进一步规范房产市场秩序 针对当前形势，应该取消之前的国六条，国八条等紧缩性政策，进而使房地产业有空间余力应对危机。此外，还应该完善房地产统计和信息披露制度，以便更好为企 业决策提供及时正确的信息。而缩减手续，提高审批效率也是必要的，它可以加快房地产投资资金的周转速度。政府的另一个职责是进一步整顿和规范房地产市场秩 序，加强对房地产开发建设全过程的监管，打击房地产流通过程的不法行为，避免其对整个市场带来不良影响。3.2.2.2实行适度宽松的货币政策，积极的财政政策。 在当前的环境下，政府应该进一步放宽信贷条件。如降低利率，减少税收，减低首付比例、降低个人贷款公积金。另外，政府还可以进一步稳定汇率，适当引导居民 消费，努力降低失业率，保障低收入者的生活水平。进一步完善房地产市场机制，使其发挥更加灵活。适当进行干预，特别是对廉租房的管理建设，真正的利为民所 谋。 结论 房地产业是关乎国民经济的一个重要经济领域，在当前金融危机来袭的时候，房地产业更是首当其冲，因此，通过研究分析政府针对房地产市场所出台的各种宏观政 策，理解其调整的目标以及发生作用的原理，从中总结出经验和规律，对于加强民众和企业对政策的理解和利用，具有重大的理论意义和实际意义。 本文通过对近几年政府出台的关于房地产业的宏观政策的研究理解，主要得出以下一些结论：一是本文通过对中国近十年来的经济增长和人口增长情况的研究分析，得出经济的持续快速增长以及人口的增长都会给房地产业带来刺激的因素，从而得出在土地有限，需求增长的情况下，房价上涨是一个必然的趋势。二是本文通过收集我国政府出台的针对房地产业的各种宏观 政策，分别分析了在经济扩张，需求过旺，房价超出一般