小区住宅楼项目.doc

开开发发有有限限公公司司 花花园园住住宅宅楼楼建建设设项项目目 项目申请报告项目申请报告 第第 1 页页 目目 录录 第一章 申报单位及项目概况 1 1 1 项目申报单位概况 1 1 2 编制依据 1 1 3 项目概况 2 1 4 项目建设背景 4 1 5 项目选址 5 1 6 建设内容及规模 5 1 7 工程技术方案 6 1 8 工程进度计划 18 1 9 投资估算 19 1 10 投资估算结果 23 1 11 资金筹措 25 1 12 项目招标 25 第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析 28 2 1 发展规划分析 28 2 2 产业政策分析 30 2 3 行业准入分析 30 第三章 资源开发及综合利用分析 34 第第 2 页页 3 1 资源开发 34 3 2 资源利用 35 3 3 资源节约措施 36 第四章 节能方案分析 37 4 1 用能标准和节能规范 37 4 2 项目所在地能源供应条件和结构合理性分析 39 4 3 项目消费能源种类 数量 40 4 4 节能措施 43 第五章 建设用地 征地拆迁及移民安置 47 5 1 项目选址及用地方案 47 5 2 土地利用合理性分析 47 5 3 征地拆迁和移民安置规划方案 48 第六章 环境与生态影响分析 49 6 1 编制依据 49 6 2 环境和生态现状 50 6 3 生态环境影响分析 50 6 4 生态环境保护措施 50 第七章 财务分析 53 7 1 编制依据 53 7 2 销售收入测算 53 第第 3 页页 7 3 出售房屋应交纳的税金及附加 54 7 4 成本费用估算 55 7 5 效益分析 55 7 6 利税指标分析 56 7 7 评价结论 56 第八章 社会影响分析 57 8 1 社会影响效果分析 57 8 2 社会适应性分析 58 8 3 风险及对策分析 59 附件 附件 1 项目申请报告编制委托书 2 项目地理位置图 3 项目选址意见书 4 项目选址红线图 5 项目总平面意向图 6 项目建设用地使用权出让合同 7 建设项目规划条件通知书 8 项目环境影响报告表批复 9 项目招标情况表 10 项目节能登记表 第第 4 页页 11 建设用地批准书 12 土地成交确认书 13 企业法人营业执照 14 组织机构代码证 15 暂定资质证书 正本 16 暂定资质证书 副本 第第 1 页页 第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况 1 1 项目申报单位概况项目申报单位概况 开发有限公司 成立于 2012 年 1 月 注册资金 500 万元 位于凤城路中段 是经 建设厅核准的具有叁级开发 资质的房地产开发企业 公司现有职工 50 余人 下设办公室 工程部 财务部 市场部等部门 公司在董事会 管理层及全体员工的共同努力下 已经建 立起一套较完整的内控体系 从公司治理层面到各流程层面均 建立了系统的内部控制制度 董事会负责内部控制的建立健全 和有效实施 经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行 内部机构设置合理 管理制度完善 公司自成立开始 秉承 以质为根 以诚为本 以德为先 以信为生 的企业精神 奉献社会 回报大众 以 诚信为本 赢得市场 建筑生活 无限美好 的经营理念 紧抓机遇 强化 管理 积极开拓市场 强调以知识为倡导 科学地进行建筑开 发 现已成为 房地产开发企业的中坚力量 公司立志为 人民创建更加美好的生活家园 努力为 地方经济的发展和 繁荣作出贡献 1 2 编制依据编制依据 1 中华人民共和国城乡规划法 2008 年 1 月 1 日 第第 2 页页 2 建设部 城市规划编制方法 2006 年 4 月 1 日 3 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 2002 年版 4 城市道路交通规划设计规范 GB50220 95 5 住宅建筑规范 GB500368 2005 6 住宅设计规范 GB50096 1999 2003 年版 7 城市总体规划 2008 2020 8 土地利用总体规划 2008 2020 9 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有 关问题的通知 国办发 2011 1 号 10 人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控 促进房地产市场健康发展的通知 晋政办发 2011 18 号 11 国土资源局国有建设用地使用权公开出让合同 2012 22 号宗地 12 项目规划设计条件通知书 2011 11 号 13 项目总平面意向图 14 项目单位提供的其他基础资料 1 3 项目概况项目概况 1 项目名称 花园住宅楼建设项目 2 建设单位 开发有限公司 3 项目性质 新建 第第 3 页页 4 法定代表人 5 项目负责人 6 建设年限 2013 年 2015 年 7 建设规模 总占地 6371m2 总建筑面积 20806m2 其 中地上 16306m2 地下 4500m2 详见表 1 1 主要经济技术指标 第第 4 页页 表 1 1 主要经济技术指标表 序号指标名称单位数量备注 一一总占地面积总占地面积m26371 1净用地面积m26058 2代征城市道路面积m2313 二二总建筑面积总建筑面积m220806 1地上建筑面积m216306 1 住宅楼建筑面积m21312218F 2 住宅楼建筑面积m223526F 配套管理用房m2832 2地下建筑面积m24500 含人防 736 平方米 地下车库建筑面积m24500 三三建筑占地面积建筑占地面积m21537 四四净用地绿地率净用地绿地率 30 五五净用地建筑密度净用地建筑密度 25 4 六六净用地建筑容积率净用地建筑容积率2 7 七七居住总户数居住总户数户户160 八八建筑高度建筑高度m 56 九九机动车停车位机动车停车位个个98 十十非机动车停车位非机动车停车位个个163 十一十一总投资总投资万元万元7377 41 1建安工程费万元4584 49 2设备购置费万元280 3其他费用万元1966 45 4基本预备费万元546 47 十二十二财务分析财务分析 1利润总额万元1241 35 2所得税后利润万元931 01 3投资利润率 16 03 4投资利税率 23 48 第第 5 页页 1 4 项目建设背景项目建设背景 随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高 房地产开发业经过近十年的发展已经成为该市经济发展的 支柱产业之一 特别是近年来受国家房改政策影响 个人购房 需求大幅度增长 该市住宅商品房销售市场进一步看好 成为 启动内需 促进国民经济持续增长的重要拉动因素 未来几年 房地产业仍然是 经济发展的主要趋势 首先 加快房地产发展是建设宜居城市和全市经济社会发 展的客观要求 城市总体规划 2008 2020 的批准实施 使 步入 六区联动 组团式结构发展的新阶段 根据总体规划 市区人口将由现在的 42 7 万人达到 70 万人 建成区由现在的 48 9 平方公里增加到 76 2 平方公里 不论从扩大城市规模 还 是人口扩张 无疑为房地产业带来广阔的发展前景 加快发展 已属必然 其次 加快主城区城中村改造建设步伐 必然要加快房地 产业的发展 主城区的城市规划用地内 涉及 59 个城中村 城中村居民生活环境和景观风貌与城市其他地区形成了强烈反 差 远不适应宜居城市 园林城市建设的要求 按照宜居城市 园林城市建设的要求 对城中村进行城市化改造已势在必行 因此 主城区改造 新片区建设 必将推动房地产业的迅 第第 6 页页 速发展 再次 要保持区域经济一定的增长速度 必须继续加大房 地产投资 同时 工业化 城镇化的任务还很重 房地产 的市场空间十分广阔 还有一个原因是 加快保障性住房建设 鼓励住房合理消费 促进房地产市场健康发展等一系列配套政 策的出台 为房地产业发展提供了政策保障 将促进房地产业 步入快速发展轨道 依据 城市总体规划 2008 2020 要求 全市 5 年 内每年要有 80 万平方米的住房供应量 加上拆迁安置房的建 设 每年要形成 100 万平方米住房供应量 到 2020 年累计完 成约 1200 万平方米的住房面积 由此可见 房地产开发前景 看好 1 5 项目选址项目选址 本项目建设地点位于 西侧是市消防中队 东侧是 空地 项目总用地面积 6371 平方米 其中净用地面积 6058 平 方米 代征城市道路用地 313 平方米 1 6 建设内容及规模建设内容及规模 本项目主要建设内容为 1 栋 18 层住宅楼 1 栋 6 层住宅楼 1 栋 2 层配套管理用房及地下车库 建筑占地面积 1537 平方米 总建筑面积 20806m2 包括地上建筑面积 16306m2 地下车库 第第 7 页页 面积 4500m2 含人防 736m2 同时配套场区绿化 硬化以及 给排水 供暖 供电 供气等配套工程 住宅建筑面积 15474m2 住宅户型布置以三室一厅 两室 一厅为主 规划户数 160 户 其中建筑面积 90m2以下的户型 占总套数的 70 以上 表 1 2 工程建设内容表 序号序号用房名称用房名称 占地面占地面 积积 m2 建筑面积 建筑面积 m2 备注备注 1地上建筑地上建筑153716306 1 11 住宅楼72913122 1 22 住宅楼3922352 1 3配套管理用房416832 2地下建筑地下建筑4500 地下车库4500 3合计合计153720806 1 7 工程技术方案工程技术方案 1 7 1 总体布局 该项目总用地面积 0 6371hm2 净用地面积 0 6058 hm2 场地大致呈矩形 按照 开发有限公司住宅项目总平面 意向图 场区内设置一个出入口 位于项目区西北部 18 层 住宅楼布置在小区南侧 呈南北向布置 6 层住宅楼位于小区 中部 配套管理用房布置在小区北侧 地下停车库布置在小区 中部地下 楼前楼后进行相应的绿化及硬化 并且要满足绿化 率 30 的要求 场区内共设置 3 化粪池一座 300m3消防水池 第第 8 页页 一座 同时配套场区绿化 硬化以及给排水 供暖 供电 供 气等配套工程 详见项目总平面意向图 1 7 2 建筑设计 1 设计依据 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 建筑设计防火规范 GB50016 2010 人民防空工程设计防火规范 GB50098 2009 人民防空地下室设计规范 GB50038 2005 民用建筑设计通则 GBJ16 2005 住宅建筑规范 GB500368 2005 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB 50067 97 汽车库建筑设计规范 JGJ100 98 2 建筑设计方案 本项目设计从功能入手 强调人性化设计 以实用为出发 重点突出 目的明确 努力营造一个环境舒适 造型美观的现 代化城市休闲 居住空间 本项目在建筑设计上设有 70 120 平 方米的多种户型 为不同需要的家庭提供多元化的选择 其中 90 平米以下户型建筑面积占总建筑面积的 70 以上 项目设计 总户数 160 户 约可入住 560 人 1 住宅楼占地面积 729 平方米 建筑面积 13122 平方米 第第 9 页页 地上 18 层 层高 3 1 米 共设两个单元 一梯三户或四户 住 宅楼采用普通装修 外墙采用酚醛泡沫保温板 刷外墙涂料 毛墙毛地 楼道和楼梯踏步采用水泥砂浆抹面 屋面采用钢筋 混凝土现浇楼板 60mm 厚 1 6 水泥焦渣找坡 2 20mm 厚 1 3 水泥砂浆找平层 100mm 厚膨胀珍珠岩棉保温层 SBS 卷 材防水 外门采用套装门 外窗选用 PA 断桥铝窗 玻璃采用 双银 Low E 中空玻璃 以楼梯及电梯作为垂直交通的方式 2 住宅楼占地面积 392 平方米 建筑面积 2352 平方米 地上 6 层 层高 3 米 共设两个单元 一梯两户 住宅楼采用 普通装修 外墙采用酚醛泡沫保温板 刷外墙涂料 内墙面刷 普通涂料 室内地面为水泥地面 楼道和楼梯踏步采用水泥砂 浆抹面 屋面采用现浇钢筋混凝土楼板 60mm 厚 1 6 白灰焦 渣找坡 2 100mm 厚岩棉板保温层 20mm 厚 1 3 水泥砂浆 找平层 SBS 卷材防水 外门采用防火 保温双功能门 户门 为优质节能木门 外窗选用 PA 断桥塑钢铝窗 玻璃采用双银 Low E 中空玻璃 以楼梯作为垂直交通的方式 配套管理用房占地面积 416 平方米 建筑面积 832 平方米 地上 2 层 总建筑高度 8m 建筑外墙外保温材料采用酚醛泡 沫保温板 刷外墙涂料 内墙面刷乳胶漆 顶棚做吊顶处理 卫生间地面铺防滑地砖 其余楼地面铺设普通地板砖 楼道和 第第 10 页页 楼梯踏步采用水泥砂浆抹面 屋面为钢筋混凝土楼板平屋面 做岩棉保温层 SBS 卷材防水 外窗采用断桥铝窗 木门 以 楼梯作为垂直交通的方式 地下车库 含人防 736 平方米 总建筑面积 4500 平方米 地下 2 层 层高 4 2 米 地下建筑采用水泥地面 内墙及顶棚 为 20mm 厚 1 2 水泥砂浆抹灰 刷内墙涂料 墙身及底板做钢 筋混凝土结构自防水 1 7 3 结构设计 1 设计依据 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 混凝土结构设计规范 GB50010 2010 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 砌体结构设计规范 GB50003 2001 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3 2010 2 结构设计方案 1 住宅楼采用框架剪力墙结构 基础采用钢筋混凝土筏板 基础 框架结构墙体采用加气混凝土砌块砌筑 砂浆采用 M7 5 混合砂浆 混凝土强度等级均为 C30 C35 C40 钢筋采用 第第 11 页页 HPB235 和 HRB335 建筑耐火等级为二级 抗震设计按 6 度 设防 抗震设防类别为丙类 地下防水二级 设计使用年限 50 年 基础抗渗等级为 S6 屋面防水等级为二级 采用两道 SBS 柔性防水 2 住宅楼及配套管理服务用房采用砖混结构 基础为钢筋 混凝土条形基础 现浇钢筋砼圈梁及楼板 墙体采用烧结煤矸 石空心砖砌筑 外墙厚 370mm 内墙厚 240mm 砂浆采用 M7 5 混合砂浆 现浇混凝土等级为 C25 C30 钢筋采用 HRB400 建筑设计使用年限 50 年 抗震设防烈度为 6 度 建筑结构安 全等级为二级 屋面防水等级为二级 地下车库采用框架结构 墙体采用 C30 钢筋混凝土 外墙 厚 300mm 内墙厚 200 mm 底板采用 C30 防水钢筋砼浇筑 100mm 厚 C10 砼垫层 20mm 厚 1 2 水泥砂浆抹面 内墙和顶 棚采用 20mm 厚 1 2 防水砂浆抹面 顶板为抗渗钢筋砼浇筑 1 7 4 人防设计 依据 人民防空工程建设条例 本项目住宅楼部分应 按照不少于地面首层建筑面积修建防空防护级别为 6 级以上的 防空地下室 本项目地下车库共 4500m2 含 736m2人防地下室 平时作为地下车库 战时作为人员掩体 人防地下室按六级人 防要求设计 第第 12 页页 1 7 5 给排水设计 1 设计参数 用水量 生活用水量 120L 人 d 管理用房用水 20L 人 d 道路冲洗 2L m2 d 绿化浇洒 2 5L m2 d 停车库地面冲洗用水 3L m2 次 未预见及管网漏失水量按上述用水量之和的 10 计 年用水量为 2 97 万 t 污水量 生活污水量按照生活用水的 80 计算 则年综合生活污水 量为 2 38 万 t 2 给水系统 给水由文昌西街城市供水管网接入 项目区内供水管网成 环状布置 供水主管采用DN100mm的球磨铸管 支管采用 DN80mm的PE管 埋深0 8 1 2m 供水以环状与枝状相结合的 方式供水 室内给水系统采用分户计量式供水系统 采用下行 上给枝状管网 项目绿化 硬化和道路浇洒用水利用城市给水水压直接供 第第 13 页页 给 其余用水设置生活给水加压系统 竖向分为中 低两个分 区 地下车库至地上 6 层为低区 由市政给水管网直接供水 住宅部分 7 层至 18 层为中区 由地下室变频泵供水 3 排水系统 排水体制采用生活污水和雨水分流排放的方式 建筑内的污水集中收集并经化粪池处理后 进入到城市市 政污水管网 最终进入城市污水处理厂 污水采用重力自流形 式排放 采用 DN400mm 钢筋混凝土圆管 室内排水系统为单 立管伸顶 枝状管网布置 粪便污水经化粪池处理 排入污水 管网 一般废水直接排入污水管网 室外雨水排放 屋面雨水采用内排水方式 经落水管流入 排水管道排向室外 室外地面雨水顺坡流向排水沟 由排水沟 排至小区雨水管网 最终进入雨水市政管网 规划雨水管采用 DN300mm 钢筋混凝土圆管 道路采用隐形排水 应用异形井 盖完善细部处理 1 7 6 燃气工程 本项目规划人数为 560 人 煤层气消耗指标取 166 7m3 人 管网损耗按 10 计 项目区居民年煤层气消耗量为 10 27 万 m3 小区燃气输配系统由中压管网 燃气中低压调压箱及庭院 第第 14 页页 管 户内管组成 燃气管道为中压 调压箱 低压配气管 网 小区气源由文昌西街城市燃气管网以 DN100 碳素钢板卷管 中压引至小区箱式调压站 低压干管沿小区主路敷设 供给区 内居民 中压燃气管管材全部选用螺旋焊管 应用自动收费系 统 从起步开始就积极发展 IC 卡业务 不但方便用户的现代 生活需要 同时使燃气经营单位的供应系统达到智能化 管理 现代化 1 7 7 供热工程 1 设计参数 室外计算参数 冬季采暖室外计算温度 8 室内设计参数 卧室 起居室 20 餐厅 18 厨房 15 卫生间 25 楼梯间 14 2 采暖热负荷 本区供热用户主要为居住区 供热设计温度为 85 回水 温度为 60 第第 15 页页 建筑物的设计施工阶段均严格按照 JGJ26 2010 中寒冷地区 A 类标准的体形系数 窗墙比 维护结构的传热系数执行 根 据 城镇供热管网设计规范 CJJ 34 2010 本项目 1 住宅楼热 负荷指标为 25W m2 2 住宅楼热负荷指标为 29W m2 配套管 理用房建筑热负荷指标为 32W m2确定 3 采暖设计 项目采暖系统分为室内系统和室外系统 项目室外供热管 网拟从 接入 区内二次热力管网呈环状布置 主要沿小区干 道直埋有补偿敷设 管道选用 2 DN150 300mm 焊接钢管 采 用聚氨脂泡沫塑料保温 管道穿越机动车道 地质条件不稳定 地段时需设保护套管 按设计规范要求设置支线井 调节井 放气井和排污井 补偿器可根据情况设在补偿器井内或直埋 室内采暖系统为散热器采暖 采用上供下回双管制系统 在地下室设换热机组 热供热媒为 85 60 低温水 高层住宅 部分采用二次加压 供热系统设置分户计量装置 4 通风设计 卫生间预留通风器 厨房设置排油烟系统 油烟经净化处 理后排放 地下车库设置诱导式通风换气系统 通风机采用低 噪声离心式风机 水泵房按换气次数 8 次 小时设置 配电室按 换气次数 15 次 小时设置 第第 16 页页 1 7 8 供电工程 1 用电负荷及变压器选择 本工程主要为住宅用电 地下车库用地和设备用电 用电 负荷指标表如下 表 1 3 项目用电负荷一览表 名称名称用电指标用电指标建筑面积建筑面积 户数户数使用时间使用时间需要系数需要系数计算负荷计算负荷 住宅4Kw 户160 户5h0 4256kw 配套管理用房40 W m2832 m28h0 723 3 kw 地下车库8W m24500m216h0 932 4kw 设备负荷69 8kw 不可预见负荷38 15 kw 总用电负荷419 65kw 该项目用电负荷为 419 65KW 其中住宅用电负荷 256KW 配套管理用房用电负荷 23 3KW 地下车库用电负荷 32 4KW 电梯 水泵 燃气调压设备 采暖加压设备等设备用 电负荷 69 8 KW 路灯等不可预见负荷按住宅 配套管理用房 地下车库 设备用电总负荷的 10 估算 小计 38 15KW 项目 总用电负荷为 419 65KW 项目选用 1 套 500KVA 箱式变压器 2 供电设计 本项目引入两路 10KV 供电线路 高压电缆穿低摩高强维 纶线水泥电缆保护管直埋地敷设接入箱式变压器 低压供电采 第第 17 页页 用 380 220V 50HZ 三相五线制供电 项目配电系统为 TN C S 制式 住宅照明用电为三级负荷 采用多芯分支电缆供电 电 表箱设在各层配电间内 在楼内公共走道 门厅设置事故照明 应急灯 以方便发生事故时人们按标志灯指示方向疏散 地下 车库内的照明以日光灯为主 安装方式为吸顶式 并设事故应 急照明灯和各种标志应急灯 住宅楼电梯 生活泵 消防设备 事故照明等一 二级负荷皆采用双电源供电 末端切换的方式 3 接地与防雷 1 消防系统 供电照明系统均与防雷接地共用接地体 接地电阻小于 1 欧姆 2 防雷接地 本项目建筑物按三类等级防雷设计 屋 顶采用 8 镀锌钢筋避雷带 利用柱内主筋作为引下线 利用 基础钢筋做接地装置 接地电阻不大于 1 欧姆 建筑物四角处 的引下线在地面以上 1 8 米处做暗装测试卡 每根引下线在地 面以下 0 8 米处焊接一段为 40mm 4mm 镀锌扁钢 伸出散水 0 3 米 以便人工接地用 4 电视 电话系统 住宅楼每户在客厅及主卧室墙壁内暗装有线电视插座和电 话插孔 以满足收视 通讯需要 考虑计算机网络的发展 满 第第 18 页页 足用户上网需求 每户设两个电话插孔 通信电缆采用 HYA 型市话通信电缆 沿道路穿 PE 管埋地 敷设至通信电缆交接箱 再由交接箱出线穿 PE 管敷设至各建 筑物 通过道路 建筑物 构筑物时均穿钢管保护 有线电视 主干电缆采用 SYPFV 75 12 支线电缆采用 SYPFV 75 9 沿 道路穿 PE 管埋地敷设 1 7 9 消防设计 1 设计依据 建筑设计防火规范 GB50016 2006 高层建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2001 2005 年版 自动喷水灭火系统施工及验收规范 GB50261 2005 2 设计范围 本建筑的室内消防给水系统及喷淋系统的设计 3 设计内容 室外消火栓系统按高层普通住宅二类民用建筑设防 室外 消火栓的用水量应不小于 20L s 灭火时间 2 小时 一次用水 量 144m3 室外消火栓应沿建筑均匀布置 消火栓距高层建筑 第第 19 页页 外墙的距离不宜小于 5 00m 并不宜大于 40m 距路边的距离 不宜大于 2 00m 设地下式消火栓 采用低压供水 管网环状 布置 室内消防用水量不小于 15L s 灭火时间 2 小时 一次用 水量 108m3 给水设一根竖管 采用双阀双出口型消火栓 室 内消火栓给水系统和自动喷水灭火系统应设水泵接合器 每个 水泵接合器的流量应按 10 15L s 计算 设在室外便于消防车 使用的地点 距室外消火栓或消防水池的距离宜为 15 40m 宜采用地上式 当采用地下式水泵接合器时 应有明显标志 高层建筑的各层均应设室内消火栓 设在走道 楼梯附近等明 显易于取用的地点 消火栓的间距应保证同层任何部位有两个 消火栓的水枪充实水柱同时到达 消火栓的水枪充实水柱长度 不小于 10m 室内外总用水量 252m3 花园住宅小区内设 300m3消防 水池可满足本项目的使用 1 8 工程进度计划工程进度计划 开发有限公司 花园住宅楼建设项目总工期 24 个 月 项目实施共分为四个阶段 第一阶段为前期阶段 主要进 行项目报批 立项等工作 第二阶段为工程设计 招标阶段 第三阶段为工程施工阶段 第四阶段为项目竣工验收阶段 第第 20 页页 具体进度安排见下表 第第 21 页页 表 1 4 工程实施进度表 月数工期 工程1 45 89 1213 1617 2021 24 前期准备 设计 招标 建筑工程 竣工验收 1 9 投资估算投资估算 1 9 1 编制依据 1 2011 年 建筑工程计价依据 2 2005 年 建筑工程消耗量定额 3 2011 年 建筑安装工程概算定额 及相应调整文件 4 2009 年 建设工程其他费用标准 1 9 2 建设工程费用估算说明 1 建安工程费 1 单项工程建安工程费 根据工程方案设计 参考估算指标结合市场价确定各项工 程单方造价指标 其投资规模如下 1 住宅楼面积 13122m2 框剪结构 包括土建 给排水 采暖 电气 弱电等 根据同类建筑结合 市场价取综合平 均价格按 2100 元 m2估算 小计 2755 62 万元 2 住宅楼面积 2352m2 砖混结构 平均价格按 1600 元 第第 22 页页 m2估算 小计 376 32 万元 配套管理用房 832 m2 砖混结构 平均价格按 1600 元 m2估算 小计 133 12 万元 地下车库面积 4500m2 框架结构 按 2500 元 m2估算 小计 1125 万元 2 室外配套工程 绿化工程 总面积 1817m2 主要包括草皮铺种 栽植小叶 黄杨 红叶小檗 金叶女贞等花灌木及种植雪松 桧柏 龙爪 槐等树木和牡丹 月季等花卉 按 120 元 m2估算 绿化工程 费用小计为 21 8 万元 场区道路及硬化 总面积 2704m2 采用 150mm 厚 C25 混 凝土面层 150mm 厚 3 7 灰土垫层 基层素土夯实 按 150 元 m2估算 小计 40 56 万元 新建 3 钢筋混凝土化粪池 1 座 按 5 万元 座估算 小计 5 万元 新建 300m3钢筋混凝土消防水池 1 座 按 25 万元 座估算 小计 25 万元 大门及围墙 214 4 米 综合造价按 600 元 米估算 小计 12 9 万元 供水管线 240 米 综合造价按 600 元 米估算 小计 14 4 第第 23 页页 万元 砼管排污管线 250 米 综合造价按 360 元 米估算 小计 9 万元 砼管雨水管线 200 米 综合造价按 350 元 米估算 小计 7 万元 电力电缆 240 米 综合造价按 450 元 米估算 小计 10 8 万元 供热管线 240 米 按 1000 元 米估算 小计 24 万元 燃气管线 300 米 按 800 元 米估算 小计 24 万元 2 设备购置费 表 1 5 设备购置表 序号序号名称名称单位单位数量数量 单价 元 单价 元 投资 万元 投资 万元 1500kva 变配电设备台140000040 218 层电梯部3450000135 3变频供水设备套130000030 4燃气箱式调压柜台115000015 5安防设备套140000040 6采暖加压设备套120000020 7合计合计280 1 9 3 其它费用估算说明 1 土地使用相关费用 土地出让金 依据 2012 22 号国有建设用地使用权成交确 第第 24 页页 认书确定 小计 1430 万元 2 建设管理费 建设单位管理费按建设工程费用 1 5 计取 工程监理费按 建设工程监理与相关服务收费管理规定 发改价格 2007 670 号计取 设计图纸审查费按工程投资额的 2 工程勘察成果报告审查费按勘察费的 6 5 计取 工程招标代理费按 招标代理服务收费管理暂行办法 计价格 2002 1980 号计取 3 可行性研究费按 国家计委关于印发的通知 计取 4 工程勘察费按建安工程费用的 0 3 计取 5 工程设计费 基本设计费按 工程勘察设计收费标准 2002 10 号 计取 施工图预算编制费按建设项目基本设计费的 10 计取 竣工图编制费按建设项目基本设计费的 8 计取 6 环境影响评价费按国家发改委 国家环境保护总局 关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知 计价格 2002 125 号 规定计取 第第 25 页页 7 场地及临时设施费 按建安工程费的 1 计取 8 特殊设备安全监督检验费 按电梯设备总价的 0 8 计 取 9 供水增容费按 40 元 吨 月计取 10 供热入网费按 27 元 m2计取 1 9 4 预备费 基本预备费按建设工程费 设备购置费和其他费的 8 计 取 小计 541 97 万元 1 10 投资估算结果投资估算结果 该项目总投资 7377 41 万元 其中建安工程费 4584 49 万 元 设备购置费 280 万元 其他费 1966 45 万元 基本预备费 546 47 万元 具体投资详见下表 表 1 6 项目总投资估算表 序号序号项目名称项目名称单位单位数量数量 单价 元 单价 元 合计 万元 合计 万元 一一建设工程费建设工程费4864 49 1建安工程费4584 49 1 11 住宅楼m21312221002755 62 1 22 住宅楼m223521600376 32 1 3配套管理用房m28321600133 12 1 4地下车库m2450025001125 00 1 5室外工程194 43 1 硬化面积m2270415040 56 第第 26 页页 2 绿化面积m2181712021 80 3 300m 消防水池座125000025 4 3 化粪池座1500005 5 大门及围墙m214 460012 9 6 供水管道m24060014 4 7 排污管道m2503609 0 8 雨水管网m2003507 0 9 供暖管道m240100024 0 10 供电线路m24045010 8 11 燃气管道m30080024 0 2设备购置费280 2 1500kva 变配电设备台140000040 2 218 层电梯部3450000135 2 3变频供水设备套130000030 2 4燃气箱式调压柜台115000015 2 5安防设备套140000040 2 6采暖加压设备套120000020 二二工程建设其他费用工程建设其他费用1966 45 1土地相关费用1430 00 征地费1430 2建设管理费219 10 2 1建设单位管理费 一 1 5 72 97 2 2工程监理费 一 118 08 第第 27 页页 2 3施工图纸审查费工程总投资0 2 6 88 2 4勘察成果审查费工程勘察费6 5 0 89 2 5招标代理费 一 20 28 3可行研究费16 26 4勘察设计费202 59 4 1工程勘察费10 3 13 75 4 2基本设计费 一 160 03 4 3施工图预算编制费基本设计费10 0 16 00 4 4竣工图编制费基本设计费8 0 12 80 5 场地准备及临时设施 费 11 0 45 84 6环境影响评价费2 22 7 特殊设备安全监督检 验费 0 8 1 08 8供水增容费吨2665 43205 33 9供热入网费m2163062744 03 三三预备费预备费 一 二 一 二 0 08546 47 四四建设项目总投资建设项目总投资 一 一 二 二 三 三 7377 41 1 11 资金筹措资金筹措 项目总投资 7377 41 万元 所需资金全部由项目单位自筹 解决 1 12 项目招标项目招标 1 12 1 编制依据 1 国家发展计划委员会令第 3 号 工程建设项目招标范 第第 28 页页 围和规模标准规定 2 国家发展计划委员会等七部委令第 30 号 工程建设项 目施工招标投标办法 3 基本建设物资采购招投标实施细则 4 工程建设项目勘察设计招投标实施细则 1 12 2 招标确定 开发有限公司 花园住宅楼建设项目总投资 7377 41 万元 其中 建安工程费 4584 49 万元 设备购置费 280 万元 工程设计费 160 03 万元 工程勘察费 13 75 万元 工程监理费 118 08 万元 工程建设项目招标范围和规模标准规定 中第七条 规定 第二条至第六条规定范围内的各类工程建设项目 达到 下列标准之一的 必须进行招标 一 施工单项合同估算价 在 200 万元人民币以上的 二 重要设备 材料等货物的采 购 单项合同估算在 100 万元人民币以上的 三 勘察 设 计 监理等服务的采购 单项合同估算价在 50 万元人民币以 上的 四 单项合同估算价低于第 一 二 三 项规 定的标准 但项目总投资额在 3000 万元人民币以上的 依据以上规定 项目的建筑施工 设计 监理和设备采购 均应进行招标 勘察费用较低可经相关部门批准后不进行招标 第第 29 页页 建议委托有资质的招标代理机构对项目的建筑施工进行公开招 标 对项目的设计 监理 设备采购进行邀请招标 具体招标 情况见附表 1 12 3 招投标管理 1 根据相关法规政策 结合项目本身的实际情况 就项 目的施工实行公开招标 对项目的监理 设计 设备采购进行 邀请招标 2 重点规范招标工程预算造价编审 实行工程量清单计 价 把预算造价编准编实 3 设置招标最高控制价和最低控制价 对投标总价高于 最高控制价和低于最低控制价的予以否决 第第 30 页页 第二章第二章 发展规划 产业政策和行业准入分发展规划 产业政策和行业准入分 析析 2 1 发展规划发展规划分析分析 1 项目建设符合 国民经济和社会发展第十二个五年 规划纲要 的要求 十二五规划第六篇第二十一章提出 要提高中心城市 综合竞争力 紧紧围绕建设 方便 温馨 开放 现代 的城市 目标 充分彰显城市的舒适性 健康性 安全性 便捷性 功 能性 着力打造山西连接南北 沟通东西 集物流 商贸 旅 游于一体的重要门户城市和富有太行山水灵气 彰显江南园林 特色的生态 自然 现代 宜居城市 把 建设成为山西乃 至中部地区最具发展活力 最有竞争实力 最富人文魅力的新 兴现代化城市 同时 规划 中还指出 健全住房供应体系 立足保障 基本需求 推动合理消费 加快构建以政府为主提供基本保障 以市场为主满足多层次需求的住房供应体系 建立健全住房标 准体系 倡导租买结合 梯度消费 2 项目建设符合 城市总体规划 2008 2020 年 的要求 第第 31 页页 城市总体规划指出 通过城乡空间布局 基础设施建 设 产业发展 劳动保障 社会发展 生态环境建设六个方面 一体化 形成城乡之间社会 经济 空间及生态整体联动 和 谐发展的良好局面 采取 中心集聚 网络组合 区域协作 的 和谐发展战略 以区域经济布局为基础 交通干线布局为依托 对外经济联系主导方向为引导 沿 二纵四横 四条产业发展轴 带形成 井 字形城镇空间布局结构 规划 中还提出了 住房建设目标和原则 全面实现 小康居住目标 人均住房建筑面积达到 36m2 城市低收入家庭 人均住房保障面积不低于 22m2 1 面向不同收入阶层 合理调整住房供给结构 加大 廉租房 经济适用房和中低价位商品房建设力度 形成完善的 住房供给体系 2 优化居住用地的结构和布局 加快旧城区内旧居住 区及城中村整治改造 控制居住人口容量 改善居住环境质量 新区住房建设坚持统一规划 综合开发 配套设施与住宅同步 建设的方针 3 坚持土地集约 节约利用原则 发展节能省地型住 宅 4 建设服务社会化 保障社会化并满足现代化生活需 第第 32 页页 求的和谐宜居社区 完善配套设施 提高社区物业管理和服务 水平 3 土地利用总体规划 2005 2020 依据 的城市功能定位 晋国文明故都 商贸物流重镇 先进制造基地 生态宜居新城 积极开展国家环保模范城 市 综合类宜居城市和生态园林城市 三城联创 活动 打 造生态城市景观 提高人民生活质量 建设环境优美 景色秀 丽 人际和谐 生态宜居的城市 因此 在 土地利用总 体规划 中提出 要大力推进节约集约用地 实施用地结构布 局优化策略 满足进程功能对土地利用的必须要求 有机疏散 中心城功能 适度集聚产业 要推进城镇用地理性增长和建设 用地集约节约策略 本着 保发展 促集约 盘存量 的思想 统筹管理城乡建设用地 严格控制城乡建设用地盲目扩张 推 动建设用地节约集约利用 2 2 产业政策产业政策分析分析 1 符合国家的房地产政策 房地产业是国民经济的重要支柱产业 对于拉动钢铁 建 材及家电家居用品等产业发展举足轻重 是金融业稳定和发展 至关重要的因素之一 房地产市场平稳发展有助于推动居民消 费结构升级 起到改善民生具有重要作用 为此 国家已经把 第第 33 页页 房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一 从土地 房地 产开发 市场销售等各个方面制定了一系列政策 来促进 维 护房地产健康发展 同时 为适当减轻个人住房交易的税收负 担 支持居民首次购买普通住房 国家税务总局发布了 关于 调整房地产交易环节税收政策的通知 明确提出对个人首次 购买 90 平方米及以下普通住房的 契税税率暂统一下调到 1 对个人销售或购买住房暂免征收印花税 对个人销售住 房暂免征收土地增值税 地方政府可制定鼓励住房消费的收费 减免政策 2 符合国家现行有关政策 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 国办发 2010 4 号 将房地产业定位为拉动国家经济发展 的支柱产业之一 明确提出要加快中低价位 中小套型普通商 品住房建设 控制高档商品房建设 增加普通商品住房供应 对已批未建 已建未售的普通商品住房项目 要采取促开工 促上市措施 督促房地产开发企业加快项目建设和销售 要增 加住房建设用地有效供应 提高土地供应和开发利用效率 各 地要根据房地产市场运行情况 把握好土地供应的总量 结构 和时序 本项目建设的住宅均为中小套型的普通商品住房 符 合国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 的 第第 34 页页 要求 人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 指出 调整住房建设用地供应结构 各地要根据居民住房需求 确保中低价位 中小套型住房建设用地的供应 并落实到地块 明确各地块住房套型结构比例等控制性指标 城市规划区基础 设施较为完善区域内的住宅建设用地 要统筹布局普通商品住 房 经济适用住房和廉租住房建设 加强商品住房项目的规划管理 商品住房项目选址要符合 城市规划 综合考虑居民居住 生活 出行 公共服务设施配 建等因素 修建性详细规划要综合考虑城市性质 传统风貌 规划用地周围环境条件 合理布局住宅 公建 道路和绿地 合理确定小区容积率 建筑密度 绿地率 住房套型结构比例 等规划控制性指标 根据上述内容 本建设项目符合 人 民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 的相关要求 由以上列举的国家产业政策分析 该项目建设符合国家相 关政策 是遵照各级规划精神 落实完善住房保障的具体体现 2 3 行业准入行业准入分析分析 1 根据 城市房地产开发经营管理条例 有关规定 房 第第 35 页页 地产开发企业除应当符合有关法律 行政法规规定的企业设立 条件外 还应当具备下列条件 一 有 100 万元以上的注册资本 二 有 4 名以上持有资格证书的房地产专业 建筑工程 专业的专职技术人员 2 名以上持有资格证书的专职会计人员 省 自治区 直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况 设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高 于前款的规定 省 自治区 直辖市人民政府可以根据本地方 的实际情况 对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人 员的条件作出高于前款的规定 该项目建设单位是 开发有限公司 符合房地产行业 的准入规定 并已取得房地产开发企业暂定资质证书 项目地块土地使用权已取得 国有建设用地使用权出让合 同 公司在资质范围内开发本项目 有自己的名称 固定的 经营场所 有足够的注册资本 足够的专业人员 在房地产企 业开发资质 对土地的开发使用 企业的经营条件等方面 都 符合 中华人民共和国城市房地产管理法 的相关规定 2 该项目是根据 中华人民共和国物权法 中华人民 共和国合同法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共 第第 36 页页 和国城市房地产管理法 等法律 有关行政法规及土地供应政 策规定 与 国土资源局签订 国有建设用地使用权出让合 同 依法取得的国有建设用地 该项目开发单位对该宗土地 在出让期限内享有占地 使用 收益和依法处置的权利 有权 利用该土地依法建造建筑物 构筑物及其附属设施 通过以上分析 本项目及开发单位都符合国家行业准入条 件 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 3 1 资源开发资源开发 开发有限公司 花园住宅楼建设项目为房地产项 目 主要开发资源为土地 本项目土地类型为出让土地 总占 地面积 9 5 亩 承建单位对该工程项目选址及方案反复论证 优化设计 在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下 兼 顾相邻建筑物及后续开发的延续与发展 依据节约型社会及节能省地的要求 充分论证项目土地 利用模式 基础设施配置 项目平面布置及户型功能分区等方 案的有事 做到优化用地结构布局 合理确定建筑密度以提升 环境品质 以强化节约和集约利用土地资源 根据 城市 第第 37 页页 总体规划 2008 2020 本地块为居住用地 其开发潜力如下 首先 便捷的交通条件 便于居民出行 其次 完善的基础设 施条件 能够满足居民日常生活需求 第三 本项目建成后能 够改善周边环境 减少污染 扩大城市规模 该工程项目消耗的主要材料是砖 瓦 灰 砂 石 水泥 钢材 木材 玻璃等 本地区土产建材资源丰富 有多个建材 批发市场 交通便利 物流快捷 完全能够满足项目建设所需 全部材料供给 工程项目建设用材本着就地取材的原则 提倡 开发新型环保节能材料 综合利用工业废料 增值降耗 3 2 资源利用资源利用 3 2 1 土地资源 土地的合理开发利用就是必须依据土地经济的规律和土地 本身的自然规律 有效地对土地进行保护 开发 整治和利用 提高土地利用效益 使土地生态效益 经济效益和社会效益得 到有机的统一 为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施 促进房 地产行业的健康发展 必须确保城市土地获得最佳的用途 从 而取得最佳的经济效益 社会效益和生态效益 该项目利用的土地资源面积为 6371 平方米 土地使用年 限为 70 年 项目各部分用地建筑密度 容积率及绿地率均符 第第 38 页页 合相关政策要求 用地合理 规范 3 2 2 水资源 该项目不开采地下水 项目区生活用水及消防用水均由市 政自来水管网供给 在地下设置泵房 消防水池 顶层水箱间 设水箱 给水系统分为市政给水低区 中区两个区 项目水资 源供给对项目建设不构成影响 3 3 资源节约措施资源节约措施 3 2 1 节约土地资源措施 一是合理规划居住区 在保证住宅功能和舒适度的条件下 确定居住区的人口规模和住宅层数 提高单位住宅用地的住宅 面积密度 二是通过设计的优化 改进建筑结构形式 增加可 使用空间 充分利用地下空间 提高土地利用率 延长住宅寿 命 减少重复建设 合理控制住宅体形 实现土地资源的集约 有效利用 三是合理配置居住区的环境绿化用地 减少停车占 地并向立体空间发展 以留出更多居住空间 3 2 2 节约建筑材料措施 一是推广可循环利用的新型建筑体系 二是推广应用高性 能 低材耗的建筑材料 三是因地制宜地选用当地的 可再生 的材料及产品 四是推行一次装修到位 减少耗材 耗能和环 境污染 第第 39 页页 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础 长 期以来我国的能