第八章 土地增值税法.ppt

第八章土地增值税法 一 土地增值税概述1 概念及特征是对转让国有土地使用权 地上建筑物和其他附着物产权 取得增值收入的单位和个人征收的一种税 以转让房地产的增值额为计税依据征税面广实行超率累进税率实行按次征收 2 作用增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为增加国家财政收入 二 纳税义务人纳税义务人为转让国有土地使用权 地上建筑及其附着物 房地产 并取得收入的单位和个人 不论法人与自然人不论经济性质不论内外不论部门 三 征税范围1 征税范围转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 2 界定标准转让土地的使用权必须为国家所有必须发生产权的转让不包括 国有土地使用权出让所取得的收入及未转让土地使用权 房产产权的行为必须为取得收入的转让行为 3 具体情况的判定以出售方式转让国有土地使用权 地上建筑物及附着物出售国有土地取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的存量房地产的买卖 以继承 赠予方式转让房地产房地产的继承房地产的赠予 赠予直系亲属或承担直接赡养义务人的通过境内非盈利的社会团体 国家机关赠予教育 民政和其他社会福利 公益事业 房地产的出租房地产的抵押 抵押期间抵押期满 房地产抵债房地产不抵债 房地产的交换但对于个人之间互换自有居住用房地产的 经当地税务机关核实 可以免征土地增值税以房地产进行投资 联营对投资 联营企业将上述房地产再转让的 应征收土地增值税合作建房建成后转让的 应征收土地增值税 企业兼并转让房地产房地产的代建房行为房地产的重新评估 1 下列各项中 应征土地增值税的有 A赠予社会公益事业的房地产B个人之间交换自有住房C抵押期满转让给债权人的房地产D兼并企业从被兼并企业得到的房地产E国家向某单位出让土地使用权F赠予无血缘和抚养赡养关系的人的房地产 例题 四 税率土地增值税超率累进税率表 五 应税收入纳税人转让房地产取得的应税收入 应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益货币收入实物收入其他收入 价值需要进行评估 六 扣除项目的规定 1 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款或土地出让金2 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用 取得土地使用权所支付的金额 1 土地的征用及拆迁补偿费2 前期工程费3 建筑安装工程费4 基础设施费5 公共配套设施费6 开发间接费 房地产开发成本 房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的销售费用 管理费用和财务费用 不按纳税人开发项目实际发生的费用进行扣除 而按照相关法律规定的标准进行扣除 1 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 并能提供金融机构的贷款证明的 其允许扣除的房地产成本开发费用为 利息 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 5 以内 利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 超过部分不允许抵扣超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 2 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 其允许扣除的房地产开发费用为 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 10 以内计算的扣除比例由各省 自治区 直辖市人民政府确定 山东省为5 10 企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元 房地产开发成本为6000万元 向金融机构借入资金利息支出400万元 能提供贷款证明 其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元 该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5 请计算该企业允许扣除的房地产开发费用是多少 例题 与转让房地产有关的税金营业税 城市维护建设税 印花税 教育费附加其他扣除项目对于从事房地产开发项目的纳税人可以按照 取得土地使用权所支付的金额 和 房地产开发成本 之和加计20 的扣除 旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格 重置成本价 成新度折扣率转让旧房的扣除项目 评估价格 取得土地使用权所支付的地价款 有关费用 转让环节缴纳的税金 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房 与商品房相关的土地使用权支付金额和开发成本共计10000万元 该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息 该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行 该项目转让的有关税金为200万元 计算该房地产开发项目的扣除项目是多少 例题 七 应纳税额的计算1 增值额的确定增值额 转让房地产所取得的收入 规定的扣除项目纳税人有下列情形的 按照房地产评估价格计算税金 隐瞒 虚报房地产成交价格的提供扣除项目金额不实的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由的 某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼 支付价款8000万元 2008年5月 该企业将办公楼转让 取得收入10000万元 签订产权转移书据 办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元 成新率70 该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为 A400万元B1485万元C1490万元D200万元 2 应纳税额的计算方法应纳税额 增值额 适用税率 扣除项目金额 速算扣除系数 2007年 某房地产开发公司销售其新建商品房一幢 取得销售收入1 4亿元 已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为4800万元 该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息 该商品所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10 销售商品房缴纳有关税金770万元 该公司销售商品房应当缴纳多少土地增值税 练习题 解 销售收入 14000万元扣除项目合计 4800 4800 10 770 4800 20 7010万元土地增值额 14000 7010 6990万元增值额与扣除项目比例 6990 7010 99 71 土地增值税 6990 40 7010 5 2445 50万元 某生产企业2008年销售一栋8年前建造的办公楼 取得销售收入1200万元 该办公楼原值700万元 已计提折旧400万元 经房地产评估机构评估 该办公楼的重置成本为1400万元 成新度折扣率为五成 销售时缴纳各种税费共计72万元 该生产企业销售办公楼应缴纳多少土地增值税 解 扣除项目 1400 50 72 772万元增值额 1200 772 428万元增值率 428 772 55 44 应纳土地增值税 428 40 772 5 132 6万元 八 税收优惠1 建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土地增值税 超过20 的 应就其全部增值额计税纳税人建造多种标准住宅时 应分别核算增值额 否则不能适用此免税规定 2 国家征用收回的房地产的税收和优惠3 个人转让房地产的税收优惠凡居住满5年或5年以上 免征土地增值税居住满3年不足5年的 减半征收土地增值税居住不满3年的 按规定计征土地增值税 九 纳税地点与纳税申报1 纳税地点房地产所在地主管税务机关2 纳税申报转让房地产合同签订后的7日内申报纳税 多次发生转让行为的 经税务机关审核后可定期进行纳税申报 十 房地产开发企业增值税清算清算单位清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目 对于分期开发的项目 以分期项目为清算单位2 清算的条件 房地产开发项目全部竣工 完成销售的整体转让未