买二手房要注意.doc

二手房过户所需资料：1.房屋所有权证；2.国有土地使用证；3.房产买卖合同；4.卖方夫妻关系证明(结婚证，结婚证丢失或单身未婚的提交由户籍所在地民政部门出具的证明)；5.卖方夫妻的身份证；6.买方身份证；7.房款收条；8.契税完税证、销售不动产统一发票办证联；9.由测绘机构出具的房产平面图；10.登记机关认为必要的其他文件及资料；11.办证申请。注意事项：1.申请房屋登记，由有关当事人双方共同向市行政服务中心房管局窗口提出书面申请，共有房产应当由共有人共同申请；委托代理人代为办理的，由代理人提交授权委托公证书及身份证；2.未成年人的房屋，由其监护人代为申请登记，监护人应提交证明监护人身份的材料(身份证、结婚证、家庭关系证明等)；因处分未成年人房屋申请登记的，提交保证为未成年人利益处分房产的声明公证书；3.买方为非本市户口的，需提交流动人口婚育证明；4.提交的复印件均须审核原件并用A4或16K纸复印；5.交易手续费：住宅6元/平方米，非住宅11元/平方米，买卖双方各一半；转移登记费：住宅80元/套，非住宅550元/件。二手房交付时要注意哪些问题 马先生问：我5月份买了一套二手房，现在已经办好了所有手续。按照合同约定，7月5日就要去收楼了。听中介公司的人说二手房的收楼比一手房要简单很多。请问需要注意哪些问题？答：中介解答了马先生的提问。因为二手房是现房交易，很多问题在买卖之前双方就已经比较清楚，相对来说它的收楼确实不如一手房那么复杂。但是为了减少纠纷和以后入住的麻烦，也有一些问题是要特别注意的。 第一是过户问题。首先是关于水、电、煤气等的清点及过户。双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司等的营业网点办理相应的过户手续，并向工作人员询问原房东有无欠费情况。然后是有线电视、数字电视、电话、宽带的过户。这个过户很多人一般都不会重视，关键是买房人要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。 第二是物业服务费和公共维修基金的结算。双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续，同时办理物业费用缴纳的交接。第三是户口迁移问题。在二手房交易完成之后，买方最好要求原房东将户口全部迁出，如仍有户口，买房人可要求原房东迁出，若其拒绝办理，可追究其违约责任。同时，对于带家私、家电交易的二手房，则还需要在现场对照合同清单清点。在二手房交易的环节中，关注细节是避免交易风险的关键所在，尤其是以下的四大问题一、物业情况 物业管理水平的高低直接影响到日后的居住生活质量，在买二手房的过程中如果忽略了所在小区的物业情况，入住以后可能会造成很多麻烦。（1）物业交验不可大意。 买房过程中需重视物业交验环节，交验时您应注意：物业是否与合同约定的一致；家电、家具等是否与合同相符；钥匙是否已交付；水电煤表数字是否查验等；另外，在签定合同后到应到房屋所在地的物业管理处办（2）物业管理水平要考察。观察小区是否封闭，保安巡查情况如何；小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适；询问水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去交；电梯品牌、速度及管理方式；物业管理公司还提供其他哪些服务等等。另外，还应该询问有无业主委员会，以及业主委员会的实际组成人员是否稳定等。 二、公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。当买卖双方签署协议时遇到公共维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法： （1）房屋业主将公共维修基金无偿顺延给客户，这是二手房交易中最普遍的做法。 （2）买卖双方经过协商，由客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳公共维修基金费用的50%。（3）买卖双方经过协商按一定比例支付公共维修基金费用。比例公式为（房屋产权年限原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限。 （4）房屋业主不同意将公共维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔公共维修基金费用。三、车位问题随着私家车数量的增加，有限的车位已经完全不能满足停车需求，为了避免每天回家还要为停车的事儿操心，购买二手房时一定要了解清楚小区内的车位情况，顺便也要了解小区周围停车场的信息，以防万一。 现在有的车位有产权，有的只有使用权。一般来说，有产权的车库可以方便地出售，只有使用权的车库能否在二手市场上转让，则要看当初户主与物业签订的合同。车位的产权问题往往会引起二手房交易的纠纷，由于目前法律没有对车位产权的归属作明确规定，导致一些因车位产权而引发的二手房买卖纠纷无法妥善解决，而二手房如果能带着车库或车位，将来还会有更大的升值潜力。因此，消费者在进行二手房交易的时候一定要擦亮眼睛，慎签合同。 四、卫生站很多人对卫生站这个名称还很陌生，其实卫生站也就是社区卫生服务中心或社区医院，一般就设在小区内，小区内的居民平时有个小毛小病，只需走上几步路，就能在小区的卫生站将配药、扎针、打吊瓶等问题一站式解决，给居民们带来了极大的就