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中 国 政 法 大 学 本 科 生 毕 业 论 文一房二卖法律问题研究摘要： 随着我国市场经济的发展，一房二卖现象也逐步成为人们关注的焦点问题，一房二卖是基于房屋出卖人的逐利性和违反民法诚实守信原则形成的， 其目的往往是为了获得更高的利润追求，这同时也就侵害了房屋买受人的利益，对一房二卖的研究，有助于我们解决现实问题，保护房屋买受人不受侵害，从而达到维护市场正常交易秩序的目的。一房二卖不仅涉及物权法的相关理论，包括物权变动、预告登记等。同时包括了债权的相关内容，例如债权人撤销权、违约中的损害赔偿请求权和惩罚性赔偿等。本论文正是在这样的背景下尝试对中国的一房二卖现象进行分析，包括我国法律对一房二卖情形的救济措施等，目的是通过对其进行简要分析，为减少一房二卖情形提出可行性建议。 关键词：一房二卖 法律救济 立法建议Study on the legal problems of a room two sellAbstract： With the development of our market economy, one of the housing two sell phenomenon has gradually become the focus of attention, one room two sell is based on the housing seller of the profit and the violation of the principles of honesty and trustworthiness of civil law form, its purpose is often to get higher pursuit of profit, this also is against the house the interests of the buyers, the research on a room two sell, can help us to solve the practical problem, the protection of housing buyers are not infringed, so as to protect the normal market transaction order. A room two sell related theory not only relates to the property law, including the change of property right, advance notice registration etc. At the same time, including the relevant contents of creditors rights, such as the creditors right of rescission, the breach of the right of claim for damage compensation and punitive compensation. This thesis is a real attempt to Chinese under such background to sell the two phenomena were analyzed, including Chinas law on the one room two sell situation remedies, the purpose is through brief analysis of them, in order to reduce a room two sell situation and put forward feasible suggestion.Key word：A room two sell； The legal relief； Legislative proposals目 录摘要： 1Abstract2第一章、引言5（一）研究背景及意义5（二）研究范围及现状5（三）研究方法6第二章、一房二卖的相关理论6（一）一房二卖的概念61.广义上的一房二卖.72.狭义上的一房二卖7（二） 一房二卖认定时的法律问题7第三章、民法上一房二卖的救济8（一）债权法上的救济81.买受人的撤销权82.违约请求赔偿权8（二） 物权法上的预防91.预告登记92.买受人优先权9（三） 其他法律上的规制91.惩罚性赔偿92.代偿请求权10第四章、我国一房二卖的制度的完善及建议10（一）完善我国相关法律的建议101.完善损害赔偿规则102. 完善房屋归属原则113. 建议创建中介制度114. 改革收税标准11（二） 买卖当事人的建议121. 争取获得最高赔偿122. 争取房屋所有权123. 公民提高自身素质12五、 总结13参考文献13第一章、引言（1） 研究背景及意义 一房二卖现象不管是在国外还是在国内早就已经存在，在我国市场经济条件下，作为基本交易方式的买卖行为开始逐步引起人们关注，在房地产买卖中，由于卖方的逐利性和道德素质的缺失违反诚实守信原则，一房二卖的情况时有发生。在此种情况下，房屋出卖人将同一房屋出售给不同买受人，并且同时与相对买受人签订房屋买卖合同。此时的出卖人只能对其中一个买受人履行房屋交付的义务，但对于其他买受人来说，由于其相关主张没能实现，所以房屋出卖人应承担未能交付房屋的违约责任。出卖人的这种行为违反民法上的诚实守信原则，这就有可能会导致市场经济混乱，同时这也是一物二卖问题的本质所在，为了能够使我国房产交易能够正常发展，必须要有合理的解决办法，在该行为还未发生时，可以采取相应措施避免，在一房二卖行为发生后可以采取相应的补救措施，这也给我国的司法工作者和学者专家提出了挑战，处理好一房二卖的问题同样也是对我国债权法和物权法的完善。通过对一房二卖法律问题的研究，可以发现我国立法上存在的不足和欠缺，进而为我国的立法工作提出可行性建议。促进我国社会主义法治国家的建设 (二)研究范围及现状 本论文主要研究的问题是我国一房二卖的救济措施和我国相关立法建议等问题，文章开篇从研究背景入手，探究我国一房二卖现状和我国应对一房二卖的方法策略，使我们进一步发现了解一房二卖的问题所在。从而认清一房二卖在我国市场经济下需要解决的必要性。因此本文主要在一房二卖的背景、一房二卖在我国法律上的救济途径、一房二卖在我国的立法建议等入手，试图对我国一房二卖现状提出可行性建议。对于一房二卖问题，我国相关学者也在研究，并且取得了一定的成果，在物权法颁布以前，著名学者教授孙鹏、姚振华等便从实证或者比较的方面对不动产一物二卖的效力、合同有效性、救济措施等方面进行过全面分析，2010年以后，随着我国房地产业的进一步发展，著名法学家许德风教授重新提出了关于一房二的救济措施，特别是在域外合同中代偿请求权的论证。近年的吉林大学马新彦教授也从不动产的交付等方面对一房二卖进行过系统化的分析。 杨仁寿著.法学方法论M. 中国政法大学出版社, 2013总结学者专家的论证，我们可以发现，他们的研究重点大多是对于一房二卖的事后救济措施，但笔者认为，对于我国现阶段的一房二卖行为，不仅要从事后的就集中寻求解决执法，更多的还要在事前预防该种情形的发生。这才应该是我国立法遵循的新的理论，同样的在国外立法中，针对房地产买卖一般会采取事先在房地产等机构进行预告登记，从而限制物权变动；或者针对不动产交易，买卖双方会选择适格第三方作为交易保障，卖方将出售的不动产全权委托交予第三方，卖方将买卖不动产所需资金同样交付于第三方，由第三方对不动产买卖进行操作，从中收取一定佣金。通过这些途径，也可以在一定程度上遏制一房二卖情形的发生。 （3） 研究方法 本论文在总结学者教授的观点，并借鉴国外先进理论，准备从历史研究法、文献研究法、民法解释法等方面对我国一房二卖法律问题进行研究。一物二卖的相关理论, 涉及物权变动模式, 债权相关理论, 一物二卖此类现象在众多国家均有相关制度对其加以完善, 因此研究一物二卖等问题, 不仅要立足我国现象的立法环境, 而且要综合国内外相关制度, 加以运用和评述。对一房二卖相关制度进行分析时要查阅国内外相关资料，文献等从而全面正确的了解一房二卖的法律问题。对于我国一房二卖的法律问题进行研究必须立足于我国的现实，研究一房二卖的本质，只有这样才能为我国立法提供正确的引导方向。第二章、一房二卖的相关理论（一）一房二卖的概念 一房二卖又叫房屋二重买卖，是指出卖人将同一标的物分别卖予两个或以上买受人，并分别与两个或两个以上买受人签订买卖合同，成立两个或多个法律关系的行为。 梁慧星主编.中国物权法研究M. 法律出版社, 2011一房二卖行为违反的是民法的诚实守信原则，对买受人的权力实现造成阻碍，广义上的一房二卖还包括了无权处分，狭义的一房二卖是有权处分下的房屋买卖。 1.广义上的一房二卖. 这里是指出卖人将房屋所有权已经转移到买受人后又和其他买受人签订房屋买卖合同的行为，其中，该出卖人实际上处分的是他人财产，应当作为无权处分处理更为合适，但是在占有改定中，由于出卖人继续占有该房屋，此时该出卖人与另外的买受人签订房屋买卖合同，该买受人有理由相信房屋为出卖人所有，此时产生的法律关系中，出卖人仍然是无权处分，但买受人不知出卖人无权处分，此时适用善意第三人处理更为妥当，我国著名法学家教授黄荣茂在其著作买卖法中说出卖人一物二卖时，与买受人两次签订合同时，应该对该不动产都享有处分权，如果在第二次买卖中没有处分权的，则第二次买卖应当视为无权处分 梁慧星著.民法总论M. 法律出版社, 2011。 2.狭义上的一房二卖 这里指出卖人将房屋出卖给第一买受人后，此时的房屋所有权仍在出卖人手中，房屋出卖人又与第二买受人签订房屋买卖合同的行为，这也是本论文所要研究的方向，之所以出现这种情况的原因是我国身为大陆法系国家采取的物权变动的形式主义所导致的，我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 摘引自中华人民共和国物权法第九条所以我国不动产的买卖不是以合同签订为生效要件的，是需要进行登记，这其中必然会有时间差，这也就为我国一房二卖行为提供了可乘之机。（2） 一房二卖认定时的法律问题 一直以来对于不动产一物二卖存在较大争议的原因是因为不动产一物二卖所涉及的法律问题所决定的。一房二卖过程中存在着房屋所有权的转移和买卖双方签订合同之债权的转移。因此一房二卖的根本问题，就是要区分物权和债权的问题。我国长期以来受苏联合同登记生效主义的影响，这就导致了不同的物权变动的模式中债权和物权的区分不同，整个买卖合同的效力不同，相应的也就会导致标的物的归属不同。比如出卖人和第一买受人之间签订的合同是不是有效，该买受人是不是取得了房屋所有权，出卖人和后买受人之间签订的合同是否生效，后买受人办理不动产转移登记后是否可以对抗先买受人，此时的受害人权利应当如何救济等问题，这些都是一房二卖中的主要法律问题，同时也是长久以来我国理论界和实务界致力于解决的问题。第三章、民法上一房二卖的救济（一）债权法上的救济 1.买受人的撤销权 一房二卖发生后，出卖人将自己的房屋所有权交予买受人中的一人，必然会导致其他买受人的买受不能的结果，这就造成了买受人和出卖人签订合同的根本目的不能实现，买卖双方的出卖人此时构成了根本违约，基于合同的相对性，此时的买受人可以追究出卖人的违约责任，主张自己的撤销权要求其赔偿自己相应的损失，这个撤销权是基于对方对方违约在先，目的是为了维护自己的利益，因此不构成单方违约。根据我国合同法的相关规定，买卖合同的当事人存在一方损害国家利益, 集体利益时，所签订的合同无效, 存在欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平情况时，所签订的合同是效力待定的合同，这些合同的对方事人是可以撤销的， 王利明著.民法总则研究M. 中国人民大学出版社, 2013一房二卖当中的买受人有理由相信出卖人是基于欺诈心理，与多人签订房屋买卖合同，因此，房屋买受受害人可以基于合同法规定行使自己撤销权，我国民事诉讼中，一般是要求“谁主张，谁举证”，因此行使撤销权时，买受人需要承担出卖人签订合同时存在欺诈的举证责任，这也给买受人造成了一定的困难。 2.违约请求赔偿权 出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，基于对利益的考量，出卖人往往会不惜违背合同相关条款和民法的诚实守信原则，和其他人重新签订房屋买卖合同。因为房屋所有权人可以对自己所有的不动产享有占有、使用、收益、处分的权利，并且基于债券的平等性，房屋出卖人和房屋买受人之间签订的合同都是基于双方的真实意思表示，因此合同都是有效的。但是在买受人中，只有一个人能够得到合同的标的物也即房屋所有权，对于没能得到合同标的物的合同相对人来说，可以要求出卖人支付一定的赔偿金，如果双方在签订合同时另行约定了定金和违约金的，还可以适用定金罚则，要求房屋出卖人赔偿。 史尚宽著.债法总论M. 中国政法大学出版社, 2013赔偿的具体数额可以根据损失大小和定金数额来确定。（2） 物权法上的预防 1.预告登记 预告登记是在本登记之前，为了限制登记权利人的处分权，从而保全物权变动请求权而在相关机关进行预告登记的行为，我国物权法第20条对不动产的预告登记做出了规定，该条规定签订不动产买卖协议时，为了确保将来物权的实现，按照双方的约定，可以向登记机关申请预告登记，预告登记以后，没有经过预告登记权利人的许可，在此之后所发生的处分该不动产的型为都是无效的。这样就从法律层面，运用预告登记制度对我国的一房二卖现象加以限制，通过预告登记可以是合同相对人的权力变为绝对权力，对于一房二卖有着良好的防范作用。 马原主编.房地产案件新问题与判解研究M. 人民法院出版社, 2011即使该预告登记无法阻止出卖人与多人签订房屋买卖合同，但在一房二卖发生利益冲突时，基于预告登记的存在，该买受人的物权效力可以对抗其他买受人的合同债权，通过该种途径，其余买受人与出卖人签订买卖合同时就会因为有预告登记制度的存在而产生困难，该买受人也就可以通过预告登记制度保障自己相应的权力。 2.买受人优先权 优先权制度其本质上来说应该是一种担保物权制度，对于出卖人来说，优先权是为了能够担保其价金的取得和优先受偿的顺序，而对于买受者来说，是为了能够担保优先取得物权，在一房二卖中，只有对买受人优先权的救济。但是优先权的行使，必须要有法律的保障，我国物权法第107条第1款规定：“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设定担保物权。”该条款为设定优先权提供了相应的法律依据，买受人因为支付了出卖物部分价款而享有优先权，这样就使得买受人自合同之外多了一种保障，可以有对抗其他权利的效力，行使优先权，可以确保该行为人取得该出卖物，优先权人在先的，可以基于自己的优先权顺序而请求获得房屋的所有权，优先权在后或者不享有优先权的买受者只能依据买卖合同请求出卖人承担相应的违约责任和损害赔偿，因此，买受人的优先权可以再一定程度上保障其利益和权力的实现。（3） 其他法律上的规制 1.惩罚性赔偿 ，根据商品房买卖合同解释第 8 条的规定，商品房买卖签订以后，房屋出卖人又将其出卖给第三方的，以至于该买受人没有取得该商品房所有权的，该商品房买受人可以请求解除合同，返还预付房款、申请赔偿损失，并可以请求法院判决该商品房出卖方赔偿不超过预付购房款一倍的损失。 摘引自商品房买卖合同解释第 8条在该条款中，星系说明了在发生一房二卖的情形时，出卖人对受害买受人的赔偿标准。受害人可以要求出卖人承担不超过已经支付的购房款的一倍的赔偿。从根本上来说其性质与消费者权益保护法中的惩罚性赔偿没有太大区别，不仅可以对一房二卖行为加以惩罚，同时也赔偿了受害买受人的损失，更重要的是可以对房屋出卖着进行震慑，使其不敢进行一房二卖的行为。 2.代偿请求权 我国大陆现行法律中，没有规定代偿请求权，但是就就代偿请求权而言，虽然没有在立法领域进行相应的归定，但是在类似的法条中，可以看出代偿请求权的身影，例如我国物权法第174条规定的物上代位权，和第244条的占有人的返还请求权。物上代位性本源于担保物权，但是和物权相比较，其更加接近于债权，其所支配的的是交换价值，甚至只能说是对这一交换价值具有优先受偿的权利，担保物权人所享有的应该是对担保物交换价值的优先受偿效力的债权。担保物本身由于出卖产生价款时，担保权人的物上代位请求权类似于一房二卖中的标的物出卖给第三人的收益时，买受人的代偿请求权。既然可以为担保权人构造物上代位之请求权，那同样的也就可以赋予买受人以代偿请求权。因此，对一房二卖中债权人赋予代偿请求权是一种必然的趋势。第四章、我国一房二卖的制度的完善及建议（一）完善我国相关法律的建议 1.完善损害赔偿规则 对于损害赔偿的问题，虽然我国法律肯定了在一房二卖中，未取得房屋所有权的房屋买受人可以请求损害赔偿，并且规定了赔偿数额的限度，但是纵观我国各级法院在审理案件过程中，还有大量的问题仍没有明确，具体表现在违约责任的承担啊范围尚不明确，受害人同时主张损害性赔偿和房价上涨造成损失的，法院该如何判决，法官对于一倍赔偿请求权的自由裁量不明确等。因此笔者认为，需要进一步完善我国的损害赔偿规则，其中具体应表现为明确惩罚赔偿的下限，避免法官因自由裁量行为造成对判决的不公，浪费我国司法资源。 杨仁寿著.法学方法论M. 中国政法大学出版社, 2013同时应鼓励各级法官裁量时结合具体案例和当地实际情况进行判决，对于买受人请求赔偿数额，笔者认为应该按照较大数额进行相应赔偿，这些在以后的司法解释中应该予以明确，如果按照两个都进行赔偿，容易表现为对房屋出卖者不公，如果没有相应规定，就容易造成法官子判决时对赔偿数额高低决断困难的现象。 2.完善房屋归属原则 目前我国对于一房二卖房屋归属权没有明确规定，相应的法律法规也没有具体约定，各级法院在进行判决时都采用基本相同但都存在差异的判决方法，这是因为每个地区所处的经济、文化等决定的，但是在大方向是，采取的都类似于美国竞赛规则的做法。但是法官进行判案时要考虑更多的因素，包括登记的顺序，占有的早晚等情况。这就有可能会造成法官判案是增加个人感情色彩，容易导致判决不公。完善相应的房屋归属原则，加入对善意购买人的保护原则，这样一方面可以增加当事人的积极性，促使买卖双方更快达成合同，另一方面，可以保护善意购买人的权利得以实现，也能有效地减少我国一房二卖的情形。 3.建议创建中介制度 前文已经提到，在国家，房地产交易过程中会用到第三人中介制度，建议我国相关机关和学者在进行立法中，将第三人中介制度纳入法律，出卖方通过第三人中介，将自己要出售的房屋和房屋买卖合同交付有条件的中介管理机关，有中介管理机关进行保管管理，买受人将自己的钱款和相应的证明文件同样交付于中介管理机关，有中介管理机关进行操作，这样房屋买卖合同就能顺利进行，在我国，针对一房二卖的现状，我国的中介制度不仅要保护买受人的利益，同时还要保护出卖人的利益，不仅要涉及动产交付，还要涉及不动产交付。 孙宪忠著.中国物权法总论M. 法律出版社, 2013其次在中介机构的建制上，可以增加附带功能，可以在中介机构插到第一买受人等信息，从而确保买卖双方利益。 4.改革收税标准 根据我国税法的相关规定：个人或者单位转让不动产时，城建税、土地增值税、印花税、个人所得税、营业税等收入，从这可以发现，公民在转让房屋时如果办理登记需要缴纳相当大一部分税额，对于免除不动产的交易税，在现实生活中有很大的意义。绝大多数人不做不动产所有权变动登记的原因就是因为交易税过高，从而心存侥幸，认为一房二卖的事情不会发生在自己身上，认为自己购买了不动产，并且已经签订了合同，那么就应当是自己的，别人是没有办法改变的，这也就是法律观念淡薄的表现，我我国司法工作者应该加大法律的宣传力度，让人民懂法，守法，用法，通过法律途径保护自己的合法权益，不给不法之人以可乘之机。（2） 买卖当事人的建议 1.争取获得最高赔偿 买受人可以同时向法院提出已付房款的一倍损失和由于物价上涨所带来的既得利益损失，但法院一般会支持其中的一项，如果法院已经有明确规定，买受人可以在计算过后，采取赔偿数额较多的一项向法院提起，一般在支付预付购房款较少的情况下，可以向法院申请物价上涨带来的既得利益损失，如果预付房款较多时，可以向法院申请预付购房款的一倍损失。这些都能够保障买受者获得最大赔偿。 2.争取房屋所有权 根据我国现有的一房二卖法院判决案例来看，在房屋买受人买受房屋签订合同之前，要仔细核查该房屋的归属、预告登记情况、有无第一买受人等情况，但是，即使在签订合同时注意了相关事项，房屋所有权也不一定能够归属于该买受人，还应当尽快催促房屋出卖人办理房屋过户登记，在自己作为第一买受人时及时进行预告登记、催促买受人交付房屋、网签等来维护自己合法权益，如果房屋出卖人不进行房屋所有权转移登记的，可以对其及时催告，催高不成的，也可以提起诉讼，请求法院判决该房屋出卖人及时履行合同。 3.公民提高自身素质 随着我国市场经济的进一步发展，房地产业的发展也逐步加快，特别是在2010年以后，更是飞速发展，这也就导致了越来越多的一房二卖情形的发生。作为房屋出卖人，应当提升自身素质，学习法律知识，了解我国关于不动产买卖的相关法规。遵循民法诚实守信原则，不因为蝇头小利而破坏与房屋买受人签订的购房合同，不因为后买受人购房款高于前买受人而背弃合同。更不能以欺诈手段欺骗房屋买受人，故意一房二卖，骗取不正当利益，作为房屋买受人，同样应该加强自身道德素质修养，在明知房屋已经存在第一买受人时应放弃继续与房屋出卖人签订房屋购买合同，不因为眼前利益而放弃底线，可以在房屋第一买受人获得该房屋所有权时，重新与新的房屋所有人签订房屋买卖合同。只有全民整体素质提高，我们的社会主义国家才能更加和谐，才能从根本上减少一房二卖的现象。 五、总结 现阶段，我国的一房二卖现象还很普遍，只要有房屋买卖行为，就会有一房二卖的现象，究其原因，是因为买卖行为的自发性，出卖人在与房屋买受人签订房屋买卖合同时，较为随意，可以遵循意思自治原则，法律对此没有过多的干预权。相应的，这也就导致了一房二卖现象的频发。 一房二卖的核心问题主要有两个，第一个就是房屋所有权的归属问题，第二个就是针对一房二卖行为，受害买受者的赔偿请求问题。不管是归属权，还是赔偿权，我国的法律都没有明确的规定，只是散见于相应的法规中，如何制约减少我国的一房二卖现象，这也成了对我国司法工作者和学者的考验和难题。 关于房屋所有权的归属问题中，我国采取的措施类似于美国的竞赛规则，但还包括了占有、支付房屋价款、预告登记等情况，就现阶段来看，这种房屋归属制度有其合理性，可以增加对积极房屋买受人的保护，但是随着经济的进一步发展，这种复杂的确定房屋所有权认得方法必然会表现出其弊端，建议可以引入善意买受人制度，从法律层面对善意买受人加以保护。这样更能体现法律的公正性和完善我国不动产登记制度。 关于买受人的损害赔偿请求权的问题，这其中的主要争议在于惩罚性赔偿和赔偿的范围上，关于惩罚性赔偿，我国相关法律规定了赔偿预交购房款一倍以内的损失，但是笔者认为，该数量没有一个明确的范围，容易对法官判案造成困难，建议国家有权机关从实际入手，规定惩罚性赔偿数额的最低标准，关于赔偿范围上，笔者建议可以在预交购房款一倍之内和因为物价上涨造成的既得利益损失之间选择数量较大的进行赔偿。 我国的一房二卖行为还很普遍，要减少这种现象，就需要我国司法工作者和公民共同努力，相信通过不断探索前进，我国的一房二卖情形会逐渐减少，不动产登记制度会更加完善。参考文献1 白世平,李南. 二手房“一房二卖”的纠纷处理J. 法制与社会. 20122 宋晓光. 论一房二卖现象的法律适用与规制J. 中南财经政法大学研究生学报. 20123 王利萍. 从一则“一房二卖”案例中浅析司法裁判中的价值判断J. 延边党校学报. 20124 董倩. “一房二卖”相关法律问题探析J. 法制与社会. 20135 杨恒胜,郭景放. 商品房一房多卖法律纠纷的审判实务研究J.法制与社会. 20136 雷兰编著.商品房买卖纠纷及案例评析M. 科学出版社, 20147 王利明著.民法总则研究M. 中国人民大学出版社, 20138 陈耀东著.商品房买卖法律问题专论M. 法律出版社, 20139 房绍坤,王莉萍主编.房地产法典型判例研究M. 人民法院出版社, 201310 蔡耀忠主编.中国房地产法研究M. 法律出版社, 201411 刘得宽著.民法诸问题与新展望M. 中国政法大学出版社, 201412 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