湖南省房地产估价师《制度与政策》房地产开发企业资质管理试题.docx

湖南省房地产估价师制度与政策：房地产开发企业资质管理试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为_万元。 A260 B300 C360 D600 2、拆迁条例规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起_日内作出。 A5 B15 C10 D303、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定阶法 4、下列关于房产图，表述错误的是。 A：房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的细部测量 B：在控制测量的基础上，先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，最后测绘房产分户图 C：测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图 D：如果测定权属单元产权面积，就要绘制房产分丘图 E：执行层的组织协调5、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是_。 A城市或区域产业结构与布局 B人口数量与结构 C土地资源状况 D建筑技术进步 6、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境因素的是_。 A城市或区域产业结构与布局 B人口数量与结构 C土地资源状况 D建筑技术进步 7、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。 A：比较法 B：成本法 C：假设开发法 D：长期趋势法 E：工业用地的监测点评估价格 8、关于流动比率，下列说法不正确的是_。 A流动比率=(流动资产总额/流动负债总额)100% B又称之为“银行家比率” C又称之为“二对一比率” D在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上 9、下列关于强制拍卖的特点，说法不正确的是。 A：国家强制性。这是指对被执行财产的拍卖是由法院根据国家赋予的执行权而强制进行的，被执行人是否同意不影响拍卖的进行 B：权利义务的对等性。是指在法院强制拍卖中，法院和拍卖机构之间的权利和义务是对等的 C：主体的特定性。这是指在法院强制拍卖的委托拍卖合同的双方是法院和拍卖机构这两个特定的主体 D：标的的非自有性。在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点 E：执行层的组织协调 10、单位活期存款每季末月日为结息日。 A：20 B：25 C：28 D：30 E：执行层的组织协调11、房地产市场分析的角度是多元化的，对于开发商来讲，市场分析可以起到的作用是_。 A了解项目，满足户型方面的需求 B有针对性地制定销售策略 C选择合适的项目位置 D进行宏观调控 12、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：70 D：80 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。 A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构 B：受托估价机构可以转让受托的估价业务 C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字 D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避 E：房地产估价机构必须加盖公章14、下列房地产估价方法中，出租或营业的房地产可采用估价。 A：市场法 B：收益法 C：成本法 D：假设开发法 E：工业用地的监测点评估价格 15、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。 A：路线价法 B：成本法 C：假设开发法 D：市场比较法 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为_万元。 A154 B467 C500 D无法确定 17、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000，可售建筑面积为8000，销售单价为1.6万元，若报酬率为8，折现率为10。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。 A：9616.83 B：10161.05 C：12021.04 D：12800 E：工业用地的监测点评估价格 18、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为_年。 A50 B40 C35 D30 19、王某住房的房屋所有权证上记载有“房改出售的成本价房”，该住房。 A：只能自住不能出租 B：产权归王某所有 C：房主拥有部分产权 D：不得设定抵押 E：执行层的组织协调 20、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于_。 A信用贷款 B透支贷款 C直接融资 D间接融资 21、防范估价风险的最后一道防线是_。 A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估价报告 D估价资料归档 22、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A房地产开发贷款 B房地产抵押贷款 C债务融资 D权益融资23、房地产开发企业取得商品房预售许可证的，可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面合同，商品房预售人应当在签约之日起_天内到管理部门办理登记备案手续。 A20 B90 C30 D60 24、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。 A交通的通达程度 B物业的规模大小 C人口的分布密度 D居民的购买能力25、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是。 A：房地产抵债 B：房地产作价入股 C：房地产买卖 D：房地产继承 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、住房公积金属于_所有。 A缴存住房公积金的单位 B缴存住房公积金的职工 C缴存住房公积金的单位和个人共同 D住房公积金管理中心 2、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效。 A：聘用单位破产 B：聘用单位被吊销营业执照 C：注册有效期满且未延续注册 D：未受到刑事处罚 E：年龄超过65周岁3、海洋污染的范围主要是沿海水域的污染，主要是由造成的。 A：海洋生物排放的废物 B：航行沿海的船舶排出的废油 C：油轮触礁而漏散的原油 D：临海工厂排放的废水 E：沿海居民抛弃的垃圾 4、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是。 A：集体土地中的宅基地 B：依法收回的国有土地 C：依法收购的土地 D：依法行使优先购买权取得的土地 E：借款合同5、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是_。 A零售商的财务能力 B零售商的声誉 C零售商的组合与位置分配 D零售商的经营内容 6、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的_。 A权责发生制原则 B收负实现制原则 C配比原则 D划分收益性支出与资本性支出原则 7、个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有。 A：恶意欺诈 B：市场疲软 C：项目拖期 D：质量纠纷 E：违法预售 8、业主公约由_制定并修改。 A业主大会 B业主委员会 C一半以上业主 D全体业主和物业管理企业共同 9、商品零售物价的变动直接影响到。 A：城乡居民的生活支出和国家的财政收入 B：居民购买力和市场供需的平衡 C：消费与积累的比例关系 D：企业的生产和效益状况 E：商业流通领域的整体状况 10、最高最佳使用必须同时满足的条件包括。 A：法律上许可 B：技术上可能 C：经济上可行 D：价值最大化 E：使用上简便11、下列不属于市场结构类型的是。 A：完全竞争市场 B：完全垄断市场 C：垄断竞争市场 D：一般竞争市场 E：执行层的组织协调 12、当自己有专门的市场营销队伍和销售网络，或在物业市场高涨、市场供应短缺时，宜采用_的市场营销方式。 A委托物业代理 B延期销售 C开发商自行销售 D预售 13、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应_。 A大于名义利率 B小于名义利率 C等于名义利率 D等于周期利率14、我国信托业务的范围包括。 A：金融业务 B：委托业务 C：代理业务 D：外汇业务 E：信托业务 15、在市场经济条件下利率的高低并不取决于_。 A社会平均利润率 B通货膨胀率 C收入水平 D政策性因素 16、固体废物按废物的形状可分为。 A：块状废物 B：泥状废物(污泥) C：颗粒状废物 D：粉状废物 E：固体的废物 17、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为_%。 A2.5 B7.17 C2.69 D3.0 18、下列市盈率的表达式中，正确的是。 A：市盈率=股价每股净资产 B：市盈率=股价每股收益 C：市盈率=市值销售收入 D：市盈率=市值现金流 E：借款合同 19、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括_。 A拖欠的建筑工程材料费 B拖欠的建筑工人工资 C抵押担保债权 D出租房屋租金 20、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为_万元。 A180 B196 C200 D300 21、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。 A：该建筑工程用地批准手续 B：取得的建设工程规划许可证 C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求 D：尚未确定施工企业 E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查 22、下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是。 A：国有土地使用权出让市场是土地一级市场 B：国有土地使用权可以由国家、单位进行出让 C：集体土地不经征用不得出让 D：国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 E：执行层的组织协调23、影响房地产价格的经济