浅谈超市大卖场的发展趋势与商管部招商策略 (2).doc

浅谈超市大卖场的发展趋势与招商策略众所周知就商业地产来说，主力店对于一个商业项目的成功运营至关重要，虽然主力店在租金贡献率上虽然很低，但是在人流贡献、品牌引领、面积去化、配套功能等方面的优势非常突出，正式因为主力店的突出优势，所以开发商在选择主力店的时候尤其谨慎。近年来在新的市场经济环境下，主力店特别是大卖场的招商几乎所有的开发商都遇到诸多的问题，下面我对此阐述下我的看法：一、2013年超市的开发与2014年指标分析（个人搜集）、指标情况：2013年全年，华润万家等十大知名超市共开门店202家，其中华润万家新开48家（13家为重装、升级开业），永辉超市新开44家，沃尔玛新开26家，家乐福新开16家，百佳新开15家（2家为重装、升级开业），大润发新开26家，Tesco乐购新开13家，卜蜂莲花新开5家，人人乐新开2家，乐天玛特新开7家。沃尔玛关店12家，永辉超市停业1家，卜蜂莲花1家，乐购2家。（见附表）2、关键词解析关键词一：逆势扩张代表超市：华润万家、永辉超市在零售行业不景气的情况下，与外资超市相继关店相反的是，华润万家、永辉超市等国内零售巨头却加速扩张。2013年，华润万家开店48家，永辉超市（大卖场）2013年开店44家，第四季度开店数量最多，除此之外，永辉超市也顺利进入广州、上海，完成一线城市布局。关键词二：关店代表超市：沃尔玛2013年沃尔玛已陆续关闭12家门店，创下年内外资零售盘整之最。其中江苏地区占据了4家，我们安徽占据2家，沃尔玛方面表示，未来3年，公司将加大在二、三、四线市场的发展，新创工作机会。、关键词三：收购代表超市：华润万家、乐购、卜蜂莲花2013年本土的华润万家将“收购“英国最大零售企业特易购(TESCO)的中国业务。历经两年谈判，并购之王华润万家超市吞并国际零售巨头Tesco。物美收购卜蜂莲花，虽然最终物美卜蜂莲花联姻不到百日就夭折，但是在业界也引起了巨大反响。关键词四：出售代表超市：百佳这是2013年度零售业内最受关注的事件之一。6月，和记黄埔启动百佳超市的出售交易。自出售消息传出后，竞购者不断被曝出。如今，百佳停售，和黄表示将把策略性评估范围扩大到屈臣氏所有零售业务，寻求包括公开招股在内的更多选择，但不会放弃对业务的控制权。这一系列的变动不仅未让百佳价格下跌，反而愈炒愈热，也让百佳名气直升，成为街头孺妇皆知的品牌。关键词五：电商代表超市：大润发、永辉超市2013年4月10日，永辉官网上的半边天框架大致出落，不过界面还比较寒碜。上线仅一个多月就悄然下线。而10月又有消息称永辉电商牌照已获批，但电商平台在内部整合阶段，真真是一波三折。相比永辉电商，大润发的电商平台就顺利很多。12月，大润发的电商平台飞牛网就低调上线，但是仅在上海地区供内部员工测试，暂不对外营业。二、未来超市大卖场发展趋势分析1、在宏观经济放缓及电子商务的冲击下，国内大型超市的整合时代将会到来。大润发、永辉的逆势扩张就是代表作，另外项目本土的一些大卖场，以其“接地气”的优势越来越受到开发商的青睐；2、外资超市发展出现困境，放缓在华扩张，包括目前乐购、沃尔玛的闭店潮、外资超市择机出售中国区业务等信息，主要原因分四点，（1）、政府政策导向，在拿地等方面扶持内资零售业发展，2010年底，内外资企业税制全面统一，取消外资超市的税收优惠；（2）、业务出现困境，首批盈利门店迎来续约高峰期，面临无法成功续约，或是续约成本提高，新增门店盈利不佳、外资超市从1998年进入中国市场，一般来说10-15年的租期、近来年正好的续约的高峰期；（3）、大卖场模式在内资超市的普及运用，本土超市企业强劲崛起，外资的竞争优势降低；（4）、管理出现混乱，质量、价格欺诈问题频出，信誉度降低。三、公司的开发特征与超市大卖场选址特征的冲突点分析 1、“快”与“慢”，我们公司以拿的快、施工起点快、销售起点快著称，加上商业地产开发建设周期和培养周期本身需要一定的时间，这就造成了最大的冲突点，因为超市大卖场的选址一个重要的参考数据就是1-3公里的辐射人口，基本上所有的新项目都很难达到相关的标准，超市大卖场的开发人员，往往以“慢”字决对待，从他们的立场上来说，等你住宅的入住率，周边的人口入驻率高的时候进驻，能够大大减少他们的运营成本压力，也能够大大提升后期运营的成活率。2、产品结构造成的冲突点：我们的产品结构往往要满足高容积率，住宅的量往往不是很大，商业和写字楼的量比重较高，超市大卖场主要看重的是住宅的量，商业只是参考的一部分。而对于商住两用地块，为满足高容积率，我们的商业裙房规整性往往受到写字楼核心筒的破坏，另地库的面积、停车也会受到很大的的影响。而这些点恰恰是超市大卖场关注的焦点、现在以“大润发”等知名超市的对物业的要求越来越高，已经不单单是柱网、面积、层高的简单要求了。3、拿地的成本因素影响。.这个道理显而易见，成熟商圈，社区拿地的代价相对较高，而城乡结合部等地块的成本较低，但是注定周边的人口入驻率，消费水平达不到超市大卖场的期望值。四、新形势下，我们商管部招商策略的调整方向 从附表可以看出整个超市大卖场的宏观方向，下面我结合我所了解的信息，再简单分析安徽超市大卖场的开发情况： 华润集团：首先华润集团旗下地产板块是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，商业产品线也较为丰富，拥有华润万家、苏果、欢乐颂、中艺、华润堂、Ole、 blt、VanGO、voi_la！、VIVO采活、Pacific Coffee(太平洋咖啡)等多个著名品牌。“自产自销”的意味较为浓厚，当然也不乏与其他开发企业合作，其次华润万家主要在南方城市布点暂且不论，苏果被华润收购后，两种文化依旧在磨合阶段，也需要一定的过程。沃尔玛：经历了2013年的关店风波，公司对苏皖地区信心严重不足，安徽2013年关店2家，其合肥紫鑫大河沃尔玛也岌岌可危，不出意外今年就将闭店家乐福: 虽然安徽是家乐福的福地，但是目前12家已开业运营的项目，在加上7家已签约项目，未来在安徽地区的地级市层面，接近饱和。我从内部了解到，家乐福安徽布点计划一个是放缓（地级市2016年之前很难再开发），一个是布点方向调整往成熟县级市发展。乐 购： 已被华润收购。乐天玛特：因经营不善、电商冲击等原因，安徽2013年关店2家，公司布点已非常谨慎。大润发：选址极为严格、对物业要求较高 综上所述，我们在超市大卖场的选择画上已经越来越窄，在新形势下我们商管部也在不断的思考如何调整策略开展下一步的工作，这里我谈谈我的观点：1、 发挥总部优势、利用总部的平台整合相关的资源，以点带面，以好项目捆绑条件不成熟的项目，要求我们和集团领导多沟通多请教;2、 重视“接地气”的本土资源整合，安徽本土如百大集团、徽商集团在当地经营多年，拥有良好的口碑，和庞大的会员群里，另外相蚌埠华运超市、安庆金华联超市等;3、 提升商业规划能力，扬长避短，提高项目的可开发的合理性和吸引力，给予商户良好的信心；4、 寻求多种合作方式，租赁、联营、联合拿地等，如：我们