国际海滨度假案例.pptx

国际著名滨海度假案例 我们对世界各地类似区域的开发进行了广泛研究 并着重分析了其中的五个典型案例 初步考虑案例Bintan 印尼Malaka 马来西亚Pattaya 泰国Napavalley 美国加州Cancun 墨西哥Lisboncoast 葡萄牙愉景湾 香港Homestead 美国密歇根Seaside 美国佛州Kapalua 美国Wintergreen 美国维州巴厘岛 印度尼西亚夏威夷 美国帕拉德罗 古巴Ka anapali 美国 着重分析了其中的五个Bali IndonesiaHawaii USAKa anapali USAKapalua USACancun Mexico 巴厘岛是国际一流的成熟滨海度假胜地 具有世界顶级的酒店群和私家别墅区 旅游区 运动休闲区和购物等都市功能区 NusaDua 世界顶级的豪华度假区 一线临海高端私家别墅区JimbaranBay 最美丽的落日 最白的沙滩 便利的购物 便捷的交通 TanahLot 巴厘岛最著名的庙宇 Sanur 游泳 潜水 帆船 帆板等水上运动 Tulamben 温暖的海水 色彩斑斓的珊瑚 丰富的水底鱼类 最顶级度假区 酒店群 别墅区 依托文化的旅游胜地 潜水游乐区 乡村风格休闲区 水上运动休闲区 自然观光 都市 资料来源 巴厘岛官方网站http www bali 夏威夷各个岛屿走差异化的专业路线 功能丰富 包括都市生活 自然旅游 人文娱乐和豪华别墅度假 都市生活 夏威夷的心脏 这里有很棒的博物馆 活跃的夜生活 还有好吃不贵的各种美食 和都市的塞车 全夏威夷最青绿茂密的植物景色一座知名高尔夫球会的岛屿 的土地被开发用于商业和住宅 保留了天然淳朴状态 岛上建筑物没有超过四层的 岛上尚有许多地方尚未开发 有哈拉华谷 野生动物公园等原始风光 与传统连接得最近 呈现海和高地的景观 最幽静 保持原貌最完整的世界 因而拥有夏威夷最具特色的野生动植物 用丰富的娱乐活动弥补小岛的宁静 独具特色的音乐舞蹈 民间手工艺 古迹遍布的村镇 以及先进科技 大型度假胜地 则勾画了一幅传统和现代完美结合的图画 夏威夷的第二大岛 有1300座各类豪华别墅 顶级一线海景 配有私家沙滩和豪华海泳池 超级豪华内饰 奢侈享受 Ka anapaliBeachResort Maui 包括酒店 别墅区 休闲娱乐设施 购物中心 别墅区 皇家旅馆 购物中心 KBRA办公楼 高尔夫球会所 火车站 2座锦标赛高尔夫球场 网球中心 酒店 度假 娱乐 休闲 茂宜岛 夏威夷群岛中的第二大岛 案例 Ka anapali 酒店区 西北部为私人住宅片区为主 和顶级的高尔夫及相关配套设施 案例 Kapalua 顶级私家别墅区 Kapalua园 占地3 6万m 由8片住宅宅基地组成的封闭私人海边社社区植物园 占地43 9万m 由36片住宅宅基地组成的封闭私人海边社社区利兹 卡尔帕鲁阿酒店550间客房 占地15万m 与白沙海滩和海湾球场接触游憩设施和娱乐设备18洞冠军级高尔夫球场占地3066m 的高级俱乐部会馆一个乡村网球中心 10个场 Kapalua南部以海湾度假设施及酒店 购物等相关配套为主 案例 Kapalua 酒店和公共商业区 公共娱乐区 公寓别墅区 Kapalua别墅和酒店 一座194间客房带有露天阳台的酒店 及有100套单间和双卧室的别墅有全年为儿童安排的节目 健身房 水上设备公寓别墅 海边别墅 四个有488套住房的独立项目高尔夫别墅 186套单卧和双卧套单元山边别墅 161套单卧和双卧套单元铁树别墅 10栋共40套住房菠萝岗 99栋独立别墅游憩设施和娱乐设备2个高尔夫球场10个球场的网球花园3716平米的精品购物中心 墨西哥坎昆分为四个区 酒店区 机场区 保护区和居住区 功能区分明显 案例 Cancun Mexico Cuba 酒店集群 保护区 机场区 居住区 17公里 6公里 坎昆岛 加勒比海 规划将该区域分成4个区 旅馆区 坎昆岛 居住区 坎昆城 国际机场区 保护区坎昆为了发展其国际旅游业 专门修建了机场居住区没有工业 一切为旅游服务 现有1500多家自由免税商店 商业较繁荣 旅馆区根据开发计划又分成了三个区域 该区域的设施包括 高尔夫练习场 会议中心 零售中心 码头和水上运动等 保护区主要是围绕礁湖 考古区以及红树林敏感区域 旅馆区目前有40多家3星级以上宾馆 通过对案例的研究 我们总结出国际一流滨海度假地的功能组合模型 纯粹高尚居住 一线海景 长时度假 私人高端别墅酒店集群 短期度假休闲娱乐 自然 人文旅游 水上运动 高尔夫等综合服务 购物 会议 等 一流滨海度假目的地功能组合模型 亚龙湾定位于高端的短期度假 商务 会议及大型国内外赛事 一流的健康海水浴海上运动 潜水 冲浪深海垂钓 航海休闲娱乐 spa 私人泳池 功能 度假 商务 赛事 会议 2006年亚洲房地产峰会第二届全球化论坛第四届世界岛屿观光论坛APEC高官会议筹备会 国际铁人三项赛2届BAT中国职业高尔夫联盟杯总决赛3届新丝路中国模特大赛总决赛3届世界小姐总决赛 36洞国际标准滨海地度假型高尔夫球场完备的会议设备 大型宴会厅 会议厅等广泛的辅助服务专业的商务服务团队 亚龙湾最大的特色在于集中的国际著名酒店群 未来格局将是以豪华酒店群为主的国际化滨海度假区 亚龙湾海岸线是目前汇聚国内外著名度假酒店品牌最集中的度假区 海 亚龙湾目前一线海景资源地块基本用尽 二三线地规划有中高档别墅度假区 目前处于启动阶段 A区 B区 C区 D区 以一线海景国际豪华酒店群为主体标杆 以山地别墅 高尔夫别墅 农业谷地别墅等中高档二线海景主题别墅群为支持 以蝴蝶谷 森林公园 红树林等生态景区为补充支持 构筑完善的国际化滨海度假区 未来的格局将是 区 107 37公顷 村民安置地为主 布置特色餐饮与旅游商品集散地 区 325 94公顷 山地高尔夫球场 大量二类度假别墅用地 区 538 40公顷 未来亚龙湾最高档的度假别墅区 不盲目开发 区 47 59公顷 山地别墅度假的最佳地段 总结 亚龙湾是未来三亚国际一流度假地的重要功能组成部分 将承担对外形象窗口的作用 13 大东海的物业组合特点是 公寓 星级酒店各类物业均衡组合 规模小 中端定位 大东海酒店整体中端定位 以四星级为主 海景房价约是亚龙湾酒店的1 2 酒店规模也远小于亚龙湾酒店 时间上 目前大东海的主要酒店约有1 2是2000年之前开业的 其中早于亚龙湾第一家酒店开业的有3家 高层公寓是大东海的主要度假物业 规模较小 除自住外还用于度假公寓出租 近年房价增涨迅猛大东海自01年起开始楼盘开发 总规模约314亩 目前开发空间有限 4房2厅的房子淡季租300元 天 平时可6000元 4个月 春节时可租2万元 10天 非常紧俏 需提前半年预定 访谈 瑞海豪庭度假公寓业主 大东海目前已形成了具有城市功能的综合滨海度假区 购物三亚最大的购物中心 瑞海购物公园 夏日百货 万家乐商场 超市 娱乐滨海城市夜生活 皇家国际会所 酒吧 滨海度假旅游设施海水浴场 大型滨海广场 旅游潜艇码头 潜水和跳水基地 度假物业中高档次度假酒店群 度假公寓群 餐饮海鲜烧烤广场 大东海明珠海鲜城 星豪海鲜酒楼 东郊椰林海鲜城 休闲大东海明珠广场 热带雨林广场 滨海休闲情侣路 足疗休闲城 城市型综合海滨度假区 大东海的六方面特点决定了其以中端的中长期度假为主的功能 中长期度假 较齐全的生活配套 较丰富的休闲 娱乐活动 较成熟的度假公寓体系 较低价的酒店群 靠近市区 交通便利 丰富的大众度假产品 大东海购房客户目前以国内较富裕阶层为主 近年出现较大比例国外购房客户 此外五星级酒店和家庭公寓接待国外游客 客户多为家庭中长期度假 05年起 在此租房度假的外国游客猛增 出现了明显的外国度假群体 访谈 瑞海豪庭度假公寓业主 自05年初 大东海出现了较大比例的国外购房客户 在大东海的购房以度假 投资为主要目的 业主多为上海 浙江 北京 东北等地的富裕阶层 大东海的公寓不少用作家庭旅馆 度假公寓 发展势头良好 其客户以中长期度假的家庭 朋友群体为主 五星级酒店主要接待俄罗斯 日韩 东欧等国外游客 大东海未来将形成成熟的城市型滨海区 承担国内外中端游客中长期度假的功能 密集的度假公寓 别墅是三亚湾海坡一线的典型特征 主要为国内客户提供度假居住 酒店提供中档会议服务 海坡一线海景地集中了三亚各湾区66 7 的度假公寓 别墅物业 这是海坡的典型特征 目前一线海景地块已基本用尽 海坡的酒店以中档为主 三亚各湾区57 的三星级酒店位于海坡 客户 购房以国内客户为主 三亚外的客户所占份额超过95 其中上海地区的占相当比例 酒店客户为国内较好旅游团队 中产阶层度假 中级会议团队购房主要目的为度假 投资 酒店提供会议功能 三亚湾未来定位于国内的第二居所和娱乐 商业 会议展览等功能的综合中心服务区 1995 2010三亚市城市总体规划 将三亚市定位为国际性热带滨海风景旅游城市 将三亚湾确定为三亚市城市主要发展方向 将建成一个以娱乐业 休闲度假业 游艇业 居住等功能为主体 综合商业 旅游 贸易 体育运动 会议展览 康疗等功能 为外来旅游者与城市居民提供新型旅游娱乐度假消费服务的市政配套服务设施齐全的现代化滨海新城 重大项目 三亚湾新城 阳光海岸 将阳光海岸建成具有国际影响力的 富有热带滨海风景旅游特色的综合功能区和中心基地 成为三亚的标志性形象 总结 三亚湾将延续城市的作用 提供居住度假 商业娱乐 会议展览等综合功能 作为三亚度假的综合服务区 客户 功能 综合功能 国内的第二居所 休闲度假 娱乐 商业 会议展览 游艇 体育运动等 定位 度假类 国内较富裕阶层 中产阶级 会议团队等综合功能类 大型展览等需求的客户 三亚所有度假游客 特征 发展因素 投资驱动 城市功能的拓展需要 现代化滨海新城 三亚的综合功能区和中心基地 一线海景高层度假公寓及别墅物业带 海棠湾规划将建多元社区 生态公园和综合旅游度假区三个功能区 区内将包含观光 度假多种功能和多元人口结构 海棠湾镇等旅游小城镇 北段 滨海多元社区 新建国际休闲度假社区 滨海多元社区 中段 生态保护区 以保护环境为优先目标 综合考虑旅游开发需要 热带地区的国家生态公园 南段 综合旅游度假区 旅游度假中心区 综合旅游度假区 综合旅游度假区 海棠湾将具备居住 度假 旅游的综合功能 并配置完善的商业 休闲娱乐设施 体现了综合新城的特征 红树林自然保护区 国家生态公园 主题公园 环球影视城 高档游艇社区 生态居住区 高尔夫社区 回迁城镇 村民 生态村镇 生态型度假别墅 居住 度假 文化休闲 酒店度假 温泉度假村 娱乐休憩 商业购物 管理培训服务 商业 娱乐配套 旅游 国际专业化休闲旅游度假新城 海棠湾的度假物业类型多样 包括酒店 公寓 商住混合区和各主体社区 1 8 2 3 4 5 6 7 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 据本地媒体称 已有20家国内外知名投资机构以各种形式要求参与海棠湾的开发 而这些投资机构包括了香港和记黄埔地产和电讯盈科 香港恒基 美国摩根士丹利 上海家化 中国保利 中粮 山东鲁能 中国房地产开发集团 北京金隅 北京昭德置业 大连万达等 以及海南本土的海航集团和三亚盈湾旅业有限公司 目标客户描述 第一目标市场瞄准的是高端度假群体全球500强企业及在华分支企业的机构性需求 及其中高层管理人员 港澳台大企业的机构性需求 及其高层管理人员 一般海外旅游度假团体及游客 国内国有及民营企业的机构性需求 及其高层管理人员 较为富裕的艺术家 歌星 体育明星等第二目标市场则是具有一定文化层次 具有中等消费能力的国内外观光游客 海棠湾的目标客户主要是高端度假团体和中端国内外观光客 资料来源 世联分析 总结 海棠湾走滨海新城路线 将是未来三亚国际一流滨海度假地的一个高端支撑点 Cancun Mexico 注重原生态 重视自然的本色开发 原生态环境的最好保护 绿化隔离带 独成体系的酒店群 自然保护原则 河道与红树林是严格保护的 除了正常的航道清理外 没有任何人文砍伐的痕迹 航行在河道中 充满了野趣 区域隔离措施 茂密的树林掩映住道路和酒店等设施 很好地控制住了度假酒店区域内的轮廓线和天际线 空间排布 酒店等公共空间独成体系 充分利用滨海资源的同时减少对居住区私密性的影响 坎昆自然保护区占整个开发面积53 亚美利亚海岛农庄 别墅区与旅游区的严格分割 提升别墅区的私密性 住宅区和旅游区分隔 游憩区 度假区和未来居住区分隔或者保持适度距离 沿一线湖 海岸主要规划为度假物业和与海 海滩 湖水 湿地等与水具有关联度的度假娱乐设施 Golf球场 购物中心等配套设施平行设置在二线位置 局部仍可观望到海景 旅馆配套区 别墅区 公园区 公园区 度假区分为三个部分 滨海饭店和旅游设施区 别墅区 生态公园区在资源最好的海岸沿线地带 布置了高档酒店 旅馆与大量游憩设施别墅区设置在二线海景区域 可部分观海 并与大众游憩区严格分开别墅区的西侧是大片的生态公园区 增加了不靠海一侧的吸引力同时保护了环境 Bintan 依托各地块资源禀赋的主题分区 依据资源特点 打造不同的主题组团 提供相对对立的交通路线和各具特色的完整的游乐设施及配套服务充分整合自然环境和人文环境 极具特色 以满足不同需求的客户群体的生活方式特点酒店 出租物业 旅游设施较为均匀分布在沿海线上 各自都有独立的商务 饮食 休闲服务配套设施 Bintan 沿海分布着AngsanaResort SpaBintan BanyanTreeBintan BintanLagoon ClubMedRiaBintanResort MayangSariBeachResort和NirwanaResort六大度假村每个度假村充分整合自然环境和人文环境 极具特色 以满足不同需求的客户群体的生活方式特点 IndraMayaVillas14栋面向海湾的设备一流的海景别墅 每一栋别墅在设计中运用了印度尼西亚 泰国 和中国建筑的元素符号 莫不充满了异国情调 MayangSariBeachResort50栋带私人阳台的小木屋坐落在热带风情海滩和大自然红花绿树之间 为前来散心和度假的游客营造了一个完美的世外桃源 ManaManaBeachClub50套卡班纳 Cabana 屋舍修建在Bintan的独特的海湾上 作为国际的Resort一部分 游客享受了美奂绝伦的自然风景 ManaManaBeachClub更提供了完美的服务 包括专业的水中运动训练 比如冲浪 帆板运动 NirwanaResortHotel设置在Bintan西南部的海岸线上 座落在Nirwana花园里 交通便利 从Singapore的TanahMerah渡口花45分钟到达 酒店可提供245间客房包括31间套房 拥有大量的海景 游池 和花园的景观 并提供一流的各种活动设备 国际案例揭示的水资源度假区整体空间布局的基本原则 整体空间布局以土地的资源禀赋为出发点 地块特色和度假区的使用策略 决定了土地的使用形态 从而确定不同地块的场所特性 比如酒店 商业配套 住宅等 并考虑与之相关的完整的环节布置详细布局有关酒店 别墅用地等度假物业建筑元素 通过整合环境资源和利用自身的地理位置 有利于获取最大经济价值规划立足长远发展 为后续发展留有足够空间 并进行人性化考虑 保护和利用自然环境的紧密结合是吸引游客和业主的重要手段 通过国内外成功案例的深度研究 总结出滨海旅游度假区致胜的KPI体系 总体规划 生态保护 保护原生态海滩 森林 湖泊 使其成为最大的价值点 硬性指标 平面布局 依托各部分资源禀赋 实现与资源适应的布局和空间排布 动静分区 公共空间与私人住宅分隔 公共空间置于容纳密集活动的核心区 定位理念 地域文化演绎 挖掘本土题材 提供地域文化演绎的平台 演绎地域文化的舞台 提供地域文化演绎的场所 区域识别系统 利用道路 导示系统等元素统一规划和界定区域 公共服务区 集中设置公共服务区 布置广场 酒店等商业性设施 特色的风格 通过异域风格 乡村风格等多种风格的借鉴 打造独特魅力 资源整合 整合强势资源 建设游艇码头 海岛高尔夫 坡地等多个吸引点 32 第一阶段开发以Kapalua海湾度假设施及酒店 购物等相关配套向腹地延伸 第二阶段以开发西北部私人住宅片区为主 和顶级高尔夫及相关配套设施 1964 开始规划 1975 开始施工 1975 开始销售 Kapalua别墅和酒店 一座194间客房的酒店 及有100套单间和双卧室的别墅有全年为儿童安排的节目 健身房 水上设备公寓别墅 海边别墅 四个有488套住房的独立项目高尔夫别墅 186套单卧和双卧套单元山边别墅 161套单卧和双卧套单元铁树别墅 10栋共40套住房菠萝岗 99栋独立别墅游憩设施和娱乐设备2个高尔夫球场10个球场的网球花园3716平米的精品购物中心 第二阶段开发 1986 今 1995 完成总规划的50 Kapalua园 占地3 6万m 由8片住宅宅基地组成的封闭私人海边社社区植物园 占地43 9万m 由36片住宅宅基地组成的封闭私人海边社社区利兹 卡尔帕鲁阿酒店550间客房 占地15万m 与白沙海滩和海湾球场接触 所有客房带有宽阔门廊游憩设施和娱乐设备18洞冠军级高尔夫球场占地3066m 的高级俱乐部会馆一个乡村网球中心 10个球场 第一阶段开发 1964 1985 33 时间轴 1964 1975 35 整个计划内容和设计上进行严格控制 成功保留了原生态地貌 最终转化为投资的经济回报 1975 1986 1995 Kapalua 34 Bintan由六个分别来自印尼 新加坡 香港等不同的集团公司开发不同的度假村 整体规划布局分为分布在沿海六个大的组团 AngsanaResort SpaBintan度假村 BanyanTreeBintan度假村 BintanLagoon度假村 ClubMedRiaBintanResort度假村 MayangSariBeachResort度假村和NirwanaResort六个度假村提供相对对立的交通路线和各具特色的完整的游乐设施及配套服务 印尼民丹岛 Bintan 35 时间轴 1991 1993 7 35 各个开发公司开发节奏的有效控制 各自度假区的配套和物业同步启动 1994 1996 1999 Bintan 政府支持 政府与大企业 国际投资者合作 使得BintanResorts短短数年有充足资金建成完善的旅游设施 新加坡和印度尼西亚两国政府的大力支持对民丹的发展很重要 36 规模万M2 时间轴 1983 1986 7 35 优劣势地块交错开发 物业类型多样 配套建设同步进行 但以满足日常生活为主 1989 1991 1994 1996 1998 2000 2002 12 67 4 19 12 47 1 16 13 76 18 42 3 41 3 57 9 81 香港榆景湾 37 优势地块率先启动 体验点同步建设 物业类型多样 配套以生活便利为目标 启动区设置在展示性最好的位置 临海的一线物业 沙滩广场作为首个体验点与启动