2016年下半年辽宁省房地产估价师《制度与政策》：商品房销售代理考试试题.doc

2016年下半年辽宁省房地产估价师制度与政策：商品房销售代理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在现金流量表中，不应该出现_。 A借款利息 B所得税 C自有资金 D折旧与摊销 2、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。 A：工商行政管理部门 B：建设行政主管部门 C：民政主管部门 D：劳动主管部门 E：执行层的组织协调3、根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为和产权登记制两大类型。 A：权利登记制 B：产权登记制 C：托伦斯登记制 D：契据登记制 E：执行层的组织协调 4、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是_的房地产状况。 A估价时点 B搜集该可比实例时 C进行房地产状况修正时 D成交价格所反映5、有效毛收入乘数是估价对象房地产的_除以其有效毛收入所得的倍数。 A售价 B租金 C潜在毛收入 D净收益 6、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑【2003年考题】 A：通货膨胀影响 B：投资利息因素 C：资金时间价值 D：投资风险补偿 E：工业用地的监测点评估价格 7、的建筑规模一般都在3万m2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。 A市级购物中心 B区购物商场 C居住区商场 D邻里服务性商店 8、控制性详细规划的作用是_。 A规定城市规划区范围 B确定用地面积和用地界限 C引导建设 D对当前拟建的项目和地区进行空间布置 9、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。 A50 B60 C70 D80 10、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.611、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。 A：对估价对象范围的描述就是说明其四至 B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 E：工业用地的监测点评估价格 12、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。 A投资利润率 B投资回报率 C贷款利率 D成本利润率 13、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为_万元。 A109 B117 C124 D13014、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比_。 A甲类房地产比乙类房地产强 B乙类房地产比甲类房地产强 C该两类房地产强弱程度相同 D该两类房地产强弱程度不可比 15、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于_。 A选择专业化 B单一市场集中化 C市场专业化 D产品专业化 16、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由_组织建立，_为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。 A建设部；房地产管理部门 B建设部；中国房地产估价师学会 C人事部；房地产管理部门 D人事部；中国房地产估价师学会 17、住房置业担保是指依照设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情況下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。 A：中华人民共和国担保法 B：中华人民共和国公司法 C：中华人民共和国合同法 D：住房置业担保管理试行办法 E：执行层的组织协调 18、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是_ A大青叶 B鱼腥草 C败酱草 D水牛角 E白头翁 19、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 A：房地产企业债券 B：个人住房抵押贷款 C：房地产企业抵押贷款 D：金融机构长期融资 E：借款合同 20、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 21、在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个_。 A参考数字 B限定数 C可读参数 D未知数 22、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。(题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：35 B：45 C：48 D：50 E：工业用地的监测点评估价格23、2006年某市商品住宅实际销售量为410万，预测销售量为380万。如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万。(2007年试题) A：390.5 B：399.5 C：523.5 D：543.0 E：借款合同 24、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是_。 A选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证 B规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证 C选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证 D规划设计条件通知书，建设用地规划许可证，选址规划意见通知书，建设工程规划许可证25、季节比率是_。 A说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重 C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有。 A：委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人 B：委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错 C：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质 D：买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵 E：买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵 2、下列房地产中，不得拍卖的是。 A：共有房地产 B：集体土地上的厂房 C：尚在诉讼中权属有争议的房地产 D：划拨用地上的住宅 E：执行层的组织协调3、房地产权利的种类中，属于自物权的是_。 A所有权 B典权 C抵押权 D地役权 4、某地区商品住宅价格自19972002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为_元/m2。 A4120 B4149 C4184 D42165、按投资计算基础的不同，现金流量表分为。 A：全部投资现金流量表 B：部分投资现金流量表 C：资本金现金流量表 D：借贷现金流量表 E：投资者各方现会流量表 6、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称_。 A市场潜量 B市场预测量 C市场最低量 D市场最高量 7、下列关于抵押的表述中，不正确的是_。 A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人 B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证 C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产 8、住宅小区物业管理委员会由_的代表组成。 A住宅小区内房地产产权人和使用人选举 B街道居委会确定 C公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派 D房地产管理部门确定 9、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在_m以上部位计算建筑面积。 A1.80 B2.00 C2.20 D2.50 10、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是_。 A在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定 B对所选用的材料和设备进行质量评价 C对整个施工过程中的工程质量进行评估 D将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判 E确定质量控制的对象11、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的(2002年试题) A：盈亏平衡 B：敏感性 C：风险 D：概率 E：借款合同 12、以下难以用市场法进行估价的有_。 A住宅 B写字楼 C房地产开发用地 D在建工程 13、以下不属于土地开发成本构成内容的有。 A：基础设施配套费用 B：拆迁安置补偿费 C：房屋建筑安装工程费 D：公共配套建设费 E：勘察设计费14、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指。 A：市场分析 B：选择目标市场 C：细分市场 D：市场定位 E：市场调查 15、下列属于闲置土地的范围的有。 A：按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的 B：按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的 C：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年末动工开发建设的 D：建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的 E：已动工开发，但由于投资额不足总投资额的25且未经批准中止开发建设连续满一年的 16、外汇市场的参与者。 A：外汇经纪人 B：客户 C：外汇银行 D：中央银行 E：商业银行 17、资本金的出资方式包括_。 A货币或实物 B工业产权 C专利技术 D债权 E土地使用权 18、间接融资的局限性主要表现在_。 A隔断了资金供求双方的直接联系 B在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C减少了对筹资者使用资金的压力和约束 D融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多 E融资风险大 19、下列关于合同，表述错误的是。 A：合同是具有相应法律效力的协议 B：合同是一方以上当事人的法律行为 C：合同是平等主体之间的民事法律关系 D：合同的本质是一种合意或协议 E：执行层的组织协调 20、下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的有。 A：利息备付率 B：资产负债率 C：偿债备付率 D：流动比率 E：速动比率 21、开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须_。 A经规划管理部门同意 B经房产管理部门同意 C经原土地使用权出让方同意 D重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议 E调整土地使用权出让金 22、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有(2007年试题) A：期望值相同，标准差小的方案为优 B：标准差相同，期望值小的为优 C：标准差相同，期望值大的为优 D：标准差系数大的为优 E：标准差系数小的为优23、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有_。 A