房产经纪人考试资料

考 试 前 言一、2010年房地产经纪相关知识考试新大纲及教材变化情况：10年教材与09年教材相比较，简单来说可以用三句话来形容,哪就是有新增,有合并,其他章节有一定变化来概括。新教材第一章为新增的一章,在10年考试之前老教材中从未出现过,大家要注意对本章节的学习,在今年考试中本章应该是考试的重点章节。新教材第二章为是把老教材第一章建筑知识和老教材第二章房地产测绘知识进行合并得到,老教材第二章房地产测绘知识作为新教材第五节内容。大家注意老教材第一章建筑知识中的建筑工程造价内容删除,并把老教材建筑材料单拿出来作为新教材第三章第四节内容。新教材第三章除前面讲到把老教材建筑材料单拿出来作为新教材第三章第四节内容外,其他三节为新增章节,大家注意掌握。新教材第四章为环境和景观,是由老教材第四章扩展而来,为什么我用扩展两字,因为新教材把老教材的景观内容单拿出来作为新教材的四至六节来讲解,可见景观在房地产经纪活动中的重要性已经突现。把老教材2至5节并入新教材第2节,保留室内环境污染一节。把第一节内容中的生态相关内容删除。新教材第五章只在第四节城乡规划体系有小变化。新教材第六章变化不大。新教材第七章变化不大。新教材第八章房地产金融和保险由老教材第八章并入老教材第七章而得到。老教材第八章保险知识变为新教材第五节房地产保险,老教材金融知识基本保留,把老教材第二节,第三节并入新教材第一节中,老教材第四节房地产贷款删除开发贷款基本内容。其他内容变化不大。新教材第九章变化不大。新教材第十章在老教材第十章心理学的基础上加入消费者字眼,第三节和第四节为新增内容,第五节加入部分新增内容,其他内容字眼有一定变化,其他内容不变。二、历年考试情况分析：（一）房地产经纪人历年考试通过人数统计为了适应市场经济发展需要，规范和发展房地产市场，加强对房地产经纪人员的管理，提高房地产经纪人员的业务水平和职业道德，保护消费者合法权益，从2001年开始人事部、建设部决定实行房地产经纪人员职业资格制度。2002年7月21日，举办全国房地产经纪人执业资格认定考试。到目前为止共举办了八次考试：2002年12月21日，首次举办全国房地产经纪人执业资格考试。至2010年，已举办了八次考试。有关情况如下表。历次全国房地产经纪人执业资格考试报考人数和合格人数考试批次 考试时间 报考人数 合格人数认定考试 2002年7月21日 719 457首次考试 2002年12月21日22日 31219 11867第二次考试 2003年10月11日12日 32613 4078第三次考试 2004年10月16日17日 38427 3506第四次考试 2005年10月16日17日 7286第五次考试 2006年10月16日17日 2170第六次考试 2007年10月16日17日 1853第七次考试 2008年10月16日17日 从以上历年报考人数和通过人数上看，经纪人考试难度越来越大，经纪人的考试大纲、考试教材及考试命题经过这几年的发展，考试大纲逐步规范，教材内容逐步完善，考试命题范围涉及到教材的边边角角。这是近几年来经纪人考试的主要规律。（二）房地产经纪相关知识出题规律1、考试注重教材和大纲的变化内容出题者注重新教材和大纲的变化内容，肯定在考试中注重对新增加内容的考试力度，所以大家对本次考试教材中的变化和新增内容应作为学习的重点。2、房地产经纪相关知识这门课程的出题点（分值）在各章节分布比较均匀，综合分析题内容在各章节中分布没有规律（有时一道综合分析题会涉及若干章知识点）。3、考试内容涉及到教材的边边角角从2002年到2009年的变化趋势来看，2003年以前的经纪人考试注重对教材主要知识点的掌握的考核，对教材大面上的知识点考核内容比较多，2004年以后，不但注重对大纲要求的内容进行考核，对教材中的一些小知识点、小例子，大家容易忽略的知识点也成了出题对象，让大家有时摸不着头脑。因此大家要注重教材大面内容，同时要踏踏实实，认认真真的把教材吃透，注意小细节。4、注重综合知识内容的考核本部分考核内容主要涉及到综合分析题内容和某些客观题内容中，在考试中不但考察广大考生对单一知识点的掌握程度，同时注重考生对综合知识点的把握，综合分析题不必说，就是在一些客观题中也有综合知识点的考核。这种试题的题型是以下列形式出现：“下列关于*的说法正确的有（ ）”在下面的题枝中就包括了综合的知识点。5、通过增加计算题的出题量加大考试通过难度从2004年考试加大对计算题的出题量，主要涉及房地产价格和估价知识和金融知识的内容。三、房地产经纪相关知识这门课程教材的学习和复习方法：如何在短时间内有针对性地进行复习，全面、系统地领会吃透考试教材的学习要点，最大限度地提高考试成绩，是广大学员最为关心的话题。下面是本人在教学中的一些心得与体会，希望能对广大学员复习考试有所帮助。（1） 大家要全面研读教材、吃透教材内容各位学员在学习教材时往往希望学习和复习的范围越小越好，甚至把全部希望寄托在辅导老师考前的押题之上，这种心情可以理解，但从例年考试通过经验表明，要想顺利通过考试，不能放松对教材的全面研读。经纪人考试的出题是不会超出指定教材范围的，指定教材阐述了大量的基本问题，从教材第一页到最后一页，每个部分都有可能考到。考生只有充分准备，在考试时才能游刃有余，切不可抱有侥幸心理。教材是考试的根本。一般来说，指定教材包含了命题范围和答案标准，你必须按指定教材的内容、观点和要求去回答考试中的所有问题，否则你很难获得高分。没有指定教材而去参加考试是不可想象的。但有了教材，还必须善于总结与系统把握教材的精髓。考试通过的考生说：“善于总结和系统把握是成功考生复习时的常规武器，也是他们考场上屡次取胜的两大法宝”。所谓“善于总结”就是在仔细看完一篇教材的前提下，一边看书，一边作总结性的笔记，把教材中每一章的要点都列出来，从而让厚书变薄，并理解其精华所在；所谓“系统把握”就是不仅要系统全面地把握每一章节，而且要系统地把握各章节之间的密切联系。研读教材需要一定的时间和精力投入，各位学员宜早做安排。很多学员在学习上喜欢先松后紧，一开始并不在意，到考前突击复习，搞得十分紧张。每年临考之时都有一些学生遗憾地抱怨，再有一周时间复习肯定能够过关，与其考前后悔，不如笨鸟先飞。强调对教材的研读，是要突出全面理解和融会贯通，并不是要求考生把指定教材的全部内容逐字逐句地背下来。研读教材要注意准确把握文字背后的复杂含义，研读教材还要注意不同章节的内在联系，能够从整体上对应考科目进行全面系统的掌握。（2）深刻把握重点对教材全面研读的同时，考生也要注意抓住重点进行复习。房地产经纪相关知识这门课程都有其必考知识点，这些知识点在每年的试卷上都会出现，只不过形式不同罢了，可谓万变不离其宗。对于重要的知识点，考生一定要深刻把握，能够举一反三，做到以不变应万变。考生在复习中要想提高效率，就必须把握重点，避免平均用力气。因此，全面研读教材与重点把握教材都很重要。全面研读可以使考生在考场之上稳扎稳打，保持良好应试心态；把握重点则能使考生以较小的投入获取较大的考试收益，在考试中立于不败之地。有关房地产经纪相关知识这门课程的重要知识点我会在今后的课程中陆续向各位学员介绍。（3）练习巩固提高房地产经纪相关知识这门课程涉及内容十分广泛，有些内容实际业务中很少接触，仅仅依靠记忆和自身理解来准备资格考试是远远不够的。适当演练一些高质量的练习题，可以提高各位学员对相关知识点的理解运用水平，进而提高应试能力。通过练习学员可以逐渐总结出考试内容的某些重点与规律，发现自身学习中的薄弱环节，从而有针对性地进行提高。适当做一些练习题和模拟题是考试成功必不可少的一个环节。特别是往年的考试试卷，虽然再考和可能性不是很大，但是熟悉题型是很重要的。从某种意义上讲，考试就是做题。所以，在应试学习过程中，适当地做一些练习题和模拟题是考试成功必不可少的一个环节。众所周知，考试所涉及的各个科目均具有严谨性、务实性的特点，尽管很多问题从理论上讲可能会有不同的观点和看法，需要运用专业判断，但在考试时，考试试题的答案都应具有“唯一性”，客观性试题尤其如此。这里的“唯一”，实际上也可以说是“统一”，即统一于“考试大纲”和“指定教材”的各“考试点”。但考试大纲只规定了考试范围，并未给出具体的考试内容；而指定教材通常也只是就考试大纲规定的范围平铺直叙地加以展开说明。如何将“指定教材”中各“考试点”（由“考试大纲”决定）与“考试试题”的“答案”联系起来呢？这就要求你在理解指定教材的同时，必须做一些练习、模拟题，并能举一反三。由此可见，每一位学员还必须得有一本与指定教材相配套的习题复习资料。一本好的习题复习资料应该按照考试大纲和指定教材的内容，以“考题”的形式进行归纳整理，并附有多套模拟试题，具有一定的参考价值。通过练习、模拟，你可以自我测试对教材的理解掌握程度，了解哪些内容知道，哪些问题能回答，哪些章节没把握，哪些试题你以前根本没见过，等等，从而为你进一步学习做好思想和时间上的准备。但复习资料不宜过多，选一两本就行了，多了容易眼花，反而不利于复习。多做练习固然有益，但千万不要舍本逐末，以题代学。练习只是对所学知识的检验和巩固，应试能力的培训核心在前面两个环节。做练习要尽量选择高质量的习题，至少应保证是根据新教材编写的习题。重做历年考试真题也是一个不错的学习方法，但要注意，因为教材的变化，以前考题的标准答案并不一定适合现在的考试。四、本课程考试所选题型及答题方法与技巧1、单项选择题。单项选择题每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意。具体答题方法有：（1）直接挑选法：根据题干的内容去看题枝，直接从题枝中选出符合题意的选项。（2）排除法：根据题干的内容去看题枝，排除题枝中的错误答案，剩下的为正确选项。由于题目中没有答错倒扣分的规定，当遇到不能肯定选出正确答案的题目时，千万不要放弃，应该猜答，这样有25%的得分机率，这可以说是不是方法的方法。2、多项选择题。每题2分。共五个选项，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分，多项选择题有二到四个正确答案，由于存在答错倒扣分的情况，因此在答题时拿不准的题目一定不要猜答，如果答错一题，整个题目一分也得不到，因此要坚持“宁缺勿滥”的基本原则。多选型选择题答题基本方法：(1)消元法：多选题都是两个或两个以上答案是正确的，其干扰项(错误项)最多为三个，因此，遇到此题运用消元法是最普遍的。先将自己认为不是正确的选项消除掉，余下的则为选项。(2)分析法：将五个选择项全部置于试题中，纵横比较，逐个分析，去误求正，去伪存真，获得理想的答案。(3)语感法：在答题中因找不到充分的根据确定正确选项时，可以将试题默读几遍，自己感觉读起来不别扭，语言流畅、顺口，即可确定为答案。（3）综合分析题：综合分析题每小题2分。在每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分。答题基本方法：在充分理解题意的基础上，运用单选题和多选题的答题技巧进行作答。一、内容提要：本讲主要讲述法律概述和民法的相关内容。二、重点、难点：考试要求1掌握自然人、法人和合伙；2掌握民事法律行为；3掌握代理的概念和种类、代理关系和代理权、代理行为；4熟悉我国现行法律体系和法律的适用；5熟悉民法的概念和基本原则；6熟悉诉讼时效；7了解法律和法规的含义；8了解民事法律关系；9了解民事责任；第一章法律和消费者权益保护第一节法律概述一、法律和法规的含义(了解)1.法律一词有广义和狭义两种含义。广义的法律是指由立法机关或国家机关制定，国家政权保证执行的行为规则的总和，包括宪法、基本法律、普通法律、行政法律、地方性法规和规章等规范性文件。狭义的法律在中国是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。2.法规一词也有广义和狭义两种含义。广义的法规是指法律、法令、条例、规则、章程等的总称。狭义的法规在中国是指法律效力低于宪法和法律的规范性文件，包括国务院制定的行政法规和地方国家权力机关制定的地方性法规。二、中国现行法律体系(熟悉)中国现行法律体系包括宪法、法律(基本法律、其他法律)、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例和规章(部门规章、地方政府规章)等。(一)宪法宪法是国家的根本法。它既具有一切法律的共同特点，又具有与其他法律不同的特征，主要是：(1)宪法的内容不同于其他法律。其他法律的内容只涉及社会生活的某一个方面、某一个领域。宪法的内容涉及国家和社会生活的根本问题，它规定国家的根本制度和根本任务、公民的基本权利和义务，是一切组织和个人的根本活动准则。(2)宪法是制定其他法律的依据。一切法律都要以宪法为依据。正如人们通常所说的，宪法是母法，其他法律是子法。(3)宪法具有最高的法律效力，一切法律、法规都不得同宪法相抵触。(二)法律这里所讲的法律是狭义的法律，分为：由全国人民代表大会制定的基本法律，如民法、合同法、物权法、刑法；由全国人民代表大会常务委员会制定的其他法律或一般法律，如土地管理法、城市房地产管理法、广告法、消费者权益保护法。(三)行政法规行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如城市房地产开发经营管理条例、物业管理条例。(四)地方性法规、自治条例和单行条例地方性法规有广义和狭义两种含义。广义的地方性法规是指地方国家权力机关制定的规范性文件的总称，包括：(1)省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。(2)较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。(3)经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定的在经济特区范围内实施的法规。(4)民族自治地方的人民代表大会依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定的自治条例和单行条例。狭义的地方性法规是指上述第一、二种地方性法规。(五)规章规章也称为行政规章，是指国家行政机关根据法律和行政法规在其职权范围内制定的关于行政管理的规范性文件，分为部门规章和地方政府规章。部门规章是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定的规范性文件，如城市房地产转让管理规定、城市房地产中介服务管理规定。地方政府规章是指省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定的规范性文件。三、法律的适用(熟悉)(一)法律的适用范围法律的适用范围即法律的效力范围，包括：(1)法律在时间上的适用范围。是指法律在时间上所具有的效力，包括法律的生效和失效两个方面。法律开始生效的时间通常有两种情况：自法律公布之日起生效；法律公布之后经过一段时间再开始生效。一般来说，法律的效力自施行之日发生，至废止之日停止。(2)法律在空间上的适用范围。是指法律在地域上所具有的效力。制定法律的机关不同，法律适用的空间范围也不相同，大体上有两种情况：宪法、法律、行政法规、部门规章适用于全国；凡属地方立法机关制定的地方性法规、地方政府规章只在各该立法机关管辖区域内发生效力。(3)法律对人的适用范围。是指法律对哪些人具有效力。法律的对人效力存在两种不同的理论：属人主义，例如不论某人是处于国内还是国外，只要该人具有本国国籍即适用本国的法律；属地主义，即以地域为标准确定法律对人的约束力，例如凡是居住在本国领土内的人，不论其国籍是本国还是外国，均受本国法律的管辖。(二)法律适用的基本原则解决法律的适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法”、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则。1上位法优先于下位法上位法优先于下位法原则，是指在效力较高的法律与效力较低的法律相冲突的情况下，应适用效力较高的法律。在中国，宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触；法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章；行政法规的效力高于地方性法规、规章；地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章；省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章；部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。2新法优先于旧法新法优先于旧法原则，是指同一事项已有新法公布施行时，旧法自然废止。该原则是在效力相等的法律有冲突时适用。具体来说，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。3特别法优先于普通法根据法律的适用范围有无限制，可将法律分为普通法和特别法。普通法是指适用于全国领域、规定一般事项，并且无适用的时间限制的法律。特别法是指适用于特定区域、规定特定事项，或在适用时间上有限制的法律。特别法优先于普通法原则，是指在效力相等的法律之间，特别法应优先于普通法而适用。具体来说，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。4法律文本优先于法律解释法律文本是法律的书面条文的表现形式，法律解释是对法律条文的含义所作的解释，包括立法解释和司法解释。如果法律解释与法律文本的含义完全不符，或者数个解释机关彼此之间也相互冲突，则仍然应以法律文本为准。5强行法优先于任意法法律规范大体上可分为任意性规范和强行性规范。任意性规范是指当事人可以通过约定排除其适用的规范，它允许当事人在法律规定的范围内自由作出约定。强制性规范是指当事人不能通过其约定加以改变的规范，包括强制性规定和禁止性规定两种。强行法优先于任意法原则，主要是指对于某一事项，强行法已经作出规定的，任意法不得再发挥作用。6法不溯及既往法律是否溯及既往，是指新的法律施行后，对它生效之前发生的事件和行为是否适用。如果适用，即具有溯及力；如果不适用，即不具有溯及力。一般而言，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。第二节 民 法为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过了中国第一部调整民事平等主体之间的财产关系和人身关系的基本法律中华人民共和国民法通则(以下简称民法通则)，自1987年1月1日起施行。一、民法的概念和基本原则(熟悉)(一)民法的概念(熟悉)民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。民法所讲的平等主体是指作为民事主体来说，其权利能力一律平等。对于作为主体的公民而言，即不分民族、种族、宗教信仰、性别、职业、职务、家庭出身、教育程度、财产状况等，都具有平等的权利能力；对于作为主体的法人而言，无论是全民所有制企业法人还是集体所有制企业法人，无论是中外合资企业法人、中外合作企业法人还是外资企业法人，无论是国家机关法人、事业单位法人还是社会团体法人，其民事权利能力都是平等的。财产关系是指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的关系，包括财产归属关系和财产流转关系。人身关系是基于人格和身份所产生的，没有直接的财产内容的社会关系，包括人格关系(如自然人享有的姓名权、肖像权、健康权、荣誉权、名誉权，法人享有的名称权、荣誉权、名誉权等)和身份关系(如家庭关系中的亲权，对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的监护权)。(二)民法的基本原则(熟悉)概括地说，中国民法主要有下列基本原则：(1)平等原则。该原则是指民事主体在法律地位上是平等的，其合法权益应受到法律平等保护。平等原则不仅是民法的基本原则，而且是民法的首要原则。(2)自愿原则。该原则是指民事权利义务的发生、变更和消灭都应是出自于当事人自己的意愿，民事主体有决定自己行动的自由，有权根据自己的意志享有权利和承担义务。自愿原则在合同法上体现得尤为明显。具体而言，只要不违反法律的强制性规定，当事人在明辨利弊的基础上达成一致(合意)，即可以使他们之间的合同具有法律效力，受到法律保护。(3)公平原则。该原则是指民事主体在进行民事活动时，相互之间应公平对待。恶意串通，坑害对方；把自己的意志强加给对方；霸王合同等都是违反公平原则的。利用他人急需而进行的显示公平的民事行为，也是违反公平原则的。(4)诚实信用原则。诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则，是道德规范在法律上的表现。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。(5)公序良俗原则。公序良俗是公共秩序和善良风俗的简称。民事行为除了不得违反法律的禁止性规定，还不得违反一般观念上的公共秩序和社会的善良风俗。(6)禁止滥用权利原则。禁止滥用权利的目的在于更好地保护私权。滥用权利会产生对权利人不利的法律后果。一般来说，滥用权利的行为不受法律保护，行为人的目的因此就不能实现。二、民事法律关系(了解)(一)民事法律关系的概念(了解)人们在社会生活中必须从事社会交往，相互之间要发生各种社会关系，如财产关系、买卖关系、婚姻关系等。为了使社会关系形成安定、和平、有序的状态，使人与人之间形成正常的交往关系，需要由法律对各种社会关系进行规范。其中，民事法律关系是由民法规范调整的社会关系，即由民法确认和保护的社会关系。(二)民事法律关系的要素(了解)民事法律关系的要素是指构成民事法律关系的必要因素，包括主体、客体和内容。1民事法律关系的主体民事法律关系的主体简称民事主体，是指参加民事法律关系，享有民事权利、承担民事义务者，包括自然人、法人和合伙组织，国家在一些场合也是民事法律关系的主体。一项民事法律关系中至少有两个主体。2民事法律关系的客体民事法律关系的客体是指民事权利和民事义务所指向的对象，包括物、行为、智力成果等。在民法上，客体也称为“标的”，如果客体为物，则习惯上称为“标的物”。(1)物。民法上的物是指能够满足人类生活、生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体。它可以是天然的，也可以是人工创造的。民法上的物应满足以下条件：有体物，即应占有一定的空间而有形存在；人力可以支配；不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体，但人身体的一部分与人体分离后，可能成为物，如用于移植的器官。(2)行为。是指人的活动以及活动的结果。在债的法律关系中，行为作为法律关系的客体，如提供服务、保管、运输等合同法律关系的客体的行为。(3)智力成果。是指脑力劳动所创造的精神财富，如发明创造、文学作品等。智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体。3民事法律关系的内容(了解)民事法律关系的内容是指民事主体之间由法律确定并保证其实现的权利和义务，在违反义务时，还包括民事责任。例如，商品房买卖法律关系的基本内容是：买方承担付款的义务，享有取得商品房所有权的权利；卖方承担交付商品房并转移所有权的义务，享有取得商品房价款的权利(三)民事权利(了解)1民事权利的概念和分类民事权利是权利的一种形式，是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施一定行为(或不实施一定行为)的权利。(1)根据权利的内容和性质，民事权利可分为财产权和人身权。财产权是指以财产利益为直接内容的权利，如物权、债权等。人身权是指以人身所体现的利益为内容的，与权利人的人身不可分离的民事权利，如生命健康权、姓名权、肖像权等。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题；人身权一般不能转让和继承。(2)根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等。请求权是指权利主体请求他人为或不为一定行为的权利。形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择之债中的选择权等。抗辩权也称为异议权，是指不同意他人的请求，而提出证据以抗辩的权利。2民事权利的取得和变动民事权利的合法取得方式，可分为原始取得和继受取得两种。原始取得是指根据法律规定，最初取得民事权利或不依赖于原权利人的意志而取得某项民事权利，包括劳动生产、天然孳息和法定孳息、添附、没收、无主财产收归国有等方式。继受取得是指根据某种法律行为从原权利人那里取得某项民事权利。如通过买卖、赠与、继承遗产、接收遗赠、互易等形式。主要有两种事实可以导致民事权利变更：根据当事人的约定而变更民事权利，如通过债权债务关系予以变更；基于法律规定的原因而发生的权利变更，如所有权因添附而变更。民事权利的消灭可分为两类：绝对消灭，如所有权因标的物的灭失而消灭。 相对消灭，即权利主体变更，如所有权转移，对原权利人而言即为所有权消灭。3民事权利的保护民事权利的保护方法有：公力救济，即权利人通过民事诉讼或仲裁程序，请求人民法院依法或仲裁机关予以保护。自力救济，即权利人自己采取各种合法手段来保护自己的权利不受侵犯。(四)民事义务(了解)1民事义务的概念民事义务是指民事法律关系的一方当事人依照法律的规定，必须实施一定行为或不实施一定行为，以满足民事权利主体实现其权利的要求。负有义务的主体应当履行义务，如不履行，就要承担民事责任。2民事义务的分类以义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务；需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。除了以上分类，民事义务还可分为主要义务和附随义务、约定义务和法定义务等。三、自然人、法人和合伙(掌握)(一)自然人自然人也称为公民，不仅包括本国公民，还包括外国人和无国籍人。凡是具有中华人民共和国国籍的自然人，都是中国的公民。1自然人的民事权利能力自然人的民事权利能力是指自然人依法享有民事权利和承担民事义务的资格。在中国，自然人的民事权利能力一律平等。它意味着任何自然人，不分民族、种族、宗教信仰、性别、职业、职务、家庭出身、教育程度、财产状况等，其民事法律地位一律平等。例如，任何人都享有生命健康权、姓名权。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。胎儿不具有民事权利能力，不得成为民事法律关系的主体。但继承法规定，遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。自然人的民事权利能力因死亡而消灭。但是，对于某些特定权益，自然人死亡后，法律可能仍然会给予保护，如法律在一定期限内保护死者的肖像、名誉、著作权等。2自然人的民事行为能力自然人的民事行为能力是指自然人以自己的行为依法享有民事权利、承担民事义务的资格，即民事主体独立实施民事法律行为的资格。法律根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为下列3种：(1)完全民事行为能力人。是指能以自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务的自然人。在中国，18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。(2)限制民事行为能力人。是指具有一定的行为能力，但行为能力受到限制的自然人。在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。(3)无民事行为能力人。是指不具有独立实施民事法律行为资格的自然人。在中国，不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。3监护监护是指依法对无民事行为能力人和限制民事行为能力人的人身、财产和其他合法权益进行监督和保护的制度。依法进行保护和监督的人为监护人，被保护和监督的人为被监护人。监护不是一种权利，而是一种职责(既包含权利，又有义务)。无民事行为能力人和限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护和自愿监护。(1)未成年人的监护人是其父母；父母双方均死亡或者没有监护能力的，由有监护能力的祖父母、外祖父母、兄、姐或关系密切的其他亲属、朋友担任监护人；没有上述监护人的，由未成年人父母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。(2)无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由其配偶、父母、成年子女、其他近亲属担任监护人；关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人。没有上述监护人的，由精神病人所在单位或者精神病人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。4宣告失踪和宣告死亡(1)宣告失踪公民下落不明满2年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。宣告失踪的主要意义在于对失踪人的财产进行代管和依法处理。失踪人的财产由其配偶、父母、成年子女或者关系密切的其他亲属、朋友代管。被宣告失踪的人重新出现或者确知其下落，经本人或者利害关系人申请，人民法院应当撤销对其失踪宣告。(2)宣告死亡公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告死亡：下落不明满4年的；因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消灭等。被宣告死亡的人重新出现或者有人确知其没有死亡，经本人或者利害关系人申请，人民法院应当撤销对其死亡宣告。有民事行为能力人在被宣告死亡期间实施的民事法律行为有效。被撤销死亡宣告的人有权请求返还财产，依照继承法取得其财产的公民或者组织，应当返还原物；原物不存在的，给予适当补偿。(二)法人法人是相对于自然人而言的一类民事主体，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。法人包括企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人等。成为法人需要具备4个条件：依法成立；有必要的财产或者经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。凡具有国家规定的资金数额及设立的条件等，经国家主管机关批准，依法向法人登记机关登记，即能取得法人资格。法人是一个法律上抽象的人格主体，它的行为只能依靠其机关的行为才能实现。法人的机关是指根据法律或法人章程的规定，能够对外代表法人从事经营活动的个人或集体。法人的法定代表人以及一些机构如公司董事会、经过授权能够对外代表公司行为的董事、执行总裁等，都是法人的机关。法人的机关代表法人从事民事活动，由此产生的一切法律后果由法人承担。法人可以设立分支机构，由其根据法人章程、决议的授权从事法人的部分经营业务。分支机构不能作为独立的民事权利主体。法人的分支机构包括领取了营业执照和未领取营业执照两种。未领取营业执照的分支机构不得以自己的名义独立从事民事活动，而只能以法人的名义订约；有营业执照的分支机构可以对外从事法律行为。在诉讼上，有营业执照的分支机构可以作为独立的诉讼主体，以自己的名义起诉、应诉，但无营业执照的分支机构只能以法人的名义起诉、应诉。在责任承担方面，有营业执照的分支机构可以先以自己的财产承担责任，无营业执照的分支机构应当由其所属法人承担清偿责任。(三)合伙合伙是指两个以上的自然人、法人或者其他组织，根据合伙合同而共同出资、共同经营，依照合同约定或者法律规定承担责任的组织。合伙企业有普通合伙企业和有限合伙企业。普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。法律对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的，从其规定。有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。四、民事法律行为(掌握)民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为的形式主要有口头形式、书面形式、视听资料形式、推定形式和默示形式等。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。民事法律行为成立的条件是：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。有一些具体的民事法律行为的成立，除需要具备上述条件外，还必须遵循特殊的有关规定。如房地产抵押，除了要具备上述条件，还必须办理房地产抵押登记。附条件的民事法律行为，条件的成立与否作为民事法律行为成立、变更、消灭的依据。下列民事行为无效：无民事行为能力人实施的；限制民事行为能力人依法不能独立实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律或者社会公共利益的；经济合同违反国家指令性计划的；以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。五、代理(掌握)(一)代理的概念代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。在代理关系中，被代理人又称为本人，代理他人进行民事活动的人称为代理人，与代理人实施民事行为的人称为相对人。例如，甲委托乙代购房屋，乙以甲的名义与丙订立房屋买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。这里，甲是被代理人，乙是代理人，丙是相对人。(二)代理的种类按照代理产生的不同原因和方式，代理可分为下列3种：(1)委托代理。是指基于被代理人的委托而产生的代理。委托代理中，代理人称为委托代理人。1.委托代理是代理中适用最广泛、最普遍的一种形式。委托代理关系成立前，代理人与被代理人之间往往并无一定联系。委托代理通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即告终结。2.在委托代理中，有时发生转托行为。转托是指在必要时代理人把一部分或者全部受托事项，再委托给其他人办理。例如，甲委托乙出售房屋，乙因出国办事，转托给丙出售。在这一代理关系中，甲为被代理人，乙为代理人，丙为复代理人或再代理人。3.转托代理也称为复代理或再代理。民法通则有条件地承认复代理：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。4.事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任。5.但在紧急情况下，为了保护被代理人利益而转托他人代理的除外。”(2)法定代理。1.是指依照法律规定直接产生的代理。2.法定代理主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。3.法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有一定的亲属关系而发生，某些特别的情况下也可依据某种行政隶属关系而发生，例如由未成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。(3)指定代理。是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理。(三)代理权和代理行为民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。代理人在行使代理权时应遵循下列两项原则：(1)代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。即代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为。包括为本人的利益计算、尽适当的注意义务、遵从本人的指示、及时向本人报告代理进展、保守秘密等。代理人不履行或不适当履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。(2)代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有下列滥用代理权的行为：代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为(如代理他人与自己订立合同)。代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。但是，理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订房屋买卖合同后，房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。民法通则规定代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系，承担违约责任或侵权责任。利用代理权从事违法活动。民法通则规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。六、民事责任(了解)1.民事责任是民事主体违反民事义务而依法应当承担的民事法律后果。2.民法通则规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任；由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任；没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。3.承担民事责任的方式主要有10种：停止侵害；排除妨碍