酒店收益测算报告及租金探讨.doc

奥林春天3期酒店式公寓收益测算报告及租金探讨一、 产品统计分析 按照现有的酒店规划，故此方案以 318 层作为酒店房间做相关运营分析。 同时，因现有图纸限制，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型时仅进行不含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。即：标间按：14 套/层16 层=224 套 套房按 ：1 套/层16层=16套共计240个房间。面积区间：31.2-33.6（不含公摊），其中33.6的标间总计224套。二、价格预期 整体销售均价按照暂行计划：6500 元/平米单套主力价格范围：20.321.8 万 平均21.6 万左右 三、酒店经营预算 （一）房间实收价格标准（15 年平均实现价格）： 单间120 元/间/天 标牌价：128158 元/间/天 套间160 元/间/天 标牌价：188218 元/间/天 （二）年营业天数： 36570%=255 天（三）年营业额： 255120224 套标间+25516016 套套房=7507200 元。 （四）酒店年经营净利润： 毛收益750720050%净利润=3753600 元。 四、酒店总销售额 （一）总销售面积总计销售面积：约12237.76（平米） （二）总销售金额12237.766500 元/平米=79545440 元 五、销售模式及酒店经营收益分析 （一）销售模式 超低首付（送卡）购房 + 第一年租金一次性返还 + 15 年递增式租金收益 超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP 现金消费卡。按一套房 21.6 万计算，首付10.8万，送6 万元消费卡。相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也可送更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000！后有详细说明。） 第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的5%，约26.8元/）一次性支付给业主，以后按季度支付租金。 15 年递增式收益：三年一递增，年均 7%，总计收益 105%。具体递增方案如下： 第13 年：年回报5%； 租金约26.8元/第46 年：年回报5.5%； 租金约29.5元/第79 年：年回报6.5%； 租金约34.8元/第1012 年：年回报8%； 租金约43元/第1315 年：年回报10%。 租金约53.6元/（回报率和公摊户型面积没有影响，回报率=租金户型面积12/均价户型面积，即年回报率=租金12/均价）15 年以后业主可视酒店经营状况重新签订租约协议。和我们没关系。保证15年收入，够了。 （二）公司收益分析 目前假使酒店最后给业主的租金15年之内拉通在35元/的情况下，即年均回报率6.5%左右。而我公司承诺的给业主的回报率7%，也即我们需要负担这0.5%的租金。同样，如果酒店最后愿意承担的租金在25元/，即年回报率在4.6%，我公司就需要负担2.4%的租金，这就意味着，我们的销售成本将分别增加0.5%和2.4%，下面对着两种情况分别测算：前15 年内我公司需要承担的租金额：总销售金额795454400.5%=397727元 （酒店接受35元/的情况，我们仅需要付出40万的成本）795454402.4%=1909091 元 （酒店接受25元/的情况，我们则需要付出190万的成本）同样，以上测算基于我们给客户承诺15年内7%的回报率的情况，如果承诺8%，计算方式一样，只需要用我们承诺的回报率减去酒店接受的回报率，乘以总销售金额即可。以上测算存在这种情况，如果我们承诺业主6%的年回报率，而酒店又愿意承担35元/的租金，那我们相当于可赚取0.5%的租金。因我公司不打算自行经营酒店，所以此处对酒店的收益经营情况不做分析。 特别说明：购房时送的VIP现金消费卡，应设定年消费总额，限制每年使用 240 万，需要消费 2400000138 元/ 间/天=17391 间次。而酒店正常的空置率为30%，即每年空置36530%240=26280 间次。所以送卡消费不会给酒店增加额外的经营费用（仅增加水电费）。即便这样，全年还有将近10000的空房。在此计算过程中完全可以忽略不计。 因为客户的卡是后期在酒店消费，所以招商时我们应当和酒店商家谈清这点，告知其不必担心。此限额最高可设置至300万。按照我们暂定返业主的金额，1年内可供40名业主全额消费完VIP卡的金额。此举对于我公司没有任何成本增加和负担。（三）客户投资收益分析 暂按单套总价21.6万计算 1、一次性付款：优惠2%，总价为30万。 前15 年租金收益：307%15=31.5万元。将近14年收回成本 下面粗略估算到未来20年的收益：1620 年预计租金收益：3013%5=19.5万元。（15年后租金在3060元/月，68元/） 20 年后房屋市值：50 万。 20 年总收益：50+31.5+19.5=101 万元。继续测算20-50年的收益（这段时间距现在较长，测算价值不是很高） 2140 年预计租金收益：3018%20=108 万元。 40 年后房屋市值：70 万。 40 年总收益：7010831.5+19.5=229 万元。 4150 年预计租金收益：3030%10=90 万元。 50 年后房屋市值：90 万。 50 年总收益：9090108+31.5+19.5=339 万元。 即一次投资30万，总收益达到339 万，总收益率达到1130%。 2、按揭付款：无优惠，首付暂按50%计算。 即首付10.6 万元，暂按贷款10.6 万贷20 年计算。 贷款10.6 万，按现行商贷利率计算，贷20 年，月供约为：805.6 元 ，20年总共需要支出193344元。实际购房总价为：193344+106000=299344元前15 年租金收益：21.27%15=22.26 万元。即使按初始回报率5%（租金26.8元/）计算的话，租金收入每月900元，保证月供绰绰有余。另外，按揭用户我们再单独分析一下，按照现在20年商贷的76的利率系数，50%的首付，业主每个月的月供为：均价面积76/20000，业主每个月的租金收益是：租金面积。两者比较我们得出如果租金均价76/20000，则业主的每月租金收益就可以保证月供。在假定均价6500元/的情况下，租金每个月大于24.7，就可以保证按揭用户的月供，和户型面积无关。其余收益情况与一次性付款基本相同，只是因为牵涉到支付银行利息的原因，总实际成本和回本时间略有区别。之前情况下，按揭用户在无优惠情况下约18年收回成本。以上测算均按照15年拉通回报率7%计算。一次性付款购房赠送6 万消费卡，相当于首付15.2万元，正式营业时返还1年分红21.25%=10600 元，最后实付152000-10600=141400 元。 由此分析，如果是按揭购房，等于白送房还得钱，一次性付款购房实际付款在14万多元，这样的销售模式还是非常具有吸引力的。总结：返租过程中公司成本如下公式： 公司成本=销售总面积（X-Y）12 其中X=业主拿到手的租金，Y=酒店接受的租金。而当XY时，公司成本将为负数。成本与均价无关，在销售总面积确定的情况下，成本仅与两租金之间的差距有关。 业主年回报率=租金12/均价。领导可根据公式在保证一定回报率，以及酒店愿