从化洋房户型面积配比的建议方案090906.doc

从化区域洋房户型面积配比市场调查明月山溪一组团洋房规划建议方案一、从化区域洋房户型面积配比的市场调查1、从化目前在售楼盘的洋房户型、面积配比 从化目前在售洋房产品的项目共计9个；其中4个为纯洋房产品项目，5个为度假型综合开发项目，其中【富力泉天下】的洋房部分预计9月推出。从化目前楼盘的洋房户型面积统计一览表楼盘产品货量户型面积套数户型比例度假型项目富力泉天下国际级温泉公寓61套一房：37-653252%两房：85-1022948%逸泉山庄品绿园322三房： 96-135167 51.8%四房：142-149155 48.2%居礼润园 180两房：105112180100%东方夏湾拿公寓33套 两房两厅：90-115/三房两厅：135-155/天湖峰境（花都）F8、F9、F10、F12、F13504套三房一卫： 97 5611%三房二卫：115、12816833%四房二卫：153、17016833%五房三卫：200-20211222%市区洋房项目雅居乐滨江花园A3/A5/F10/F12/F13225一房： 774 2%两房： 80-8657 25%三房：113-150164 73%上城湾畔B1-B6503两房： 95489.5%三房：93-115418 83.1%四房： 14613 2.6复式： 6724 4.8%宏诚海岸宏耀轩（1栋）宏景轩（2栋）宏峰轩（4栋）360三房：139-14630084%四房：168308%五房：212308%星河绿洲（市区盘）E1-E4栋203两房： 80-887537%三房：139-1468843%四房：155-1582512%五房：183-187158%数据来源：方圆地产顾问 市场研究部整理 目前可以类比的度假型别墅项目中的洋房规划：主力户型以三房为主，约占高达50%66%的比例；其次是四房单位，约占30%，而两房小单位及五房大面积单位所占比例均较小，仅为1020%之间； 而从化市区的洋房项目：主力户型仍以三房户型为主，约占区域纵货量的76%，其次为两房单位比例约为10%15%之间，而面积相对加大的四房五房约为3.5%5%； 在以上项目中，富力泉天下的公寓尤其值得我们注意，其主要以小面积的两房和单身公寓为主，满足了投入不多但需要度假的客户。85-102的两房，室内空间更大，很具度假和投资价值。据悉前期咨询情况很好，对我们的洋房部分是个很好的参考。2、竞争性楼盘的洋房市场情况分析（1）、户型、面积比例分析从化在售楼盘户型分布表户型面积区间户数比例户数一房44773%28两房8310919%360小三房9612042%749大三房13514621%388四房13718212%223五房171212 3%45总户数100.00%1793数据整理：方圆地产顾问 市场研究部 从竞争性楼盘的户型、面积比例分布来看，其特征如下：1. 目前在售的从化洋房产品，三房单位约占市场总货量的63%，说明市场需求的主力仍然以三房为主，但同时也说明市场的压力也主要集中在三房单位；2. 由于从化是个旅游度假型城市，别墅规划相对较多，可选择面广，性价比较高，且来往市区交通快捷，因此介于三房与别墅之间的四房及五房的大面积单位，总体比例都相对较低。3. 无论是市区项目及度假型别墅项目，一房两房的小面积单位所占比例均非常少。通过市场调查发现，近期【富力泉天下】即将面世的洋房产品主要是投资型的公寓为主，面积为5096的一房及两房单位，由于其市场的稀缺性，目前该产品且备受广州度假投资的客户关注。 数据整理：方圆地产顾问 市场研究部（2）、销售情况分析竞争项目销售情况一览项目名称户型推出数量（套）已售数量（套）签约率雅居乐滨江花园两房575494.70%三房373594.50%逸泉山庄三房16715995.20%四房15513788.40%上城湾畔两房483266.70%三房41823856.90%四房13861.50%复式242291.70%备注：l 从化雅居乐滨江花园分批量推出（每次推出200套以内，以合并后套数计），基本上“日光销售”l 上城湾畔5月15日6月12日，洋房成交130套（开盘至今总推出洋房套1150套，共售出956套）l 逸泉山庄尾货销售，5月份洋房成交35套从签约情况看，【雅居乐滨江花园】2009年推出产品均为两房和三房单位，现均已基本售完。【逸泉山庄】持续销售2008年推出的“品绿园”组团，目前已销售全部货量的约九成单位。【上城湾畔】2009年推出的A区A5、A6两栋单位和B区产品，货量较大，其中两房和三房单位销售相对较慢，但小面积的复式单位因为产品的稀缺性而成交迅速。畅销户型特征分析户型面积区间户型特征两房81-86雅居乐滨江花园：格局方正，功能分区合理，适合首次置业者三房124-139雅居乐滨江花园：合并单位设计，实用率高。面积大，适合全家老少自住93-115上城湾畔：中等面积区间，适合三口之家居住120-135逸泉山庄：全部南北对流设计，一梯两户，居住密度低，舒适度高，符合楼盘整体度假社区的定位复式67上城湾畔：小面积复式单位，项目位于市区，适合投资客户来源：方圆地产市场研究部整理从化市场主要畅销户型为两房和三房单位，其中，市区项目如【雅居乐滨江花园】和【上城湾畔】以各类型产品面积区间偏小，覆盖面广，适合城市工作人群居住。周边项目如【逸泉山庄】产品面积区间偏大，符合其旅游度假地产定位。【逸泉山庄】与集团项目【明月山溪】均属于旅游度假型地产项目，产品定位相似。其洋房产品均为南北对流且面积区间大，符合度假客户群需求。（3）、客户群分析 从客户群体看，目前从化洋房市场还是主要有本地客户和广州市区客户为主，本地客户以自住、换房为目的的购房一族为主；而广州市区客户则以养老、度假为主，部分客户以购房入户为目的。从化主要洋房项目客户情况表项目名称客户构成情况购房目的雅居乐滨江花园70%为从化本地人（包括各类公务员、行政人员、经商者等），多为二次置业者为主。20%为广州客，以养老为主10%为其他区域客户从化本地置业者以改善居住环境、自住为主；广州客以养老度假为主其他客户以购房入住为主要目的逸泉山庄销售介绍70%-80%为广州客户20-30%为从化本地及其他区域客户 以度假为主（广州客源分布在白云区为主，且以经商者以入户为主要目的）上城湾畔30%为从化本地客户60%为广州客户（其中天河区与白云区客户占总数的45%左右）10%为其他区域客户70%以购房入户为主要目的（兼自住）15%的客户为投资客户备注：从化洋房市场的成交客户以“入户”、“自住”为主要目的，其次是“度假”来源：方圆地产市场研究部整理二、从化洋房23年将推出货量预计1、在售项目洋房产品后续情况 表1. 市场在售项目后续洋房情况表项目名称现售户型推出时间货量统计(套) 价格 （元/）装修标准（元/）2-3年预计洋房货量备注富力泉天下国际温泉公寓组团61套一房： 50两房：100 2009.0910月616200 含装修1500将以别墅为主，不再开发洋房还有1000亩用地待开发逸泉山庄 逸粤居 （第八期）两房：85 90两房：101110（可变三房） 四房：1411542009.0910月总866套（首期约300套）4000至4500毛坯后续500套洋房楼盘该组团规划洋房较多，预计需要2年时间销化流溪御景 （电梯洋房）两房：74-79三房：90-110 四房：150 （合并）2009年底 1204500至5000毛坯将以别墅为主，不再开发洋房8幢7层洋房， 其中：四幢一梯两户 ，四幢一梯4户珠江国际城未定未定未定未定未定早期规划2000套洋房未定时间推出上城湾畔（小高层）三房：94120 四房：116140 2009.09月约2504800毛坯约1200套持续推出侨鑫项目了解不到是否有洋房将引导从化高档别墅市场合计3700套各项目后续货量具体规划有可能会调整，相关数据仅供参考2、土地市场情况近几年从化市场住宅用地出让较少，仅今年1-2月出让3幅住宅用地，总用地面积在16.3万，预计这3个项目产品2年左右上市，但总货量不多。表2. 具体土地出让情况表地块编号土地用途用地面积（）从化市城郊街城区镇北路地块住宅用地1502.9从化市鳌头镇横坑村地块住宅用地87109（其中只有4.3万为住宅用地，容积率2）从化市街口街城南村S355线省道旁地块住宅用地74226（容积率2.1）预计总建筑面积约24.2万，若按平均110/套计约2200套货量供应 综上所述，无论从项目后期规划，还是从区域土地供应市场推算，未来2-3区域市场洋房产品超过5900套（仅供参考）。三、度假型地产项目的个案分析【逸泉山庄】1、项目基本情况项目位置：从化市神岗105国道旁规划产品：整个项目规划联排别墅、独立别墅、小高层洋房产品开发情况：已经开发了十多年，从一期产品2001年开始入住，至今开发至第八期2、洋房产品情况楼盘开发至今仅2个组团规划为洋房产品，即2008年上市【品绿园】组团和10月份即将上市的【逸粤湾】组团。组团洋房货量户型配比价格情况销售情况品绿园324三房：96-135 169套 占52%四房：142-149 155套 占48%4500（毛坯）2008年7月公开发售，至今全部售完逸粤湾866两房： 85- 90两房（可改三房）：101-110 四房：141-154未定预计2009年10月公开发售备注：【逸粤湾】组团的户型图暂时未出，具体户型配比未能计算。项目总规划图：2000年一期，规划别墅产品2001年二期，规划联体别墅三期，388-600独立别墅产品四期，规划14-215别墅五期，规划145-250别墅六期，规划联体、独立别墅七期，2008年推出洋房96-149新一期洋房，预计10月发售（3）洋房主力户型设计特点【品绿园】组团洋房户型A型：135大三房单位 多层楼梯房住宅，1梯2户，87%超高实用率 135. 5大户型三房设计，30超大主人房 客厅2m进深的阳台设计，比较舒适 户型南北对流，客厅、主卧均为正南设计B型：110小三房单位 多层楼梯房住宅，1梯2户，88%超高实用率 两户错位设计，景观面更广阳台 双阳台设计，其中客厅5m超宽阳台设计 户型南北对流，主卧均为正南设计5m宽阳台C型：142四房单位 多层楼梯房住宅，1梯2户，户型方正，87%超高实用率 双阳台设计，客厅阳台超过10 ，非常舒适 户型南北对流，客厅、主卧均为正南设计 【天湖峰境】1、项目基本情况项目位置：花都区 山前旅游大道东段北侧占地面积：67万规划产品：整个项目规划联排别墅、独立别墅、28-29高层洋房产品，总户数2700左右，其中别墅400户，洋房2300户左右（大部分为二合为一单位）2、洋房产品情况楼盘整个开发13栋28-29层洋房产品，即F1-F13栋，其中已经推售5栋单位（F8、F9、F10、F12、F13），合并总套数为504套。栋数货量户型配比价格情况销售情况F8、F9、F10、F12、F13504三房一卫：97 56套 占11%三房二卫：115、128 168套 占33%四房二卫：153、170 168套 占33%五房三卫：200-202 112套 占22%40004500（毛坯和装修均有）阳光家缘数据显示至尽销售358套，销售率71%备注：其余剩余楼栋具体户型图未出，户型配比仅计算其中5栋单位，均为二合为一的单位。项目总规划图：规划13栋28-29高层洋房区（3）洋房主力户型设计特点小三房单位（115） 大三房单位（128）小阳台270飘窗小阳台270飘窗 29层电梯房，两梯4户及两梯3户设计，密度较大； 主卧270转角飘窗设计，景观面较宽 厨房外出设计小阳台，方便杂物摆放 小三房设计相对紧凑，而大三房更注重舒适性；但总体户型设计中规中举，亮点较少；小四房单位（153） 大四房单位（170）独立衣帽间270飘窗270飘窗 29层电梯房，两梯4户设计，四房单位均朝南 主卧270转角飘窗设计，景观面较宽 170单位主卧设计独立衣帽间五房单位（202） 29层电梯房，两梯3户设计，五房单位均朝南 超大“L”型阳台设计，使客厅景观更加宽阔 设计独立的工人房，彰现高贵【富力泉天下】1、项目基本情况项目位置：从化温泉镇占地面积：67万规划产品：整个项目规划联排别墅、独立别墅、洋房产品，后续用地约1000亩 2、洋房产品情况楼盘整个开发1栋7层洋房产品，计划09年9月推出国际级温泉公寓，位于社区景观核心,居于别墅群之上,可俯瞰整个温泉度假区，据了解，该批温泉公寓仅61套，均为单身公寓以及两房的小户型。层数：7层，首、二层为：星级运动会所，三至七层为电梯公寓（带温泉入户），大概价格为6200元/（含1500元/的精装修）。面积：50-100。3、洋房主力户型设计特点 四、项目一组团规划设计建议： 南北朝向，共三个单元，一梯三户设计； 每户均带大面积的观景阳台，阳台面积较大，景观面宽； 单数层与偶数层采用阳台错开设计，立面显示，各户阳台挑高6米； 每户露台设置有露天温泉泡池；四、一组团产品规划建议（一）、一组团产品定位1. 一组团总体概况一组团位于项目地块的东北方位，北靠山脉，南临幼儿园、商业街和六组团别墅群，西近荔湾湖和二组团别墅，东与原生态的的荔枝林接壤，整个地形北高南低，不仅可以近望荔湾湖，亦可以远望流溪河及山景。优势：整个一组团背山绕水，地势虽略有起伏但相对平缓，东西以及南边均无阻碍实现的高大建筑物，具有较好的景观资源。同时随着先期开发的各组团交付入住及园林绿化的完善，项目已经初步形成良好的居住氛围，将有效带动一组团的销售。劣势：该组团位置处于项目东北部，因主要景观面在西南面，在规划中难免考虑到景观朝向布局，对产品产生一定的影响。项目住出入口经过该组团，而且二组团必经该组团，对产品私密性有一定影响。2. 产品定位结合产品的容积率及其他组团产品的规划考虑，以及目前市场各类产品的销售情况的研究，并预测未来两年内的区域竞争情况，建议将一组团地块产品定位为：投资度假型紧凑型别墅与全景洋房混合组团投资度假型：项目地处温泉镇风景度假区，靠近未来的养生谷，具有优质的生态环境及旅游度假资源，且未来整个区域的发展将大力推动区域的经济增长，因此项目的目标客户的主要购买意图仍主要以度假兼投资为主。紧凑型别墅：受组团内洋房规划的影响，区域内别墅密度较大且景观价值相对较低，更适合规划设计面积较小的经济型联排别墅，吸引购买别墅面积相对较小的投资性客户。全景洋房：满足项目容积率的要求，利用山地优势而建，最大限度利用自然景观，打造纯生态的度假型景观洋房。3. 目标客户初步分析第一类客户：来自广州及其他区域，出于事业的稳定发展阶段，喜欢舒适放松的自然环境，追求5+2的生活模式，购买不起别墅产品，只愿意以较少的资金投资购买度假产品；第二类客户：满足自主和投资的本地及周边镇区的客户，工作年限在35年的年轻的公务员及企事业单位的中低层管理层，有一定的积蓄但不多，有车一族， 选择自然环境优质的楼盘居住并同时兼顾投资。第三类客户：政府机关及个体商户已经在市区购买了物业，多次置业，用于改善居住环境，同时也用于投资。（二）、一组团产品规划及布局建议1. 产品类型及配比别墅产品主要以多联为主，面积控制在150190；利用地块的高差，依山而建的坡地别墅，最大限度的利用地块周边人文和自然景观，使别墅每个房间的景观最大化，在现有别墅产品的基础上优化空间布局和立面处理，打造出功能更为优化的经济型别墅。洋房产品主要以小高层洋房和高层洋房为主，以95140三房为主力户型；利用地块高差，错落有致的排布，尽量确保南北对流，并围绕不同的景观点进行组合产品，确保每户每栋均有景观资源的均好性。产品类别户型面积区间比例备注别墅三房地上面积130-16060%不设计地下室四房地上面积160-19040%洋房两房70-9010%建议毛坯出售，可选择装修套餐（800-1000元/平方米）三房100-120（经济型三房）40%125-140（舒适型三房）25%四房150-170（复式）15%注：以上为套数比例。