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重庆邮政物业管理有限公司人岗配置分析重庆工商大学 人力资源管理 07人资1班 谢凤琴 指导老师：饶扬德摘要：物业管理企业属于服务型行业，主要依靠的是人力的投入。作为主要以服务来实现利润回报的物业管理企业来说，劳动密集和服务密集是企业的根本特色。人的管理成本投入占到企业管理成本的80%左右。目前，物业管理企业主要依靠成本控制和拓展其他经营收入来实现企业利润。而人力资源的最优配置是成本控制的首要因素，人力资源配置的最优标准在于人力投资收益的最大化，即通过企业的人力成本投入，获得利润的提高。本文主要从物业行业的职责标准出发，分析重庆邮政物业管理有限公司的人岗配置现状，并从人力资源的投入成本与企业收益的角度，结合“邮政绿苑”这一具体个案，提出具体的优化建议。同时，分析企业领导的管理理念、管理方式、人力资源管理模式对人岗配置的影响，从人力资源管理体系的角度提出可行性建议。关键词：物业管理企业，人岗配置，定量分析，定性研究，人力资源管理体系Abstract：Property management companies belong to a service-oriented industries, mainly relies on human input to serve as a major return to the implementation of property management companies, labor-intensive and service-intensive enterprises are the fundamental characteristics of the people into account the cost of management companies management costs of 80%. At present, the major property management companies rely on cost control and development of other operating income to realize the profits of enterprises. And the optimal allocation of human resources are the primary factor in cost control, human resource allocation is the optimal standard to maximize the return on investment of human, that is, the human cost of corporate investment, improve profit. In this paper, the use of quantitative analytical methods, from the cost of human resources and corporate earnings in terms of Property Management Ltd. Chongqing Post people post configuration of the quantitative analysis and make specific improvements. At the same time from a qualitative point of view, the introduction of the theory at home and abroad staffing will increase people post questions to the corporate allocation of human resource management level, from a management point of view of the Property Management Ltd. Chongqing Post. configuration problems, as well as the management of enterprise leaders philosophy, management, human resource management model of the impact of configuration Kong people, human resources management system from the perspective of the feasibility of the recommendations put forward.Key Words： Property management business, people post configuration, quantitative analysis, qualitative research, human resources management system一、引言作为人力资源管理重要内容之一的人力资源配置，一直以来，倍受管理界高度关注。近年，国内外管理学界在人力资源配置理论研究上取得了一系列骄人的成果。如美国的赫波特G.赫尼曼（2005）等人认为：“人员配置是为了创造组织效能的有利条件而从事的获取、运用和留任足够质量和数量的劳动力队伍的过程”。1从这个定义不难看出，人力资源配置关乎实现组织效能的有利条件的创造。而杨林（2004）更是把人力资源提高到实现企业经济效益的高度来认识，他认为“人力资源配置就是通过流动使人力资源实现合理配置和优化组合，以取得最佳劳动效益和经济效益。”2当前，物业管理行业卖方市场优势明显，业主 “费用决定论”的认知逐步增强，大多数业主想通过支付较低的物业管理费，获得优质的服务，以及业主的维权意识不断增强，致使物业管理企业的竞争处于不理性阶段。在这种情况下，投标报价低于标底的现象频频出现，差价令招标方都感到心里没底。在市场物价不断上涨、服务标准不断提高的趋势下，物业管理费未能同比增长，利润出现了持续下降的局面，导致物业管理企业的日子举步维艰。重庆邮政物业管理有限公司属于大中型企业，是单位自行组建的物业管理企业，这类企业的福利色彩较浓。重庆市邮政公司每年都会划拨给重庆邮政物业管理有限公司一定的经费，其所管辖的区域有重庆市邮政总部机关大楼、金刚塔小区（原电信员工房）、新牌坊小区（重庆邮政培训中心、渝北邮政局、后勤处、管理局）、驿展大厦（重庆邮政办公大楼）、金色年代小区、忠县行政中心等，这些物管处大多数是属于重庆邮政公司的自有建筑。重庆邮政物业公司虽然还是重庆邮政公司的一个直属单位，但邮政总部对物业公司的控制在逐步减少，邮政物业公司实际上属于独立自主经营和负责的公司。重庆邮政公司划拨经费有限，随着市场化进程的加快，接管小区的增多，以及人员成本占管理成本的比重逐步增加，公司迫切希望通过人岗的优化配置，达到严格控制人员成本的目的。本文通过分析第一手人岗匹配调研资料，借鉴已有的关于工作分析、人力资源配置理论，利用定性和定量的分析方法，剖析重庆邮政物业管理有限公司的人岗配置情况，并提出针对性较强的优化方案。二、相关研究概述1、国外研究现状美国威斯康星大学的赫伯特G.赫尼曼教授和佛罗里达大学的蒂莫西A.贾奇教授合著的 组织人员配置中给出了组织人员配置的模型，如图2-1所示。组织使命目标和任务组织战略人力资源和配置战略人力资源配置政策和方案支持活动 核心人员配置活动法律约束 招聘：外部、内部规划 选拔：测量、外部、内部工作分析 雇佣：决策制定、最终匹配人员配置系统和留任管理图2-1 组织人员配置模型“它描述了组织使命目标和从组织与人力资源和配置战略得出的目标任务，他们是相互作用的。”同时他们还给出了人员/职位匹配，人员/组织匹配的模型。这个人员配置系统用于指导获取、运用和留任劳动队伍。他们指出“人员配置不是我们今天招到两个人这么简单的事情，而是一个过程，它确定并支配进入组织、留在组织或者离开组织的人员流。”这套人员配置系统需要各种工具、技术活动和人员参加。该系统的设计考虑了组织必须面对的一系列不是企业可以自己控制的外部环境，例如法律约束、市场劳动力供给等因素的制约。（美）科林斯（Colins,J.C）在针对中小企业管理而提出的V-I-E模型中，有关于组织设计和人力资源配置的相关论述。如图2-2所示。在该模型中， V 为(VlSION)的第一个字母，I为(INTRENAL ASSESSMEN T )的第一个字母，E为( E XTRENAL Assessment )的第一个字母。该模型与企业相关的三个重要因素作为企业战略决策的背景，在企业战略的指导下进行组织的设计和人员的配置，在配合这个战略设计下的组织结构工具是杰利保罗斯（Jerry Porras) 提出的组织流程。保罗斯将组织划分为四个流程，组织安排，社会因素，物理条件，技术条件，在该流程中具体描述了组织与组织人员配置的技术和测量指标3。愿景规划组织结构产品/销售战略现金流量外部分析内部分析战略图2-2 V-I-E架构与战略结构图在该模型相对应的说明里，作者给出了组织安排流程的步骤:A.目标 B.战略 C.正式结构 D.管理方针和程序E.管理制度 F.正式报酬制度 ( 评估制度，工资制度，福利方案)这些模型都是从企业战略出发，对人力资源进行规划配置的。人力资源战略属于企业的职能战略，需要在公司的发展战略下进行规划，以适应公司战略发展的需要。这些从组织战略出发进行的人力资源战略规划和配置的模式，对于中小物业公司来说，具有更加重要的意义。在我国大多数的中小物业企业中，有明确的企业战略的企业很少，这个并不是说这些企业没有自己的战略或者目标，只是这些战略和目标很少进行正式的表述和宣传。明确了人力资源的规划和企业战略之间的从属关系，对企业进行人力资源管理有十分重要的指导作用。2、国内研究现状对外经贸大学学者安鸿章对人力资源配置进行了具体的阐述。一般而言，人力资源规划被描述成是把企业的人力资源问题与外部环境变化相联系的过程，即研究企业人力资源数量、质量和结构的规划。数量方面，主要研究现有的人力资源数量是否与企业结构的所需匹配；质量方面，是指现有工作人员的受教育程度及所受的培训状况，关键是工作知识和工作能力的高低；结构方面，主要是研究企业机构、人员搭配是否合理高效4。它不仅在企业的人力资源管理活动中具有先导性和战略性，而且在实施企业总体规划中具有核心地位。张殿业、杨克敌、韩邦荣（1992）在岗位评价与劳动报酬一书中，将修订劳动定额标准与进行岗位劳动评价结合起来，并把劳动评价体现着定员定额标准中。借鉴了西方工业发达国家所采用的岗位评价、工作分析等方法，采用劳动定额管理的方式来配置企业的员工，提高劳动生产率，进而提高企业的经济效益5。三、重庆市邮政物业管理有限公司的人岗配置分析1、重庆市邮政物业公司的人岗配置现状概述（1）重庆邮政物业管理有限公司简介重庆邮政物业管理有限公司成立于2001年6月，直属于重庆市邮政公司，现有员工170多人，其中由原重庆市邮政公司调入的员工有60多人，外部招聘员工有100人左右。现有物业管理面积近80万平方米 ，所管辖的物业均属于重庆市邮政自有建筑。在2009年4月份，接管一个新的商住混合小区（邮政绿苑），建筑面积为8万多平方米。该小区为重庆市邮政公司的员工集资房，是重庆邮政物业管理有限公司走向市场化的第一步。公司领导人计划在09年倾全力，通过人岗合理配置与规范服务，为邮政绿苑小区广大业务提供优质服务，力求将其打造成为一个充分展示重庆邮政物业公司的企业品牌和企业形象的优质工程，并在带来荣誉的同时实现企业的利润目标。（2）重庆邮政物业管理公司组织架构及现有人员配置（图3-1）。总经理副总经理书记工会主席综合部保洁组协管部工程部物管部财务部经营部金刚塔小区新牌坊邮政大院忠县行政中心山水华府驿展大厦金色年代小区鸿雁旅游董事长 3-1 重庆邮政物业管理有限公司组织架构图 由于物业公司的特殊性，邮政物业管理有限公司关键岗位主要有综合办公室主任、经营部经理、物管部经理、协管员、保洁员、维修员。 重庆邮政物业管理有限公司人员配置表（表3-1）管理类专员/技术职能类保洁类维修类协管类总数领导层44经理层5914邮政大院2714172856新牌坊141410驿展大厦121127金刚塔121610金色年代1258忠县行政1102821山水华府1721020鸿雁旅游112总数17223626631642、人岗配置存在的问题（1）岗位设置制度陈旧物业公司属于服务型公司，具有依附存在的性质，其存在是为了给业主提供公共区域的安全秩序维护、清洁卫生保养、绿化维护、设备设施维护等服务。因此，物业公司除了设置有财务部、经营管理部、综合部等职能部门外，较其他公司的特别之处在于必须在组织内部设置保洁部、协管部、工程部、物管部等部门，或者通过外包的形式将部分部门的业务外包给专业公司。邮政物业管理有限公司目前接管有7个物业处，除了金刚塔和金色年代两个小区将保洁工作外包给专业公司外，其他物管处均设置有主任、保洁员、协管员和水电维修员等岗位。目前公司正从人力成本投资收益和管理的角度，尝试将小区的部分业务外包给专业公司。由于邮政物业管理有限公司目前还是属于重庆市邮政公司的直属单位，在岗位的设置上具有独特性。具体体现在：设置有行政驾驶员这一岗位，主要负责接送领导上下班，及公司的日常用车需要；设置有枪库和邮票库房值守岗，这两个岗位的设置都和重庆市邮政公司有直接的关系。这三个岗位的10名在岗人员均是属于重庆邮政系统直接分配的人员，是重庆邮政公司的老员工。物业服务企业的项目部是很重要的一个部门，尤其是在公司参与市场化竞争后，项目部主要参与小区的招投标、物业的前期管理。目前重庆邮政物业管理有限公司并没有设置项目部这一部门，在公司新接一个项目的时候，会临时招募一批人组成项目组，负责新接项目的各项事宜。这种操作方式在企业发展的初期实用性较强，但当企业参与市场化竞争后，需要成立一个专门的项目团队，才能更好的应对竞争。（2）公司部分关键岗位职责要求与现有人员工作履行现状出现错位 没有履行岗位要求的主要职责。办公室主任、物管部经理和经营部经理，作为邮政物业公司的核心中层管理者，由于缺乏监督考核制度，导致他们在履行职责时，没有按照行业标准职责要求，忽略履行部分关键的职责，对公司的管理造成较大的负面作用，严重制约公司的市场化运作。以下是办公室主任、物管部经理和经营部经理的职责对照表：表3-2，办公室主任职责履行情况：行业标准职责办公室主任履行情况1、执行总经理各项指令，询问、检查、督促各部门工作进展情况2、负责安排公司各类文稿的草拟、审核工作3、负责安排公司各类资质证书的年审工作4、负责协助总经理做好对外的公关交流工作5、督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度6、负责办公用品、保洁用品、劳保用品的采购、验证、标识、储存、保管、发放并对不合格品进行控制。7、负责协助总经理做好年度的人力资源规划工作8、负责公司员工的招聘和培训工作9、负责制定员工的考核制度，定期组织员工考核10、负责制定公司的薪酬制度，定期组织核算和发放员工薪酬11、负责制定公司员工职业生涯规划如表3-2所示，办公室主任没有按照行业标准履行的职责有：1、协助总经理做好年度的人力资源规划工作；2、制定员工的考核制度，定期组织员工考核；3、制定公司员工的职业生涯规划。表3-3，物管部经理职责履行情况：行业标准职责物管部经理履行情况1、负责指导和监督ISO9001质量管理体系在各部门的运行，包括质量体系有关事宜与外部各方的联络工作，公司质量体系文件和资料的控制。2、对各部门进行月单项检查，对不合格项目的纠正情况进行跟踪验证3、负责制定公司年度内部质量体系审核计划、管理评审计划，协助总经理做好管理评审的准备工作4、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管5、负责处理业主的投诉6、负责指导各下级部门完成示范区域的创建工作7、负责完成年度的业主满意度调查如表3-3所示，物管部经理没有按照行业标准履行的职责有：1、制定公司年度内部质量体系审核计划、管理评审计划，协助总经理做好管理评审的准备工作；2、指导各下级部门完成示范区域的创建工作。表3-4，经营部经理职责履行情况：行业标准职责经营部经理履行情况1、负责协助总经理拟定公司的收支情况，并将各指标下达各下级部门，指导并监督其执行2、负责开发洽谈新业务，拟定合同，并报总经理签订3、负责召开每月一次的经济活动分析会4、负责参与人工成本控制5、负责收集市场信息，积极拓展经营业务如表3-4所示，经营部经理没有按照行业标准履行的职责有：收集市场信息，积极拓展经营业务。 所履行的职责与要求存在较大差异。综合办公室主任主管公司的人事和行政两方面的工作。目前综合办公室主任在行政和公共关系管理工作方面有很大的成果，协助总经理使重庆邮政物业管理有限公司取得了多项荣誉，比如在2008年取得了国家物业管理行业一级资质的证书，是中国物业管理协会的会员单位，但是在人事管理方面还有相当欠缺的地方。其一，由于缺乏对员工进行有效的管理，导致公司的保洁员和协管员的人员流失率过高，只有24%的保洁员和43%的协管员在本公司工作的年限是在2年。其二，培训组织方面侧重于理念性的培训和通用性的培训，如军训、公司规章制度介绍等，缺乏对员工的培训需求进行分析；同时，在员工的分类培训上也存在许多不足，比如将所有层级的员工统一起来培训服务礼仪，导致员工培训的形式性较强，培训效果不明显。其三，没有形成系统全面的绩效考核方案，绩效主要从各单位的收支情况、员工的出勤情况、物管部及上级领导的工作检查情况等方面考核员工，并最终体现在工资增减上。表3-5，办公室主任职责权重对照表行业标准职责办公室主任行业权重现状权重1、执行总经理指令，询问、检查、督促各部门工作情况19.2%1.2%2、负责安排公司各类文稿的草拟、审核工作9.6%4.8%3、负责安排公司各类资质证书的年审工作5.6%4.8%4、负责协助总经理做好对外的公关交流工作4.8%3.6%5、督促有关部门加强文件管理，严格会议制度4.8%0%6、负责办公用品、保洁用品、劳保用品的采购、验证、标识、储存、保管、发放并对不合格品进行控制。4.8%6.6%7、负责协助总经理做好年度的人力资源规划工作5.6%0%8、负责公司员工的招聘和培训工作14.4%48%9、负责制定员工的考核制度，定期组织员工考核9.6%0%10、负责制定公司的薪酬制度，定期核算和发放员工薪酬9.6%19.2%11、负责制定公司员工职业生涯规划11.2%0%物管部经理目前主要侧重于具体实施检查工作，每周定期的对各个物管处员工工作进行检查，若发现问题会及时要求员工进行整改。但是这种检查和监督方式使员工产生被动式的态度，出现有人检查时，员工就将工作做好；没人检查时，员工就放松，导致服务品质没有在根本上提高。另外，物管部经理48.2%的时间用于处理其他事务，工作重点不突出，更加剧了这种被动式管理方式的监控失效。表3-6，物管部经理职责权重对照表：行业标准职责物管部经理行业权重现状权重1、负责指导和监督ISO9001质量管理体系在各部门的运行，包括质量体系有关事宜与外部各方的联络工作，公司质量体系文件和资料的控制。5.6%6%2、对各部门进行月单项检查，对不合格项目的纠正情况进行跟踪验证33.6%30%3、负责制定公司年度内部质量体系审核计划、管理评审计划，协助总经理做好管理评审的准备工作9.6%0%4、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管4.8%5%5、负责处理业主的投诉9.6%4.86、负责指导各下级部门完成示范区域的创建工作24%0%7、负责完成年度的业主满意度调查5.6%6%8、其他7.2%48.2%经营部经理工作侧重于拟定并下达公司的收支计划，监督并指导各单位完成收支计划，定期的分析各单位的收支情况，召开经济分析会，基本上能合理的分配各单位的收支，并有效的指导各单位完成计划。但是，在工作结果呈现上，具有被动性和滞后性。而且，在业务的推广、市场信息的收集等关键职责履行方面，经营部经理尚需继续加强。表3-7，经营部经理职责权重对照表：行业标准职责经营部经理行业权重现状权重1、负责协助总经理拟定公司的收支情况，并将各指标下达各下级部门，指导并监督其执行10.2%12%2、负责开发洽谈新业务，拟定合同，并报总经理签订36.4%48%3、负责召开每月一次的经济活动分析会19.2%24%4、负责参与人工成本控制4.8%10%5、负责收集市场信息，积极拓展经营业务24%0%（3）各小区投入-产出比例严重失衡从各小区的物管费收入与小区的人员成本支出，分析企业的投入-产出（表3-8）。指标金刚塔金色年代新牌坊驿展大厦行政中心人和绿苑人数（人管费收入（万元）23.5821.1224.661239.699人员成本（万元）19.8815.5013.8725.6128.7172.65人均成本（万元）1.32531.29171.3872.84561.36711.6895服务性利润（万元）3.75.6210.79-13.6110.8926.35人均利润（万元）0.2470.4681.079-1.51220.520.6128人员成本占比（%）84.3%73.4%56.2%213.4%72.5%73.38%人均投入-产出比0.18640.36230.7779-0.53140.38040.3627公式：服务性利润=物管费收入-人员成本，人均利润=服务性利润人数人均成本=人员成本/人数， 人均投入-产出比=人均利润/人均成本从表3-8不难看出，重庆邮政物业管理有限公司所有管辖的物业，投入-产出水平差异较大。其中，驿展大厦的创收水平为负数，主要原因是：驿展大厦目前的收入主要依靠租金收入和广告收入，物管费的收入尚未正式收取，因此也导致驿展大厦的人员成本占比高达213.4%。金刚塔小区的人均利润处于较低的水平，主要原因是：金刚塔小区是一个陈旧小区，物管费收得比较低，但该小区设置有三个门岗，有8名协管员，协管员的人员成本投入过大，人员成本占比为84.3%。现在公司正在通过提高小区物管费或关闭小区中门这两种方式来提高人均利润。通过对金刚塔小区的水电维修工的工作调查，发现水电维修工主要的工作是每天开关路灯，巡查路灯使用情况；查看水泵房水压表电动机使用情况；每月花7个工作日，每日花3个小时抄水电表的度数；负责该小区业主的日常维修，由于该小区的特殊情况，有偿性维修收入不多。所以水电维修工的技术性工作所耗时间不长，在采取提高物管费或者关闭中门这些方式的同时，还可以取消该小区水电维修这一岗位，由于该小区离上清寺邮政大院只有10分钟不到的车程，可以让邮政大院工程部的水电维修组兼管金刚塔小区的水电维修工作。其他日常性的工作比如开关路灯、抄水表底数则可由协管员负责执行。若从“人均投入-产出比”这一指标展开分析，我们发现，人和绿苑的“人均投入-产出比”为0.3627，即每投入1万元人民币成本，即可创收3627元人民币收入，表明人和绿苑的人均创效水平较低。事实上，在重庆邮政物业管理有限公司介入人和绿苑小区的前期物业管理中，为了塑造小区的品质，并提升公司的声誉，在人员配置和成本投入上都是最多的，因此，人员成本相对比较高。但是，随着人和绿苑市场化运营水平逐步提高，人岗配置水平逐步优化，并最终会降低人工成本，创利水平必定会大大高于目前的人均利润6128元人民币。（4）集权式管理模式，给企业带来负面影响重庆邮政物业管理有限公司实行的是直线职能制，公司的职能部门对各物管处行使不同业务的监督、指导和考核的权利。受重庆邮政公司的背景和公司的发展过程等因素的影响，现在公司实行的是集权式管理，在经营、财务、人事、物管等方面的关键工作都需要报领导审批才有权具体执行。这种方式在一定程度上制约了中层管理者个人能力的发挥，同时也降低了工作效率，加大了领导者的工作压力。中层管理者能够自主决定的工作比较少。中层管理者大多执行的是基础性的日常管理工作，体现在每月员工工资和加班费的核算、上报与发放，按照考核标准对员工表现进行考核，人员工作的组织和调配。中层管理者在专业性方面的管理工作所耗时间比较少，比如组织员工参加专业培训与学习方面的组织工作，采用各种方式激发员工的工作积极性等。这些清闲工作，会极大的降低公司的管理效率，对公司实施市场化战略带来较大的负面影响。（5）缺乏合理的人力资源规划，导致人员招聘和培训成本急剧增加在重庆邮政公司的背景下，物业公司需要定期的将人员资料汇总到邮政人力资源系统中，而且需要做人力资源的月报和年报。在邮政公司人力资源系统的支持下，重庆邮政物业管理有限公司的人力资源管理体系比较规范，在人员档案管理、人员流动统计、人员薪酬核算方面的工作比较正规。但在物业公司内部没有形成适合自己的人力资源管理体系。人员的招聘和培训的需求分析比较匮乏，大多数属于被动式的招聘和培训，造成招聘和培训成本加大。四、对邮政物业管理有限公司人岗配置的可行性建议1、把公司的发展战略作为部门配置和人岗配置的导向定岗定编的目的是实现“人、岗、事”三者之间的合理匹配，以达到“人尽其才、才尽其用”的目标。最重要的是首先要弄清楚企业要做的“事”。有了工作目标，然后才需要相应的岗和人来做。当然，企业的战略目标，也就是“事”的确定，也不是一个简单的问题，它必然涉及企业一系列内外部的因素，如经济环境、市场竞争、技术变化、客户需求等各方面的影响，弄清楚企业战略目标是企业发展的前提条件。在进行部门设置和岗位配置时，应根据公司的发展战略而有所侧重。2、把物业服务合同作为部门设置和岗位配置参考标准物业服务合同是公司提供服务的参考标准，在合同中明确了公司应该提供的服务即应履行哪些职责，每项服务应达到什么标准即各项职责的标准和要求。公司进行部门设置和岗位配置时，应根据服务合同所要求提供的服务内容和标准执行。3、采用劳动效率定编法对部分岗位进行编制劳动效率定编法是指根据生产任务和员工的劳动效率，以及出勤等因素来计算岗位人数的方法。实际上就是根据工作量和劳动定额来计算员工数量的方法。因此，凡是实行劳动定额的人员，特别是以手工操作为主的岗位，都适合用这种方法。比如小区的清洁工配置，依据物业服务合同可以明确清洁范围、内容和标准，根据对小区清洁工作的跟踪调查，可以得出清洁工的平均劳动效率，并以此来配备人员。4、把人员成本作为各部门和岗位配置的决定性因素物业企业是一个劳动密集型企业，人员成本占企业成本总数的很大比例，并且物业行业是属于“卖方市场”优势明显的企业，因此，成本控制是企业实现利润提升的一个主要手段。成本控制收效最大的工作是控制人员成本。在进行部门和岗位配置时，人员成本起着决定性的作用，依据对人员成本的分析可以得出，管理层岗位成本占比，各小区人均利润率，各小区成本占比，各小区不同岗位员工的成本占比等量化的数据，依据对这些数据的分析，可以得出某一小区人员配备的科学比率。五、“邮政绿苑”人岗配置个案分析1、“邮政绿苑”小区的人岗配置方案（1）小区运营管理目标邮政绿苑小区是邮政物业公司于2009年新接的一个住宅小区，公司与建设单位签订了为期两年的前期物业服务合同，该小区的建筑面积为8万多平方米，绿化面积为3000多平米，由四栋33层的单体楼组成，共有住户700多户。邮政绿苑是物业公司所管辖小区中最大、最新和配套最齐全的一个住宅小区，同时也是邮政物业公司走向市场化的第一步。公司领导计划将绿苑小区打造成邮政物业管理有限公司的品牌，并申报成为“重庆市优秀示范住宅小区”。由于绿苑小区具有最大、最新、配套最全的特点，公司也注重在小区经营方面的创新。（2）小区部门及人员配置流程战略部门设置岗位配置细化指标公司的发展战略是部门设置和人岗配置的导向，邮政绿苑小区的接管是邮政物业公司发展的一个转折点，是其走向市场化运作、专业化管理的起点。邮政绿苑创建“重庆市优秀示范住宅小区”的目标，以及为业主提供一级的物业管理服务标准的要求，为邮政物业管理有限公司在邮政绿苑的岗位设置和配置上具有一定的指导意义。根据邮政绿苑的年度目标及前期物业服务合同，可以得出各部门的主要职责如下：客服组：1、档案的管理：需要有完善的公众制度 ，员工管理制度，设备设施档案，业主档案等。2、收费和财务工作：每月5-15日收费，物业管理费用收支情况分析等。3、小区日常管理：与业主的日常沟通，精神文化生活的推广和社区生活的配合，物业服务意见的调查与分析。4、小区经营的相关事项，为物管处创收。协管组：1、 小区主出入口24小时值勤，重点部位和重点区域每1小时巡查一次。2、配有监控设施的实施24小时监控。3、对进出的车辆实施证卡统一管理，引导车辆通行和停放。4、对小区出入的装修、家政等人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并协助处理相关事务。保洁组：1、 每日清运两次公共区域垃圾。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；楼梯扶手每日檫洗1次公用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水和积雪。3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。维修组：1、 对共用设备设施进行日常管理和维修养护，建立设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设备设施标志齐全、规范，责任人明确，操作人员严格实施设备操作规程，设备运行正常。2、定期组织巡查共用设施，做好检查记录，并做相应处理。3、电梯24小时正常运行。4、消防设备完好，可随时启用，消防通道畅通。5、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。6、小区道路平整、标识标牌齐全规范。7、负责有偿服务的维修。绿化组1、 有专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，及时修剪和补载补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、定期喷洒药物，预防病虫害。根据各部门的主要工作职责要求，以及对部分岗位工作量的测算，并借鉴重庆市物业行业的人员配置标准，得出邮政绿苑小区各岗位人员配置如下：岗位经理主管客服协管保洁维修绿化后勤合计班长协管员人员数量112219831138（3）小区人工成本测算根据“人均投入-产出比”测算，邮政绿苑配置38人的人员成本为65.72万元，人均成本为1.7294万元，人均利润为0.8757万元，人均投入-产出比为0.5063，即每投入1万元的人员成本，即可创造5063元的收入，与现有的邮政绿苑人员配置相比，人均可增加1436元的收入，证明了人员优化配置的优越性。2、“邮政绿苑”小区的日常人员管理通过对新接的邮政绿苑小区长达一个月的跟踪调研，发现邮政绿苑小区在人员管理上还存在很多不足之处，主要体现在以下几点: 部分岗位工作时间过长，员工精神状态不好。例如协管员实行白晚班轮班制，没有设置机动岗调换员工轮休，协管员没有休息日。 具体的工作岗位任务还