地产公司管理流程.doc

地产公司管理流程讲究奉献！杜绝以各种理由来限制查看！实现共享！:(a25:(a25:(a25浙江*置业集团管理流程汇编（试行）目录一、 前期流程1、 土地拍卖的基本程序22、 项目前期报批程序43、 工程预决算管理程序94、 零星工程预决算管理程序145、 招标作业管理程序166、 零星工程招标作业管理程序237、 承包方管理程序25二、 工程施工流程1、 工程技术资料管理程序282、 采购作业管理程序313、 零星材料采购管理程序354、 施工准备管理程序375、 工程施工管理程序416、 质量记录管理程序477、 设计变更管理程序508、 项目公司工程变更审批程序589、 安全文明施工管理程序6010、 进料检验管理程序 6211、 施工管理不符合项控制程序 65三、 房产销售流程1、 房产销售合同评审程序692、 房产销售管理程序723、 客户投诉管理程序82四、 竣工交付流程1、 竣工验收管理程序842、 交房作业管理程序883、 余房作业管理程序90五、 说明92土地拍卖的基本程序1、程序目的规范投标作业管理，充分利用自身优势，参与土地拍卖，为公司的发展提供土地贮备。2、适用范围本程序适用于置业集团参与拍卖土地的操作。3、主要职责3.1置业集团规划发展部是参与土地拍卖的主要职能部门。3.2置业集团工程管理部应对参与拍卖的土地提出参考意见。3.3置业集团统筹部要提前做好筹集资金的准备工作。4、定义（无）5、流程图（无）6、作业内容6.1置业集团规划发展部对初选入围的拍卖地块进行实地考察，撰写拟投资地块初步可行性分析报告，进行投资估算、项目风险评估、敏感性分析等经济测算。6.2置业集团规划发展部组织置业集团工程管理部、统筹部等相关部门对拟投资项目进行内部可行性论证。6.3置业集团总经理办公会议对规划发展部提供的可行性分析及其它评估材料进行高层论证。6.4置业集团总经理办公会议对讨论确定的投资项目报置业集团董事会批准。6.5置业集团报名参加竞买并索取有关文件。6.6置业集团规划发展部向拍卖人报送置业集团参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。6.7置业集团规划发展部再次进行可行性分析，确定参与土地拍卖的最高价。6.8竞得人拍卖中标的，应按拍卖相关规定，在规定日期内与土地管理部门签订土地出让合同，并交付定金。6.9置业集团统筹部筹集资金，在规定期限付清地价款。6.10置业集团规划发展部依法办理土地登记，领取土地使用证书。项目前期报批程序1、 程序目的对开发项目报批流程作合理规划，从而使项目前期报批工作更为规范、有序和高效。2、 适用范围适用于公司开发项目的前期报批工作。3、 负责部门3.1置业集团规划发展部负责。3.2置业集团总经理对前期报批工作进行有效的指导和管理。4、 具体操作程序4.1项目立项4.1.1一般项目A、 规划发展部编写立项报告报置业集团总经理审批。B、 立项报告由规划发展部报政府计划管理部门审批。C、 立项通过，领取批文。4.1.2投标项目 根据投标作业管理程序取得项目。4.2规划前期4.2.1办理规划设计条件通知书。A、 置业集团规划发展部按政府要求准备相关文件及资料。B、 置业集团规划发展部将所有资料提交建设管理部门审批。C、 审批同意后，规划发展部领取相关证件及资料，由项目公司技术质量部按文件和资料管理的有关规定存档保存。4.2.2办理规划设计方案审批A、 设计单位进行规划设计方案设计（设计单位招投标，具体程序见招标作业管理程序）。B、 置业集团规划发展部按政府要求准备相关文件及资料。C、 置业集团规划发展部将所有资料提交建设管理部门审批。D、 审批同意后，规划发展部领取相关证件及资料，由项目公司技术质量部按文件和资料管理的有关规定存档保存。4.2.3办理建设用地规划许可证A、 置业集团规划发展部按政府要求准备相关文件及资料。B、 置业集团规划发展部将所有资料提交建设管理部门审批，并缴纳相关费用。C、 审批同意后，规划发展部领取相关证件及资料，按文件和资料管理的有关规定存档保存。4.2.4办理土地使用权证A、 取得建设用地规划许可证后，规划发展部到土地管理部门办理建设用地批准书。B、 到土地管理部门办理土地出让手续，缴纳土地出让金。C、 领取土地使用权证。4.2.5办理建设工程规划许可证A、 置业集团规划发展部按政府要求准备相关文件及资料。B、 置业集团规划发展部将所有资料提交规划管理部门审批，并缴纳相关费用。C、 审批同意后，规划发展部领取相关证件及资料。4.2.6前期手续全部办完后，所有原件交项目公司技术质量部按文件和资料管理的有关规定存档保存。4.3办理施工许可证4.3.1施工单位招投标，具体程序见投标作业管理程序。4.3.2按政府要求，由项目公司缴纳市政基础设施、配套、绿化、中小学建设、人防建设、墙改专项、白蚁预防等费用及城建档案保证金等相关配套费。4.3.3项目公司技术质量部按政府要求准备相关文件及资料。4.3.4规划发展部将所有资料提交建设管理部门审批，并缴纳相关费用。4.3.5审批同意后，规划发展部领取相关证件及资料。原件交项目公司技术质量部按文件和资料管理的有关规定存档保存。4.4施工前三通一平，具体见施工前准备管理程序。4.5验灰线，开工。4.5.1置业集团规划发展部会同项目公司工程管理部、技术质量部与建设管理部门相关人员，一起确定建筑物坐标定位，并当场确认。4.5.2施工单位正式开工，见工程施工管