[房产] 麦当劳、肯德基的门店选址真经.doc

房产 麦当劳、肯德基的门店选址真经肯德基, 麦当劳, 门店, 真经, 选址相关词条：肯德基, 麦当劳, 门店, 真经, 选址 我也想创建词条赚积分我家小区门口有个临街的铺面，换了不知道多少家主人了，从服装店到杂货房，从西餐厅到川菜馆，不管怎么换，也不管店主使用什么促销妙法，人气就是起不来，没有一家不是短命的，最惨的西餐厅好像仅仅开张了一两个月就兑给了别人。与之相邻的大食客、西贝莜面饭馆和一家服装店就是越来越红火。中国古语“一步差三市”，可见门店的选址非常的重要。中国古往今来传统的买卖家都重视风水，很多人都把门店赢利、开业顺利与否归咎于风水。讲究风水就是要讲究天、地、人三者合一、阴阳平衡和五行相生。风水学尤其重视坐向，因为这是推断宅运吉凶的根据；一间房屋若是坐吉向吉，那便大吉大利！其实，所谓的风水绝不是什么神仙旨意佛祖恩赐，从科学的角度说，门店的选址确实有着相当的学问，既要看中方位，也要重视生态，还需与周围的环境景观协调。如果我们将西方麦当劳、肯德基、星巴克们的选址真经取来，结合古老中国的传统东方选址文化，一定可以形成一套具有中国特色的选址秘笈。 第一，制订选址制度和规范流程肯德基对快餐店选址非常重视，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的核心竞争力之一。星巴克有独立的扩展部负责选点事宜，第一阶段是当地的星巴克公司根据各地区的特色选择店铺，第二阶段是总部的审核。一般来讲，星巴克的中国公司将店面资料送至亚太区总部，由他们协助评估。星巴克全球公司会提供一些标准化的数据和表格，来作为衡量店面的主要标准。而这些标准化数据往往是从各地的选店数据建立的数据库中分析而来的。选址95的决定权在地方公司，但是星巴克总部有制约机构来评定。从全局考虑，各地各级移动公司要建设一套规范的选址程序和制度流程，安排规定的机构和人员对此负责。比如，营业厅的选址由各县公司营业部负责，市分公司统筹布局，省公司有专门的团队负责审核。比如，一个乡镇厅的建设，县公司营业部相应的渠道专员负责实地探访、调查，选址报告报市公司，市公司市场部组织评审得出结论，省公司市场部审核批准并备案。第二，制定科学合理的营业厅选址原则1、着眼今天和明天，看重长期价值麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点的开与否，都通过三个月到六个月的考察，再作决策评估。重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是布点考虑的地区。纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。2、营业厅所服务的目标客户要明确所有的门店都一样，开业以后必须是面向自己的目标客户和消费者。麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布点上，一是选择人潮涌动的地方，如在和平路、南京路、天津站等交通集散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常光顾的地方布点，比如在游乐园附近设点，方便儿童就餐；在购物广场开设店中店，吸引逛商场的年轻人就餐。星巴克提供的是“第三空间”，会寻求白领和商务人士密集的高档写字楼周围的黄金地带。除了研究目标客户是谁，还要考虑人们得花多久才会到达你的店面。愈便宜的产品，顾客愈不愿花时间，例如便利商店是以3分钟来定义主要商圈、咖啡店大约是5分钟，除非你打算卖汽车这种高单价商品，否则一般而言，顾客最远只能忍受7分钟交通时间。3、做好物业评估，不急于求成在看好一个地点以后，往往会面临价格难题，黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新布点。在很多楼盘、社区，甚至一些城市，如今都非常看重麦当劳肯德基的溢价能力，往往以很低的价格把好的地段租售给他们。比如，当地的星巴克公司根据各地区的特色选择店铺。这些选择主要是来自三个方面，公司自己的搜寻，中介介绍，另外还有各大房产公司在建商楼的同时，也会考主动引进星巴克来营造环境。在上海，这三种选择方式的比例大概是1: 1: 2。4、选个好邻居，实现优势互动好邻居让你少奋斗。顾客会认为，彼此相邻的店面，其商品质量也相当类似，所以，跟类似的品牌坐落在同一地点十分重要，因为有些选址策略就是要“寄生”。在大百货公司旁开服饰店、在高级超市旁开生机饮食店，被大品牌所吸引的顾客，也会被你所吸引。一般来说，如果能碰到一些像录像带出租店、或干洗店之类的优质邻居那更好，因为这些店面都有着“两次到访”的机会，人们把衣服送去洗，隔几天必定会再回来拿；邮局、超市都是这种好用的人潮回力镖，若能沾到它们的光，生意绝对是大大加分。 5、找准聚客点，选择驻足便利之地建门店要选择商圈，看准商圈后最重要的是聚客点的选择。因为一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。比如北京某新兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高，但据调查显示，找不到该小区哪里是主要聚客点，这时就可能先不去开店，当什么时候这个社区成熟了或比较成熟了，知道其中某个地方确实是主要聚客点才开。有人就有生气，人愈多生气就愈旺，有生气就能带来生意的兴隆。水有停聚，大利财帛。如果门店前面有车停泊，比较有利。如果街道虽然车流人流很大，但却不是停下来，营业前景一般不会很好。所以，各种车站附近是个不错的选择。人气和人流活动的线路有关。可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方。也许差不了一个小胡同，但生意差很多。这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等。有一家营业厅坐落在一条主街一侧的中间，其路口左侧50米处是一个十字路口，那里正好有一个公交中心车站，而其向右不到100米也是一个中心车站，看起来位置不错，但这里却是车流密集，行人很少，门庭冷落。还有，选址时一定要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。另外，城市都会划分若干个商圈，并存在城市中心和副中心之分。在实际操作中，我们会面临主干道选址、主干道路口的选址、次干道选址、社区选址、城乡结合部选址等类别的选址问题。上班族多居住在市中心之外，在消费群体中占相当比例，且多数早上上班匆忙、下午下班后路上时间充裕。有数据测算，白天八小时制下班后的23小时内，主干道上沿街店铺会出现一个明显稳定的消费驼峰。所以，干道(路口)选址时应结合上述情况，选择靠近城市中心外辐射方向的一边(路口要考虑两个方向的重加)，这样有利于顾客驻足。第三，进行科学详尽的市场调查最后，非常的重要的，也是工作量很大的，就是营业厅选址实现定性和定量研究的结合，用一套科学的调查方法通过数据来进行系统的评估。麦当劳认为做生意是长线的投资，所以在拣选落脚地时，都会做市场调查，对据点作为期36个月的严密考察。考察的内容，包括进驻城市的规划与发展、人口变动、消费和收入水平等，如果发现是老化的城市，则会打退堂鼓。相反，若有兴建中的新型住宅区、学校和商场等，则会纳入考虑的范围。肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。商圈规划采取记分方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型(西单、王府井等)、区级商业型、定点(目标)消费型、还有社区型、社区商务两用型、旅游型等等。以下是麦当劳、肯德基的选址调查方法，仅供参考：1、确定商圈范围麦当劳把在制订经营策略时确定商圈方法称作绘制商圈地图，商圈地图的画法首先是确定商圈范围。一般说来，商圈范围是以这个餐厅中心，以12公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。如果这个餐厅设有汽车走廊，则可以把半径延伸到四公里，然后把整个商圈分割为主商圈和副商圈。商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟，因为顾客不会绕过这些阻隔到不方便的地方购物。商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分析商圈的特征，以制订公司的地区分布战略，即规划在哪些地方开设多少餐厅为最适宜，从而达到通过消费导向去创造和满足消费者需求的目标。因此，商圈特征的调查必须详细统计和分析商圈内的人口特征、住宅特点、集会场所、交通和人流状况、消费倾向、同类商店的分布，对商圈的优缺点进行评估，并预计设店后的收入和支出，对可能净利进行分析。在商圈地图上，他们最少要注上下列数据：（1）餐厅所在社区的总人口、家庭数；（2）餐厅所在社区的学校数、事业单位数；（3）构成交通流量的场所（包括百货商店、大型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他交通工具的集中点等；（4）餐厅前的人流量（应区分平日和假日），人潮走向；（5）有无大型公寓或新村；（6）商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和营业时间等；（7）街道的名称。2、进行抽样统计在分析商圈的特征时，还必须在商圈内设置几个抽样点，进行抽样统计。抽样统计的目的是取得基准数据，以确定顾客的准确数字。抽样统计可将一周分为三段：周一至周五为一段；周六为一段；周日和节假日为一段，从每天的早晨7时开始至午夜12点，以每两个小时为单位，计算通过的人流数、汽车和自行车数。人流数还要进一步分类为男、女、青少年、上班和下班的人群等等，然后换算为每15分钟的数据。比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。3、实地调查除了进行抽样统计外，还要进行对顾客的实地调查，或称作商情调查。实地调查可以分为两种。一种以车站为中心，另一种以商业区为中心。同时还要提出一个问题：是否还有其他的人流中心。答案当然应当从获得的商情资料中去挖掘。以车站为中心的调查方法可以是到车站前记录车牌号码，或者乘公共汽车去了解交通路线，或从车站购票处取得购买月票者的地址。以商业区为中心的调查需要调查当地商会的活动计划和活动状况，调查抛弃在路边的购