房产之商铺销售代理合同.doc

项目全案代理合同 编号： 甲方： 乙方： 甲方授权委托乙方以甲方名义全案代理“ ”项目，经双方协商一致，约定各方权利义务如下:1. 项目概况与授权1.1 项目名称： （以下简称“本项目”）。1.2 项目地点： 。1.3 总建筑面积：约 m2，其中：A.商铺销售经营面积约 m2，B.商铺租赁经营面积约 m2，C.车位销售面积约 m2，D.其它约 m2。1.4 甲方授权乙方销售代理1.3条款中的【 】和【 】和【 】和【 】部分。1.5 委托要求1.5.1 该项目的战略策划方案应具有比同等项目及周边项目的更高的定位起点、更高的服务品质、更高的管理水准，具有独特个性的销售方案和可操作性的招商方案；1.5.2 方案的运作要建立在以泰山路地块为基础，红旗综合市场及周边市场的资源整合的基础上，要求方法科学、数据真实；同样具有高起点、高品质、高水准的特点，具有与本项目相谐调的独特个性；1.5.3 通过方案的实施能够使甲方获得良好的经济效益和一定的社会效益。1.6 委托内容1.6.1甲方委托乙方就该项目进行全案策划、独家招商、销售代理工作，乙方所出具的报告及服务内容以本合同附件一所列之内容为准；1.6.2在乙方提交报告、已经提供甲方认可的策划方案的基础上，如甲方需要，乙方将应甲方要求聘请有关专家（主要为房地产资深人士、商业经营行家等）与甲方通过会议进行交流、讨论与确认，以使最终成果更科学、更切合实际； 1.6.3本条第1.6.1,1.6.2款所述之乙方提供该项目报告及策划方案的形式包括：1.6.3.1乙方应向甲方提交正式报告2-4套，最少3套方案；1.6.3.2项目整体功能规划、店铺分割、商场动线规划等草图部分（设计建议草图（仅供参考），并提供电子文件）。2. 本合同相关词语解释（本合同其它条款的内容与本条款词语解释不一致的，以本条款的词语字面解释为准。）销售代理：指甲方授权委托乙方在本合同规定的期限内以甲方名义预【现】售（以下统称销售）指定的待出售商铺，商铺价款归甲方所有，乙方根据本合同约定的代理费计算方法获得代理收益的商铺销售方法。招商代理：指甲方授权委托乙方在本合同规定的期限内以甲方名义预【现】招（以下统称招商）指定的待招商商铺，商铺租金归甲方所有，乙方根据本合同约定的代理费计算方法获得代理收益的商铺招商方法。代销商铺：指本合同1.4条款确定的乙方销售代理的待出售（代招商）商铺。该商铺的平面分布及数量（以政府的最终批准文件为准），由甲方以附件形式提供。开 盘：指代销商铺在甲方确认具备销售条件后，由乙方以甲方名义开始对外预【现】售的行为。代理费 ：基于甲方对乙方的授权，乙方通过完成本合同约定的商铺销售（招商）目标获得本合同约定的收益（该收益由销售提成、招商和溢价提成组成）。保底销售/招商额：乙方向甲方承诺在约定的时间完成约定的销售（招商）面积时，达到本项目商铺销售的最低销售（招商）商铺款总额。乙方对保底销售（招商）额部分按照合同约定的代理费比例和方式计提代理费用；乙方完成保底销售（招商）额后溢出的部分为销售（招商）溢价。（后附明细）销售（招商）底价：甲方同意的每套商铺对外销售（招商）的合同最低签约价格（销售/招商价格表作为本合同附件随附），甲方可以单方根据市场情况对销售底价进行调整。乙方可以高于或者等于但不得低于该价格对外销售（招商）和签约。如果乙方低于销售（招商）底价销售招商的，差额部分由乙方补足和承担；销售（招商）底价非经甲方书面同意，乙方不得调整。乙方制定的全部代销商铺销售（招商）底价之和不得低于保底销售（招商）额。销售（招商）溢价：指乙方完成保底销售（招商）额后的溢出部分。乙方对溢出部分按照合同约定的分配比例和方式计提溢价提成。销售（招商）合同：指乙方以甲方名义与购铺者签订的商铺使用权转让合同或商铺租赁合同，该合同之条款签订前已经过甲方审核、确认与固定，条款非经甲方书面确认同意，乙方不得变更、修改或添加。完成销售：指乙方完成了代销商铺预（现）售签约，且购铺者的首付款已经到达甲方指定账户、收齐全部有效按揭资料并经过了指定银行审批通过 (达到此条件方为认定乙方业绩之标准)。当达到（1）贷款购铺者完成放贷，合同款项全部到达甲方指定账户或（2）无贷款购铺者一次性支付全额商铺合同款并全部到达甲方指定账户，即视为乙方对该铺源“完成销售”。完成招商：指乙方完成了代招商铺租赁合同签约，且租赁业者一次性支付全额合同租金全部到达甲方制定账户，即视为乙方对该商铺“完成招商”。3. 销售代理内容3.1 乙方接受甲方委托并以甲方名义完成1.4条款约定的商铺销售，招商，签订购（租）商铺合同、办理购（租）商铺手续等和提交销售（招商）日、月、周报表。3.2 从签约日起指派专业人员制定和执行本项目广告策划方案，包括本项目行销企划、产品广告包装形象设计（含各种媒体的平面设计及各种宣传资料的设计等）、策划及方案的制订，根据市场反馈及时修改、调整。 3.3 从签约日开始销售（招商）方案和计划的制订、修改、执行。3.4 从签约日开始配套销售（招商）制度、销售（招商）流程、统一说辞及业务表格的建立。3.5 从签约日起开展代销商铺的销售（招商）推广与签约，按约完成销售。3.6 从签约日起按月出具市场月度报告或分析书、按月提交项目推广及活动建议书、根据甲方要求出具与项目相关的专题研究报告或分析书。3.7 组织例会会议并建立备忘录，组织每周例会和月度例会并形成会议纪要，纪要应当由双方代表签字确认。例会内容包括：每周市场动态分析、每周来电和来访客户分析、相应营销调整计划、每周须甲方支持的其他方面工作、每周阶段性推广建议、每周客源组织方案。3.8 在项目结算阶段，出具书面结案报告和结算报告。4. 销售（招商）代理期限、保底销售（招商）额及销售（招商）目标承诺4.1 本合同销售代理期限自 年 月 日起 至 年 月 日止。4.2 乙方承诺在上述销售（招商）代理期限内：4.2.1 实现保底销售额计人民币 元（￥ ）。实现保底租金计人民币 元（￥ ）。4.2.2.1 分别并实现最终销售率达到本合同1.4条款约定销售经营总面积的 %，具体销售目标表如下（按可销售面积计算）：阶段期完成时间累积完成销售面积（平方米）累计完成销售额（元）第一期阶段从 年 月 日起至 年 月 日。第二期阶段从 年 月 日起至 年 月 日。第三期阶段从 年 月 日起至 年 月 日。第四段从 年 月 日起至 年 月 日。4.2.2.2 分别并实现最终招商率达到本合同1.4条款约定招商物业总面积的 %，具体招商目标表如下（按可招商面积计算）：阶段期完成时间累积完成租赁面积（平方米）累计完成租金额（元）第一期阶段从 年 月 日起至 年 月 日。第二期阶段从 年 月 日起至 年 月 日。第三期阶段从 年 月 日起至 年 月 日。第四段从 年 月 日起至 年 月 日。4.3 当乙方同时满足前述4.1和4.2条款之条件时即视为完成保底销售额的目标。5. 销售（租赁）权与销售（招商）不成功5.1 甲方确认本合同1.4条款的代销（招商）商铺由乙方销售（招商）代理，因甲方自需或对外关系需要自销自招（甲方直接销售（租赁）给第三人，且价格由甲方决定）的，累积总量不得超过本项目总面积的 2%，此种甲方自销售情况仍计入乙方完成销售面积,但该商铺销售（招商）款从乙方承诺的保底销售（招商）额中相应扣除，同时甲方不需向乙方支付自销（自招）部分商铺的代理费及溢价提成。 如因甲方自需或对外关系需要自销自招（甲方直接销售（租赁）给第三人，且价格由甲方决定）的，累积总量超过本项目总面积 2%以上的按原提点的50%提取佣金，5.2 乙方应按甲方确认的销售（招商）合同样本条款与购铺者签商铺使用权转让合同或租赁合同。购铺合同与租赁合同条款（含补充条款和附件）与样本合同条款不一致的，应当及时通知甲方或甲方委托人员（以书面授权委托书为据）并经甲方确认同意后方可签约，否则由此产生的经济损失与法律责任由乙方承担。乙方通知甲方时应当制作通知记录并由甲方人员签字确认，没有甲方人员签字确认的视为乙方通知未达。5.3 若已交定金的客户违约，其定金或由此形成的违约金归甲方所有，且乙方不计提该套商铺的代理费，已计提的从当期销售（招商）代理提成中扣除或乙方及时返还。5.4 在本合同有效期内，乙方不得从事本项目半径5公里范围内的其它商业项目的销售代理服务。本合同无论基于因何种原因终止或者解除，乙方均不得在本合同终止或者解除本合同后6个月内，在本项目半径5公里范围内代理的其他委托人项目中使用与本项目相同或相似的行销企划、产品广告包装形象设计（含各种媒体的平面设计及各种宣传资料的设计等）、策划及方案等。6. 销售价格6.1 乙方应当根据甲方出具的商铺销售价格表执行。6.2 根据市场走向及实际销售情况，乙方可依各阶段的销售情况和市场情况对商铺销售价格表的内容提出浮动调整建议，但该建议只有经甲方书面确认后方可执行。6.3 乙方应恪守经甲方确定的商铺销售（招商）价格表，非经甲方同意，乙方不得以低于价格表载明的价格进行销售（招商），否则由此形成的差价部分由乙方承担和补足；乙方未按时补足的，甲方有权从销售（招商）代理费中抵扣，不足部分甲方有权追偿；当乙方低于价格表销售（招商）的，甲方有权立即单方终止本合同并追究乙方的违约责任。7. 甲方的权利与义务87.1 对本合同项下之物业拥有合法处置权。 7.2 向乙方提供本项目基本信息，并提供营销策划及销售（招商）代理所需图文资料（如可能存在的项目总平面图、单体平面图、项目地理位置示意图和建设标准说明等等）。7.3 对乙方提交的广告方案及费用预算，有权提出异议并进行单方删除和修改，乙方应按照甲方签章确认的广告方案和费用预算执行。7.4 本项目所有的对外销售（招商）法律文件样本，包括但不限于认购书和商铺经营使用权转让合同租赁合同等由甲方提供。非经甲方书面同意，乙方不得变更前述法律文件的条款内容或使用未经甲方同意的其他对外销售法律文件。7.5 负责收取本项目购铺者缴纳的购铺定金、购铺预付款和购铺款并办理相应收款手续，负责购铺合同的登记备案、协助办理银行按揭审批手续及协助办理产权文件。7.6 有权派员监督乙方整个策划、宣传和代理过程，对乙方的销售（招商）代理活动进行监督，并对乙方违约违规行为提出改进、更正建议或制止。7.7 有权对乙方工作人员的服务态度、专业质素和执行情况提出意见和建议。如基于乙方工作人员原因遭到客户投诉，甲方认为该被投诉人员违规情节严重或可能会损害甲方利益的，甲方有权要求乙方及时更换该工作人员和追究相应责任，乙方不得拒绝。7.8 经双方核算无误后，向乙方支付符合本合同约定的销售代理费。7.9 若乙方违约或不能按时完成本项目的销售（招商）代理目标，甲方有权单方解除本合同，并有权按未完成总金额的10%对乙方进行索赔及追究违约责任。7.10 样板铺、售楼处等装修装饰财产以及由甲方出资购置的售楼处办公用品和其它项目内可拆分的财产等的收益和处分权归甲方所有。7.11 基于甲方商铺整体销售（招商）考虑，甲方有权就乙方销售户型、旺铺与普通商铺销售（招商）次序、进度、区域等进行总体销售控制，乙方无条件接受。8. 乙方的权利与义务8.1 承诺具备履行本合同所应具有的合法资质、能力和专业技术人员，乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制，建立销售（招商）队伍，在甲方授权范围内实施销售（招商）行为。8.2 依照本合同的约定，接受甲方的销控，合法完成合同约定的销售（招商）代理目标。8.3 特别约定：乙方以甲方名义实施商铺销售时，应积极维护甲方的声誉，合理合法使用甲方商号，不得做出任何有损甲方商号和商业信誉的行为，不得超越授权范围违法使用甲方商号。非经甲方书面授权，乙方不具有对本项目的分销权，严禁乙方以任何形式转分销（转招商）。8.4 乙方承诺在接受甲方委托后为履行本合同形成的包括但不限于各类文件资料、广告方案与推广方案等，其内容应当符合法律法规的规定和公序良俗，不得损害第三方的合法权益。因履行本合同所形成的知识产权权益归甲方所有。8.5 负责本项目相关例会、专题会议的组织工作，向甲方提供营销策划和广告策划等方面的意见与建议。负责起草和拟定推广、广告宣传和销售方案，该方案经过甲方确认后予以严格执行。8.6 随时应甲方要求通报业务进展情况，乙方应对本项目周边竞争项目、配套环境及宏观市场进行调查，并按甲方要求及时提交书面市场调查报告，反映最新市场竞争状况，提供准确的数据分析。8.7 负责建议、设计项目招商手册、推广宣传单张、户型图、模型、效果图、展览板、展销带、认购书、认购须知等相关销售资料，并监督销售资料的制作。8.8 负责编制销售手册招商手册并取得甲方确认。乙方在代理期内的销售（招商）讲解内容不得超越该销售手册招商手册确定的范围，否则由乙方承担全部责任，但因甲方提供的文件、图纸或确认的销售手册招商手册错误而造成的责任除外。8.9 按月向甲方提供每月的销售（招商）情况统计分析。根据市场销售情况，及时向甲方提出促进销售（招商）的各类建议。包括但不限于对下列资料涉及内容的修正：项目整体营销推广方案、项目各类宣传资料文案、设计方案、项目阶段性推广方案、商铺销控方案等。8.10 负责协调和解决（租赁业主）或购铺者与甲方关系，按甲方要求配合完成向（租赁业主）或购铺者的交付工作，维护甲乙双方信誉和利益。8.11 负责协助甲方完成购铺合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权等。8.12 严格按照甲方委托事项和权限从事销售代理活动，不做任何超越甲方委托事项及权限的书面或口头承诺。因乙方超越授权权限的行为影响甲方声誉或造成甲方损失的，甲方有权单方终止本合同并要求乙方应承担违约责任和侵权责任。8.13 非经甲方书面同意或授权，乙方不得向购铺者收取任何费用。8.14 承担售楼部销售（招商）过程中产生的电话费、水电、保洁、安保等费用，负责签约后至解约前阶段内全部商铺及铺前场地的卫生环境清理维护并承担相应费用，达到各个商铺楼面干净整洁，玻璃无破损，地表无杂物和废弃物，室内无异味。8.15 负责该项目的现场销售（招商）管理监控，因乙方过错（含故意或过失）引起经济纠纷或投拆，由乙方承担相关的经济和法律责任。8.16 按本合同约定向甲方收取销售（招商）代理费。9. 乙方销售人员管理与特别约定9.1 乙方承诺派驻本项目的销售（招商）人员均已经依法与乙方建立有合法的劳动合同关系或者雇佣关系，并依法办理了社保手续。因乙方人员在本项目过程中形成的工伤、自伤自残或者造成的对任何第三人的侵权损害，其法律责任均由乙方独立全部承担。甲方对此不承担任何法律责任和连带责任。9.2 乙方应当向甲方提供派驻本项目销售代理（招商）人员的花名册，该名册应当注明销售人员的姓名、身份证号码、劳动合同签订情况、含工伤在内的社保缴纳情况、品行情况、现住址、联系方式和其他信息资料。甲方对乙方提供的上述资料承担保密义务。乙方为该项目所聘用的营销经理、策划、销售人员需经甲方确认后方可派驻本项目。9.5 乙方应依法安排乙方人员的工作时间，承担乙方销售人员的薪金及工资福利等，并依照劳动法律法规的规定履行用人单位的法律义务。9.6 销售（招商）代理过程中，乙方销售（招商）人员应注重职业道德与个人形象，自觉维护甲方的市场声誉，坚持文明销售，礼貌待客，不得随意承诺客户，不得参与有损于甲方声誉和利益的活动。对甲方公司及项目（含客户资料）的相关资料严格保密，严禁非法使用或以其他方式向第三人披露或出卖，严禁用于任何其它用途。9.7 乙方应对其派驻人员在防火、防盗、自救消防等方面进行必要的安全知识培训和采取一定的职业安全防护措施。乙方有合理和妥善保管甲方物业和售楼部内财产，注意安全防护的义务，如因乙方工作人员原因造成毁损或者灭失的，乙方须负责修理、更换或者赔偿；因疏于管理导致的第三人的人身财产损失由乙方承担。9.8 乙方及乙方人员不得利用甲方授权或工作之便，私自收取客户差价、酬金、好处费、回扣或者其它表现形式的财物报酬。否则乙方应按收受财物金额十倍的标准向甲方承担损害赔偿责任，甲方有权从当月代理费或履约保证金中直接扣除；乙方或其人员的行为涉嫌犯罪的，直至追究刑事责任。10. 销售代理费的计算10.1 乙方通过实施销售（招商）代理行为，可以获得的代理收益包括：销售（招商）代理提成和销售（招商）溢价提成。10.2 销售代理提成在按期完成销售承诺后一次性结算：本项目销售代理提成保底销售额费率，销售代理提成费率为 %。本项目招商代理提成保底招商额费率，招商代理提成费率为 %。10.3.1 销售溢价提成在按期完成销售承诺后一次性结算：对溢价部分按照甲方占 %，乙方占 %的比例进行分配。溢价提成=（合同签约总额-保底销售额）分配比例。10.3.2 租赁溢价提成在按期完成销售承诺后一次性结算：对溢价部分按照甲方占 %，乙方占 %的比例进行分配。溢价提成=（合同签约总额-保底销售额）分配比例。10.4 双方同意，从开盘日之日起，每天销售结束后甲方乙方进行当日销售（招商）情况汇总核对（包括销售商铺编号、套数、建筑面积、总销金额、首付款、按揭付款以及资料收齐情况等），为销售（招商）分析提供依据。11. 销售（招商）代理费的支付方式11.1 销售（招商）代理提成的支付：当乙方按期完成销售承诺后，在甲乙双方结算无异后支付。但因乙方原因导致甲方无法对乙方销售（招商）数据进行按约结算的，支付时间顺延且甲方不承担迟延责任。11.2 销售（招商）溢价提成的支付：按本合同约定在乙方形成销售溢价和完成本合同第4条的目标并且达到该项目可销售物业总面积的100%时，在甲乙双方结算无异后一次性支付。11.3 若甲方对乙方完成销售（招商）商铺的数据有异议的，应及时向乙方提出，双方再行核对。11.4 各方按国家规定承担缴纳义务，乙方收取代理费应交付合法税票。11.5 当本合同提前终止或解除的，甲方有权先行从应付代理费中扣除违约金后再行支付剩余部分代理费。12. 广告费用12.1 双方约定，由甲方承担的本项目推广、展示与广告费用累积不超过人民币 万元整（￥ ）的最高限额，超出部分由乙方承担。12.2 乙方未能按本合同的约定按期完成保底销售（招商）额，广告费用全部由乙方承担；乙方按本合同的约定按期完成保底销售（招商）额，广告费用全部由甲方承担。 13. 履约担保、违约与索赔13.1 因乙方违反本合同义务、承诺、约定、陈述或保证而导致甲方由此产生的任何直接或间接损失(包括但不限于违约金、各类经济损失、对第三人的赔付和义务的履行、对第三人的违约赔付、诉讼仲裁费用、律师费用、罚款、其他形式的财产支出、判决和处罚执行支付、额外义务等)，由乙方承担，其中违约金按乙方未完成销售额的10%计算。对于前述费用的产生，甲方有权在履约保证金和未支付乙方的代理费中直接予以扣除，不足部分，仍由乙方承担，乙方对此予以确认。13.2 乙方未按本合同按照销售（招商）目标表完成销售目标的，甲方有权单方终止本合同，并按照销售（招商）目标表当期应完成销售目标额的10%要求乙方承担违约责任，并有权在履约保证金和未支付乙方的代理费中直接抵扣违约金。13.3 销售（招商）代理中甲方发现乙方人员违反操作规程或有其他类似行为的，有权制止并书面要求乙方限期整改；乙方未在限定期限内按甲方要求完成整改的，甲方有权单方解除本合同，且履约保证金不退还。13.4 本合同项目严禁转包，若发现乙方有转包行为，甲方有权单方解除本合同，履约保证金不退还。13.5 甲方按本合同约定单方解除本合同的，乙方应无条件退场，给甲方造成其它经济损失的，乙方还应对此部分承担赔偿责任。13.6 销售（招商）过程中，乙方擅自向购铺者承诺改变销售合同样本内容与购铺者或租赁者签约，或造成销售合同及相关重要销售文件丢失，或以书面或口头形式向客户做出不符合销售统一说辞的承诺等，产生的一切后果及法律责任均由乙方承担，乙方对此损失承担连带赔偿责任，同时甲方有权单方终止本合同。13.7 有下列情形之一的，甲方有权另行委托第三方完成本项目的销售（招商），所产生的损失费用均由乙方承担，甲方给予乙方宽展期的，乙方还应当按照银行同期贷款利率的双倍承担宽展期期间未完成销售部分商铺售价总额的双倍利息损失；甲方并有权在本项目完成结算之前停止向乙方支付销售（招商）代理费：a.乙方未能按本合同约定的销售（招商）目标完成销售任务的。b.经甲方书面催告后或给予合理宽展期，乙方在催告限定的期限内或宽展期满时仍不能完成销售（招商）目标的。13.8 本合同涉及违约方违约条款的，该条款约定了违约情形和违约金计算方法的，从其约定；该条款仅约定了违约情形，但没有约定违约金计算方式，违约金的计算方式按乙方未完成销售（招商）额部分的10%计算；但实际损失超过违约金金额的，以实际损失为准。一方实施了多项违约行为的，违约金或损失的计算按照条款约定分别计算，累计承担且不重叠。13.9 当本合同到期或终止时乙方不能在合同规定的期限内完成本项目销售目标的，除乙方承担违约责任外，还应当对剩余未售出的商铺进行购买，购买数量以履约保证金的金额和不低于壹个商铺单元为限；对剩余商铺的购买形成的溢价部分不属于乙方可提取的销售溢价组成。购买时遇价格上涨的，按新价格执行；购买时价格下降的，按本合同已销售商铺总额的平均销售单价为标准执行。13.10 签约和履约保证金：乙方在签订本合同之前，向甲方支付签约保证 金人民币 万元整（￥ ），该签约保证金在乙方签订本合同后自动转换为履约保证金。13.11 该履约保证金于本合同执行完毕且乙方已经完成本合同约定要求任 务的情况下（两条件需同时满足），甲方一次性全额无息返还；条件不成就的，甲方有权直接抵扣收取该履约保证金作为乙方不能完成合同的违约金。该履约保证金的扣除不影响甲方对乙方存在的其它违约行为并依据其它违约条款追究乙方违约的责任。13.12 双方确认：乙方应当承担的违约金和对甲方的损失赔偿金，除本合同另