万科公司财务分析报告.ppt

万科财务分析报告 制作人 王苗苗 目录 1 公司简介 公司简介 万科简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月 以房地产为核心业务 是中国大陆首批公开上市的企业之一 截止到2010年6月30日 公司总资产为1605 1亿元人民币 2010年上半年 公司实现销售面积和销售金额分别为320 2万平方米和367 7亿元 销售金额同比增长19 5 公司销售额占全国商品住宅成交额的比例为2 18 在15个城市的占有率排名较09年上升 其中 在北京 天津 青岛等城市的排名升至市场第一 在深圳 无锡 沈阳 武汉 镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置 发展历程 1984 1991以电气设备起家 1994 2001确定了城市居民住宅开发为主导业务 2001 至今 万科走出了一条精细化的发展道路 1991 1994资金主要投向房地产开发 工业生产 进出口贸易及连锁商贸 影视文化等领域 行业背景分析 房地产行业是典型的资金密集型行业 具有投资大 风险高 周期久 供应链长 地域性强的特点 国内房地产开发的资金来源几乎60 80 依赖外部融资 近来政府出台了一系列宏观调控政策 对房地产项目的发展提出了更高的要求 限制房价过快上涨和更为严格的融资条件无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉 如何开辟新的融资方式 建立新的融资平台 已成为众多房地产商性命攸关的头等大事 十大股东 投资项目 2财务分析 2 1总资产各项指标分析 2 2流动资产指标分析 2 4现金流量的分析 2 5企业存在问题及解决方案 2 3以净资产收益率核心的分析 2 1企业资产总体情况 资产总规模及其变动趋势分析 单位 万元 2 1 1总资产变动率趋势 资产总体情况分析 资产总体情况分析 从企业资产数量来看 长期资产 流动资产均逐年稳步增加 长期资产增加的速度较稳定 流动资产变动率则呈降 升 降的趋势 从资产的类别构成趋势来看 流动资产占了资产总额的大部分 且近年来呈升 降的趋势 占比很高 它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用 其次是长期股权投资 其所占比重近三年呈降 升 降的趋势 2011年下降至2 17 2 2流动资产分析 2 2 1流动资产项目变动率 流动资产情况分析 从万科流动资产项目规模变动率趋势图可以看到 预付账款与其他应收款的变动率趋于一致 在2007年达到最高 分别是258 03 与311 93 并于2008年大幅降低 分别为 61 85 与26 48 2009年分别回升至176 42 与122 70 在2010 2011年连年降低 一定程度上反映了企业正常的流动资产变化周期 应收账款的变动率也呈大起大落形势 在2007 2009年连续降低至 22 71 2010年迅速增长至123 51 又于2011年降至 4 97 货币资金与存货的规模变动率相对而言波动较小 2 3 1企业盈利能力 2 3 2盈利能力分析 盈利能力分析 从图表中可以看到 万科的销售净利率近3年都呈下降趋势 这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关 由此可见公司的主营业务获利能力在下降 净资产收益率在2009 2011年连续上涨 主要是净利润上升较多 而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致 总的来说 万科的主营业务获利能力近年来有所提升 总资产和净资产的获利能力在上升 2 3企业营运能力 2 3 1营运能力分析 万科的应收账款周转率近年来波动较大 2008年下降至45 8609 在2009年迅速上升并达到最高值 为59 758 2010年迅速下降至43 9611 2011年则有小幅上升 说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性 存货周转率近五年来呈下降趋势 表明存货的流通性和变现性有所降低 管理水平降低 总资产周转率也呈连年下降趋势 说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低 公司要加强对资产的长期以及短期管理 以增强其经营效率 营运能力分析 2 3 1短期偿债能力 2 3 3偿债能力分析 短期偿债能力分析 从短期偿债能力来看 万科的流动比率以2009年为转折点 2008年较2007年下降 2007年最高 1 9566 2010 2011年逐年下降至1 5852与1 4081 这说明2011年公司的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度 短期偿债能力有所下降 速动比率在2009年以来也逐步降低 2011年为0 3702 这是因为公司货币资金逐年下降所致 总的来说 万科短期偿债能力有所下降 2 3 2长期偿债能力 2 3 3偿债能力分析 长期偿债能力分析 从长期偿债能力来看 公司2009年产权比率为188 4252 在2010 2011年大幅上升 分别为282 931与326 8286 说明企业自有资本占总资产的比重下降 长期偿债能力下降 公司资产负债率近年来保持平稳 2007年为67 1125 2011年小幅上升至77 0997 总的来说 公司的长期偿债能力近年来有所下降 2 3 4现金流量分析 2 1 8现金流量表分析 经营活动现金流入流出比在2007 2009年连续增长 并于2009年达到顶峰1 18 2010年小幅下降为1 02 2011年小幅增长达1 03 说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1 03元的流入 经营活动产生效率在2009年达到最高 近两年来有所降低 投资活动现金流入流出比在2010年达到最高 为0 55 相当于企业1元的投资现金支出仅带来0 55元的流入 投资活动产生效率较低 说明企业投资还处于扩张期 投资项目多 筹资活动现金流入流出比在2007 2009年连年降低 并于2009年达到最低值0 87 说明还款明显大于借款 2010年该比率增长至1 81 说明这一年企业借款增加 2011年这一比例则接近于1 企业无资金危机 现金流量分析 三 存在问题及改进 四 未来发展