物业管理前期介入工作要点.doc

物业管理前期介入重点工作物业管理的前期介入，可以从未来物业服务和用户使用的角度为开发建设单位提出专业的物业使用、服务建议，帮助开发商更好地完成物业的建设期工作，针对交付使用后的物业营运、物业自身价值的升值奠定良好的基础，实现前期建设与后期服务的无缝衔接。为此，针对“（项目名）”项目我司在前期介入工作中将从工程和物业两方面开展工作：一、 工程服务内容1、 协助甲方提出使用功能的专业修改建议意见。2、 协助甲方对主要设备设施的选型、使用提出建议。3、 跟踪施工阶段设施及设备的安装及调试，尽可能消除物业建设过程中可能出现的隐患。4、 先期掌握和熟悉设备、设施的操作方法和性能，为今后的管理积累技术资料。5、 协助甲方竣工验收，搞好工程收尾，整理移交竣工资料、办理移交手续。6、 按照国家相关技术标准、规范、规程，进行初期预验收，为接管验收做了有利的铺垫。 具体内容定期与开发商工程师召开工程会议1、 对物业的建筑提出意见和建议 人流和车流导向 监控和消防中心的设置 公共区域装饰益于维修和清洁 管理用房适合位置和配备 垃圾房设置 信报箱设立方便使用和管理2、 对物业的机电设施提出意见和建议 对各类机电设备系统设计参数提出合理建议 对机电设备选型提出合理建议3、 对物业的智能系统提出意见和建议 红外报警系统（重点配置点） 消防报警系统 防盗监控系统（安全可靠） 可视对讲系统 园区广播及应急广播系统4、 跟进物业建筑施工和设备安装过程 了解隐蔽工程 协助跟踪检查工程质量 在交楼前先作验收，并将发现问题汇报甲方 设计介入楼宇的设计人员通常在设计过程中，从整体上的把握考虑较多，诸如楼宇的外观及主要结构。因其没有具体管理楼宇的经验，因此对楼宇的设计细节上难以做到既符合物业的整体布局和经营时的具体需求，又便于物业管理公司有效的管理。基于上述考虑我们将从以下几点提出意见和建议： 变配电室布置、自动化运行 节能降耗、环保低碳 建筑结构及人流、车流导向 监控和消防中心集中 公共区域装饰易于维修保养 设备机房标准化 管理用房适合位置和配备 垃圾房设置问题 设备设施安装的介入物业的设施、设备多，安装合理，布局得当，可避免物业竣工交付使用后一些不必要的变动。设备设施的安装应充分考虑到地域和物业的特点及发展需要，留足余地。基于上述考虑我们将从以下几点提出意见和建议： 强、弱电设备 消防监控系统 给排水系统 避雷系统 各类智能化系统二、 工程设施设备的建议基于（项目名）项目现有的规划设计，为打造平谷地区最高端优质品牌项目、优质品牌社区，为业主创建绿色环保、节能低碳的生活环境，我司在设备设施配备上有一些提议：l 无人值守变电站由于进入信息时代，办公自动化、网络化发展迅速，业主家庭办公、网络办公逐渐成为主流。因此，对供电可靠性、稳定性要求提高。为此为提高品质，本项目建议使用先进的无人值守变电站自动化系统，超越同类的有人值守一般变电站。l 独立采暖系统独立采暖系统对于业主比较人性化采暖期的长短、室内温度的控制均能自己掌握，空置房也可低温运行节省费用，非常合理可行，因此，建议采取独立采暖系统。l 雨水收集收集雨水回灌绿植，在汛期时既减少排水系统压力，又可节约水资源，达到节能降耗低碳运行目的。l 太阳能利用庭院照明采取太阳能式照明灯具，节省电能。l 改善供水环境，保证供水质量建议采用静音型全自动无负压变频供水系统，替代传统的水箱-水泵设备，杜绝二次污染。l 控制环境噪音，进行降噪处理建议项目各主要机房做必要的降噪处理，对于产生噪音较多的排水管线、雨水管线、穿墙管线做必要的降噪设计。l 闭路电视监控系统在社区主要通道、重要公建及周边设置前端摄像机，将图像传送到管理中心。中心对整个社区进行实时监控和记录，使中心管理人员充分了解社区状态，使监控覆盖率达到90%以上，室外采取红外夜视，加装避雷装置。l 社区周界防盗报警系统在社区内安装探测器。当发生非法翻越时，探测器可立即将警情传送到智能化管理中心，中心将在电子地图上显示出翻越区域，以利于安保人员及时准确地处理。l 保安巡更系统在社区各区域内及重要部位制定安保人员巡更路线，并设置巡更站点。安保人员携带巡更记录机需按指定路线和时间达到巡更点并进行记录，将记录信息传送到智能化管理中心。管理人员可调阅打印各安保人员的工作情况以加强管理，从而实现人防和科技的结合。l 停车场自动管理系统小区车库采用感应式进出车管理系统，有效的控制、监测和管理停车场的运作。长期使用车库的住户采用固定磁卡。门禁卡、车库磁卡和楼内乘梯卡采用一卡通管理方式。同时在地库的拦挡设置上建议采用卷帘门拦挡，增加车库的隐蔽性，增强项目私密及安全性。卷帘门式拦挡可以有效防寒、防虫、防灰。l 园区广播与紧急广播在小区广场、中心绿地、组团绿地、道路交汇等处设置音箱，音柱等放音设备，由管理中心集中控制，可在节假日、每日早晚及特定时间播放音乐，也可通过遍布于小区内的音箱播放一些公共通知、科普知识、娱乐节目。同时，在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。l 智能门禁与可视对讲系统在园区、楼宇各出入口均设置智能门禁系统，只有持有社区内部发行的门禁IC卡的住户和工作人员可以随意出入。在楼宇首层大堂设置可视对讲主机，与业主户内终端设备，实现访客的身份确认；还可在安保人员的管理机控制下，实现“来访者管理机户内终端”三者间的沟通联系，鉴别访客的身份；