腾冲恒益休闲文化城项目计划书

腾冲恒益休闲文化城腾冲恒益休闲文化城项目计划书项目计划书 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 二二 一二年十二月一二年十二月 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 2 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 目目 录录 一 项目基本情况一 项目基本情况 2 2 二 项目建设单位概况二 项目建设单位概况 4 4 三 项目背景及建设的必要性三 项目背景及建设的必要性 4 4 四 腾冲玉石市场调查四 腾冲玉石市场调查 1212 五 场址概况及建设条件五 场址概况及建设条件 1414 六 建设方案六 建设方案 1414 七 投资估算与资金筹措七 投资估算与资金筹措 1919 八 运营保障八 运营保障 2222 九 效益分析九 效益分析 2424 十 结论十 结论 2525 一 项目一 项目基本情况基本情况 一 项目名称 一 项目名称 腾冲恒益休闲文化城 暂定名 二 项目投资实施方 二 项目投资实施方 昆明福地珠宝有限公司 三 项目性质 三 项目性质 新建 四 建设地点 四 建设地点 腾冲华严路与玉泉路交叉口 高黎贡国际旅 游城西地块 五 总投资 五 总投资 建设投资预算 3104 92 万元人民币 经营投资 预算 22710 万人民币 六 建设规模 六 建设规模 项目技术经济指标项目技术经济指标 项目项目计量单位计量单位数值数值 1 总用地面积 16816 54 25 22 亩 建筑占地 9000 停车场用地 4400 绿化用地 3363 道路用地 3417 总建筑面积 11000 3 建筑密度 0 5352 4 绿地率 0 2 5 容积率 0 65 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 3 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 七 建设内容 七 建设内容 分区分区面积 面积 层数层数 珠宝区 玉石精品宫 珠宝街 36001 2 休闲街 16001 美食街 17001 2 茶艺馆 11001 土特产超市 红木馆 11001 水疗馆 14001 2 综合保障服务中心 5001 合计 11000 1 1 旅游购物 建筑面积 旅游购物 建筑面积 72007200 平方米 平方米 规划建设旅游购物区 建成集珠宝玉石 茶叶 精油 红木 土特产等众多云南及东南亚 南亚土特产品为一体的大型旅游商品 购物商城 以满足和方便游客到云南采购土特产品的需求 促进我 省旅游商品流通 增加区域税收和财政收入 包括 玉石精品宫 珠宝街 赌石区 红木艺术馆 土特产超 市 植物精油馆 茶艺馆 水疗馆 2 2 美食街 建筑面积 美食街 建筑面积 17001700 平方米 平方米 根据腾冲特殊的旅游消费人群 为满足不同的地区 不同的文 化下 不同的人群饮食习惯 口味的不同 以云南特色餐饮为主打 特殊地域美食为辅助 同时涵盖东南亚美食 着重体现旅游购物区 的餐饮多样化特点 3 3 休闲街 建筑面积 休闲街 建筑面积 16001600 平方米 平方米 在购物 餐饮方式以外 提供各种 玩 的方式 使得游客达 到健康保健 体能恢复 身心愉悦的目的 4 4 综合保障服务中心 建筑面积 综合保障服务中心 建筑面积 49004900 平方米 平方米 该区域为项目配套设施 包括 管理公司 停车场 导游司机休息室 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 4 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 八 进度安排 八 进度安排 本项目项目建设工期为 8 个月 二 项目建设单位概况二 项目建设单位概况 昆明福地珠宝有限公司 成立于 2007 年 现在是昆明一家翡 翠进出口加工企业 产品远销全国 是省内乃至全国的知名珠宝企 业 总占地 14000 余平方米 公司员工 725 人 其中 1 位国家级珠 宝工程师 5 位省级珠宝鉴定师 1 位著名工艺美术家 福地 始 终以唯一而思进的企业精神传承中华玉文化 秉承做人如玉 做事 如玉 无价而平凡的企业原则 以为顾客创造价值 为员工创造机 会 为社会创造效益为宗旨 公司历经 5 余年的发展 已成为集翡 翠科研 教学 原石开采 设计 加工 销售为一体的运作成熟 管理完善 信誉良好的大型珠宝企业 多年来公司与和各大中型旅 行社建立了互信 共赢 长久的合作关系 是多家旅行社的战略发 展合作伙伴 在旅游业界有着较高的品牌形象 三 项目背景及建设的必要性三 项目背景及建设的必要性 一 项目背景 一 项目背景 腾冲自古就是西南边陲的重要通商口岸 与缅甸北部盛产翡翠 玉石的克钦邦山水相连 古代 南方丝绸之路 和著名的 史迪威 公路 就经腾冲达缅北再进入南亚 成为了最便捷的 翡翠通道 腾冲人首先发现了翡翠并首开翡翠加工的先河 至今已有近 600 年 的翡翠进口 加工 销售历史 深厚的翡翠文化底蕴 使腾冲在相 当长的历史时期内成为东南亚重要的珠宝玉石集散地 加工基地和 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 5 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 交易中心 近年来 随着腾冲旅游业的发展和交通运输条件的改善 昔日繁华的翡翠城又吸引了众多的旅游者前来旅游和购物 玉石文 化开始成为人们谈论的热点问题 许多游客纷纷来到腾冲 除了旅 游消遣之外 购买称心如意的玉石 体验积淀深厚的玉石文化也是 他们到腾冲旅游的又一诱因 随着腾冲 旅游兴县 战略的加快实 施 以及驼峰机场的运营 腾密公路的建成通车等一系列基础设施 的改进 加上县委县政府对珠宝玉石行业的高度重视 腾冲翡翠无 假货 声名远扬 腾越翡翠 品牌得到了众多的商家和游客的认可 玉石文化旅游将成为腾冲旅游的又一热点 特殊的区位条件使玉石文化成为腾冲具有垄断地位的旅游资源 腾冲具有开发 玉石文化旅游 的得天独厚的条件 腾冲旅游要把 玉 置于重要地位 充分挖掘玉石文化 才能使玉石文化成为腾 冲旅游 开拓更广阔的外部旅游市场的主旋律 目前腾冲对外的交通主要有两种 机场 与腾冲国内主要旅游目 的地城市都开通了航线 高速公路 未来腾保高速与昆保高速连通 机场 发展迅猛 连通国内主要客源地城市 中远期国际机场 发展迅猛 连通国内主要客源地城市 中远期国际 口岸机场定位 辐射南亚东南亚 口岸机场定位 辐射南亚东南亚 随着腾冲驼峰航线 航班逐年增加 全年机场的游客吞吐量达 到 48 万人次 现已开通昆明 北京 上海 重庆 广州的直飞航线 同时腾冲至西双版纳 丽江 香格里拉的一小时环飞航线也在积极 筹备中 腾冲机场已成功列入国家 十二五 口岸发展规划 开通 至缅甸曼德勒 仰光国际航班 同时开通赴缅甸包机旅游航线 远 期开通至南亚各国航线 届时 腾冲将成为面向南亚 东南亚开发 的重要窗口 目前已开通航线 13 条 每天约 2000 人 预计一年后 达到每天 6000 人次 这为旅游产业开发带来稳定客源 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 6 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 按照最新规划 腾冲机场将从原有总体规划的国内支线机场 扩建并申报为口岸机场 升级为中型国际机场 以满足腾冲机场开 航后当地经济飞速的发展需求 在新的总体规划中 腾冲机场近期 2020 年 远期 2040 年 的性质定位均为中型国际机场 对航站区 工作区按照中型国际机 场要求进行规划建设 将增加边检 海关 检验检疫等功能 满足 口岸通关需要 与此同时 腾冲县政府正在争取将腾冲机场申报为 中国面向东南亚 南亚的口岸机场 争取 2013 年前开放成为口岸机 场 拟开通腾冲至仰光 泰国清迈和曼谷 印度加尔各答 孟加拉 国吉大港 4 条国际航线 高速路网 高速路网 目前已经建成昆明到保山的高速公路 历时 8 小时 保山到腾冲二级公路 历时约 4 小时 2009 年 11 月保腾高速开始建设 建成通车后 预计 2012 年建 成通车 届时从昆明至腾冲陆路交通大约只需 8 小时 将比现在缩 短 2 4 小时 对外路网 对外路网 中印公路 史威迪公路 与滇缅公路自保山分 道后 经腾冲县城 自猴桥国家口岸到缅甸密支那 距离仅 217 公 里 自密支那往南经缅甸中央铁路抵达仰光 印度洋 西行 604 公 里抵达印度东部重镇雷多 与印度东部铁路网抵达印度腹地 往西 南抵达孟加拉国重要海港吉大港 将来 腾冲县城还将建设从县城到猴桥国家口岸的高速公路 通往缅甸 南亚的经贸 跨境旅游创造更为便捷的交通条件 铁路 铁路 目前 大瑞铁路保山境内段已经开始建设 同时 腾冲境内保山 芒市 到猴桥段铁路的前期工作已经开始 在将来 将建立起昆明到腾冲 连接边境口岸的跨境铁路线 在将来昆明到 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 7 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 大理还将建设起城际高速铁路客运专线 都为中远期的腾冲对外的 客运铁路交通创造了条件 2011 年 腾冲全县共接待游客 440 17 万人次 实现旅游收入 26 25 亿元 同比分别增加 15 77 和 30 6 其中 国外游客 8 3 万人次 增加 8 热海 火山 和顺 云峰山 北海 叠水河六个 景区共接待游客 139 83 万人次 门票收入 6185 06 万元 同比增 加 18 3 全县星级宾馆住宿率 69 5 非星级宾馆住宿率 78 8 出境旅游共组团队 8 个 372 人次前往密支那观光 机场起 降航班 5258 架次 输送旅客 51 78 万人次 客座率达到 75 到腾 游客以旅游观光为主 休闲度假自助自驾游为辅 客源市场省内以 昆明市场为主 省外以四川 辽宁 重庆 上海 北京 广东等省 市为主 海外以香港 台湾 新加坡 日本 泰国等为主 今年腾 冲旅游呈现出 人次大幅增加 经济持续增长 省外游客 高端游 客逐渐增多 旅游产业从单一的观光旅游向休闲度假旅游转型升级 步伐明显加快 的良好态势 另外 高黎贡国际旅游城不仅改变了腾冲的商业现状 同时也 拉动了旅游消费 在腾冲稀缺资源上 打造超越国际级综合性休闲 养生度假圣地 本项目借助 腾冲国际旅游度假目的地 这一品牌 提升腾冲的旅游形象 1 1 桥头堡建设下的云南新旅游营销 桥头堡建设下的云南新旅游营销 2011 年 5 月 6 日 国务院正式提出了 关于支持云南省加快建 设面向西南开放重要桥头堡的意见 对紧紧把握重大历史机遇 加 快云南省建建设有着重要意义 它将推动云南经济社会又好又快发 展 随着桥头堡建设的推进 云南旅游这一优势产业依靠桥头堡建 设背景将有望获得更好的发展机会 但因各方面综合因素的影响不 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 8 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 佳 云南旅游产业的不成熟 导致了某些深层次问题在发展过程中 逐渐暴露 云南旅游急需一种新的元素来推动桥头堡建设背景下的 良好发展 2 2 云南省 云南省 石产业石产业 发展规划和产业发展布局发展规划和产业发展布局 云南省将 石产业 珠宝玉石产业 建筑石材产业 观赏石 产业 纳入到云南省支柱产业规划之列 珠宝玉石产业将发展成为 云南另一个千亿元产业 2010 年初 云南省政府研究决定 加快云南省石产业发展 首 次将 石产业 珠宝玉石产业 建筑石材产业 观赏石产业 纳 入 到云南省支柱产业规划之列 成为 十一大产业 占据整个云 南石 产业 60 以上比例的珠宝玉石产业 无疑是其中的重中之重 在未来 3 5 年内 对云南珠宝玉石产业加强政策和金融扶持 加大投入力度 积极调整生产结构 拓展生产规模 拓宽销售渠道 建立健全符合消费市场发展客观实际的产业化格局 用 10 15 年时 间的努力 使云南珠宝玉石产业发展为年产值超过 1000 亿 从业人 员超过 100 万人的云南省重要经济产业 3 3 腾冲县旅游发展规划和产业发展布局 腾冲县旅游发展规划和产业发展布局 腾冲出台了 关于加快翡翠产业发展的十条意见 等文件政策 加快翡翠产业发展 提出了 把翡翠产业作为腾冲打造世界级休闲 度假旅游目的地的核心品牌之一 的口号 出台了 关于加快翡翠 产业发展的十条意见 力争五年要把腾冲翡翠打造成产值达 100 亿元以上的支柱产业 十条意见 是 打造百亿产值的大产业 提升腾冲翡翠产业 的核心竞争力 制定翡翠产业发展的整体规划 设立翡翠产业发展 基金 多渠道吸引翡翠毛料进入腾冲 大力培养和引进翡翠加工高 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 9 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 端人才 培育一批实力雄厚的龙头企业 建设国内一流的翡翠产业 园区 坚持净化翡翠市场 加强翡翠行业自律组织建设 4 4 腾冲旅游发展的 腾冲旅游发展的 SWOTSWOT 分析分析 1 1 腾冲旅游发展的优势 腾冲旅游发展的优势 腾冲面向南亚 东南亚的 桥头堡 和地处滇西旅游区 滇 西精品旅游线重要支撑地的优越区位 腾冲旅游资源种类齐全 特色突出 规模大而相对集中 自 然与文化有机结合 发展潜力大 腾冲有着前期良好的旅游资源开发 旅游基础与接待设施建 设的基础 腾冲有旅游发展中积累的经验 腾冲已有一定的知名度和美誉度 腾冲有一定的旅游区域合作基础 腾冲有着优良的自然环境和四季可游的舒适气候 2 2 腾冲旅游发展的劣势 腾冲旅游发展的劣势 旅游发展较晚 树立品牌和开拓市场难度加大 从地理位置上来看 腾冲地域偏西 地处边境 离昆明等主 要客源聚散地和客源地较远 使出游的成本较之其它地区要高 目前旅游产品较单一 温泉旅游开发有较大难度 旅游通达性有待进一步提高 设施需进一步改进 现有旅游基础设施等距精品和龙头旅游旅游区有着相当大的 距离 旅游人才资源数量和质量有待进一步增加和提高 旅游服务和经营管理质量有待提高 旅游开发策划水平需加以提升 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 10 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 3 3 腾冲旅游发展的机遇 腾冲旅游发展的机遇 国家实施西部大开发战略和进行产业结构调整 建设旅游支 柱产业 云南省建设绿色经济强省 民族文化大省 旅游经济强省以 及保山市建设 精品特色旅游市 和 两极带动 战略的实施 云南省建设国际大通道目标已上升为国家行为 云南将实施 对东南亚 南亚的开放战略 东盟 10 国与中 日 韩的经济贸易往来日趋频繁 10 1 10 3 行动计划已进入实质阶段 腾冲地热和火山旅游区已列入云南省旅游发展总体规划七个 优选旅游区之一 市县极力打造火山热海为滇西旅游的 龙头旅游区 已确立腾冲火山热海旅游区为滇西核心旅游区 4 4 旅游业发展面临的挑战 旅游业发展面临的挑战 政府主导性资金投入逐步减少 旅游发展资金筹措难度增大 国内外温泉旅游资源开发普遍 创新难度较大 中国旅游 云南旅游与国际接轨带来的挑战 周边旅游区对腾冲旅游的空间挑战 境外政策的不稳定性 二 项目建设的必要性 二 项目建设的必要性 1 1 项目实施将加强旅游产业的创新 项目实施将加强旅游产业的创新 旅游项目的营销手段与传统产业不同 它对功能 服务 软性 消费品要求更高 所以本项目在营销手段上 必须进行技术创新 向国际潮流靠拢 不将自己限定于普通旅游购物产业的销售模式上 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 11 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 进行跨行业结盟 跨国度联动 实现对旅游购物需求的最大限度挖 掘 2 2 项目实施将打造腾冲首家生态 人文的旅游购物中心 项目实施将打造腾冲首家生态 人文的旅游购物中心 腾冲恒益休闲文化城发展总目标 以机场资源为基础 依托高 黎贡国际旅游城运行保障 综合交通配套 住宿娱乐 综合商业等 功能配备条件 打造现代 生态 人文的腾冲休闲旅游新地标 以 旅游服务业为主体 发挥腾冲恒益休闲文化城吸附与辐射作用 聚 集现代服务业态 相互联动 创造规模经济 通过提供高品质的生 产与生活服务 吸引高端企业与高端人群 以 交通 商业 旅游 的复合发展模式带动区域经济腾飞发展 3 3 项目实施将强化腾冲旅游精品名牌意识 项目实施将强化腾冲旅游精品名牌意识 腾冲旅游资源丰富 特色鲜明 因受各方面条件的限制 要在 短期内全面开发是不现实的 本项目坚持有所为 有所不为 突出重 点 优先做好购物城的开发建设 建成以珠宝玉石为代表的高端销 售品牌 为腾冲发展休闲度假旅游 康体疗养 生态旅游 边境旅 游提供了良好的基础 4 4 强强联手 资源共享 共同发展 强强联手 资源共享 共同发展 昆明福地珠宝有限公司是专业翡翠进出口加工企业 产品远销 国 是省内乃至全国的知名珠宝企业 腾冲恒益东山休闲度假有限 责任公司主要经营范围包括旅游观光 休闲度假 住宅及康体运动 项目 标志性开发项目 高黎贡国际城 享誉全国 对东南亚一带 产生较大的影响 是腾冲县的标杆建筑 两强联手 打造 腾冲恒 益休闲文化城 势必在腾越大地上产生较大影响 从而垄断了缅玉 进入中国境内销售的重要途径 奠定了夯实的市场 必将产生良好 的经济效益和社会效益 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 12 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 因此 在高黎贡国际城西地块建设一个 食 游 购 娱 等 要素为一体的 旅游配套程度较高的接待服务中心 强化旅游服务 功能 有着不可失缺的必要性 四 腾冲玉石市场调查四 腾冲玉石市场调查 1 1 消费者需求状况 消费者需求状况 我国是全球最重要 最活跃的玉石消费市场之一 中国玉石消 费市场的潜力 也吸引了越来越多商家的注意力 2011 年碧玺 水 墨玉 冰种消费市场相继都有出彩的表现 翡翠更是炙手可热 在腾冲珠宝首饰主要有两种销售方式 大部分商家租用店面销 售玉石 其租金范围集中在 3000 8000 元每个月 他们的货源很大 部分来源另外一种销售方式的商家 另一部分商家并没有租用店面 而是使用流动摊位的方式销售 他们主要集中在每五天一次的玉石 批发集市上出售 每一次的玉石集市从早上 9 点到下午 2 点 因为 是流动摊位 并不用承担大量的租金压力 下图为根据调查数据 所作出的玉石商家一年内的各月的销售情况 一般来讲 春节前后为销售玉石的旺季 十一月至来年的三月 这几月是销售最乐观的时期 通常购买玉石的客户只要以为主 大 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 13 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 约占 80 左右 客户的构成主要以熟客为主 占 62 14 散客买 主 24 76 大订单客户 13 11 2 2 消费者购买玉石情况 消费者购买玉石情况 由图可知 玉石交易类型中 56 的顾客喜欢购买已经雕刻好 的玉石产品 占了购买类型的一半以上 3 3 玉石价格趋势 玉石价格趋势 总体而言 从去年至今年 玉石的价格上升了将近三倍左右 而且这样的价格上升 是对整个玉石市场而言的 比如像黄龙玉的 手机挂件 2011 年是 10 元三个 今年涨为了 8 元一个 大一点的 车挂 也由 18 元上升到了 50 元一个 这些小饰品的价格都上升的 如此之快 更不用其它更为精致的饰品了 4 4 调查结论与总结 调查结论与总结 调查结果显示 89 的玉石商家的主打产品是缅玉 7 是独山 玉 4 是和田玉 这说明虽然产品多元化 但腾冲的玉石市场基本 上由缅玉独占 同时可以清楚地看到玉石市场的确是一个不容忽视 的消费市场 并且随着时间的推移 这一特殊的消费市场越来越表 现出其巨大的消费潜力 因此 通过昆明福地珠宝公司多年积累的 行业经验 掌握腾冲玉石消费习惯 谨慎开发市场 对于合理利用 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 14 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 玉石资源 稳定旅游商品价格 将会起到积极的促进作用 五 场址概况及建设条件五 场址概况及建设条件 一 地点与地理位置 一 地点与地理位置 项目位于腾冲华严路与玉泉路交叉口 高黎贡国际旅游城西地 块 二 场址现状 二 场址现状 建设场址现状为一片空地 空地上有临时堆放石块 少量陈旧 临时性建筑 拟拆除这部分建筑进行重新规划腾冲恒益休闲文化城 场地现状图场地现状图 六 建设方案六 建设方案 一 建设规模 一 建设规模 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 15 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 该地块现有的规划控制技术经济指标仅对地块评估 编制修规 提供依据 参考 具体指标以政府批准地块修规方案为准 1 现规划技术经济指标为 应按现行规划要求配套设置商业用房 物管用房等公共服务设 施 2 建筑布局应满足日照要求 按容积率 0 65 绿地率 20 建筑密度 54 控制 3 项目面积参数 由于本地块建筑风格参照高黎贡国际旅游城规划模式 且按照 上述规划指标 地块内建筑物控制在 1 2 层 相关参数如下 项目技术经济指标项目技术经济指标 项目项目计量单位计量单位数值数值 1 总用地面积 16816 54 25 22 亩 建筑占地 9000 停车场用地 4400 绿化用地 3363 道路用地 3417 总建筑面积 11000 3 建筑密度 0 5352 4 绿地率 0 2 5 容积率 0 65 二 建设内容 二 建设内容 分区分区面积 面积 层数层数 珠宝区 玉石精品宫 珠宝街 36001 2 休闲街 16001 美食街 17001 2 茶艺馆 11001 土特产超市 红木馆 11001 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 16 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 水疗馆 14001 2 综合保障服务中心 5001 1 1 旅游购物 建筑面积 旅游购物 建筑面积 72007200 平方米 平方米 规划建设旅游购物区 建成集珠宝玉石 茶叶 精油 红木 土特产等众多云南及东南亚 南亚土特产品为一体的大型旅游商品 购物商城 以满足和方便游客到云南采购土特产品的需求 促进我 省旅游商品流通 增加区域税收和财政收入 包括 玉石精品宫 珠宝街 赌石区 红木艺术馆 土特产超 市 植物精油馆 茶艺馆 水疗馆 2 2 美食街 建筑面积 美食街 建筑面积 17001700 平方米 平方米 根据腾冲特殊的旅游消费人群 为满足不同的地区 不同的文 化下 不同的人群饮食习惯 口味的不同 以云南特色餐饮为主打 特殊地域美食为辅助 同时涵盖东南亚美食 着重体现旅游购物区 的餐饮多样化特点 3 3 休闲街 建筑面积 休闲街 建筑面积 16001600 平方米 平方米 在购物 餐饮方式以外 提供各种 玩 的方式 使得游客达 到健康保健 体能恢复 身心愉悦的目的 4 4 综合保障服务中心 建筑面积 综合保障服务中心 建筑面积 49004900 平方米 平方米 该区域为项目配套设施 包括 管理公司 停车场 导游司机休息室 三 工程设计方案 三 工程设计方案 1 1 物业类型 物业类型 主题馆 腾冲恒益休闲文化城内以云南特色旅游商品为引导 构建特色消费主题场馆 引入云南名 特 优产品 餐饮 休闲美食街 项目布置有 500 米长 30 米宽 一 二层 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 17 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 两侧布置有各类餐饮店 一般在出入口 以及主要的节点布置有中 庭 配套管理用房 项目单独设置的管理 医疗 保证性用房 2 2 建筑设计依据建筑设计依据 商店建筑设计规范 JGJ48 88 试行 建筑结构荷载规范 GB50009 2006 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 室外给水设计规范 GB50013 2006 室外排水设计规范 GB50014 2006 供配电系统设计规范 GB50052 2009 低压配电设计规范 GB50054 2011 3 3 设计要求设计要求 总平面功能分区总平面功能分区 腾冲恒益休闲文化城各功能区规划应围绕玉石珍品馆这一核心 部分展开 符合旅游购物人群流向规律和形式 各个功能区的规划 布局应符合成熟的商业内在规律 有机联系 相辅相成 同时要考 虑建筑空间和建筑体量的合理搭配 形成科学 高效 协调的商业 综合体 大型场馆建筑基地选择在主要道路的适宜位置 有两个出入口 与城市道路相邻接 大型场馆基地内 在建筑物背面或侧面 设置净宽度不小于 4m 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 18 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 的运输道路 基地内消防车道也可与运输道路结合设置 交通道路及停车交通道路及停车 区域内按当地规划部门要求 在基地内设停车场地 美食街 珠宝街内应禁止车辆通行 并符合城市规划和消防 交通部门的有关规定 美食街 珠宝街可按街内有无设施和人行流量确定其宽度 并 应留出不小于 5m 的宽度供消防车通行 美食街 珠宝街分段长度不大于 500m 并在每间距不大于 160m 处 设横穿该街区的消防车道 结构体系结构体系 结构体系应与商业业态的空间要求相适应 多层商业采用钢筋 混凝土框架结构 除大空间部分外 其余部分一般采用钢架结构 给水排水给水排水 给水应尽量利用自来水压力 当自来水压力不足时 应设内部 贮水箱 其贮备量按日用水量确定 排出的污废水 应根据排水要 求进行处理 达到规定的排放标准 才能排入城市下水道 明沟或 自然水体 电气电气 大型主题馆 商场的营业厅 门厅 公共楼梯和主要通道的照 明及事故照明应为一级负荷 消防栓给水系统消防栓给水系统 商业综合体室外消防用水量按同一时间内的火灾次数 1 次设计 商业综合体 lOOm 以内 室外消防用水量均按 30L S 计算 项目内 的室内消火栓均应设置消防卷盘 弱电智能化弱电智能化 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 19 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 电视监控系统 防盗报警系统 综合布线系统 计算机网络系统 有线电视系统 背景音乐及紧急广播系统 电话交换机系统 保安巡更系统 停车场管理系统 安全安全 商店建筑外部所有凸出的招牌 广告均应安全可靠 其底部至 室外地面的垂直距离不应小于 5m 商业部分的公用楼梯 坡道应符合下列规定 室内楼梯的每梯 段净宽不应小于 1 40m 踏步高度不应大于 0 16m 踏步宽度不应小 于 0 28m 室外台阶的踏步高度不应大于 0 15m 踏步宽度不应小于 0 30m 防火与疏散防火与疏散 主题馆部分应采用耐火极限不低于 3h 的隔墙和耐火极限不低于 1 50h 的非燃烧体楼板与其它建筑部分隔开 安全出口必须与其它 建筑部分隔开 商店营业部分的吊顶和一切饰面装修 应符合该建 筑物耐火等级规定 并采用非燃烧材料或难燃烧材料 四 进度安排 四 进度安排 本项目项目建设工期为 8 个月 建设阶段包括初步设计 施工 图设计 施工招标 施工准备 土建施工 竣工验收等阶段 各阶 段穿插进行 环环相扣 以节约时间 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 20 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 七七 投资估算与资金筹措 投资估算与资金筹措 一 项目投资性质 一 项目投资性质 项目由昆明福地珠宝有限公司独立投资建设 二 项目投资规模 二 项目投资规模 建设投资预算 3104 92 万元人民币 经营投资预算 22710 万元 人民币 占地约 25 22 亩 位于腾冲华严路与玉泉路交叉口 高黎 贡国际旅游城西地块 本项目开发由土地成本 前期工程费 建安工程成本费 基础 设施费 管理及财务费用 各种不可预见费等构成 鉴于项目实施 地点位于腾冲 距离居住建材厂区较远 项目开发成本采用在当前 价格基础上适当上浮进行估算 各项费用详见以下列表 1 1 土地费用 土地费用 项目项目 单价单价 万元 万元 年年 亩 亩 数量数量合计 万元 合计 万元 土地租赁 2255050 2 2 工程费用及其他费用 工程费用及其他费用 序号序号项目名称项目名称计费基数计费基数单位单位费率费率单位单位 金额金额 万元万元 A 工程费用 2090 1 建筑工程费 11000 1100 元 1210 2 商业装修费 11000 800 元 880 B 工程建设其他费用 145 1 建设工程监理费 11000 18 2 工程勘察费 11000 10 3 环评咨询服务费 11000 5 4 劳动卫生安全评审费 11000 4 5 招标代理服务费 11000 20 6 清单拦标价编制费 11000 8 7 施工阶段全过程造价管理 费 11000 0 007 77 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 21 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 8 工程实体检测费 防雷检 测 沉降观测等 16816 54 2 元 3 C 不可预见费 2235 3633 万元 0 05 112 合计 23472347 3 3 开发前期费用 开发前期费用 项目项目 计算基数计算基数 收费标准收费标准 元元 金额金额 万元 万元 规划设计费 16816 54 2034 审图费 1100033 人防费 110001011 房屋拆除及场地平整费 16816 541017 其他费用 100 合计 165165 4 4 基础设施费基础设施费 项目项目工程量 工程量 m2m2 单价单价 元 元 m2 m2 金额金额 万元 万元 1 给水 供电 消防工程11000 200237 2 绿化工程3363 18061 3 道路工程3417 20068 4 不可预见费上述费用合计的 5 17 合计 384384 5 5 管理及财务管理及财务费费 项目项目计算基数计算基数计算标准计算标准金额 万元 金额 万元 1 管理费用以前 4 项总和计 2 58 92 2 广告费用 100 合计 158 92158 92 6 6 投资与成本费用 投资与成本费用 项目项目金额金额 万元万元 1 土地租赁 50 2 工程费用及其他费用 2347 3 开发前期费用 165 4 基础设施费 384 5 管理及财务费 158 92 合计 3104 923104 92 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 22 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 投资与成本费用由土地租赁费用 征收安置费用 工程费用及 其他费用 开发前期费用 基础设施费 管理及财务费组成 各项 费用为 3104 92 万元人民币 7 7 运营费用 运营费用 项目运营期 珠宝 玉石 土特产等铺货成本 以及人员工资 和管理费用考虑 项目运营前 11 个月总成本费用达到 22710 万元人 民币 总成本费用估算表总成本费用估算表 单位 万元 计 算 期 序 号 项 目合 计 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 旅游商品铺货费 用 19990 1000 0 111 0 111 0 111 0 111 0 111 0 111 0 111 0 111 0 111 0 2 工资及附加费 580 40 60 60 60 60 60 60 60 60 60 3 其他营业 管理 费用 320 50 30 30 30 30 30 30 30 30 30 4 经营成本 1100 200 100 100 100 100 100 100 100 100 100 5 折旧费 500 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 6 摊销费 220 22 22 22 22 22 22 22 22 22 22 7 利息支出 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 1 长期借款利息 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 2 流动资金借款利 息 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 总成本费用合计 2271022710 272 172 172 172 172 172 172 172 172 172 八八 运营保障运营保障 一 全程运营管理 一 全程运营管理 一个成功的旅游购物中心 必须有一个主题形象和经营理念 以下详细分析 四个 统一的优势和好处 为项目解决了规划设计 和招商的难题 并且极大的提高了店铺的营业收入和管理者的租金 收入 统一的营销策划 作为商业物业的营运管理部门 在开展定期 大型活动广告宣传的同时 更要根据各个主题馆的经营特点和不同 腾冲恒益休闲文化城项目计划书腾冲恒益休闲文化城项目计划书 23 昆明福地珠宝有限公司昆明福地珠宝有限公司 的季节以及传统节日 安排各种类型的促销活动 统一的服务监督 商业物业管理公司要制定切实可行的营运管 理制度 在商品质量 售后服务 文明礼貌 营业时间 服务态度 等等日常管理工作中 严格执行各项制度 保证商业物业经营服务 的整体形象 统一的物业管理 商业物业管理涉及到众多旅行者的生命财产 安全 更是担负着保证社会和谐稳定的重要的政治任务 保证物业 安全是物业管理者的首要任务 因此在工程管理 设备管理 水电 管理 空调管理 停车场管理 清洁卫生管理 治安管理等等问题 上 主题馆或加盟经营户都必须实行严格的统一 形成统一的物业 管理制度 确保物业安全 本项目除了选址成功外 最重要的就是遵循旅游购物中心的特 点 统一营运管理 能够起到物业形象的领头羊和榜样表率的作用 虽然运营管理是一个项目成功与否的关键 但在要确保一个项目完 美顺利地开发 更要着重于科学而严谨的市场调查