上海市杨浦区区域及住宅市场分析--上海中建楷昕投资发展有限公司.doc

上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部 上海市杨浦区区域及住宅市场分析上海中建楷昕投资发展有限公司营销策划部前言： 根据中国建筑股份有限公司IPO的进展情况，按照上海中建投资开发公司的拿地工作安排，2009年6月9日至17日楷昕营销部对上海杨浦区域及住宅市场进行了初步考察和调研，并制作本报告为意向地块的投资开发工作提供市场依据。目 录一、区域简介- 5 -1、杨浦区简介- 5 -2、历史沿革- 6 -3、百年工业历史- 7 -4、杨浦区概况- 8 -5、教育资源- 9 -6、杨浦区区域总体规划（2005-2020）- 10 -7、住宅发展方向- 15 -8、道路交通规划- 16 -二、房地产市场- 17 -1、市场概况- 17 -2、供求关系- 18 -3、供应量- 18 -4、成交量- 19 -5、成交均价- 20 -6、市场数据- 21 -7、09年5月产品类型- 22 -8、板块划分- 24 -9、住宅供应面积分布- 25 -10、住宅成交面积分布- 26 -三、项目调研- 27 -（一）、东北外滩典型项目- 27 -1、东北外滩典型项目- 27 -2、区域商业配套- 38 -3、小结- 40 -（二）、新江湾城典型项目- 41 -1、新江湾城典型项目- 41 -2、区域配套- 59 -3、小结- 61 -（三）、主要项目汇总- 62 -四、意向地块- 63 -（一）、渔人码头三期地块- 63 -1、区位- 63 -2、道路交通- 65 -3、地块规划- 66 -4、规划指标- 67 -5、周边市场- 69 -6、配套设施- 69 -（二）、铁狮门地块- 70 -1、区位- 70 -2、道路交通- 71 -3、地块规划- 72 -4、规划指标- 73 -5、周边市场- 74 -6、配套设施- 74 -一、区域简介1、杨浦区简介杨浦区地处上海市中心城区的东北部，东、南临黄浦江，岸线长15.5公里，与浦东新区隔江相望。杨浦区为上海市人口集聚的中心城区，高校和科研院所比较集中，“知识杨浦”将成为杨浦的主导城市功能；大工业结构调整步伐加快，科技教育现代服务业和都市型产业应成为杨浦经济社会发展的重要支撑。杨浦是高校和科研院所集中的区域，高等教育、研发创新是杨浦的主要特色优势。市委、市政府对于杨浦知识创新区开发建设的重要决策是杨浦新一轮发展的重大历史机遇。杨浦在完善地区基本居住功能的同 时，加快集教育功能、服务功能与产业功能为一体的杨浦知识创新区建设，加快江湾五角场城市副中心的规划建设，加快黄浦江两岸与复兴岛发展带的开发建设。2、历史沿革1927年7月，上海特别市政府成立，为了与租界相抗衡，连结闸北、南市等华界，制订了“大上海计划”，当局遵循孙中山先生的遗教，于1929年7月公布了建设上海市中心区域计划书，选址今五角场地区的翔殷路以北、闸殷路以南、淞沪路以东、黄浦江以西的土地约7000亩作为市中心区，区域内仍保存着旧上海市政府、市博物馆、市体育场、市图书馆等一批历经百年沧桑风采依旧的优秀历史建筑群。这是上海历史上第一次全面的、大规模的、综合性的城市发展总体规划。 3、百年工业历史杨浦区近代工业始于19世纪80年代。清光绪八年（1882年），经李鸿章批准，官督商办的上海机器造纸局投产；1883年英商又沿黄浦江畔建立了中国第 一座现代化水厂杨树浦水厂；1890年官商办的上海机器织布局投产，这是国内最早的机器棉纺织厂。至1927年，区境内已有57家外资工厂，民族工业已发展到301家，其中轻纺工业已具相当规模，纺绽数占全市45.4%。1949年，杨浦区有企业近千家，职工近10万人，工业总产值7.2亿元，占全国的5%、占全市的20%左右，在上海乃至全国闻名。 4、杨浦区概况（1）人口：108万（2）面积61万平方公里（3）区政府所在地：江浦路549号（4）行政区域划分为11个街道、一个镇。（5）杨浦区2008年GDP达到1012.5亿元人民币，人均GDP达到 13726美元 。5、教育资源杨浦科教资源丰富，区域内坐落着14所各类高等院校，其数 量超过了上海市高校总数的三分之一，被誉为“上海学府中央区”。百年大学，科教资源，是杨浦实现“科教兴市”主战略的坚实基础，也是杨浦构建知识创新区的动力源泉。 6、杨浦区区域总体规划（2005-2020）城区布局结构形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。一中心：江湾五角场市级副中心。一发展带：滨江复兴岛发展带。 两轴线：大柏树-邯郸路-翔殷路-军工路滨江-宁国路-黄兴路-淞沪路-军工路五功能区：、江湾、中原生活居住综合功能区、高校园区教育、产业、服务综合功能区。 、黄兴公园现代生活居住休闲综合功能区。 、周家嘴路居住、都市型工业综合功能区。 、军工路现代工业综合功能区。 （1）一中心按照1999-2020上海市城市总体规划的规划发展方向，将建成五个城市副中心，分别是徐家汇（西南）、花木（浦东）、五角场（东北）、真如（西北）。五角场处于杨浦区中心位置。（2）一发展带滨江发展。规划面积11.75平方公里。杨浦滨江发展带的开发主题是构筑从工业文明走向知识文明的长廊，既有中国近代工业开埠以来的历史见证，也有近现代科技的展示，是一道充满“历史感”又充满“现代感”的风景线，为杨浦区营造良好的人文环境，成为杨浦区公共社区的重要组成部分。 （3）两轴线两轴线。城市发展的主轴，即大柏树-邯郸路-翔殷路-军工路的城区东西向发展主轴和滨江-宁国路-黄兴路-淞沪路-军工路的城区南北向发展主轴。这两个发展主轴以五角场市级副中心为轴心幅射整个城区范围，是将城区各功能区域和发展重点有机联为整体的轴线，是展示城区形象和综合实力的轴线，是城区内外交通联系的轴线。 （4）五功能区、江湾、中原生活居住综合功能区。政立路以北区域，占地面积18.44平方公里，由已建成的中原居住区和新建的新江湾城居住区两部分组成。、高校园区教育、产业、服务综合功能区。根据区域内高校的分布状况，高校园区规划为西区、东区和北区三个区域，近期重点抓好西区建设。西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心，面积约4.12平方公里。、黄兴公园现代生活居住休闲综合功能区。位于杨浦区中部以黄兴公园的大型生态绿化、生活休闲功能为核心，面积约7.07平方公里。、周家嘴路以南居住、都市型工业综合功能区。 占地面积约14.64平方公里，主要由旧城区组成，是本区调整经济结构、优化城区功能的重点区域。、军工路现代工业综合功能区。位于军工路以东、黄浦江岸线以西、海安路以北，占地面积约4.5平方公里。形成由机电、制造业等若干工业组团组成的现代工业综合功能区。 7、住宅发展方向根据上海市中心城总体规划图（1999-2020）住宅布局的规划发展方向，内外环线之间将开辟若干个新的大型居住区。江湾、五角场属于大型居住区。8、道路交通规划根据杨浦区十一五规划，将基本形成以“一桥、两环、三隧、四线”为主体框架的现代化立体交通网络，使杨浦成为上海东北部开放式的重要交通节点。一桥：杨浦大桥两环：内环线、中环线三隧：由已建成的大连路越江隧道、将建成的中环线东段和军工路越江隧道构成四线：由已通车的轨道交通4号线、轨道交通8号线，近期将建成的10号线，已启动建设的12号线构成。二、区域房地产市场1、市场概况市场整体呈供大应求状态，商品房价格小幅上涨。2008年，杨浦区商品房供应量为616694平方米，同比大幅减少19.27%；成交量为455046平方米，同比大幅减少60.09%。区域年度供求比为1：0.74，市场整体呈新增供应大于成交状态。商品房价格小幅上涨。在价格方面，杨浦区商品房成交均价为14015元/平方米，同比上涨12.34%；商品住宅成交均价为17686元/平方米，同比大幅上升39.45%。新江湾城板块合生江湾国际公寓为2008年销售冠军。2008年，处于新江湾城板块的合生江湾国际公寓位居成交榜首，去化掉239套，去化面积28056平方米，成交价格18052元/平方米。该项目本年度至今共推出354套房源，推出面积44991平方米，其凭借项目周边规划利好，单价较周边楼盘具有很大的竞争性，故销售良好。2、供求关系2008年，区域年度新增供应量与成交量比为1：0.74，市场整体呈新增供应大于成交状态状态。3、供应量2008年，杨浦区商品房供应量为61.7万平方米，同比大幅减少19.27%。其中商品住宅供应量为29万平方米，较07年大幅缩量，同比大幅下降48.79%；商办及其他项目供应量为25.1万平方米，较07年大幅放量，环比大幅增加31.14%；动迁配套房供应量本年度为0。4、成交量商品房成交大幅缩量。 2008年，杨浦区商品房成交量为45.5万平方米，同比大幅减少60.09%。其中商品住宅成交量为21万平方米，同比大幅下降73.73%；商办及其他成交量为20.4万平方米，同比大幅下降32.04%；动迁配套房成交量为2.37万平方米，同比大幅增加78.08%。5、成交均价2008年，杨浦区商品房成交均价为14015元/平方米，同比上涨12.34%。其中商品住宅成交均价为17686元/平方米，同比大幅上升39.45%；住宅成交均价为16558元/平方米，同比上升31.59%。6、市场数据2008年10月至2009年4月各项数据。7、09年5月产品类型2009年5月杨浦区月累计供应产品类型。2009年5月杨浦区房地产产品成交类型，5月份住宅成交45150平方米，占商品房成交面积75%。 8、板块划分9、住宅供应面积分布2009年5月杨浦区住宅产品供应面积分布，新江湾城和东外滩板块占杨浦区供应面积的88%，其中新江湾城140平米以上户型占总供应量的70%，而东外滩140平米以下户型占总供应量的72.2%。10、住宅成交面积分布2009年5月杨浦区住宅产品成交面积分布。新江湾城成交面积占杨浦区总成交量的35%，排名第一；东外滩板块占成交量的16%，排名第三。三、项目调研（一）、东北外滩板块项目1、东北外滩板块项目东北外滩将成为继外滩地区之后又一个江景豪宅区。 宝地东花园开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证2008-6-2817017019022.56 m219022.56 m2杨浦房地(2008)预字0444号2007-6-2815315320694.72 m220694.72 m2杨浦房地(2007)预字611号2006-10-2115015020045.94 m220045.94 m2杨浦房地(2006)预字1257号2006-8-511911916051.93 m216051.93 m2杨浦房地(2006)预字890号2006-5-1217817819724.91 m219724.91 m2杨浦房地(2006)预字3412005-11-1268688681.9 m28681.9 m2杨浦房地(2005)预字1525号2005-8-1968688681.9 m28681.9 m2杨浦房地(2005)预字0000996号 合生高尔夫公寓开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证16416418374.38 m218374.38 m2杨浦房地(2009)预字0365号2009-2-1510710711255.5 m211255.5 m2杨浦房地(2009)预字000342008-12-2060605547.46 m25547.46 m2杨浦房地(2008)预字0887号2008-9-2612012012188.42 m212188.42 m2杨浦房地(2008)预字0661号圣骊河滨苑开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证2008-1-1117617614241.13 m214241.13 m2杨浦房地(2008)预字0008号2007-9-2620219820852.6 m219610.99 m2杨浦房地(2007)预字964号2007-6-2013412817781.76 m216966.09 m2杨浦房地(2007)预字567号 鼎隆公寓 开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证2008-5-1315214414724.63 m213573.44 m2杨浦房地(2008)预字0309号2007-12-311611611719.17 m211719.17 m2杨浦房地(2007)预字1143号 君欣豪庭开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证2009-5-8787810908.6 m210908.6 m2杨浦房地(2009)预字0240号2008-8-1627427424603.57 m224603.57 m2杨浦房地(2008)预字0575号2、区域商业配套大连路现代服务业集聚区是杨浦区未来发展的重要经济增长区，也是杨浦区现代服务业发展的重要组成部分和新的载体。依托若干重要地块和重要项目，沿大连路东侧，建设成为带状结构，集商贸、商务、居住服务为一体的现代服务业集聚区。 控江路商圈和平凉路商圈是东外滩现有的主要商业配套区。3、小结、客群特性：大面积户型、高总价产品如宝地东花园客户多为二次置业者，以中小户型为主力产品的项目以首次置业为主。购房客户来源区域：虹口、杨浦、浦东。、供需状态：高端项目去化速度稍慢，例如宝地东花园；其他项目去化速度良好。、价格：09年价格较08年有明显上升，除宝地东花园定位高端，价格在25000-28000元/平方米，其他项目均价在20000元/平方米左右。、产品类型：产品以板楼、高层为主。高端项目户型以二房104和三房140为主，例如宝地东花园；其他中低端项目以两居90为主。 、预期：东外滩板块属于世博规划板块，前景预期较好。目前老式工厂及旧民居较多，旧区改造难度较大。（二）、新江湾城典型项目1、新江湾城典型项目新江湾城是上海中心区域内仅存的一块大型生态湿地，将发展成为以生态住宅为特色的社区。同时随着10号线将于2009年底建成通车，这里将直接享受五角场城市副中心成熟的生活配套。 、华润橡树湾城华润橡树湾城在售只有联庭别墅，套价750万以上。开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证3972029729722943.62 m222943.62 m2杨浦房地(2008)预字0700号3971198989509.25 m29509.25 m2杨浦房地(2008)预字0663号39621656513262.87 m213262.87 m2杨浦房地(2008)预字0423号 、合生江湾国际公寓合生江湾国际公寓6月初开盘房源3小时卖出170多套。开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证3997017617619747.87 m219747.87 m2杨浦房地(2009)预字0318号3989329809586.66 m20 m2沪房地杨字2009第003668号396535607055.11 m20 m2沪房地杨字2008第015866号3964122222229283.32 m229283.32 m2杨浦房地(2008)预字0485号3955013213215725.64 m215725.64 m2杨浦房地(2008)预字0203号3939966666816 m26816 m2杨浦房地(2007)预字1083号3934066666816 m26816 m2杨浦房地(2007)预字914号39242989813727.03 m213727.03 m2杨浦房地(2007)预字519号39165818111410.41 m211410.41 m2杨浦房地(2007)预字232号3905844444600.38 m24600.38 m2杨浦房地(2006)预字1486号3905851516866.4 m26866.4 m2杨浦房地(2006)预字14873899844444600.38 m24600.38 m2杨浦房地(2006)预字00011913894711711713689.15 m213689.15 m2杨浦房地(2006)预字949号3889815815819410.68 m219410.68 m2杨浦房地(2006)预字735号3886414614618356.15 m218356.15 m2杨浦房地(2006)预字567号3883526126127784.29 m227784.29 m2杨浦房地(2006)预字406号 、加州水郡尚未取得预售许可证，预计09年8月开盘，开盘均价25000元/平方米。、涵碧景苑开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证2009-614 m20 m2沪房地杨字2009第004733号2008-1-1124924941303.61 m241303.61 m2杨浦房地(2008)预字0014号2007-9-2520120130645.16 m230645.16 m2杨浦房地(2007)预字933号、政立苑开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证20065 m25634.08 m2沪房地杨字2006第023161号2006-10-1363576992.23 m26356.9 m2沪房地杨字2006第023172号、新江湾佳苑 开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证2008-11-2928528527070.98 m227070.98 m2杨浦房地(2008)预字0809号、盛世新江湾开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证3934046315322916.94 m213998.24 m2杨浦房地(2007)预字923号2007-6-2314414413590.72 m213590.72 m2杨浦房地(2007)预字543号2006-11-2578788366.82 m28366.82 m2杨浦房地(2006)预字14342006-9-522322320573.4 m220573.4 m2杨浦房地(2006)预字1006号、东森花园开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证3982211111484.78 m21484.78 m2沪房地杨字2008第025703号397281108393.51 m20 m2沪房地杨字2007第030235号3953310101552.82 m21552.82 m2杨浦房地(2008)预字0173号3947523308610.04 m20 m2沪房地杨字2007第030235号3895825113621214.14 m218511 m2杨浦房地(2006)预字968号3881418018026129.08 m226129.08 m2杨浦房地(2006)预字262号、建德国际公寓开盘日期总套数住宅套数总面积住宅面积预售许可证39266398012557.46 m20 m2杨浦房地(2007)预字534号3907493818507.6 m27457.54 m2杨浦房地(2006)预字1565号3894094949633.6 m29633.6 m2杨浦房地(2006)预字915号3881528228233017.91 m233017.91 m2杨浦房地(2006)预字263号3869222122125913.12 m225913.12 m2杨浦房地(2005)预字1657号2、区域配套江湾-五角场地区已被市政府2005年发布的上海加速发展现代服务业实施纲要列为上海着力打造的现代服务业集聚区之一。重点发展科技研发和教育培训产业，以及相关的商贸、金融、科教办公、科技展示等产业。 3、小结客群特征：置业者以杨浦区客群为主，部分客户来自浦东、宝山、虹口。供需关系：2009年1月至5月8个在售项目，其中4个为持续销售期，去化速度良好。其余4个项目处于尾盘销售阶段，由于可售房源数量少，去化速度缓慢。价格：普通住宅产品均价21000元/平方米，叠拼产品均价40000元/平方米。产品类型：产品以高层、小高层板楼为主，部分带有精装修。户型面积以两房90-100平方米，三房120-140平方米为主。 预期：新江湾城在售项目依靠自然环境优势，区域内已开发项目及已知待开发项目均以中高端或高端住宅为主。九龙仓项目、仁恒项目、汉斯项目（加州水郡）为该区域潜在供应项目，加州水郡项目尚未取得预售许可证，预计销售均价为25000元/平方米。目前交通不便利，地铁10号线预计世博会开幕前通车。（三）、对标项目汇总楼盘名称宝地东花园合生高尔夫公寓合生江湾国际公寓圣骊河滨苑华润橡树湾加州水郡地理位置唐山路1188弄 许昌路1128弄 政和路999弄 龙江路317弄政和路1088号国秀路599号开发商上海宝地杨浦房地产开发有限公司上海合生房地产开发有限公司上海珠江投资有限公司上海圣骊苑房地产有限公司坚实置地（上海）有限公司 上海城投悦城置业有限公司 总占地面积(万平米) 600002943817000040000144247189564总建筑面积(万平米) 17000058875280000110000230782355345价格区间(元/平米) 25000-2800019000-2300016000-2300015000-2300017000-23000未开售在售均价 (元/平米) 2680023000210001900022000未开售推出时间2006-10-212008-9-12006-4-12007-6-202008-6-212009-9-1入住时间2009-112009-122008-11-302009-122010-4未开售销售比率39%76%96%98%88%