房地产开发流程.ppt

房地产开发流程 房地产开发项目前期准备工作详细流程大体如下 由于各地的实际情况不一样 因此可能存在差异 具体请以当地的具体规定为准 本文仅供参考 房地产开发流程 房地产开发流程 1 如果是工业用地 首先到规划局规划处办理变更 手续需提交 A 土地证B 变更申请C 航测图D 变更用地总平面图E 填写申请表F 转让合同 2 如果是集体用地 也应到规划局规划用地处办理征用手续 需提交 A 转让合同B 航测图C 征用土地总平面图D 填写申请表E 领取并填写选址意见书 规划局批准后发用地许可证 需交费 A 水利基金B 耕地占用税C 配套费 1 规划部门 房地产开发流程 2 领取规划用地许可证后 再到市计委办理立项手续 需提交 1 规划用地许可证 2 可行性研究报告 3 投资计划及立项申请 4 领取立项批文3 完成1 2项后 再到土地部门办理过户或征用手续 需提交 1 用地申请书 2 计委立项批文 3 用地总平面图 4 规划局出具的用地红线图 5 规划用地许可证 6 土地补偿表盖章 组 村 镇 区四个章 7 签订土地出让合同 8 交费 领证需缴纳 1 土地出让金 70 220元 平方米 2 地界勘测费 3 土地过户费 4 管理及工本费 5 土地使用税 房地产开发流程 4 完成前3项后 再到规划局建管处办理报建手续 1 建设单位写出书面申请 内容包括建设意向 建房结构 层数 总建筑面积 投资额 投资周期等 2 提交土地证 航测图 规划用地证 计委立项批文 总平面图 3 根据规划部门发的 建设工程申请复函 的具体要求 设计院做出1 2个方案 包括 总平面图 单体平立剖面图 再次报请规划局审定后方可进行施工图设计 4 领取建设工程规划许可证申请表 到相关部门 消防支队 文物钻探 空军作战科 预设电信管线等办理手续 需交费 审核费280元 栋 消防支队 文物钻探费2 8元 平方米 房地产开发流程 5 经局长签发后领取交费通知单 需缴纳 规划管理费 0 1 0 25 档案保证金 5 建设配套费 5 20元 平方米绿化费 1元 平方米人防费 6 5元 平方米商业网电费 15元 平方米墙改基金 15元 平方米 6 交费 盖章 领取规划建筑许可证 5 第4项完成后 到建委办理报建及招标手续 A 报建需提交 1 工程报建申请表 2 计委立项批文 3 建设工规划许可证 4 资金证明 进账单复印件 房地产开发流程 B 招标表 1 建设单位凭报建表领取招投标申请书 2 发布招标工程信息 3 编制招标文件 确定评标办法 4 选定投标队伍不少于5家 5 建设单位书写考察报告 并提出侯标单位的名单报招标办 6 招标单位以书面形式通知投标候选单位 明确选定投标单位的办法 活动地点和时间 7 确定开标日期 由招标办派人监督开标 评标 定标 8 确定中标单位后 双方签订 中标条件内容 按规定缴纳招标投标管理费 办理 中标通知书 房地产开发流程 9 按 中标通知书 文件及内容 签订工程承包发包合同 C 抗震审核 0 1元 平方米D 质量监督 0 25 0 65 E 施工许可证F 办理安全监督G 核定工程类别和取费标准H 办理开工报告 房地产开发流程 6 房管局 与上手续全部办理完毕后 工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证 需提交 1 营业执照 2 土地使用证 3 建设工程规划许可证 4 红线图 5 开工许可证 6 施工合同 7 标准层平面图 8 预售动态图 9 物价审批 10 物业管理内容 11 拆迁许可证 12 房屋注销证 13 缴纳勘验审核费 按总房款的0 2 14 领证 房地产开发流程 7 供电局 办理施工用电申请8 自来水公司 施工用水申请9 环保局 办理噪音申请10 物价局 销售价格审批 注 从2000年开始 不再征收 1 投资方向调节税 2 消防配套费用 3 规划管理费 4 缓收土地出让金 房地产开发流程 房地产开发项目规划报建流程大体如下 供参考 1 项目前期立项 规划部门须参与项目前期立项 招商引资工作 就建设项目选址提出初步意见 2 办理 选址意见书 建设单位向规划部门提出申请 经规划审查会研究 按规定程序报批后 颁发 选址意见书 同时提出规划设计条件 3 办理 建设用地规划许可证 建设单位依据规划设计条件 利用招标 委托等方式 委托有资质的规划设计单位做出修建性详细规划 报规划审批会议研究 按规定程序报批后颁发 建设用地规划许可证 房地产开发流程 4 办理 土地证 建设单位依据 建设用地规划许可证 到土地部门办理用地手续 同时规划部门提出建筑设计要求 5 审批建筑设计方案 建设单位依据建筑设计要求委托有资质的建设设计单位做建筑设计方案 大型工程 沿主要干道 国道的工程需提报二个以上建筑工程方案 经规划审批会研究 按规定程序报批后实施 6 办理 建设工程规划许可证 建设单位依据经批准的建筑设计方案做建筑工程施工图 施工图经建设部门审图中心审查后 报规划分局申请办理建设工程规划许可证 办证时 土地手续尚未办理完毕但已同意使用的 应由土地部门出具证明 房地产开发流程 7 办理 建设施工许可证 建设单位依据建设工程规划许可证 到建设部门办理建设工程施工招投标手续和施工许可证 8 批后管理 开工前 建设单位须到规划部门申请放线 验线 开工后 应申请验槽 否则视为违法建设 验槽 在基础开挖至设计标高后 有设计 监理 甲方会同检验基础下部土质是否符合设计条件 有无地下障碍物及不良土层需处理 合格后方可进行基础施工 房地产开发流程 9 竣工规划验收 工程竣工后 建设单位应到规划部门申报竣工规划验收 验收合格的办理建设工程竣工规划验收合格证 不合格的做为违法建设查处 1 开发商持项目建议书及批准文件 指项目的立项批准文件及经审批的可行性研究报告 含有用地单位位置及周围关系的定线地形图 划示道路 绿化 河湖 文物 电力等控制线 总平面图 向规划管理部门申请建设用地地点 选址 2 规划管理部门作出是否批准建设项目定点 选址的决定 房地产开发流程 3 选址申请获得批准后 开发商向规划管理部门提交规划总图 规划管理部门经审核向开发商核发建设用地规划许可证 4 开发商向规划管理部门提交项目批准文件 建设项目选址意见书 及批复的文件 图纸 建设用地规划许可证 建设工程规划报建申请表 规划道路红线图 市政管网现状 规划图 项目区域位置图 交通分析图 绿化布置图 消防分析图 建筑设计方案图 建设基地地形图及设计说明书 其他有关文件 申请办理建设工程规划许可证 房地产开发流程 房地产开发项目开发流程 一个完整的房地产项目从开始到竣工 大致可以分以下三大部分 房地产开发流程 第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前 房地产开发公司应办理好土地出让手续 委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书 应附有详细的规划设计参数和效果图 并落实足够的开发资金 第二部分行政审批部分根据我国当前法律 法规 规章 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段 1 选址定点 2 规划总图审查及确定规划设计条件 3 初步设计及施工图审查 4 规划报建图审查 5 施工报建 6 建设工程竣工综合验收备案 房地产开发流程 一 选址定点阶段 此阶段一般办理以下事项 1 计委审查可行性研究报告和进行项目立项 2 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 3 建委办理投资开发项目建设条件意见书 4 环保局办理生产性项目环保意见书 表 5 文化局 地震局 园林局 水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 6 规划部门办理项目选址意见书 二 规划总图审查及确定规划设计条件阶段 此阶段办理以下一般事项 1 人防办进行人防工程建设布局审查 2 国土资源局办理土地预审 3 公安消防支队 公安交警支队 教育局 水利局 城管局 环保局 园林局 文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 4 规划部门对规划总图进行评审 核发 建设用地规划许可证 5 规划部门确定建设工程规划设计条件 房地产开发流程 三 初步设计和施工图设计审查 此阶段办理以下一般事项 1 规划部门对初步设计的规划要求进行审查 2 公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查 3 公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查 4 人防办对初步设计的人防设计进行审查 5 国土资源局进行用地预审 6 市政部门 环保局 卫生局 地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 7 建委制发初步设计批复 并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 8 建委对施工图设计文件进行政策性审查 根据业主单位意见 核发技术性审查委托通知单 9 建委根据施工图设计文件审查机构发出的 建设工程施工图设计文件审查报告 发放 建设工程施工图设计文件审查批准书 房地产开发流程 四 规划报建图审查阶段 此阶段办理以下一般事项 1 公安消防支队进行消防设计审查 2 人防办进行人防设施审查 3 建委 市政部门 园林局 环保局 卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查 4 规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件 在建设单位缴纳有关规费后 核发 建设工程规划许可证 副本 五 施工报建阶段 此阶段办理以下一般事项 1 建设单位办理施工报建登记 2 建设方对工程进行发包 确定施工队伍 招标类工程通过招标确定施工队伍 非招标类工程直接发包 3 建委组织职能部门对工程开工条件进行审查 核发 建筑工程施工许可证 房地产开发流程 六 商品房预售许可阶段 此阶段办理以下一般事项 由房地产管理部门办理预售登记 核发 商品房预售许可证 开发企业申请办理 商品房预售许可证 应当提交下列证件 复印件 及资料 1 以下证明材料 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 2 开发企业的 营业执照 和资质等级证书 3 工程施工合同 4 商品房预售方案 预售方案应当说明商品房的位置 装修标准 竣工交付日期 预售总面积 交付使用后的物业管理等内容 并应当附商品房预售总平面图 分层平面图 房地产开发流程 一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 房地产开发流程 在市场经济体制条件下 开发设想是房地产开发商最关键的一项工作 从这项工作起 整个房地产项目开发就进入了状态 开发设想是否准确地反映了市场的需要 将决定未来整个房地产项目开发的成败 这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势 确定不同地段的发展前景 把握不同项目的市场需求状况 一 开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 房地产开发流程 二 可行性研究是房地产项目开发的第二步 也是非常关键的一步 开发商提出了设想 但这种设想究竟有没有真正的市场前景 需要进行可行性研究 可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段 政府是否批准此项目立项 银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果 进行可行性研究 就可能有两种结果 一是可行性研究表明这个设想不可行 那么即使开发商不同意 这个项目开发的全过程实际上就结束了 二是可行性研究表明这个设想可行 则不出意外 这个项目就可以一直进行到最后的阶段 目前 在我国忽视可行性研究 或者将可行性研究当成一种形式的风气 在房地产项目开发领域还相当浓厚 这造成了空置率居高不下等一系列恶果 需要政府认真对待 房地产开发流程 三 申请项目用地是房地产开发的第三步 也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础 申请土地是房地产开发正式启动的第一步 在我国 由于人多地少 土地资源成为极为稀缺的资源 对许多开发商来说 拿到土地才是最关键的一步 有了土地就有了开发的全部条件 有土地就不愁项目赚不到钱 因此 在土地市场上各种腐败事件层出不穷 我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式 划拨土地太多 冲击了正常的土地市场的运行 目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地 绝大多数土地都是通过出让获得 但在实际上 从原土地使用者 即原来占有国有土地的国有企事业单位 获得土地却是主要方式 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后 要到建设行政主管部门备案 领取 房地产开发项目手册 房地产开发流程 四 项目设计是房地产开发的第四步 也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模 设计的具体工作流程也有所不同 对于规模较大的房地产开发项目来说 一般要分成方案设计 初步设计和施工图设计3个具体步骤 方案设计反映了建筑平面布局 功能分区 立面造型 空间尺度 建筑结构 环境关系等方面的设计要求 初步设计在方案设计的基础上 应提出设计标准 基础形式 结构方案及各专业的设计方案 初步设计文件应该包括设计总说明书 设计图纸 主要设备与材料表 工程概算书4个部分 施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计 具有工程设备各构成部分的尺寸 布置和主要施工方法 并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明 开发商在进行规划及建筑设计前 需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件 以获得规划设计条件通知书 主要规定规划建设用地面积 总建筑面积 容积率 建筑密度 绿化率 建筑后退红线距离 建筑控制高度 停车位个数等 房地产开发商根据规划设计通知书 委托有规划设计资格的单位完成方案设计 然后持方案设计报审表 方案设计及其说明书等有关资料 报经城市规划行政管理部门审查 确认符合规划要求后 核发 建设用地规划许可证 方案设计得到批准后 即可以进行初步设计 城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查 确认其符合规划设计要点后 建设单位就可以进行施工图设计 城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后 核发 建设工程规划许可证 房地产开发流程 五 征地及拆迁安置是房地产开发的第五步 也是取得土地使用权后的第一步 在取得 建设用地规划许可证 和 建设工程规划许可证 之后 就需要进行征地及拆迁安置的工作 开发商还需要到土地管理部门办理相关手续 土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证 进行场地范围的实地划定 开发商只能在划定的范围内 进行征地及拆迁方案的实施工作 房地产开发流程 六 筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步 也是征地及拆迁安置后最重要的工作 取得土地使用权后 大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽 如何取得进一步开发所需的房地产开发资金 就成了房地产开发商最重要的工作 开发商需要制定资金使用计划 然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量 再通过各种融资方案的选择 确定合理的融资方案 目前 我国房地产开发商的融资渠道偏少 基本上是通过商业银行贷款 而房地产开发是风险极大的商业活动 一旦投资失败 将牵连银行体系 最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛 对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用 房地产开发流程 七 建设工程招标是房地产开发的第七步 是选择合适的承包商和监理单位的有效方法 工程项目招标投标制 是我国工程建设市场的重大改革举措之一 通过招