技术经济学课程设计.doc

技术经济学课 程 设 计 说 明 书设计题目：荆州市房地产建设项目财务评价 姓 名： 学 院：经济与管理学院 专 业： 会 计 学 号： 指导教师：2020年1月27日目录（一）课程设计任务书- 2 -（二）方案 建小高层商品房住宅楼- 5 -2.1项目概况- 5 -2.2投资估算- 6 -2.3资金筹措计划- 6 -2.4项目经济效益评价- 9 -2.5不确定性分析- 12 -（三）方案 建多层商品房住宅楼- 13 -3.1项目概况- 13 -3.2投资估算- 14 -3.3资金筹措计划- 15 - 3.4项目经济效益评价- 17 -3.5.不确定性分析- 21 -四、方案比选- 22 -五、结论- 23 -课程设计任务书1设计题目荆州市房地产项目财务评价2设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。3任务3.1 任务要求：充分利用所学知识独立完成项目的经济评价，内容全面合理。每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。3.2设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。建筑物地点：某大中城市，可参照武汉；房地产开发项目可以是：商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等，规模可以是：多层、小高层或高层；建设用地50000m2；投资估算相关数据：（1）前期费用：土地费用：商业用途800万元/亩；住宅用途600万元/亩可行性研究费：自行考虑城市基础设施配套费：80元/ m2建筑面积消防设施配套费：5元/ m2建筑面积生活垃圾服务费：12元/ m2建筑面积白蚁防治费：1.3元/ m2建筑面积勘察设计费：建筑安装工程费总造价2%规划管理费：1.8元/ m2建筑面积（2）建设期间费用 建筑安装费用：多层按1000元/平方米考虑，高层和小高层按1200元/平方米考虑； 设备：要求考虑电梯，写字楼要求考虑中央空调。供水电工程：自行考虑。 （3）管理费和预备费：自行考虑。（4）其他费用：自行考虑。建设期：多层按2年考虑，年末付款；小高层和高层按3年考虑，每年年末等额付款；若考虑商品房销售，销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处），销售时间按3年考虑；写字楼出租按每年80%出租率，月租金参照报纸或网络提供的均价考虑（在课程设计中注明其价格出处）；建设资金：自有资金占总造价的35%，不足部分向银行贷款（贷款年利率统一按7%计算），银行贷款在年中支付；要求自有资金率在35%以上；建筑容积率要求（最大值）：住宅：多层2：1，高层和小高层4：1。商业用房：5：1。行业基准收益率按15%统一考虑；计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金；数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为附录所给数据不合理的可作调整，但应说明理由。4时间安排 本次课程设计安排在2015年第二学期第17周进行。5设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目的经济评价。根据给定的资料数据（数据不足可自行设定，但要予以说明）设计若干种开发方案，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对多种方案进行比较和选择，最终确定最佳方案。至少设计2种开发方案进行比选；各种方案应包括以下内容（可参照第6章内容）：（1） 投资概算（包括前期费用和建设费用，可考虑建成后的使用费用）；（2） 资金筹措计划；（3） 项目经济效益评价（必须含有全部资金财务现金流量（图）表和资本金财务现金流量（图）表，资金来源与运用表，贷款还本付息估算表等内容）；（4） 不确定性分析（包括盈亏平衡分析，敏感性分析）；（5） 结论。在方案的财务评价指标的计算和分析中，至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。6设计工作要求课程设计作息时间同上课期间。课程设计要求独立完成，不得抄袭。一经发现取消成绩。所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。7成绩评定标准不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8主要参考资料1付晓灵主编，工程经济学.中国计划出版社，20072刘晓君主编，工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社，20083叶晓甦主编，工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社，20074建设部标准定额研究所编，建设项目经济评价案例.中国计划出版社，20065国家发改委，建设部发布，建设项目经济评价方法与参数.第三版，中国计划出版社，2006（二）方案 建小高层商品房住宅楼2.1项目概况 此房地产开发项目位于荆州市城区，占地面积50000（75亩），建筑容积率3：1，建筑面积为:150000，建设期为3年，销售期3年。2.2投资估算1、前期费用 土地费用：5000元/50000=25000万元 可行性研究费：70万元 城市基础设施配套费：80元150000=1200万元 消防设施配套费：7元/150000=105万元 生活垃圾服务费：4元/150000=60万 白蚁防治费：1元/150000=15万元 勘察设计费：1200元/1500002%=360万元 规划管理费：1.6元150000=24万元2、建设期间费用建筑安装费用：1200元/150000=18000万元电梯：240万元供水电工程：180002=360万元3、管理费用:1000万元 基本预备费：454345%=2271.7万元4、其他费用：180万元 1+2+3+4=48885.7万元5、建设期利息估算 预估项目贷款30000万元，年利率7%，贷款在每年年中付，并分三年投入，第一年10000万元，第二年投10000万元，第三年投10000万元。 表1 建设期利息估算（万元）项目1234利息累计年初累计欠款0.001035021424.533274.22当年借款100001000010000当年应计利息3501074.51849.723274.22年末欠款累计1035021424.533274.22工程总造价48885.7+3274.22=52159.92万元，自有资金22159.92万元，占工程总造价的42.49%。2.3资金筹措计划1、自有资金为22159.915万元，建设期为三年，贷款第一年投入10000万元，第二年投入10000万元，第三年投入10000万元。表2 长期借款还款计划表（万元）项目456期初累计欠款33274.2222182.8111091.40当期偿还本金11091.4111091.4111091.40当期偿还利息2329.201552.80776.40期末欠款累计22182.8111091.400表3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号项目1231总投资17386.6417386.6417386.641.1建设投资16295.2316295.2316295.241.2建设期利息3501074.51849.722资金筹措17386.6417386.6417386.642.1项目资本金6295.236295.236295.242.2债务资金1035011074.511849.72序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1工程费用合计183601836035.21.1建筑安装费180001.2供水电费3601.3电梯费用2402400.052工程建设其他费合计2683451.45表4 建设投资估算表（万元）2.1土地使用费250002.2城市基础工程设施配套费12002.3消防设施配套费1052.4生活垃圾服务费602.5白蚁防治费152.6勘察设计费3602.7规划管理费242.8可行性研究费703预备费合计2271.72271.74.36%3.1基本预备费2271.74其他费用+管理费用11802.26%5建设期利息3274.223274.226.28%合计1836024033559.9252159.92100%2、各项资本金估算工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利700万；财务费用：每年偿还当年利息;营业费用：经预测每年营业费100万，用于宣传、推销广告等；修理费：（设备+水电）10%=60万;建设费用：总投资额分三年回收，分别为17386.64万元、17386.64万元、17386.64万元；总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。 表5 总成本费用（万元）序号项目4561工资及福利7007007002财务费用2329.201552.80776.403营业费用1001001004修理费6060605建设费用17386.6417386.6417386.646总成本费用41131.5639578.7638025.992.4项目经济效益评价1、销售收入估算通过2012年7月城市住宅房价调查显示，按荆州市平均房价计算，将该项目房价定为平均元8000。在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。第一年的销售收入：15000040%1000060000（万元）第二年的销售收入：15000030%1000045000（万元）第三年的销售收入：15000030%1000045000（万元）总销售收入为150000万元。2、增值税的估算（增值税税率为17%）：第一年应纳增值税：6000017%10200（万元）第二年应纳增值税：4500017%7650（万元）第三年应纳增值税：4500017%7650（万元）3、营业税及附加估算 根荆州市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米3元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。城镇土地使用税：1500003=45（万元）城市维护建设税：第一年 102007%=714万元）第二年 76507%=535.5（万元）第三年 76507%=535.5（万元） 教育费及附加： 第一年 102003%=306万元） 第二年 76503%=229.5（万元）第三年 76503%=229.5（万元）表6 营业收入、营业税金及附加估算（万元）序号项目合计4561营业收入1500006000045000450002增值税2550010200765076503营业税金及附加268510658108103.1城镇土地使用税1354545453.2城市维护建设税1785714535.5535.53.3教育费附加 765306229.5229.5 4、利润与利润分配估算表7 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）序号项目合计4561营业收入1500006000045000450002营业税金及附加268510658108103总成本费用118736.3141131.5639578.7638025.994利润总额28578.6917803.444611.246164.015所得税7144.674450.861152.8115416净利润21434.0213352.583458.434623.01表8 项目投资现金流量表（万元）序号项目1234 561现金流入6000045000450001.1营业收入6000045000450002现金流出17386.6417386.6417386.641925167016702.1建设投资17386.6417386.6417386.642.2经营成本8608608602.3营业税金及附加10658108103净现金流量-17386.64-17386.64-17386.645807543330433304累计净现金流量-17386.64-34773.28-52159.925915.0949245.0992575.095净现值流量现值-17386.64-15,118.82-13,146.8038,185.2624,774.0721,542.676累计净现值流量现值-17386.64-32505.46-45652.26-746717307.0738849.747所得税4450.861152.8115418税后净现金流量-17386.64-17386.64-17386.6453624.1442177.19417899税后累计净现金流量-17386.64-34773.28-52159.921464.2243641.4185430.4110税后净现金流量现值-17386.64-15118.82-13146.8035258.7424114.9520776.5211累计税后净现金流量现值-17386.64-32505.46-45652.26-10393.5213721.4334497.95该项目税后静态投资回收期：Pt4-1+52159.92/53624.14=3.97（年）该项目税后动态投资回收期：Pt*5-1+10393.52/24114.95=4.43（年）项目投资财务净现值（税前）NPV 38849.74 （万元）项目投资财务净现值（税后）NPV34497.95 （万元）项目投资内部收益率（税前）IRR=42%项目投资内部收益率（税后）IRR=40%表9 项目资本金现金流量表序号项目1234561现金流入6000045000450001.1营业收入6000045000450002现金流出6295.236295.236295.2419796.4715467.0215078.82.1建设投资6295.236295.236295.242.2经营成本8608608602.3借款本金偿还11091.4111091.4111091.402.4借款利息偿还2329.201552.80776.402.5营业税金及附加10658108102.6所得税4450.861152.8115413净现金流量-6295.23-6295.23-6295.2440203.5329532.9829921.24累计净现金流-6295.23-12590.46-18885.721317.8350850.8180772.015净现金流量现值-6295.23-5474.11-4760.1126434.4716885.5814876.126累计净现金流量现值-6295.23-11769.34-16529.459905.0226790.641666.72该项目静态投资回收期：Pt4-1+18885.7/40203.53=3.47（年）该项目动态投资回收期：Pt*4-1+16529.45/26434.47=3.63（年）项目资本金财务净现值NPV=41666.72（万元）项目资本金财务内部收益率IRR=78%2.5不确定性分析1、盈亏平衡分析表10盈亏平衡点分析表序号 年份项目4561固定成本38702.3637925.9637149.592营业收入6000045000450003变动成本2429.21652.8876.44营业税金及附加10658108105增值税10200765076506BEP（%）83.58108.71104.16从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的83.58%，以后两年平均销售额达到设计纲领的108.71%，104.16%项目就可以保本。因此，项目具有抗风险能力差。2、 敏感性分析表11 敏感性分析表序号123因素指标税后内部收益率静态投资回收期（年）税后财务净现值（万元）基本方案40%3.9734497.95 营业收入-10%23.24%6.341551.23-5%36.11%5.441989.455%44.09%3.6038495.2310%57.35%3.4253421.11经营成本-10%58.36%3.1154532.15-5%52.23%3.6338675.225%47.25%6.452345.1110%43.26%7.12564.11（三）方案 建多层商品房住宅楼3.1项目概况 此房地产开发项目位于荆州市郊区，占地面积50000（75亩），建筑容积率2：1，建筑面积100000，建设期为2年，销售期3年。3.2投资估算2.1建设投资估算1、前期费用 土地费用：40075=30000万元 可行性研究：50万元 城市基础设施配套费：80100000=800万元 消防设施配套费：7100000=70万元 生活垃圾服务费：5100000=50万元 白蚁防治费：1100000=10万元 勘察设计费：100002=200万元 规划管理费：1.8100000=18万元2、建设期间费用 建筑安装费：1000100000=10000万元 电梯：240万元 供水电工程：100002%=200万元3、管理费：1200万元 预备费:416485%=2082.4万元4、其他费用：200万元 1+2+3+4=45130.4万元5、建设期利息估算预估项目贷款30000万，年利率7%采用年中支付，贷款分2年投入，第一年15000万，第二年15000万。表1 建设期利息估算（万元）项目123利息累计年初累计欠款0,001552532136.75当年借款1500015000当年应计利息5251611.752136.75年末欠款累计1552532136.75工程总造价45130.4+2136.75=47267.15万元，自有资金17267.15万元，占工程总造价的36.53%。3.3资金筹措计划1、 自有资金为17267.15万元，建设期为两年，贷款第一年投入15000万元，第二年投入15000万元。表2 长期借款还款计划表（万元）项目456期初累计欠款32136.7521424.510712.25当期偿还本金10712.2510712.2510712.25当期偿还利息2249.571499.72749.86期末欠款累计21424.510712.250表3 项目总投资使用计划与资金筹措表（万元）序号项目121总投资23633.5823633.571.1建设投资22565.222565.21.2建设期利息5251611.752资金筹措23633.5823633.572.1项目资本金7565.27565.22.2债务资金1552516611.75表4 建设投资估算表（万元）序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1工程费用合计102001020021.581.1建筑安装费100001.2供水电费2001.3电梯2402400.51%2工程建设其他费合计312083120866.02%2.1土地使用费300002.2城市基础工程设施配套费8002.3消防设施配套费702.4生活垃圾服务费502.5白蚁防治费102.6勘察设计费2002.7规划管理费182.8可行性研究费503预备费合计2082.42082.44.41%3.1基本预备费2082.44其他费用+管理费用140014002.96%5建设期利息2136.752136.754.52%合计1020024036827.1547267.15100%2、各项资本金估算工资及福利费估算：宣传及销售人员，管理人员，每年工资及福利760万；财务费用：每年偿还当年利息;营业费用：经预测每年营业费200万，用于宣传、推销广告等；修理费：（设备+水电）10%=44万;建设费用：总投资额分三年摊销，分别为26200.85总成本估算：本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本包括工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费。表5 总成本费用（万元）序号项目4561工资及福利8008008002财务费用2249.571499.72749.863营业费用2002002004修理费4444445建设费用15755.7215755.7215755.726总成本费用19049.2918299.4417549.58 3.4项目经济效益评价 1、销售收入估算通过2015年3月城市住宅房价调查显示，按鄂州市中心城区平均房价计算， 将该项目房价定为平均8000元。在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。第一年的销售收入：10000040%800032000（万元）第二年的销售收入：10000030%800024000（万元）第三年的销售收入：10000030%800024000（万元）总销售收入为80000万元。2、增值税的估算（增值税税率为17%）： 第一年应纳增值税：3200017%5440（万元） 第二年应纳增值税：2400017%4080万元） 第三年应纳增值税：2400017%4080（万元）3、营业税及附加估算 根据鄂州市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米3元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3%计算。城镇土地使用税：1000003=30（万元）城市维护建设税：第一年 54407%=380.8（万元） 第二年 40807%=285.6（万元） 第三年 40807%=285.6（万元） 教育费及附加： 第一年 54403%=163.2（万元） 第二年 4080 3%=122.4（万元） 第三年 40803%=122.4（万元）表6 营业收入、营业税金及附加估算（万元）序号项目合计3451营业收入800003200024000240002增值税136005440408040803营业税金及附加14505744384383.1城镇土地使用税903030303.2城市维护建设税952380.8285.6285.63.3教育费附加408163.2122.4122.4 4、利润与利润分配估算表7 利润与利润分配表（万元）（所得税率为25%）序号项目合计3451营业收入800003200024000240002营业税金及附加14505744384383总成本费用19049.2918299.4417549.5819049.294利润总额59500.7113126.566012.424512.715所得税14875.133281.641503.111128.186净利润44625.589844.924509.313384.53表8 项目投资现金流量表（万元）序号项目123451现金流入3200024000240001.1营业收人3200024000240002现金流出22565.222565.21618148214822.1建设投资22565.222565.22.2经营成本1044104410442.3营业税金及附加5744384383净现金流量-22565.2-22565.23038222518225184累计净现金流量-22565.2-45130.4-14748.47769.630287.65净现值流量现值-22565.2-19621.9122973.1614805.9512874.746累计净现值流量现值-22565.2-42187.11-19213.95-44088466.747所得税3281.641503.111128.188税后净现金流量-22565.2-22565.227100.3621014.8921389.829税后累计净现金流量-22565.2-45130.4-18030.042984.8524374.6710税后净现金流量现值-22565.2-19621.9120491.7713817.6312229.7011累计税后净现金流量现值-22565.2-42187.11-21695.34-7877.714351.99该项目税后静态投资回收期：Pt4-1+18030.04/21014.89=3.86（年）该项目税后动态投资回收期：Pt*5-1+7877.71/12229.70=4.64（年）项目投资财务净现值（税前）NPV8466.74（万元）项目投资财务净现值（税后）NPV4351.99（万元）项目投资内部收益率（税前）IRR=24%项目投资内部收益率（税后）IRR=20%表9 项目资本金现金流量表序号项目123451现金流入3200024000240001.1营业收入3200024000240002现金流出7565.27565.217861.4615197.0814072.292.1建设投资7565.27565.22.2经营成本1044104410442.3借款本金偿还10712.2510712.2510712.252.4借款利息偿还2249.571499.72749.862.5营业税金及附加5744384382.6所得税3281.641503.111128.183净现金流量-7565.2-7565.214138.548802.929927.714累计净现金流量-7565.2-15130.4-991.867811.0617738.775净现金流量现值-7565.2-6578.4310690.775788.065676.206累计净现金流量现值-7565.2-14143.63-3452.862335.28011.4该项目静态投资回收期：Pt4-1+991.86/5788.06=3.17（年）该项目动态投资回收期：Pt*4-1+3452.86/7825.72=