给海岸的回复 (3).docx

答复海岸投资地产类项目要求因我司先前发送贵司的项目简介为匆忙完成，内容不尽详细，现就贵司疑问予以明确答复，个别问题需与贵司协商解决：一、有关观音桥商业大厦项目的几点问题1、此项目总投资预计在7亿元左右，指的是项目土地出让金及建安造价。而此处建安造价系按照商业住宅予以预计。而按照我司意图，将此处打造成名品写字楼更具商业价值，则写字楼及商业的建安造价应以4000元/平米计算，高于住宅的2500元/平米。加之在项目简介中，未涉及销售费用及税金（约2亿元）、未涉及相关配套费用（300元/平米），则实际需要的总投资预计为9.5亿元（但这只是简单成本计算，并未包括项目运作费用，团队开支，办公场所建设，固定资产购置等费用）。而以写字楼计算的销售收入约为16亿元，此处包括地上及地下商场、地下车库的销售。并非贵司所说有垫款减少实际投资的情况，特此更正并说明。2、观音桥商业项目除我司自有资金外，尚有 4亿 的资金缺口。所有资金需今年年底全部到位，三年贵司可全部收回投资和回报。两路项目预计今年7月启动，尚有 1.5亿的资金缺口，需尽快资金到位，同样预计2 年贵司可全部收回所投资金和回报。3、（1）两路商住项目预计今年七月启动，从地勘、规划到竣工验收，工程工期约为2年半，全部销售完毕另需1年时间，则项目投资期限约为3年半。（2）观音桥商圈早已超过解放碑跃居我国西部第一大商圈。按照此地的建设速度及政府各部门的审批效率，全部工程建设预计两年半完成，预计工程验收后一年内完成全部销售，则项目总投资期约四年内完成。4、观音桥地块为江北区国资办下属的国资公司负责运作，国资公司在给政府的可行性分析中明确表示，如果按照现有容积率为8计算，则包含拆迁安置费在内的所有成本高于产出，则国有资产无法升值，形成不良资产。所以此事江北区政府高度重视，已请示市政府，市政府要求江北区国资办与市规划局协商处理，目前可期待的规划率将调整为13，以致更高。5、我司尚未有融资经历，我司成立以前，我法人代表刘世容曾以自有资金率领我司现有团队与其他房地产公司合作，运作过江北黄金地段的房地产开发项目，并获得较大成功。二、股东开发要求：1、我司团队曾与人合作完成江北黄金地段的住宅开发工作，建筑面积 134000平米，总投资9.5亿 ，目前该项目未完。为了留住杰出团队，发展自己的事业，法人代表刘世容女士在拿到两路项目后，特成立千耀房地产开发有限公司，将前项目原班人马收入麾下，以求长期的可持续的发展。2、重庆是我国第四个直辖市，已直辖12年。这十二年间，重庆已发展成为全国面积最大，人口最多，西部发展最快的城市，城市化进程远超国内各城市。而这样一个城市的房屋售价只居全国第22位，房价无泡沫，受国家调控房价的影响极小。观音桥商圈地处重庆交通最发达的城区江北区。观音桥早已超过重庆解放碑商圈，荣升为西部最大商圈。按照2010年统计数据，观音桥商圈的商业年销售额已经超过北京王府井。江北区的规划显示，未来五年内，观音桥商圈的面积将扩大三倍，营业额将达到目前的三倍以上。目前观音桥商圈周边寸土寸金，投资者持币难求。而我项目，就位处该商圈的核心地段！3、上面提到，该项目的总投资期限约为四年。4、（1）对于贵司提出的复合年收益25%或简单年收益30%我司存有异议。且单年年收益30%计算，四年便是120%，我司严重怀疑是贵司表述不清造成了我方的误解，我们运作了一个十分优秀的地产项目，诚挚邀请资金充裕的企业进行投资，弥补我司单方运作该项目的资金缺口，同时为对方的闲置资金带来合理的收益，我方从未考虑靠高利贷完成该项目。房地产开发为高投入、“高收益”产业，而并非高投入、高“收益率”产业。按照贵司要求的收益方法，我司将无论如何都无法取得任何收益。如果确实是因为贵方表述不清，或因我方理解有误造成了误解，则请对方重新规划贵方期待的收益率，以免两误。（2）贵司也可按照股东分成的方法进行收益，但是需要提醒贵司注意的是，贵司只支持我司对该项目的开发建设，并非我司实际股东。且，条款二4（1）中的收益形式与股东分成收益的形式可取其一，而不可叠加。即，按照二4（1）中规定获得收益之后，不能再参与剩余利润分配。5、（1）重庆政府与全国各城市政府一样，原则上不同意外资进入国内房地产开发项目，所以此处还请贵司予以运作。（2）我司不同意贵司提到的股权加收益权的回报形式，两者只能取其一，参照条款二4（2）。同时我司认为，我司理解贵司控制投资风险，追求投资回报的迫切心情，但如果完全不为我司考虑，不能为我司保留足够的利润空间，将严重打击我司运作项目的积极性，造成双方合作的不可能，请贵司诚恳考虑为盼。（3）两路项目无需经过招拍挂。观音桥项目虽需招拍挂，但是无法实现美元直接投资的需求，烦请贵司想其它办法运作。（4）我司虽刚刚组建，但是我司组建的团队为我市最好的专业团队之一，有足够的房地产项目开发经验，因此我司同意贵司不参与项目经营。我司同时同意财务印章共管，但因为房地产开发属于资本密集型、关系网密集型产业，对付款的及时性有特殊要求，且房地产运作中，资金支出不可预计性远高于其他产业，因此，只要经营方不存在重大纰漏，或没有严重超出预算，均由经营者签字审批，贵方不得拖延付款。对于贵方提到的在董事会中占据多数席位一事我方不能同意。即使贵我双方最终的合作方式是贵方成为项目公司的实际股东，但是如果贵方在董事会中占据多数席位，便具备了参与经营的实际权力，增加了我司开发该项目，打造我司品牌建设理念和企业文化的不确定性，影响我司的可持续发展战略。我司认为，只要贵司占据董事会的少数席位，就足以满足贵司要求的知情权。可与我司签订借款协议，规定预期回报，同时由贵方监